完整文字记录：Seven Hills Realty Trust 2026 年第一季度收益电话会议

在周三，Seven Hills Realty Trust（纳斯达克：SEVN）在其财报电话会议上讨论了第一季度的财务结果。完整的会议记录如下。 本次会议记录由 Benzinga APIs 提供。如需实时访问我们的完整目录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/ 进行咨询。 查看网络直播：https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=m6CKm8dC 摘要 Seven Hills Realty Trust 报告第一季度可分配收益为 530 万美元，或每股 0.24 美元，处于其指导范围的高端，得益于其贷款组合的强劲表现和严格的承保标准。 该公司发放了三笔新贷款，总额为 6750 万美元，使总未偿贷款承诺增加至约 7.76 亿美元，并且还有三笔额外的贷款正在处理中，总额为 7800 万美元。 管理层仍然专注于高级担保商业房地产贷款，强调严格执行并产生引人注目的风险调整回报，尽管近期地缘政治和市场波动。 该公司保持强劲的流动性，手头有 1.1 亿美元现金，且在担保融资设施下有 4 亿美元的可用额度，并预计第二季度可分配收益将在每股 0.23 美元至 0.25 美元之间。 管理层强调了他们在各种物业类型和地理区域中寻找机会的能力，并指出有超过 1.25 亿美元的新贷款机会的意向书在强劲的贷款管道中。 完整会议记录 操作员 早上好，欢迎参加 Seven Hills Realty Trust 的 2026 年第一季度财务结果电话会议。所有参与者将处于仅听模式。如需帮助，请按星号键后跟零，通知会议专员。在今天的演示结束后，将有机会提问。要提问，您可以在电话键盘上按星号再按一。如果您想撤回问题，请按星号再按二。请注意，此事件正在录音。现在我将把电话交给投资者关系经理 Matt Murphy，请继续。 Matt Murphy（投资者关系经理） 早上好。今天的电话会议上与我一起的是 Tom Lorenzini，总裁兼首席投资官，Matt Brown，首席财务官兼财务主管，以及 Jared Lewis，副总裁。今天的电话会议包括管理层的演示，随后是与分析师的问答环节。请注意，未经公司事先书面同意，今天的电话会议的录音、广播和转录是禁止的。还请注意，今天的电话会议包含根据 1995 年《私人证券诉讼改革法案》和其他证券法的定义的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于 Seven Hills 截至今天（2026 年 4 月 29 日）的信念和预期，实际结果可能与我们预测的结果有重大差异。公司没有义务修订或公开发布对今天电话会议中所作前瞻性陈述的任何修订结果。有关可能导致这些差异的因素的更多信息包含在我们向证券交易委员会（SEC）提交的文件中，可以从 SEC 的网站访问。投资者被警告不要对任何前瞻性陈述过度依赖。此外，我们将在此次电话会议中讨论非 GAAP 财务数字，包括可分配收益和每股可分配收益。GAAP 与非 GAAP 财务指标的调节可以在我们的财报发布演示中找到，该演示可以在我们的 website@7REIT.com 上找到。接下来，我将把电话交给 Tom。 Tom Lorenzini（总裁兼首席投资官） 谢谢你，Matt，大家早上好。在今天的电话会议上，我将首先提供我们第一季度业绩和近期投资活动的更新，然后概述我们的贷款组合。接着，Jared 将讨论我们管道中的当前市场状况，最后 Matt 将回顾我们的财务业绩和指导。昨天，我们报告了稳健的第一季度业绩，反映出我们完全履行的贷款组合的持续强劲和我们严谨的承保方法。本季度可分配收益为 530 万美元，或每股 0.24 美元，处于我们指导的高端。我们达到了新的高水位，总计约 7.76 亿美元的未偿还贷款承诺，在本季度发放了三笔新贷款，总额为 6750 万美元，反映出我们在部署从 12 月融资中筹集的资本方面的持续进展。第一季度的关闭包括一笔 3050 万美元的贷款，抵押于亚特兰大的医疗办公物业，一笔 1950 万美元的贷款，抵押于加利福尼亚州棕榈沙漠的杂货店主导的零售物业，以及一笔 1750 万美元的贷款，抵押于亚利桑那州斯科茨代尔的一家精选服务酒店。我们还有三笔额外的贷款正在处理中，预计近期将关闭，总额约为 7800 万美元，Jared 将对此进行更详细的说明。这些发放反映了我们在不同物业类型和地理位置中寻找机会的能力，同时保持严谨的承保。重要的是，我们在部署资本时保持选择性，并继续关注符合我们回报阈值的机会。到目前为止，2026 年的发放以约 195 个基点的净利差执行，代表了我们在过去四年中达到的最高水平，当考虑到退出费用的影响时，总回报会更高。我们相信这反映了我们平台的实力和改善的第一季度交易环境。转向我们的贷款组合，截至 3 月 31 日，我们在 26 笔浮动利率的第一抵押贷款中总计有约 7.76 亿美元的贷款承诺。我们的投资组合继续展现出强劲的信用表现，平均风险评级为 2.8。所有贷款的债务服务均未实现损失。季度末我们的加权平均收益率为 7.8%，而发放时的加权平均贷款价值比保持在 66% 的保守水平。在本季度，我们收到了由佛罗里达州湖玛丽的一笔 1600 万美元的酒店贷款的全额偿还，季度末后我们又收到了来自俄亥俄州一笔多户住宅贷款的 5460 万美元的偿还。我们还预计本周早些时候将偿还一笔由芝加哥郊区一栋办公楼抵押的 2650 万美元的贷款。这将使我们整体的办公物业风险暴露减少到当前投资组合的约 21%。这一偿还活动显著增加了我们可用的资本，并支持我们继续投资新项目。随着近期贷款的偿还，我们目前手头有约 1.1 亿美元的现金，以及近 4 亿美元的可用融资能力。正如之前所宣布的，我们将瑞银和富国银行融资设施的到期日延长至 2028 年，并将富国银行设施的容量增加到 2.5 亿美元，进一步增强了我们部署资本和继续扩展投资组合的能力。总之，我们相信 Seven Hills 在中型市场贷款机会的活跃管道中处于良好位置。尽管近期的头条新闻引发了对私人信贷的担忧，但重要的是要注意 Seven Hills 仍然专注于高级担保的商业房地产贷款。这一方法得到了 RMR 数十年来管理和运营商业房地产的良好记录的支持，提供了深度的资产级洞察、严谨的承保和跨市场周期的验证经验。随着强劲的流动性预期、交易活动的改善和有吸引力的贷款利差，我们将继续专注于严谨的执行，并为我们的股东创造引人注目的风险调整回报。接下来，我将把电话交给 Jared。 Jared Lewis（副总裁） 谢谢汤姆。自我们上次通话以来，资本市场的波动性有所增加，部分原因是伊朗持续冲突及其对投资者情绪的影响。利率也有所上升，10 年期国债收益率从 2 月底的约 3.95% 上升至今天的 4.39%，预计联邦公开市场委员会（FOMC）将在今天下午维持联邦基金利率的目标区间在 3.5% 至 3.75%。尽管年初交易活动强劲，延续了我们在 2025 年底看到的势头，但近期市场波动已开始影响业主的决策。过去一个月，我们看到收购和销售活动有所减缓，因为市场参与者因利率、通货膨胀、货币政策和更广泛的地缘政治发展的不确定性而采取了稍微谨慎的态度。在债务资本市场方面，由于宏观经济的不确定性和利率波动，CMBS 市场本月初似乎有所放缓，但总体上我们并未看到资本可用性出现显著回撤。银行、债务基金、保险公司和政府赞助企业仍然活跃，重要的是，我们的银行合作伙伴继续通过我们的担保融资设施支持交易。从活动的角度来看，我们看到各类资产之间的分歧。多户住宅再融资仍然占主导地位，因为借款人正在处理 2021 年和 2022 年发放的到期过渡性建设贷款。相比之下，对于新收购和许多其他资产类别，未受到交易压力的业主通常在等待宏观经济条件的更大明确性后再进行买卖或再融资决策。然而，尽管收购交易量在这一时期有所放缓，资产仍然需要融资，我们继续看到对灵活贷款解决方案的稳定需求。因此，我们的项目管道仍然强劲，目前有超过 1.25 亿美元的贷款机会的条款清单在外，以及三笔总额为 7800 万美元的贷款正在尽职调查中，我们预计将以这种方式完成。这些包括一笔价值 3920 万美元的贷款，抵押于乔治亚州的一处多户住宅物业，一笔价值 2270 万美元的贷款，抵押于德克萨斯州的一处医疗办公室物业，以及一笔价值 1600 万美元的贷款，抵押于宾夕法尼亚州的一处自存储物业。此外，我们继续评估工业存储、零售和酒店行业的一系列机会，我们相信在这些领域可以实现相对于市场上更具竞争力的细分市场更具吸引力的风险调整回报。重要的是，我们在方法上保持纪律。尽管在某些领域，特别是多户住宅领域，竞争仍然激烈，但我们专注于提供有吸引力收益的交易。我们相信，在当前环境中，我们提供执行确定性和对借款人灵活性的能力是一个关键的差异化因素。总体而言，尽管短期交易活动可能因持续的宏观不确定性而保持不均衡，但我们相信当前的背景对拥有可用资本和纪律性承保方法的贷款人来说是一个有吸引力的机会。随着条件的稳定，我们预计将继续选择性地将资本投入到符合我们信用标准和回报阈值的机会中。接下来，我将把电话转给马特，讨论我们的财务结果。 马特·布朗（首席财务官兼财务主管） 谢谢你，Jared，大家早上好。昨天我们报告了第一季度可分配收益为 530 万美元，或每股 0.24 美元，其中包括与我们去年 12 月的认购权发行相关的 0.08 美元的稀释。如预期，认购权发行在短期内影响了收益。然而，资金的部署进展良好。在过去两个季度的新贷款投资为第一季度的可分配收益贡献了每股 0.03 美元，正如 Tom 提到的，2026 年迄今的贷款发放净利差为 1.95%，是过去四年的最高水平。在第一季度，七笔贷款的利率下限仍然有效，这是我们投资组合的一个结构性特征，能够在利率下降的环境中积极保护收益。这些利率下限为本季度基于 SOFR 的收益保护贡献了每股 0.01 美元。截至 3 月 31 日，除了其中一笔贷款外，所有贷款的利率下限范围从 25 个基点到 4.34%，为利率环境变化提供了有意义的下行保护基线。本月初，我们的董事会宣布了每股 0.28 美元的常规季度股息，这相当于基于昨天收盘价约 14% 的年化收益率。尽管过去一个季度的可分配收益未能覆盖我们的股息，但我们仍然承诺至少在 2026 年维持这一股息水平，并预计到今年年底可分配收益将回升至我们的季度股息水平。总体而言，我们预计第二季度的可分配收益将在每股 0.23 到 0.25 美元之间，因为认购权发行的收益正在投资中，贷款偿还的资本也在重新部署。我们预计到年底的增量收益将抵消更高股本数量的影响。Seven Hills 的信用质量依然强劲。我们的 CECL 准备金为总贷款承诺的 130 个基点，与上季度持平，并得到了保守的投资组合风险评级 2.8 的支持，也没有变化。投资组合在物业类型和地理上都得到了良好的多样化，所有贷款的债务服务均处于正常状态。重要的是，我们没有五级评级的贷款，没有依赖抵押品的贷款，也没有特定准备金的贷款。这反映了我们认为能够为股东创造持久长期价值的严格承销和资产管理流程。这就是我们准备的发言。操作员，请开放提问环节。 操作员 现在我们将开始问答环节。如需提问，请在电话键盘上按星号，然后按 1。如果您使用的是免提电话，请在按键之前拿起听筒。如果在任何时候您的问题已被解答并希望撤回，请按星号，然后按 2。此时我们将稍作停顿以整理提问名单。今天的第一个问题来自 Jones Trading 的 Jason Weaver。请继续。 Jason Weaver（股票分析师） 早上好，大家好。感谢你们回答我的问题。我认为你们本季度的贷款发放净利差为 195 个基点，较去年的平均水平宽了约 35 个基点，这一点值得注意。这是由于组合的原因吗？还是你们能够进入一些市场的特定领域，而其他人无法进入？我们在你们的一些同行那里看到的是相反的趋势。那么你们认为今年剩余时间的净利差会稳定在什么水平？其中有多少是基准利率的提升？ Tom Lorenzini（总裁兼首席投资官） 是的，谢谢你的提问。我们在第一季度的贷款涉及的物业类型包括医疗办公室、零售和酒店。因此没有多户住宅，这里是我们看到价格最紧张、利差最窄的地方。因此我们能够吸引一些超额回报，特别是在选择服务酒店方面，这些通常会有更宽的利差，然后是医疗办公室和零售。所以我认为这主要是产品组合的问题。我还想说，我们在贷款发放上采取的是精准打击的方法。虽然我们有很多交易通过我们的强大管道，但我们确实会选择我们的机会，寻找那些能够实现超额回报的交易，而不是进入一个商品化的情况，在那里我们只是与其他几家贷款人竞争，大家都在通过一两个基点来降低利差以赢得业务。我们尽量避免这种拍卖类型的情况。我可以告诉你，我们预计即将关闭的三笔贷款的净利差可能略低于 195 个基点，可能接近 180 个基点。这再次是由于产品类型的原因。我们确实有一笔相对较大的多户住宅贷款，这使得净利差略有下降。其他物业包括另一笔医疗办公室和一个自存储，正如 Jared 提到的，帮助我们保持健康的利差。但实际上是多户住宅贷款的压缩最为明显。明白了，这很有帮助。 Jason Weaver（股票分析师） 我还想问一下，在四月份的 Olmsted Falls 还款后，我认为你们手头有相当大的一笔流动资金，几乎达到五亿美元。按行业和规模来看，合格的贷款管道情况如何，以及近期关闭的可能性如何，实际的部署时间表是什么？ Jared Lewis（副总裁） 谢谢，Jason。我是 Jared。目前我们的项目管道平均约为十亿美元，并且持续频繁更新。我们看到很多交易，在筛选出我们想要关注的交易时，它们会不断补充。因此，我们仍然看到相当多的活动。我们今天看到的大部分活动实际上是资产的再融资，而不是收购。因此，这些交易在承销上稍微有些挑战。目前我们有三笔贷款正在谈判条款，金额约为 1.25 亿美元。那里的平均交易规模有点不均衡，但我们主要目标是 25 到 40 百万美元范围内的交易。但当你有一个大部分是再融资的管道时，它们的量化就有点困难，因为我们在尝试确定借款人是否在这些交易中带来了新的现金。我们希望做一些我们能理解交易重置基础的交易，而再融资比收购要难得多。因此，就我们现在能够部署的资本而言，正如我所说，我们正在谈判三份 1.25 亿美元的条款。我们在其中几笔交易上已经进展较大。我无法判断我们是否会赢得所有交易，但对此感觉相当不错。接下来，我们将继续评估相当多的多户住宅。我们管道中的大部分是在多户住宅，但正如 Tom 提到的，我们不会为了赢得业务而追逐交易，降低 5、10、15 个基点。因此，我认为重点是，在接下来的两个季度，我们应该能够达到 100 到 300 的发放活动目标。 Jason Weaver（股票分析师） 谢谢。我很感激这个信息。 操作员 再次提醒。如果您有问题，请按星号然后按 1。您的下一个问题来自 Citizens Capital Markets 的 Chris Muller。请继续。 Chris Muller（股票分析师） 大家好，谢谢你们回答我的问题。第一季度的发放相当多样化，你们对此稍微提到了一下。但是否有特定的资产类型是你们希望增加曝光的，还是更倾向于寻找那些不在超级竞争资产类别中的最佳机会？ Tom Lorenzini（总裁兼首席投资官） 我们当然希望进一步增加对多户住宅的曝光。我认为这是有益的，因为这是一个极其流动的市场。对吧，Fannie 和 Freddie 也在这里参与等等。从投资者的角度来看也是如此。但我们将追求的交易是那些我们觉得能获得合理回报的交易。也就是说，其他产品类型在今天的市场中当然也有意义。我们看到自存储类产品，学生住房对我们来说也很有吸引力。医疗办公室对我们也很有吸引力。工业资产仍然是一个有吸引力的资产。因此，我们现在唯一不积极追求的实际上是新的办公贷款和与医疗保健相关的资产。因此，我们并不是特定地说我们需要在每种资产类型中占有 X 百分比。我们更注重整体，确保我们有一个多样化的投资组合，而我们确实有，并希望继续保持这一点。但我们真的在寻找合理的回报，即风险调整后的回报。如果我们能选择一些多户住宅，我们会这样做。但我们在其他产品上也完全有能力。以杂货店为主的零售也是我们关注的领域。因此，我知道这是一个广泛的回答，但你知道，这有点少公式化，更像是采取步枪式的方式，确保我们在优质房地产上放贷，并获得超额回报。 Chris Muller（股票分析师） 这很有帮助。那么，我想问一下，第一季度的发放量是否受到地缘政治动荡的影响？你们如何看待未来几个季度的净投资组合增长？ Tom Lorenzini（总裁兼首席投资官） 是的，我认为我们稍微提到了一下。第一季度我们看到相当多的活动。我们对管道中出现的情况感到非常满意，尽管战争和伊朗的事务在交易方面稍微放缓了一些。我认为借款人和投资者，如果他们现在不需要做出决定，可能会暂停一下，看看利率会发生什么，因为最近的波动性很大。尽管如此，流动性仍然充足。我们预计本季度通过我们已关闭的贷款、正在关闭的贷款以及添加几笔投机贷款，可能会达到 2 亿美元。从还款的角度来看，我们提到过，我们确实有一笔办公室贷款，我们相信可能会在本周还款。除此之外，我们不期待本季度有其他还款。因此，我们应该有相当不错的净投资组合增长，可能在 5000 万到 7500 万之间，和我们今天的水平相比。然后，你知道，第三季度和第四季度，另有几亿美元的净投资组合增长。 Chris Muller（股票分析师） 非常有帮助。如果我能再问最后一个问题。你们能分享一下关于 Yardley REO 物业计划的任何更新吗？ Tom Lorenzini（总裁兼首席投资官） 该物业的表现依然非常出色。目前的入住率大约在 81% 到 82% 之间。我们在这里续租了一位大型租户。Walt 在这个资产上已经接近六年了，过去一个季度有相当多的新租户进来并进行考察。我们为一些寻找空间的租户进行了测试装修。因此，我们的目标实际上是，如果我们能够逐步租出一些额外的空间，那么我们可以考虑与董事会进行讨论，并且可能在今年晚些时候考虑处置该资产。 克里斯·穆勒（股票分析师） 非常有帮助。再次感谢您回答问题。 操作员 您的下一个问题来自拉登堡·塔尔曼的克里斯托弗·诺兰。请继续。 克里斯托弗·诺兰（股票分析师） 你好。可以说，跟进上一个问题，关于投资组合的增长，您是否提到预计 2026 年投资组合将增长大约几亿美元？ 汤姆·洛伦齐尼（总裁兼首席投资官） 是的。理想情况下，克里斯，我们希望到年底时总投资组合规模接近 950 亿美元。 克里斯托弗·诺兰（股票分析师） 关于准备金，陡峭的收益率曲线是否会影响准备金？我在想的是，如果有人有一处物业，利率较高，他们需要再融资，就必须投入更多的股本。那么，CECL 是否要求您在利率上升时增加准备金？ 马特·布朗（首席财务官兼财务主管） 这是个有趣的问题。影响 CECL 准备金的因素有很多，其中一些与我们特定投资组合的到期情况等有关，还有许多经济因素。我想说的是，我们预计准备金将保持在总承诺的 1.3% 左右，可能会在一段时间内保持在这个水平。它可能会稍微下降。汤姆提到了一笔办公室贷款，我们预计将在近期偿还。今年还有其他一些办公室贷款到期，但总体而言，我们的准备金相对较低，1.3% 在我们的一些抵押贷款修复中算是低端。 克里斯托弗·诺兰（股票分析师） 最后一个问题。考虑到燃料价格的上涨，对于与开发商重新定位的项目，开发商是否有任何要求？显然，建筑成本会增加，投入成本也会增加。这对您的承保有什么影响？您是否要求开发商投入更多的股本，还是没有实质性影响？ 汤姆·洛伦齐尼（总裁兼首席投资官） 有几点。一方面，我们的投资组合在未来融资方面实际上是相对有限的。我认为这占总承诺的 6%。所以规模并不大。但如果我们处于一个增值交易的情况下，成本增加超出了我们在交易关闭时的预算，通常会要求赞助方进行股本再平衡。这意味着如果一个项目开始并进行翻新或施工等，而贷款中有 X 美元可用于支付这些费用，但实际费用更高，他们将被要求进行再平衡，并带来股本来解决这个问题。 克里斯托弗·诺兰（股票分析师） 谢谢你，汤姆。 操作员 我们的问答环节到此结束。我想把会议交还给汤姆·洛伦齐尼，总裁兼首席投资官，进行任何结束语。 汤姆·洛伦齐尼（总裁兼首席投资官） 谢谢大家参加今天的电话会议。我们期待在即将于今年 6 月在纽约市举行的 NAREIT 会议上见到许多人。如果您有兴趣安排与 Seven Hills 的会议，请联系投资者关系。会议到此结束。 免责声明： 本文档仅供信息参考。尽管我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。