Franklin BSP Realty Trust 2026 年第一季度财报电话会议记录

富兰克林 BSP 房地产信托（NYSE: FBRT）于周四公布了第一季度财务业绩。以下是公司第一季度财报电话会议的记录。 本次记录由 Benzinga APIs 提供。如需实时访问我们的完整目录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/ 进行咨询。 访问完整电话会议请点击 https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=zyjxvkXo 摘要 富兰克林 BSP 房地产信托报告的 GAAP 净收入为 1230 万美元，每股 0.08 美元，分配收益为 1350 万美元，每股 0.09 美元，排除止赎销售的损失。 公司的贷款发放活动超过了还款，导致投资组合增长，同时他们还看到了股权投资的显著增值。 管理层强调了强劲的流动性状况和积极的资产处置，包括在季度结束后出售其最大的 REO 头寸。 董事会重新授权了一项股票回购计划，计划到 2026 年底可用 5000 万美元，强调了有序的资本管理。 公司预计 NewPoint 将提供更稳定的贡献，并在 2026 年继续实现投资组合增长，特别是在多户贷款方面。 完整记录 操作员 大家好，欢迎参加富兰克林 BSP 房地产信托 2026 年第一季度财报电话会议。所有参与者将处于仅听模式。如需帮助，请按星号键后跟零，通知会议专员。在今天的演示结束后，将有机会提问。如需提问，请按星号键后跟一。如果您想撤回问题，请按星号键后跟二。请注意，此事件正在录音。现在我将会议交给投资者关系执行董事 Lindsey Grab，请开始。 Lindsey Grab 早上好，欢迎参加 FBRT 的第一季度财报电话会议。感谢您今天的参与。正如操作员提到的，我是 Lindsey Crabb。今天与我一起参加会议的有 FBRT 首席执行官 Michael Comparato，首席财务官兼首席运营官 Jerry Baglino，以及 FBRT 总裁 Brian Buffini。在我们开始之前，我想提到今天的一些评论是前瞻性声明，并基于某些假设。这些评论和假设存在固有的风险和不确定性，如我们最近提交的 SEC 定期报告中所述，实际未来结果可能会有重大差异。本次电话会议中传达的信息仅在 2026 年 4 月 30 日的日期有效。公司不承担更新本次电话会议中所作任何声明的义务，包括任何前瞻性声明，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因，法律要求的情况除外。此外，我们将提及某些非 GAAP 财务指标，这些指标在我们的财报和补充幻灯片中与 GAAP 数据进行了对账，均可在我们的网站上获取。我们将在今天的电话会议中提及补充幻灯片。接下来，我将把会议交给 Mike Comparato。 Mike Comparato 谢谢你，Lindsey，大家早上好。感谢大家今天的参与。我将首先介绍第一季度的关键进展和市场概况。然后，Jerry 将讲解我们的财务结果，Brian 将提供我们投资组合的更新。本季度的情况是在日益复杂的宏观背景下展开的。地缘政治的不确定性和持续的冲突增加了市场的波动性。但在许多方面，商业房地产已经经历了调整。在过去几年中，各类资产的价值已经显著重置，我们相信我们离这个周期的结束比开始更近。剩下的就是最后阶段，处理遗留资产，因为贷款方已经超越了 “延续与假装” 的阶段。在这样的背景下，我们市场的流动性依然强劲，竞争激烈，利差接近周期性紧缩。在这种环境中，我们保持了纪律，同时继续在融资中寻找机会。本季度我们的融资活动超过了还款，导致投资组合增长，这证明了我们平台的实力以及我们在市场最拥挤的部分之外运营的能力。此外，去年我们有选择地开始将资本投入到我们看到强劲风险调整回报潜力的股权投资中。我们已经看到这些资产的显著增值，自初始投资以来，估计公允价值大幅上升。这是我们如何利用平台的广度来机会性地分配资本并提升整体回报的又一个好例子。我们预计投资组合的股权配置将在 2026 年持续增加，但如果定价具有吸引力，我们也会战略性地退出股权投资。在信贷方面，我们继续在解决遗留资产方面取得进展，包括本季度减少我们的不良资产账户。我们相信大多数遗留问题已经被识别，并优先考虑解决和重新部署资本，而不是持有表现不佳的资产。在 NewPoint，第一季度的活动季节性较高，这是典型的。抱歉，季节性较低，这是典型的。如果利率稳定，我们预计融资量将在今年剩余时间内逐步增加。正如我们之前所说，即使是今天利率的适度变动也会对交易活动产生过大的影响。总的来说，我会将这一季度的表现归入优秀类别。我们的调整后可分配收益覆盖了我们的股息。我们增加了账面价值。我们以大幅折扣回购了大量股票。董事会在季度结束后批准了更多的股票回购。我们在第二季度初出售了我们最大的不良资产头寸，扩大了整体投资组合规模，发行了一只在第二季度关闭的高增值商业房地产担保债务凭证（CRE CLO）。我们将整个 BSP 服务业务整合到 NewPoint，并且在两项股权投资上实现了显著增值。团队在本季度表现非常出色，接下来我将把时间交给 Jerry。很好。 Jerry Baglino 谢谢你，Mike。感谢大家今天参加电话会议。我将介绍本季度的财务业绩。FBRT 报告的 GAAP 净收入为 1230 万美元，或每股完全转换普通股 0.08 美元。本季度可分配收益为 1350 万美元，或每股完全转换普通股 0.09 美元。可分配收益包括与我们出售的止赎房地产相关的 1230 万美元的实现损失。排除这些损失后，可分配收益为每股 22 美分。本季度的业绩得益于与第四季度相比相对稳定的净利差，以及来自 NewPoint 的更为正常的贡献，我将简要提及。在本季度，我们记录了 1350 万美元的 CECL 准备金，其中包括来自我们一般准备金的 130 万美元收益和主要与一个观察名单相关的 1480 万美元特定准备金。每股贷款账面价值增加至 14.18 美元，得益于我们的股票回购活动。我们在资本配置方面始终保持一致，选择最佳的风险调整回报，我们认为我们的股票是其中一个机会。本季度我们回购了近 4000 万美元的普通股。在季度结束后，董事会重新授权了股票回购计划，允许在 2026 年 12 月 31 日之前回购 5000 万美元的股票。净杠杆在季度末为 2.84 倍，追索杠杆为 1.16 倍。排除 NewPoint 资产的杠杆后，我们的净杠杆为 2.62 倍，目前的杠杆目标在 2.75 到 3 倍之间。在季度结束后，排除 NewPoint 后，我们发行了一笔 8.804 亿美元的管理 CRE CLO，与我们称之为 2022 年复古 CLO 的交易相关，该交易已退出再投资期。我们继续保持强大的流动性和财务灵活性，目前在三个 CLO 中都有再投资能力。展望未来，我们预计收益将受益于更大的核心投资组合以及在 2026 年期间来自 NewPoint 的更稳定的贡献。第 11 页突出了 NewPoint 本季度的贡献。来自 NewPoint 的可分配收益总计 560 万美元，这与我们认为的该平台的正常稳定收入水平更为一致。代理机构的发放量在第一季度为 6.46 亿美元，反映出与 2025 年下半年相比的季节性疲软。在季度末，MSR 投资组合的估值约为 2.17 亿美元，并在第一季度产生了 670 万美元的收入，代表着大约 100 个基点的平均 MSR 利率。NewPoint 的服务投资组合总计 581 亿美元。季度环比增长主要得益于整合工作，包括在本季度成功将所有 BSP 房地产贷款转移到 NewPoint 服务平台。此次转型的全部收益将在未来几个季度实现。这标志着我们整合过程中的一个重要里程碑，使我们能够成为一个更具差异化的服务提供商。我们继续将 NewPoint 视为长期价值的重要驱动因素，预计随着交易量的增加、服务投资组合中的 MSR 增长以及整合带来的好处，贡献将不断增加。接下来，我将把时间交给 Brian，让他为您更新我们的投资组合。 Brian Buffini 谢谢你，Jerry，大家早上好。我将从第 14 页开始。我们的核心投资组合在第一季度结束时约为 46 亿美元。正如 Mike 提到的，我们在本季度增长了核心贷款投资组合，净增长为 1.73 亿美元。这是由于新贷款承诺为 4.68 亿美元，加上之前关闭贷款的未来融资承诺。部分抵消了 3.23 亿美元的还款。我们预计在今年剩余时间内将继续适度增长投资组合。大约 79% 的贷款由多户住宅资产支持，而我们的办公物业风险极为有限。办公贷款风险仅占核心投资组合的 1%，目前仅为 5500 万美元，三笔贷款中有两笔表现良好，第三笔不良并在观察名单上。在本季度，我们以 278 个基点的加权平均利差发放了 26 笔贷款，其中 92% 的贷款来自多户住宅。我们在竞争激烈的市场中保持活跃，但在资本部署方面保持了纪律。我们的重点仍然是高质量的多户住宅贷款，贷款价值比低，我们认为在风险调整回报方面我们处于最佳位置。我们的前期加息投资组合继续减少，目前占我们总贷款承诺的约 29%，第一季度与该投资组合相关的还款为 1.75 亿美元。这一持续的减少反映了我们在将投资组合转向更新的加息后发放贷款方面的稳步进展。转到第 16 页，整体投资组合保持稳定，平均风险评级为 2.5，季度末有 11 笔贷款在观察名单上。在本季度，我们解决了一笔观察名单贷款，并在本季度内完成了该贷款的出售，同时我们在本季度增加了 2 笔多户住宅贷款。第 17 页涵盖了我们的止赎 REO 投资组合。我们在季度末将 REO 资产数量减少至 6 个，较上季度的 7 个有所减少，反映了资产解决方案的持续执行。但在季度结束后不久，我们解决 REO 头寸的最重要里程碑是出售了 Raleigh 的多户住宅资产，这是我们最大的 REO 头寸。该交易的融资将使与该投资的股本从负贡献转变为正贡献。与该交易相关的减值在本季度被确认，并导致实现损失。我们将继续采取积极主动的方式解决这些头寸。接下来，我想把时间交还给操作员，开始问答环节。 操作员 谢谢。我们现在将开始问答环节。要提问，请在您的触摸电话上按星号，然后按 1。如果您使用的是免提电话，请在按键之前拿起听筒。如果您的问题在任何时候已经被解答，并且您希望撤回您的问题，请按星号，然后按 2。第一个问题来自于 Jones Trading 的 Matthew Erdner。请继续。 Matthew Erdner 嘿，早上好，大家。感谢你们接受我的提问。我想先谈谈 newpoint，这个季度的表现比之前好多了。你能谈谈这些贷款何时转入服务账簿的时间，以及这对本季度的影响是否完全吗？你们是否预计未来会有任何正常化的趋势？ Jerry Baglino 是的，我是 Jerry。我来回答这个问题。这个过程发生在第一季度，所以你并没有完全享受到所有的好处，实际上是在第一季度中期完成的。但请记住，您必须在此之前拥有足够的人员来运营。因此，从第一季度的贡献来看，您肯定没有捕捉到我们预计未来会贡献的全部内容。当我们在上个季度给出 2026 年预期增长贡献的估算时，后半年的表现将显示出在接下来的季度中完全享有收益的好处。因此，这将比第一季度更积极。 Matthew Erdner 明白了。这很有帮助。然后快速转到观察名单上，你们在东南部和西南部的借款人档案方面是否看到任何具体的情况，导致德克萨斯州和亚利桑那州进入观察名单？嗨，Matt，我是 Mike。老实说，在这方面过去两年没有太大变化。利率基本上保持在同一水平。每个人都希望能有更好的前景，但实际上并没有实现。我们过去两年一直在讨论借款人的行为，以及预测哪些借款人会保持当前状态并偿还贷款与哪些借款人会选择放弃是多么困难。因此，我认为总体上没有太大变化。我们每个季度都在学习更多的东西。我们从那些 2021 年和 2022 年老旧的贷款中获得了近 2 亿美元的偿还。因此，我继续认为，并不是所有在那些年份发放的贷款都是坏账和损失。对，我们在这些贷款上已经有数十亿美元的按时偿还。这只是处理该投资组合其余部分的自然逆向选择。我认为团队做得很好，但我认为今天没有任何新信息是我们在过去几个季度或几年中没有掌握的。这只是继续在系统中处理。 Mike Comparato 明白了。这很有帮助。感谢你们一如既往的评论。 操作员 下一个问题来自 B. Riley 证券的 Timothy d' Agostino。请继续。 Timothy d'Agostino 是的，早上好。感谢你们接受我的提问。能否多谈谈你们未来的资本管理和资产负债表管理？显然，你们回购了约 4000 万美元的普通股，董事会将回购计划增加到 5000 万美元。那么，未来回购股票是否仍将是一个重点？你们对上个季度削减股息的看法如何？能否给我一个整体的感觉，显然账面价值季度间有所增加，这是一个积极的信号。谢谢。嘿，Tim，我是 Mike。感谢你的提问。让我从股息开始回答，然后再谈谈股票回购。我认为我们之前很明确地表示，我们认为公司的盈利潜力在股息之前的水平。我们认为随着时间的推移，将不良资产和非表现贷款转化为表现投资，我们可以回到那个大致的水平。削减股息显然是我们做出的决定，以停止消耗账面价值，同时我们经历这个过渡。因此，我认为从宏观角度来看没有任何变化。我们仍然相信公司的盈利能力远高于本季度的表现。这实际上只是团队继续执行，处理那些遗留资产，清算不良资产并重新投资资本的问题。因此，我希望盈利继续朝着上升的轨迹发展。我认为这与我们一直以来所说的关于股票回购是一致的。我们每天都在办公室寻找我们认为是最佳投资的机会，显然我们的股票就是其中之一。因此，我不能告诉你我们在任何特定的日子、周或月会以什么规模回购。但这是董事会支持的事情。Jerry、Brian 和我以及其他管理团队定期讨论这个问题。好的，非常感谢你今天接受我的提问。 操作员 下一个问题来自 btig 的 John Nicodemus。请继续。 John Nicodemus 你好，早上好。 Mike Comparato 关于这两笔被列入观察名单的贷款。如果您能详细说明一下导致这两次降级的原因，我将非常感激。我知道一笔贷款的评级从之前的 3 降到了 5，另一笔从 2 降到了 4。所以我想听听本季度这些变化的具体细节。谢谢。嘿，约翰，我是迈克。我要再说一次，这发生在违约之后不久。我认为他们意识到，这对他们来说并不是最好的结果。他们实际上已经全额支付了所有到期款项，包括大约 30 万美元的违约利息和滞纳金。所以截至今天，这笔贷款是正常的。但鉴于它确实发生了违约，我们认为将其风险评级为 4 是合适的，而风险评级为 5 的贷款，我会说这是试图了解借款人行为及其后续情况的典型案例。这些资产我认为是中等到中上水平，位置也是中等到中上水平。这是一位主要的赞助商，他们为该物业贡献了相当可观的股本，并且在过去几年里保持贷款正常。遗憾的是，他们决定不再继续。我们原本认为他们会调整贷款规模并继续保持正常，但他们醒来后说不再继续。因此，我们在违约的情况下进行了评估，目前显示这将是一次损失。显然，我们将在实际退出这些头寸时看到结果，但这就是背后的故事。谢谢，迈克。 约翰·尼科德穆斯 这对这两笔贷款都非常有帮助，另外我想问的就是。再次祝贺您出售了最大的 REO 资产。我们很好奇您对剩下的五个资产的考虑，以及在 2026 年剩余时间内可能的出售时间安排或节奏。 布莱恩·巴菲尼 谢谢。是的，布莱恩，你想回答这个问题吗？当然。对于大多数资产，我们正在积极进行销售营销。我们希望在第二季度或第三季度对其中两到三笔资产达成解决方案。但现在我们正在积极寻求解决这些问题，正如杰瑞和迈克所指出的，将资金重新部署回我们的核心投资组合，即多户住宅资产的贷款方面，但在这些资产上非常积极地参与市场，希望在接下来的几个季度内达成解决方案。 迈克·孔帕拉托 我想补充一点，约翰，最接近出售的两笔资产的迹象表明，它们的价格将与我们目前的标记相当，甚至可能更高。很好。 约翰·尼科德穆斯 非常感谢你的回答。这是我所有的问题。 操作员 下一个问题来自 JMP 证券的克里斯·穆勒。请继续。 克里斯·穆勒 嘿，大家，谢谢你们回答我的问题。关于特定 CECL 准备金增加的前一个问题进行跟进。所以本季度风险评级没有太大变化。一笔新的四级贷款和一笔新的五级贷款。这个特定准备金的增加是由于这些评级下降，还是与其他观察名单贷款有关？ 杰瑞·巴格利诺 实际上只是一个头寸。是的，继续，杰瑞。抱歉。是的，我们说的是同一件事。就是那笔评级为 5 的头寸。这是本季度准备金增加的主要原因。这只是对该资产的特定准备金。 克里斯·穆勒 明白了。这很有道理。那么我想转到新的点业务，你们在第四季度发放了 11 亿美元，然后在第一季度降到 6.46 亿美元。杰瑞对此稍微提到了一下，但这一下降有多少是由于季节性因素，多少是由于中东冲突导致的利率波动？我只是想看看这个业务的季节性调整基线应该在哪里。 迈克·孔帕拉托 是的，克里斯，这个问题更难回答。显然，我认为第一季度在代理业务中历史上是季节性较低的，但我们正处于一个非常复杂的利率环境中。我们看到 10 年期国债收益率短暂达到 375、380，我会说借款人再次感到兴奋，询问量激增。然后我们完全逆转了。我认为我看到的最高点是最近几周的 448。因此每个借款人都说，我要再等一下。所以我们正处于一个不幸的时期。我已经说过几次，25 个基点，4.25 大约是起始利率。在 450 时，我认为一切都会戛然而止。而在 4% 时，我认为你会看到交易量激增，因此不幸的是，现在我们处于这个范围的高端。要真正看到发放量的增加，你需要看到利率稍微下降，并且借款人停止桥接和采取浮动利率债务，希望能进入更低的利率环境。但我不能说是 60 对 40，70 对 30。对此我真的无法给出答案或衡量。 克里斯·穆勒 这很公平。如果我能再问最后一个问题。利率波动的动态是否也影响了你们的渠道业务？这项业务对收益的贡献不错。本季度看起来大约是 6 美分。如果我们看到利率开始稳定，渠道业务是否也可能有一些上行空间？ 迈克·孔帕拉托 我认为可能会有。我也认为在我们购买的第一笔 CMBS B 类资产中，可能会对渠道业务带来上行空间，这是我们大约五年来首次购买。我认为我们将能够为借款人提供更大的执行确定性，这在这个领域是非常受欢迎的商品。但我们定期讨论这个问题，虽然你没有直接问这个，但当你把所有的因素都放在一起时，考虑到我们收购了 Newpoint，我们有一个渠道业务、一个服务业务、一个浮动利率债务业务和一个不断增长的股权业务。FBRT 整体上已经成为一个完美的自我对冲。如果利率下降，这一方会受益，可能会对其他方面造成不利影响。当利率上升时，我们会做更多的浮动利率业务。也许渠道表现不佳，机构表现不佳，但我们真正建立的是一个应该基于整体利率的自然对冲。我认为市场将在未来几个季度和几年内逐渐认识到这一点，因为公司的不同部分在特定市场环境中的表现。 克里斯·穆勒 这非常有帮助，我非常感谢今天早上的评论。 操作员 提醒一下，如果您有问题，请按星号一。下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯的 Gabe Hoge，请继续。 Gabe Hoge 嘿，大家早上好。感谢你们提出问题。我想问的很多问题已经被问过了。我想问一个大概念的问题。FBRT 在过去几年中对较新的资产进行了贷款。显然，超过 70% 的贷款组合是较新的资产。关于这一点有几个问题。迈克，你能谈谈你在交易市场上看到的较新资产和较旧资产之间的一般市场情况吗？还有 A、B、C 类产品的情况？接下来，正如你提到的，潜在的更多股权投资，是否在整体上，Benefit Street 对拥有一些你们长期关注的多户住宅的兴趣有所增加，因为长期的顺风？谢谢。嘿，吉布斯，感谢你的提问。我很感激。我会借用查尔斯·狄更斯的风格说，这就像是两个世界的故事。对于 A 级新资产和旧资产来说，似乎无论是股权还是信贷，大家都想投资于更好、更新的高质量资产。对于股权投资者来说，走进投资委员会或照镜子时，可以自信地说，我正在以低于重建成本的价格购买一项全新的资产。建筑开工率已经下降，供应也在减少。如果我持有这个资产 5 年、7 年、10 年，只要我正确运营，不要过度杠杆，我可能会有一个相当不错的投资体验。对于信贷方来说，情况也是一样的。虽然略有不同，但基础是相同的，这就是市场上最好的新资产。如果买方的价格低于重建成本，我们的价格远低于重建成本。我认为这是一个非常容易让人理解并深入思考的论点。例如，奥斯汀可能是全国三个供应过剩的市场之一。我们在奥斯汀关闭了两笔贷款，都是针对全新交付的资产。我认为是 2024 年，甚至是 2025 年的资产，我们的贷款金额在每个单位 135,000 到 140,000 美元之间，我们都相互看着，觉得如果这不是好钱，那我们就麻烦了。因此，我认为大家都在涌入这个领域，我认为同样的情况也适用于人们避免 1970 年代和 1980 年代的老旧资产。感觉这些资产的资本化率还需要进一步修正。有少数股权投资者正在积极尝试投资 1980 年代的老旧资产。我认为在看到回报能够充分反映购买这些老旧资产的额外风险之前，不会有更多的股权投资者进入。因此，我会说我们从贷款方的角度也通常避免这些资产，但在这个空白的情况下，我们正在慢慢讨论，如果我们的投资点定价合适，是否有意义重新进入一些 1980 年代的老旧资产。所以，确实是两个不同世界的故事。接下来 12 到 18 个月的情况将会很有趣，因为我仍然认为老旧资产还需要进一步修正。关于股权投资，抱歉我说得太长了。是的，关于股权投资，我们总是会考虑这些资产是否是我们想要长期持有的类型。正如你我所讨论的，正如我与市场所讨论的，我们对商业房地产总体上持乐观态度。我认为在债务与股权的问题中，常常被忽视的是持续时间。商业房地产是一个出色的通胀对冲工具。如果你持有它足够长的时间，让通胀复利并让通胀发挥作用，你可能会有一个不错的投资体验。因此，每当我们有一笔贷款被降级到 4 级或 5 级时，我们都会坐在一个房间里讨论，嘿，这种资产是否是我们想要在未来 5 年、7 年、10 年内持有的？还是时候该转身，接受损失并重新投资资本？这个答案显然因我们所考虑的每个资产和地点而异，但这确实是我们考虑的因素之一。我认为有些资产我们希望能再持有久一点，但这确实是我们在叙述中考虑的内容，也是我们积极讨论的内容。谢谢。感谢你的提问。 操作员 问答环节到此结束。我想把会议交还给 Lindsey Crabb 进行结束语。 Lindsey Crabb（投资者关系执行董事） 感谢大家今天的参与。如果您有任何进一步的问题，请随时联系。谢谢，祝您有美好的一天。 免责声明： 本转录仅供信息参考。虽然我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。公司参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。