<p>据我回忆，最后一次平均 HDB 二手房价格录得季度下跌是在《Flappy Bird》仍然在每部手机上时，人们不带讽刺地说 Instagram 因 Vine 而死。</p>
<p>这已经是很久以前的事了。</p>
<p>这是 2013 年至 2018 年间的情况——零现金溢价（COV）是买家面临的常态，一些分析师用 “萧条” 这样的词来形容 HDB 市场。</p>
<p>直到 2026 年，我们才看到这一市场动态的微弱回声。自 2019 年以来，HDB 二手房价格首次在季度基础上下降。现在这确实是一个小幅度的变化——在 2026 年第一季度仅下降了 0.1%，但重要的是，我们已经看到连续五个季度的价格增长放缓或没有增长。</p>
<p>其中一个最大原因是即将到来的公寓达到最低居住期（MOP）。预计今年将有约 13,400 个单位进入二手市场，数量大约是 2025 年的两倍，甚至在 2027 年和 2028 年还会有更大批次的符合二手房资格的公寓。</p>
<p>在某些社区，数字尤其高。我在去年六月提到过榜鹅北岸作为一个例子，但最近我们在淡滨尼看到了影响的显现。Pinery Residences 和 Rivelle Tampines 在开盘时售出了超过 90% 的单位。我相信其中一个促成因素是该地区 HDB 升级者的需求：仅在淡滨尼，就有约 2,100 到 2,200 个公寓将在 2026 年达到 MOP，使其成为今年二手房的主要贡献者之一（与榜鹅和女皇镇并列）。</p>
<p>无论如何，大多数市场分析师仍然预计 2026 年二手房价格将同比上涨，但现在的增速将大幅放缓至约 5%（之前一些预测甚至高达 7%）。</p>
<p>除了新 MOP 公寓供应的增加，我想知道我们是否开始看到 Plus 和 Prime 公寓分类的初步影响。</p>
<p>需要明确的是，现在仍然是早期阶段，目前没有任何确凿的结论。但随着 Plus 和 Prime 公寓的推出，购房者可以获得更多位于中心地带的项目（无论是靠近市中心，还是靠近社区中心），而无需转向二手市场。</p>
<p>虽然 Plus 和 Prime 公寓有一些缺点——例如 10 年的 MOP——这些对投资者导向的买家影响更大，而对业主的影响较小。实际上，这些缺点并没有成为主要的阻碍：Plus 和 Prime 项目几乎总是供不应求，显示出买家愿意接受更严格的限制。</p>
<p>但尽管新公共住房供应的问题目前似乎得到了解决，融资困难可能会对一些买家造成困扰。</p>
<p>并不是每个人都能获得 HDB 优惠贷款来购买公寓。由于各种原因，一些买家不得不使用银行贷款。与 HDB 贷款不同，HDB 贷款的利率在几十年间保持在 2.6% 每年，而私人住房贷款则波动不定。</p>
<p>*HDB 贷款利率实际上并不是 “固定” 的 2.6%。该利率是基于当前 CPF 利率上浮 0.1%。但由于 CPF 利率几十年来没有变化，因此通常被视为固定利率。</p>
<p>正如 OrangeTee Group 的首席研究员和策略师 Christine Sun 在相关报告中指出的那样，较高的能源成本可能会导致价格通胀上升，并延迟利率下调的时间表（这与中东的情况有关）。</p>
<p>并不是说利率会再次飙升，而是长期冲突意味着它们可能不会像许多买家最初预期的那样迅速下降。</p>
<p>这也应该引起那些目前有 HDB 贷款但考虑转向私人银行贷款的人的关注。</p>
<p>近年来，我们看到一些 SORA 挂钩贷款的利率低于 HDB 贷款的 2.6%。对于一些业主来说，这可能引发了是否应该转向银行贷款的问题；较低的利率意味着较低的月供。</p>
<p>更多来自 Stacked</p>
<p>我们分析了 2、3 和 4 卧室的双钥匙公寓单元——并且出现了一个明显的模式</p>
<p>双钥匙单元最近成为一个有趣的物业类型。之前，我们注意到双钥匙单元似乎在移动……</p>
<p>鉴于宏观经济形势的变化，现在可能是考虑将 HDB 贷款再融资为银行贷款的好时机，但反过来则不成立。在低利率环境下，这种转换看起来很有吸引力。但随着利率可能会在较长时间内保持较高，现在可能是与抵押贷款经纪人进行更长时间对话的时候。</p>
<p><em>这篇文章最初发表于</em> <em>Stackedhomes</em> _。</p>

日兴资管新加坡STI指数ETF

SPDR® 新加坡STI指数ETF

富时新加坡海峡时报指数

<p>HDB 二手房价格自 2019 年以来首次下降，2026 年第一季度下降了 0.1%。这是在连续五个季度价格增长放缓之后，原因归因于大量公寓达到最低居住期（MOP）。分析师预计 2026 年二手房价格将同比上涨，但增幅将放缓至约 5%。Plus 和 Prime 公寓的推出也可能对市场产生影响。对于一些买家来说，融资挑战依然存在，尤其是与稳定的 HDB 贷款利率相比，私人贷款利率波动较大</p>

<p>To my recollection, the last time average HDB resale prices recorded a quarterly fall was when Flappy Bird was still on every phone, and people unironically said that Instagram was dead because of Vine.</p>
<div class="lb-trans"><p>据我回忆，最后一次平均 HDB 二手房价格录得季度下跌是在《Flappy Bird》仍然在每部手机上时，人们不带讽刺地说 Instagram 因 Vine 而死。</p>
</div><p>That's how long ago it was.</p>
<div class="lb-trans"><p>这已经是很久以前的事了。</p>
</div><p>This was the years between 2013 and 2018 - zero Cash Over Valuation (COV) was the norm faced by buyers, and some analysts used words like &#34;moribund&#34; to describe the HDB market.</p>
<div class="lb-trans"><p>这是 2013 年至 2018 年间的情况——零现金溢价（COV）是买家面临的常态，一些分析师用 “萧条” 这样的词来形容 HDB 市场。</p>
</div><p>It's taken until 2026 to see a faint echo of that market dynamic. For the first time since 2019, HDB resale prices have declined on a quarterly basis. Now it is a small movement to be sure - just 0.1per cent in Q1 2026 - but what matters is that we've seen five consecutive quarters of slower or no price growth.</p>
<div class="lb-trans"><p>直到 2026 年，我们才看到这一市场动态的微弱回声。自 2019 年以来，HDB 二手房价格首次在季度基础上下降。现在这确实是一个小幅度的变化——在 2026 年第一季度仅下降了 0.1%，但重要的是，我们已经看到连续五个季度的价格增长放缓或没有增长。</p>
</div><p>One of the biggest causes of this is the incoming wave of flats reaching their Minimum Occupation Period (MOP). Around 13,400 units are expected to enter the resale market this year, roughly double the number in 2025, and there are even larger tranches of resale-eligible flats expected in 2027 and 2028.</p>
<div class="lb-trans"><p>其中一个最大原因是即将到来的公寓达到最低居住期（MOP）。预计今年将有约 13,400 个单位进入二手市场，数量大约是 2025 年的两倍，甚至在 2027 年和 2028 年还会有更大批次的符合二手房资格的公寓。</p>
</div><p>The numbers are especially high in some neighbourhoods. I mentioned Punggol North Shore as one example in June of last year, but recently, we saw the impact play out in Tampines. Both Pinery Residences and Rivelle Tampines sold over 90per cent of their units at launch. I'm convinced that one contributing factor was HDB upgrader demand in the area: about 2,100 to 2,200 flats in Tampines alone are reaching their MOP in 2026, making it one of the top contributors of resale flats for the year (alongside Punggol and Queenstown).</p>
<div class="lb-trans"><p>在某些社区，数字尤其高。我在去年六月提到过榜鹅北岸作为一个例子，但最近我们在淡滨尼看到了影响的显现。Pinery Residences 和 Rivelle Tampines 在开盘时售出了超过 90% 的单位。我相信其中一个促成因素是该地区 HDB 升级者的需求：仅在淡滨尼，就有约 2,100 到 2,200 个公寓将在 2026 年达到 MOP，使其成为今年二手房的主要贡献者之一（与榜鹅和女皇镇并列）。</p>
</div><p>In any case, most market analysts still expect resale prices to increase in 2026 on a yearly basis, but now at a much slower pace of up to around 5per cent (previously some projections rose as high as 7per cent).</p>
<div class="lb-trans"><p>无论如何，大多数市场分析师仍然预计 2026 年二手房价格将同比上涨，但现在的增速将大幅放缓至约 5%（之前一些预测甚至高达 7%）。</p>
</div><p>Beyond the rising supply of new MOP flats, I wonder if we're beginning to see the first stirrings of the Plus and Prime flat categorisations taking effect.</p>
<div class="lb-trans"><p>除了新 MOP 公寓供应的增加，我想知道我们是否开始看到 Plus 和 Prime 公寓分类的初步影响。</p>
</div><p>To be clear, it's still early days yet, and there's nothing conclusive for now. But with the introduction of Plus and Prime flats, home buyers have access to more centrally located projects (both in terms of being near the city centre, as well as being near neighbourhood hubs) without having to turn to the resale market.</p>
<div class="lb-trans"><p>需要明确的是，现在仍然是早期阶段，目前没有任何确凿的结论。但随着 Plus 和 Prime 公寓的推出，购房者可以获得更多位于中心地带的项目（无论是靠近市中心，还是靠近社区中心），而无需转向二手市场。</p>
</div><p>While there are drawbacks to Plus and Prime flats - such as the 10-year MOP - these impact investor-oriented buyers more than homeowners. In practice, the downsides haven't been a major deterrent: Plus and Prime projects are almost always oversubscribed, showing that buyers will accept the stricter restrictions.</p>
<div class="lb-trans"><p>虽然 Plus 和 Prime 公寓有一些缺点——例如 10 年的 MOP——这些对投资者导向的买家影响更大，而对业主的影响较小。实际上，这些缺点并没有成为主要的阻碍：Plus 和 Prime 项目几乎总是供不应求，显示出买家愿意接受更严格的限制。</p>
</div><p>But while the issue of new public housing supply seems resolved for now, financing struggles may loom for some buyers.</p>
<div class="lb-trans"><p>但尽管新公共住房供应的问题目前似乎得到了解决，融资困难可能会对一些买家造成困扰。</p>
</div><p>Not everyone is able to get an HDB Concessionary Loan for their flat. For various reasons, some buyers have to use bank loans. And unlike HDB loans, which have stayed at 2.6per cent interest per annum* for decades, private home loans fluctuate.</p>
<div class="lb-trans"><p>并不是每个人都能获得 HDB 优惠贷款来购买公寓。由于各种原因，一些买家不得不使用银行贷款。与 HDB 贷款不同，HDB 贷款的利率在几十年间保持在 2.6% 每年，而私人住房贷款则波动不定。</p>
</div><p>*The HDB loan rate is not actually &#34;fixed&#34; at 2.6per cent. The rate is pegged at 0.1per cent above prevailing CPF interest rates. But because the CPF rate hasn't changed in decades, it's often treated as if it's fixed.</p>
<div class="lb-trans"><p>*HDB 贷款利率实际上并不是 “固定” 的 2.6%。该利率是基于当前 CPF 利率上浮 0.1%。但由于 CPF 利率几十年来没有变化，因此通常被视为固定利率。</p>
</div><p>As Christine Sun, Chief Researcher and Strategist at OrangeTee Group, noted in the linked report, higher energy costs could contribute to an uptick in price inflation and delay the timeline for interest rate cuts (this is related to the situation in the Middle East).</p>
<div class="lb-trans"><p>正如 OrangeTee Group 的首席研究员和策略师 Christine Sun 在相关报告中指出的那样，较高的能源成本可能会导致价格通胀上升，并延迟利率下调的时间表（这与中东的情况有关）。</p>
</div><p>It's not so much that interest rates will spike again, but that a prolonged conflict means they may not come down as quickly as many buyers originally expected.</p>
<div class="lb-trans"><p>并不是说利率会再次飙升，而是长期冲突意味着它们可能不会像许多买家最初预期的那样迅速下降。</p>
</div><p>This should also be of interest to those who currently have HDB loans but have been considering switching to private bank loans.</p>
<div class="lb-trans"><p>这也应该引起那些目前有 HDB 贷款但考虑转向私人银行贷款的人的关注。</p>
</div><p>In recent years, we've seen periods when some SORA-pegged loans fell below the HDB loan rate of 2.6per cent. For some homeowners, this may have raised the issue of whether they should switch to using the bank; lower rates meant lower monthly repayments.</p>
<div class="lb-trans"><p>近年来，我们看到一些 SORA 挂钩贷款的利率低于 HDB 贷款的 2.6%。对于一些业主来说，这可能引发了是否应该转向银行贷款的问题；较低的利率意味着较低的月供。</p>
</div><p>More from Stacked</p>
<div class="lb-trans"><p>更多来自 Stacked</p>
</div><p>We Analysed Dual-Key Condo Units Across 2, 3 and 4 Bedders - And One Clear Pattern Emerged</p>
<div class="lb-trans"><p>我们分析了 2、3 和 4 卧室的双钥匙公寓单元——并且出现了一个明显的模式</p>
</div><p>Dual-key units have been an interesting property type to watch recently. Previously, we noted that dual-key units appeared to move…</p>
<div class="lb-trans"><p>双钥匙单元最近成为一个有趣的物业类型。之前，我们注意到双钥匙单元似乎在移动……</p>
</div><p>Given the change in the macro-economic situation, it may be a good time to consider that you can refinance your HDB loan into a bank loan, but the reverse isn't true. In a lower-rate environment, that switch can seem appealing. But with rates potentially staying higher for longer, now might be a time to have a longer conversation with a mortgage broker.</p>
<div class="lb-trans"><p>鉴于宏观经济形势的变化，现在可能是考虑将 HDB 贷款再融资为银行贷款的好时机，但反过来则不成立。在低利率环境下，这种转换看起来很有吸引力。但随着利率可能会在较长时间内保持较高，现在可能是与抵押贷款经纪人进行更长时间对话的时候。</p>
</div><p><em>This</em> <em>article</em> <em>was first published in</em> <em>Stackedhomes</em> <em>.</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>这篇文章最初发表于</em> <em>Stackedhomes</em> _。</p>
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组屋转售价格自 2019 年以来首次下跌——这是否预示着更大变动的开始？