农地合伙基金（NYSE: FPI）于周四发布了 2026 年第一季度财务业绩，并召开了财报电话会议。请阅读完整的会议记录。
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<h2>摘要</h2>
农地合伙基金报告 2026 年第一季度净收入为 60 万美元，略低于去年。
公司保持强劲的流动性，拥有 1.14 亿美元的未使用信贷，专注于降低资产负债表杠杆。
战略性处置波动性较大的加州物业和赎回 CDSA 优先单位被强调。
2026 年的指引反映出由于增加的信用损失准备金，AFFO 范围有所缩小。
管理层讨论了地缘政治事件对肥料和谷物价格的影响，对美国农民的直接影响较小。
<h2>完整会议记录</h2>
Janice（主持人）
感谢您的耐心等待。我是 Janice，今天将担任您的会议主持人。此时，我想欢迎大家参加农地合伙基金 2026 年第一季度财报电话会议。所有线路已静音，以防止背景噪音。在发言者发言后，将进行问答环节。如果您希望在此期间提问，请按电话键盘上的星号，然后按数字一。如果您希望撤回您的问题，请再次按星号一。谢谢，现在我想将会议交给我们的总裁兼首席执行官 Luca Fabri，请您开始。
Luca Fabri（总裁兼首席执行官）
谢谢你，Janice，大家早上好，欢迎参加农地合伙基金 2026 年第一季度财报电话会议和网络直播。我们非常感谢您抽出时间参加这些会议，因为我们认为这是一个非常重要的机会，可以与您分享我们的想法和战略，以一种比公开文件和新闻稿更不正式和更互动的形式。我现在将会议交给我们的总法律顾问 Christine Garrison 进行一些常规的开场白。
Christine Garrison（总法律顾问）
谢谢你，Luca，也谢谢在场的每一位。宣布我们第一季度财报的新闻稿已于昨天市场收盘后发布。补充材料已发布在我们网站投资者关系部分的事件和演示子标题下。对于那些收听本次演示录音的人，我们提醒您，此处所作的发言截至今天，即 4 月 30 日，会议结束后将不再更新。在本次会议中，我们将发表前瞻性声明，包括与我们投资组合未来表现、已识别和潜在的收购与处置、收购、处置和融资活动的影响、商业发展机会以及对我们业务租金和更广泛农业市场的展望相关的声明。我们还将讨论某些非 GAAP 财务指标，包括净运营收入和 FFO、调整后的 FFO、EBITDAre 和调整后的 EBITDAre。这些非 GAAP 指标的定义以及与最可比的 GAAP 指标的调节已包含在公司宣布 2026 年第一季度财报的新闻稿中，该新闻稿可在我们的网站 FarmlandPartners.com 上获得，并作为我们 2026 年 4 月 29 日提交的 8K 表格当前报告的附件提供。听众需注意，这些声明受到某些风险和不确定性的影响，其中许多是难以预测的，并且通常超出我们的控制。这些风险和不确定性可能导致实际结果与我们当前的预期存在重大差异，我们建议听众查看我们昨天发布的新闻稿中讨论的风险因素以及我们向 SEC 提交或提供的文件。我现在将会议交给我们的执行主席 Paul Pittman。
Paul Pittman（执行主席）
保罗，谢谢你，克里斯汀。这总体上是一个相当不错的季度。我将先在我的准备发言中提及几个问题，然后再把时间交给卢卡。第一个问题是，我们收到了一些关于伊朗战争对肥料、粮食价格、农民前景等影响的提问。让我先谈几个关键问题，如果有人有后续问题，我们可以在问答环节讨论。首先是关于肥料。美国的大部分肥料并不是来自中东或海湾地区，实际上主要来自美国和加拿大。因此，总体而言，尽管肥料价格可能上涨，但美国农民在肥料供应方面并未受到影响。所以，我认为如果这种情况持续一年，可能会有一些影响。但总体来说，我没有听到关于肥料短缺的报告。我听到的是一些人因为肥料成本问题而改变作物决策，这可能导致玉米的生产量略低于大豆。因此，这就是肥料方面的情况。我们最近确实看到了一些粮食价格的上涨，特别是小麦。美国在全球小麦生产中并不是一个巨大的生产国，与世界其他地方相比。但你会看到，小麦也是非常依赖肥料的。由于海湾地区肥料生产的限制，世界其他地方可能会种植更少的小麦或小麦的产量下降。因此，我们看到了一些小麦价格的上涨，玉米价格也有所上涨。我认为这至少与美国的干旱有关，和伊朗的战争关系不大。美国东南部的干旱情况非常严重，该地区是一个相当大的小麦生产区。我今天早上读到，这实际上是东南部有史以来最严重的干旱。因此，这可能会导致粮食价格的上涨。最后一个问题是，我们收到的关于这些情况如何影响我们下一轮租金谈判的提问。真实的答案是，现在说还为时尚早。像伊朗战争这样的事情不会在一夜之间影响农业经济，显然也不会像公共市场的波动那样迅速。因此，这将是一个缓慢的过程。更高的粮食价格显然对我们即将到来的租金谈判有帮助，而租金谈判还要几个月才会开始。更低的粮食价格显然会对这些谈判造成伤害。但为了提供一些背景，受损意味着我们基本上持平，难以获得涨幅。在好的时候，我们可以获得适度的租金上涨。在我把时间交给卢卡之前，我想提到的最后一个问题是，我们确实增加了一些贷款损失准备金。这并不是因为我们直接担心无法收回，而是我们显然在进行相对高利率、高风险的贷款。我们认为继续增加一些准备金是谨慎的，以防我们没有收回所有款项。希望这些准备金能够得到逆转。但我们在财务报表中反映了这些，以谨慎和保守的态度考虑到我们贷款项目的风险特征。就这些，我将把时间交给你，卢卡，稍后我会回到问答环节。
卢卡·法布里（总裁兼首席执行官）
谢谢你，保罗。本季度的运营情况与预期非常一致。我们在之前的电话会议中已经提到的最大事项是我们完成了 A 系列优先股单位的赎回。这在我们不得不以我们认为显著低于内在价值的价格将其转换为普通股时，对公司造成了重大压力。但我们通过增强流动性储备为这一事件做好了长期准备，并且能够以现金满足我们的 A 系列持有者。尽管如此，我们的流动性状况仍然非常强劲。我们在信用额度上有大约 1.14 亿美元的未动用流动性。因此，从资产负债表的角度来看，我们公司的状况在此时非常强劲。在投资组合方面，我们继续略微改善整体投资组合的质量。我们处置了另一处加州物业，我们认为该地区存在波动和风险，因此我们欢迎减少这种风险暴露。从全球的角度来看，如果不考虑人工智能，这是一个充满不确定性和波动的时期。在农业部门，尤其对成本方面的未来情况存在相当大的担忧，正如保罗所概述的。但总体而言，农田作为一种资产类别，继续展现其强度和韧性，我们仍然非常坚信这一资产类别的质量。就这些，我将把电话交给我们的首席财务官苏珊·兰迪，让她概述公司的财务表现。
苏珊·兰迪（首席财务官）
苏珊，谢谢你，卢卡。今天我将讨论几个项目，包括截至 2026 年 3 月 31 日的三个月总结、我们的资本结构回顾以及 2026 年的更新指引。我将参考补充材料，该材料可在我们网站投资者关系部分的事件和演示子标题下找到。首先，我将分享一些出现在第 2 页的财务指标。截止 2026 年 3 月 31 日的三个月，净收入为 60 万美元，或每股 0.01 美元，低于 2025 年同期。AFFO 为 210 万美元，而 2025 年同期为 230 万美元，或每加权平均股 0.05 美元，与 2025 年第一季度相同。第 5 页展示了年度变化的主要驱动因素的更全面的视角。在收入方面，我们受到更高利息收入的积极影响，这主要是由于 FBI 贷款计划下贷款的平均余额增加、点数摊销的增加以及来自石油和天然气特许权使用费的更高收益。这些增加部分被由于资产处置导致的租金收入下降、由于 2025 年第四季度出售蒙哥马利水务局而缺失的拍卖经纪和第三方管理收入所抵消。由于与 FBI 贷款计划相关的信用损失准备金增加，运营费用略高于去年。此增加部分被由于资产处置和由于出售蒙哥马利水务局而节省的公司和差旅费用导致的物业、运营和折旧费用的减少所抵消。在第 12 页，有几个资本结构项目需要指出。截止 2026 年第一季度末，我们的信用额度未提取的可用额度约为 1.14 亿美元。本季度的借款主要用于赎回剩余的 A 系列优先单位。本季度我们对三笔 MetLife 贷款进行了利率重置。这些贷款的总额为 1930 万美元。这些贷款的加权平均利率从约 5.56% 降至 5.19%。MetLife 第七期定期贷款计划于 6 月重新定价。接下来在第 15 页，您将看到我们对 2026 年的更新展望。假设在页面底部列出。在收入方面，来自 2 月份指引的变化包括管理费和利息收入，由于修订和 FBI 贷款计划下贷款的延期而增加。在费用方面，来自 2 月份指引的变化包括由于贷款潜在信用损失准备金的增加而导致的信用损失准备金的增加。预测的 AFFO 范围为 1320 万美元至 1520 万美元，或每股 0.30 美元至 0.35 美元，较上个季度的高低端均有所下降。这总结了我们目前的状况。我们将在年内进展时保持更新。今天的发言到此结束。感谢大家的参与。操作员，现在可以开始问答环节。
操作员
此时我想提醒大家，想要提问请按星号，然后按电话键盘上的数字 1。我们将暂停片刻以编制问答名单。您的第一个问题来自 B. Riley Securities 的约翰·马索卡。请继续。
约翰·马索卡（股票分析师）
早上好。早上好，约翰。让我来澄清一下贷款准备金的增加，这是否与借款人的表现有关，您看到有什么具体情况吗？似乎这是一个较旧的贷款，对吧？并不是新贷款导致的更多准备金。所以我很好奇为什么会有这样的变化，似乎没有重大变化。
保罗·皮特曼（执行主席）
对于农场估值的前景，我们确实向各种不同的人提供贷款。其中一位借款人继续在其整体业务中面临一些关键挑战，并且有一些负面新闻周期。虽然我们可能对我们的具体贷款感到安全，但这种负面新闻周期总是让我们感到紧张，这实际上推动了准备金的增加。当借款人与其他贷款人之间的情况变得复杂时，即使这可能不会直接影响我们的抵押品状况，也会使整个情况变得更加复杂，并以一种非定义的方式增加风险。因此，这就是推动这些准备金的原因。
约翰·马索卡（股票分析师）
这些问题是否与某种作物类型的逆风有关，还是更具体于借款人？
保罗·皮特曼（执行主席）
不，这非常具体于那个借款人。这不是作物类型的问题。
约翰·马索卡（股票分析师）
好的。在未偿贷款计划的规模方面，是否有任何与该借款人相关的维持规模和增长的利息收入，还是更广泛地说是延期或新贷款？
保罗·皮特曼（执行主席）
一些延期和一些利率的增加与那个买家或借款人有关。
约翰·马索卡（股票分析师）
换个话题。中东的冲突以及价格的不确定性是否影响了交易的处置市场，您是否仍在寻找更多非核心投资组合中的销售机会？
保罗·皮特曼（执行主席）
不，不。中东发生的事情对农田交易市场没有任何直接影响。真正有影响的是整体经济，尤其是农业经济。我们目前的情况与伊朗冲突开始之前并没有太大不同。我们面临着一个相对具有挑战性的农场经济，主要是作物价格与运营成本之间的关系。这使得农民在竞标物业时不那么积极。正如我们常说的，农民是最积极的竞标者，实际上是设定物业价格的关键。这并不是说，市场的波动幅度很大。好的时候，土地价值年均增长大约 5%，如果运气好，可能达到 7% 或 8%；而糟糕的时候，增长仅为 1% 或 2%，或者可能持平，甚至下降 1% 或 2%。我认为，始终认识到我们所处的行业资产价值在缓慢而稳定地上升是非常重要的，这主要是由于稀缺性和基本的食品需求。这些都是我们在公共市场中参与者很难理解的事情。我们不会看到资产价值、作物价格或其他任何东西的那种波动性。整体趋势非常缓慢，但却有着相当强劲的上升趋势。不过，无论如何，它的变化都不会很快。
约翰·马索卡（股票分析师）
好的，然后你提到了一点关于肥料价格的影响或无影响。这位发言者比电话会议上的大多数人更接近农场经济。柴油价格的上涨对农民的影响有多大？这是否可能对农民来说比肥料更有意义，还是说这只是农场运营总成本中的相对小部分？
保罗·皮特曼（执行主席）
所以答案是相对较小。有几点需要理解。首先，大多数规模较大的农民会对柴油燃料进行一定程度的对冲或预购。农民通常会在农场上储存 1 万加仑或多达数万加仑的柴油。他们可能在去年冬天就购买了这些燃料，远在伊朗冲突开始之前。因此，影响并不大。但显然，当他们展望预算时，他们会在夏季用完这些燃料，必须在秋季开始运输时更换。柴油会影响运输成本，因此这对他们的损益表并不是积极的影响。但由于柴油的预购量，影响不会很快显现。大致来说，柴油可能占农民作物预算的 10% 左右，可能稍微少一点，因此整体影响并不大，可能比肥料成本对玉米和小麦作物的影响要小。希望这能有所帮助。
约翰·马索卡（股票分析师）
我很感激你提供的所有信息。我将把时间交给其他人。非常感谢。
操作员
目前没有其他问题排队。刚刚有一个问题进来，来自雷蒙德·詹姆斯的苏茜·海德。请继续。
苏茜·海德（股票分析师）
嘿，大家好，抱歉插入这个问题。关于 FBI 贷款计划，我想跟进一下。看起来你们可能在今年晚些时候会有大约 3000 万美元的资金进来。我们应该考虑哪些资本配置的优先事项？是股票回购、进一步降低负债，还是发放新贷款？你能提供任何相关信息吗？谢谢。是的，我会说，当这些资金返回给我们时，大部分可能会用于继续降低负债。如果我们认为我们的股票仍然相对便宜，尽管不如过去那么便宜。因此，你可能会看到我们根据股票价格回购股票。但更可能的还是降低负债，这是我目前的想法。如果卢卡或苏珊对此有看法，请随时表达，即使与我的观点不同。
卢卡·法布里（总裁兼首席执行官）
正如我们所讨论的，资本配置的优先事项实际上是交付。但正如保罗提到的，我们在股票价格上仍然非常有机会，密切关注并实施潜在的股票回购。
苏茜·海德（股票分析师）
明白了。谢谢。这是我所有的问题。
操作员
下一个问题来自 B. Riley Securities 的约翰·马索卡。请继续。
约翰·马索卡（股票分析师）
是的，快速跟进一下，你们对第七期定期贷款的重新定价率有什么预期吗？
卢卡·法布里（总裁兼首席执行官）
我将把这个问题交给卢卡或苏珊，如果你们想在这方面发表评论。
苏珊·兰迪（首席财务官）
目前，我们预计它将与第一季度发生的两次重新定价相当。
卢卡·法布里（总裁兼首席执行官）
是的。我预计利差会保持一致。但当然，你对利率的猜测和我的一样。
约翰·马索卡（股票分析师）
那是在六月锁定，还是在实际变更之前就锁定了？
苏珊·兰迪（首席财务官）
在六月锁定，就在之前。所以会是五月底或六月初。
约翰·马索卡（股票分析师）
好的，完美。非常感谢。这是我所有的问题。
操作员
目前没有排队的问题。这次问答环节到此结束。我现在将会议交还给 Luca Fabbri 进行结束发言。请继续。
Luca Fabri（总裁兼首席执行官）
谢谢你，Janice。我们感谢您对我们公司的关注，并期待在接下来的季度中向您更新我们的活动和业绩。祝大家有个美好的一天。
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农地合伙基金

农地合伙基金 (NYSE:FPI) 报告称，2026 年第一季度净收入为 60 万美元，较去年略有下降。该公司拥有 1.14 亿美元的未使用信贷，并专注于降低资产负债表杠杆。主要亮点包括加州物业的战略出售和 CDSA 优先单位的赎回。2026 年的指引显示，由于增加了信用损失准备金，AFFO 范围有所缩小。管理层指出，地缘政治事件对美国农民在肥料和粮食价格方面的直接影响微乎其微

农地合伙基金 2026 年第一季度财报电话会议记录