<p>美国住房市场在传统旺季前夕遭遇双重压力：成屋销售持续萎缩，房屋短缺规模远超此前预估。政策层面虽动作频出，但抵押贷款利率高企正压制任何复苏迹象。</p>
<p>全美房地产经纪人协会（NAR）周一公布数据显示，<strong>3 月成屋销售同比下滑 3.6% 至 398 万套，为去年 6 月以来最低，低于彭博经济学家调查的中位数预期。</strong></p>
<p>与此同时，<strong>白宫经济顾问委员会最新报告将全美单户住宅短缺量上调至至少 1000 万套，高于此前政府及私营机构的估算。</strong></p>
<p>受伊朗战争冲击，抵押贷款利率大幅攀升，进一步加剧了住房市场的负担能力危机。30 年期固定利率抵押贷款目前为 6.37%，是五年前利率水平的逾两倍。</p>
<p>NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 在声明中表示：<strong>&#34;抵押贷款利率持续上行，促使我们下调今年成屋销售预期。&#34;NAR 随即将 2026 年成屋销售增速预测从此前的 14% 大幅下调至 4%。</strong></p>
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<h2 id="1272e17e">销售全面回落，东北部创历史最低</h2>
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<p>NAR 数据显示，3 月合同成交量在全国各地区普遍下滑。东北部成屋销售降至 1999 年有记录以来的历史最低点，中西部成交量则与 2011 年以来最低水平持平。首次置业者购买占比维持在约三分之一。</p>
<p>3 月成屋销售中位价格同比上涨 1.4% 至 40.88 万美元，反映出供需两端的持续错位。库存方面，现有成屋挂牌数量小幅回升至四个月高位，但从历史纵向比较来看仍处于严重低位。</p>
<p>彭博经济学家 Stuart Paul 指出，&#34;现有成屋库存上升、消费者购房条件预期持续恶化，抵押贷款利率从 3 月初至 4 月初持续攀升，加之新建住宅供应过剩，需求相对库存的持续疲软将在未来一年内对房价形成压力。&#34;</p>
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<h2 id="1000">白宫报告：缺口至少 1000 万套，远超此前估算</h2>
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<p>白宫经济顾问委员会在《总统经济报告》中称，&#34;若住宅建设及单家庭住宅存量增速未在 2008 年后大幅下滑，而是延续历史节奏，今日将多出至少 1000 万套单家庭住宅。&#34;</p>
<p>这一数字明显高于此前官方和私营机构的估算。房地美（Freddie Mac）2024 年 11 月评估美国住宅缺口为 370 万套；NAR 于 2021 年 6 月依据过去二十年趋势与 1968 年至 2000 年建设速度的对比，估算缺口为 550 万套。</p>
<p>报告发布时机颇具政治意涵。参议院上月以 89 票对 10 票通过一项旨在降低住房成本的综合性法案，但该法案在众议院前途未卜，部分议员希望纳入争议性条款，要求投资者在七年内出售其持有的&#34;建房出租&#34;物业。</p>
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<h2 id="e46e3ea7">政策多管齐下，高利率掣肘效果</h2>
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<p>特朗普 3 月签署两项行政令。其中一项旨在放宽抵押贷款信贷准入，指示消费者金融保护局（CFPB）调整相关规则，便于中小银行&#34;提供更具可负担性的贷款&#34;；另一项则旨在简化环境审批程序，加快开发和基础设施项目落地。</p>
<p>在此之前，特朗普政府曾提出设立 50 年期抵押贷款、允许借款人免罚从 401(k) 退休账户提款用于购房首付等方案，但上述提案均因遭到国会、金融行业乃至特朗普本人的反对而未能推进。</p>
<p>白宫还指示房利美（Fannie Mae）与房地美合计购入 2000 亿美元抵押贷款债券，以期压低贷款利率。这一举措曾短暂带动利率小幅回落，但随后因伊朗战争的冲击而再度回升。</p>
<p>根据房地美数据，目前 30 年期固定抵押贷款利率为 6.37%，较五年前水平翻逾一倍。</p>

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<p>美国 3 月成屋销售同比下降 3.6% 至 398 万套，为去年 6 月以来最低，低于市场预期。白宫经济顾问委员会称美国至少缺少 1000 万套独栋住宅，高于此前估算。美伊冲突推升利率，目前 6.37% 的抵押贷款利率是五年前的逾两倍，住房市场复苏艰难。</p>

- 美国住房市场面临成屋销售萎缩和住房短缺双重压力。  
- 3 月成屋销售同比下滑 3.6% 至 398 万套，创下去年以来最低。  
- 抵押贷款利率高企加剧市场负担，目前 30 年期利率达 6.37%。

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美国成屋销售跌至九个月低点，白宫称独栋住房缺口至少 1000 万套