NNN REIT 2026 年第一季度收益电话会议：完整文字记录

NNN REIT（纽约证券交易所代码：NNN）于周四公布了 2026 年第一季度财务业绩。以下是公司第一季度财报电话会议的文字记录。 此内容由 Benzinga APIs 提供。有关全面的财务数据和文字记录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/。 访问完整电话会议记录：https://www.webcaster5.com/Webcast/Page/2178/53800 摘要 NNN REIT Inc 报告了强劲的 2026 年第一季度业绩，完成了 15 笔交易，涉及 41 个物业，总投资为 1.45 亿美元，初始现金收益率为 7.5%。 公司将 2026 年每股 AFFO 指引上调至 3.53 美元至 3.59 美元，称赞强劲的投资组合表现和有效的增长策略。 入住率提高至 98.6%，租约续签率为 85%，租金水平较之前增加了 2%。 NNN REIT Inc 保持了强健的资产负债表，流动性达到 12 亿美元，债务到期平均年限接近 11 年。 收购管道依然强劲，公司正朝着 550 百万至 650 百万美元的年度收购指引的高端发展。 管理层强调了主动的投资组合管理，目前没有显著的信用风险在观察名单上。 公司预计资本化率将保持稳定，尽管有一些适度的压缩，这将支持交易活动。 NNN REIT Inc 继续其自筹资金、严谨的资本配置策略，目标是实现中个位数的收益增长以及股息增加。 完整文字记录 操作员 大家好，欢迎参加 NNN REIT Inc. 2026 年第一季度财报电话会议。此时，所有参与者已被置于仅收听模式，演讲结束后将开放提问和评论。现在我很高兴将时间交给您的主持人 Steve Horn。请您发言。 Steve Horn（主持人） 早上好。感谢您参加 NNN REIT 2026 年第一季度的财报电话会议。今天我与我们的首席财务官 Vin Chao 一起出席。NNN REIT 的严谨、高效和自我融资的增长战略持续带来成果。我们经过验证的长期运营平台和专注于足够增值收购的一致资本配置仍然是我们方法的核心。我们致力于长期价值创造，以严谨的态度应对市场条件，并抓住支持可持续增长的机会。正如今天早上新闻稿中详细说明的，NNN REIT 在本季度表现强劲。我们完成了 15 笔交易，涉及 41 个物业，总投资为 1.45 亿美元，初始现金收益率为 7.5。同时，我们保持了显著的资产负债表灵活性，季度末总流动性达到 12 亿美元，行业领先的加权平均债务到期时间接近 11 年。回顾我们的一贯表现和对今年剩余时间的可见性，我们将 2026 年每股 AFFO 的指引上调至 3.53 至 3.59 的区间。这一增长突显了我们投资组合的强劲和我们多年增长战略的有效性。在我进入运营情况之前，还有一项额外事项。如果您还没有查看我们更新的投资者演示文稿，它在本季度发布。我鼓励您访问网站查看。转向运营表现，我们的投资组合约有 3700 个独立单租户物业，遍布所有 50 个州，表现良好。在本季度，我们续签了 43 个租约中的 36 个，续签率与我们历史续签率约 85% 一致，租金水平比之前高出 2%。此外，我们将七个物业租给了新租户，租金水平比之前高出约 10%。这表明我们的资产持续受到需求，我们的资产管理团队在高水平上执行出色。我们的租户基础保持健康，没有重大信用问题。目前，入住率环比上升 30 个基点，达到 98.6%，现在高于我们的长期平均水平。这一改善反映了我们租赁和处置团队的强大执行力，他们积极重新定位空置资产以最大化价值。在几个案例中，团队已成功获得高质量的投资级租户，进一步提升了资产价值并贡献了增量价值创造。剩余仅有 53 个资产，且正在进行积极的解决方案。结合投资组合的整体良好表现，我们预计入住率在短期内将继续上升。在收购方面，正如我之前所说，我们投资了 1.45 亿美元，41 个物业，现金资本化率为 7.5。更重要的是，交易的加权平均租期为 19 年，销售 - 租回性质的交易继续提供增值的风险调整回报和长期可预测的现金流。关于市场条件，第一季度的资本化率与近期季度基本保持一致。虽然我们在第二季度初看到了一些温和的压缩，但我们预计未来相对稳定。和往常一样，我们的平台旨在在多种宏观经济环境中有效运作。我们确实受益于稳定的利率背景，10 年期国债收益率保持在相对区间内，这继续支持交易活动。我们在 2025 年有较高的交易量，并且在上半年看到大量投资机会。在本季度，我们出售了 25 个物业，包括 16 个空置资产，产生了 3600 万美元的收益用于再投资。出售的收益性资产主要是非核心资产，我们的执行价格大约低于我们的收购资本化率 30 个基点。正如我们之前讨论的，我们预计在 2026 年将采取更积极的资产销售策略，以进一步优化长期投资组合质量。众所周知，租户信用涉及市场变化和消费者行为变化，这使得积极的投资组合管理对于维持高质量的可持续现金流变得至关重要。我们的资产负债表仍然是该行业中最强的之一。我们在季度末仅从信用额度中提取了 8000 万美元，并保持加权资产债务到期时间。正如我之前所说，接近 11 年。NNN REIT 在资金支持 2026 年剩余的收购管道和支持持续增长方面处于良好位置。凭借强大的管道、稳健的财务状况和经过验证的领导力，我们对未来充满信心。我们仍然致力于自我融资模式、严谨的资本配置，并为我们的股东提供可持续的长期价值。目标是中等单一数字的收益增长加上我们已连续 36 年增加的股息。我们是仅有的三家 REIT 之一。接下来，我将把电话交给 Ben，让他详细介绍财务结果和更新的指引。 Ben 谢谢你，Steve。让我们开始我们的惯例警示声明。在此次电话会议中，我们将发表一些可能被视为根据联邦证券法的前瞻性声明。公司的实际未来业绩可能与这些前瞻性声明中讨论的事项有显著差异，我们可能不会发布修订这些前瞻性声明的内容，以反映声明发布后的变化。可能导致实际结果与预期不同的因素和风险在公司向 SEC 提交的文件以及今天早上的新闻稿中有更详细的披露。关于今天早上的业绩，我们报告的核心 FFO 为每股 0.86 美元，AFFO 为每股 0.87 美元，与去年持平。正如今天财报第 8 页所披露的，我们本季度记录了 73.9 万美元的租约终止费用，而去年为 820 万美元，代表了 4 美分的负面影响，如果没有这一影响，AFFO 每股增长为 4.8%。业绩略高于我们的内部预测，主要受低于预期的坏账和净房地产费用的推动。坏账占季度 ABR 的约 15 个基点，优于我们 75 个基点的假设。我们的 NOI 利润率在第一季度为 95.9%，反映了我们三重净租赁结构的效率。G&A 占总收入的比例为 5.9%，符合我们的预期，而我们的现金 G&A 利润率为 4.2%。年化基础租金同比增长 7%，达到 9.35 亿美元，得益于我们强劲的收购活动，而第一季度的股息后的自由现金流约为 5200 万美元。关于我们的观察名单，正如 Steve 提到的，我们目前没有跟踪投资组合中任何显著的短期信用问题，我们对能够超越我们今年的坏账假设持乐观态度。尽管如此，我们仍然是积极的投资组合管理者，将继续寻找降低投资组合风险的方法，以应对潜在的未来问题，而不造成不必要的稀释。本季度的处置中包括一处 AMC 以及一处娱乐物业。我们的已出租处置仅剩三年的租约期限，尽管出售的物业具有降低风险的性质和较短的期限，但由于我们在资产上的低成本基础，我们仍然能够在销售中产生超过 6% 的经济收益，这是我们风险控制的关键组成部分。转向资本市场，在本季度，我们提取了可用的 3 亿美元延迟提款定期贷款的全部金额。该定期贷款的利率已转换为固定自动利率 4.1%。我们还通过我们的 ATM 以每股不到 45 美元的价格出售了约 170 万股普通股。我们没有结算任何前向股权，截至 3 月 31 日，我们预计未来的净收益为 7400 万美元。我们的下一个债务到期是今年 12 月到期的 3.5 亿美元无担保票据。提醒一下，我们有一个可扩展的功能，允许我们将现有的定期贷款扩大 2 亿美元，IG 信用利差在伊朗冲突后短暂扩大后最近回到了历史低点。这为我们提供了多种选择，以应对即将到期的债务以及在不增加杠杆的情况下为我们的投资计划融资。转向资产负债表，我们的 Baa1 评级资产负债表仍然是一个竞争优势，为我们提供了资金未来增长的灵活性，同时保护我们免受下行风险。在季度末，我们没有被抵押的资产，拥有 12 亿美元的可用流动性，只有 1.6% 的债务与浮动利率挂钩，包括未结算的前向股权的影响，按形式计算，净债务与 EBITDA 的比率为 5.6 倍，与上季度持平。我们的债务期限在净租赁领域仍然是最高的，为 10.5 年，与我们的租赁期限 10.1 年相匹配。4 月 15 日，我们宣布每季度 60 美分的股息，同比增长 3.4%，相当于吸引人的 5.7% 的年化股息收益率和保守的 69% 的 AFFO 派息比率。我将以我们更新的 2026 年展望的额外信息结束我的开场发言。基于我们第一季度表现优于预期和不断增长的投资机会管道，我们将 AFFO 和核心 FFO 每股指引的中点分别提高 0.01 美元，新的范围为 3.53 美元至 3.59 美元和 3.48 美元至 3.54 美元。我们增加的 AFFO 每股指引的中点代表了同比增长加速至 3.5%，而去年为 2.7%。逐项指引在我们财报第 3 页中总结，保持不变，尽管我想强调的是，我们正在跟踪净房地产费用的 1400 万至 1500 万美元范围的低端，并朝着我们 5.5 亿至 6.5 亿美元收购指引的高端前进。基于我们近期的管道可见性。预计自由现金流约为 2.12 亿美元，预计处置为 1.3 亿美元，12 亿美元的可用流动性，我们在资金方面处于良好位置，以支持我们今年的收购计划。从信用损失的角度来看，我们将全年坏账假设从 75 个基点下调至 60 个基点，反映了第一季度的优异表现。我们对今年剩余时间的假设保持不变。但正如我之前提到的，考虑到年初至今的趋势，我们希望在未来几个季度能够超越我们的坏账预测。至此，我将把电话交回给 Kelly 进行提问。Kelly， Kelly 你能听到我吗？是的，我们能听到你，Kelly。好的，抱歉。现在可以开始提问了。如果您有任何问题或评论，请在此时按下电话上的星号 1。我们要求您在提问时，如果是通过扬声器收听，请拿起听筒，以提供最佳的音质。请稍等片刻，我们将进行提问调查。您的第一个问题来自 Wells Fargo 的 John Chielikowski。请提出您的问题。您的线路已开启。 John Chielikowski（股票分析师） 早上好。谢谢你接受我的提问，Vin。开场白中关于收购指引的资金信息非常有帮助。如果我考虑到你们筹集的额外 7400 万美元和定期贷款，听起来你们有能力在收购指引上大幅提升，并且你们的趋势向上。是什么让这个收购指引在第一季度保持一致呢？ Steve Horn（主持人） 嘿，John，Steve，我来回答这个问题。我们目前有一个非常强大的项目管道和机会集。但你知道老话，完成之前不要过早下结论。我们正在积极谈判，交易文件，但在它们进入较为先进的关闭阶段之前，我们不想过于乐观。 Vin Chao（首席财务官） 是的，John，你是对的，7400 万美元的股权确实给我们提供了一些额外的能力。因此，在我们典型的 60% 股权和 40% 债务的组合下，这大约会是 1.25 亿美元的额外能力。 John Chielikowski（股票分析师） 非常有帮助，谢谢。第二个问题是关于信用损失指引的。感谢你更新的 60 个基点的信息。什么是纯粹的保守估计，什么是你觉得有前景的？也许这个问题的延伸是关于 7-Eleven 关闭门店的新闻。你们是否与他们进行了讨论？这对你们的指引有影响吗？ Vin Chao（首席财务官） 没有，关于 7-Eleven 的情况，但我会让 Steve 对此发表更多看法。至于信用损失假设，除了第一季度有 15 个基点的小额损失外，实际上没有什么已知的重大情况会被纳入这个数字。 Steve Horn（主持人） 至于 7-Eleven，我们从未与他们做过业务。7-Eleven 收购了我们许多大型区域运营商的业务。我们在 7-Eleven 投资组合中的平均成本基础约为 220 万美元。我们刚与 7-Eleven 在 2025 年进行了重要的续约。我们与 7-Eleven 的平均租赁期限约为 8 年半。因此我们非常有信心。我们没有进行任何讨论，也没有我们的门店在关闭名单上。 John Chielikowski（股票分析师） 明白了，谢谢。 Jana Galan（股票分析师） 您的下一个问题来自于 Bank of America 的 Jana Galan。请提出您的问题。您的线路已开启。 Dan beyond 早上好。我是 Variana 的 Dan beyond。关于最近的 ATM 发行，您能描述一下您当前的加权平均资本成本（WACC）和您今天的投资利差吗？ Vin Chao（首席财务官） 是的，WACC 确实每天都在变化。但我会说，如果你谈论的是短期的 AFO 收益和债务计算，你可能在 6.8 左右，可能是 6.75 的高 6。 Dan beyond 那么我的下一个问题是，上个季度你们预计资本化率在第二季度和第三季度会进一步压缩。你们的看法是否仍然如此，还是由于更高的利率环境和竞争减少？请继续。 Steve Horn（主持人） 不，我对资本化率的看法与之前一样。你知道，第一季度的现实情况是，我们的第一季度资本化率与许多之前的季度一致，我们预计第二季度会有一些压缩。我仍然期望对于我看到的定价交易，资本化率会在目前的压缩水平上保持。事情会随着模型目的而变化，处于较低水平。 Dan beyond 非常感谢。 Spencer Glimcher（股票分析师） 您的下一个问题来自 Green Street 的 Spencer Glimcher。请提出您的问题。您的线路已开启。谢谢。您提到过主动的投资组合管理多次，但您也提到您没有任何活跃的观察名单。因此，如果没有迫在眉睫的信用问题，您能分享一些信息吗？请告诉我们您今天在资产管理决策中依赖的依据。 Vin Chao（首席财务官） 嘿，Spencer，很高兴听到你的声音。是的，我不会说我们没有观察名单。我们在关注很多事情。我们总是关注租户。因此我们确实有观察名单。比如说，AMC 在我们的观察名单上。我们之前谈过这个。我们在这个季度能够出售一项资产，我认为我们对这个结果感到相当满意。考虑到 AMC 销售的性质，我们仍然能够在本季度实现经济收益，而不是我们已占用物业的公认收益。因此，这就是我们正在关注的事情。因此，是的，在短期内，也就是今年接下来的时间里，我们没有看到任何重大问题值得指出。这并不意味着我们没有认为可能在中长期内需要更仔细关注的租户。因此，我们会尽量解决其中一些问题。 Steve Horn（主持人） 我再补充一点。当我们进行主动投资组合管理时，不仅仅是关注信用。你有信用风险，信用总是会变化，但更重要的是，你可能还会面临房地产风险，以及在租期结束时续租的可能性。因此，我们试图提前应对这一点，展望未来几年，使投资组合成为一个更稳定的平台，因为情况确实会发生变化。 斯宾塞·格林彻（股票分析师） 谢谢你的补充。然后你提到你们在本季度与七个新租户达成了一些交易。你能分享一下这些租户所处的行业吗？ 史蒂夫·霍恩（主持人） 主要是快餐店和便利店的组合。我想其中还有一家洗车店。 斯宾塞·格林彻（股票分析师） 好的，非常感谢。 斯梅德斯·罗斯（股票分析师） 下一个问题来自花旗的斯梅德斯·罗斯。请提出你的问题。你的线路已开启。 尼克·凯尔（股票分析师） 嗨，我是尼克·凯尔，今天代替斯梅德斯提问。谢谢你接受我的问题。我想第一个问题是，你是否听到或看到任何来自租户的信息，可能暗示消费者支出习惯的变化，尤其是在餐饮或更多体验类空间方面？ 史蒂夫·霍恩（主持人） 我们的许多租户中，有 61% 是上市公司，因此我们确实能获得这些信息，我们也与租户进行私下交流。但我认为没有什么是广泛的结论。显然，某些餐饮租户的表现优于其他租户，考虑到消费者持续承压，你可以预期这会对一些更具周期性的业务造成压力，但没有什么显著的、广泛的结论，更多的是针对租户的具体情况。 尼克·凯尔（股票分析师） 明白了。这很有帮助。谢谢。然后你提到你们的收购指导趋向于高端。你能提醒我们一下你们目前对管道的可见性如何，持续多久，以及如果你有关于全年收购量季度节奏的任何信息，那将非常有用。谢谢。 史蒂夫·霍恩（主持人） 是的，你不能仅仅从季度来看。我鼓励你从年度整体来看，因为季度之间可能会非常波动。但正如我在开场白中所说，我们的收购机会集目前非常健康。正如 VIN 提到的，我们目前正趋向于我们的范围的高端。如果一切顺利完成。 尼克·凯尔（股票分析师） 明白了，谢谢。 罗纳德·卡姆登（股票分析师） 下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请提出你的问题。你的线路已开启。 珍妮 嗨，早上好，我是珍妮，来自 Varan。第一个问题是关于卖方回租。我认为你提到过许多收购来自长期关系。只是好奇你们目前的关系情况。考虑到当前的宏观环境，是否有加速的卖方回租？ 史蒂夫·霍恩（主持人） 是的，我认为这反映在我们的管道中。我们在电话中提到过几次，卖方回租有很大的机会。目前的水平高于 2025 年，我们在 2025 年确实有创纪录的交易量。但感觉有很多卖方正在利用卖方回租进行债务再融资和资产负债表管理。 珍妮 这很有帮助，谢谢。第二个问题是你能确认 Frisch's 和 Badcock 的最新状态吗？它们都处理完了吗？目前的状态是什么？ 史蒂夫·霍恩（主持人） 目前的状态是，我们所有的 Badcock 商店都已处理完毕，几乎恢复了 100%。所以状况非常好。关于 Badcock 和 Frisch's，我们在 Frisch's 方面进展顺利，所有 Frisch's 都在我们的 53 个空置资产中，我们目前正在处理所有资产，并对这些资产有大量的兴趣，我期待在接下来的年度中取得一些非常积极的结果。 VIN·赵（首席财务官） 珍妮，他们是否考虑将入住率提升至 98.6，超过我们的长期平均水平？我认为没有强烈的压力去快速抛售任何东西或做任何事情。我们目前处于一个良好的位置，因此可以稍微挑剔一些。 珍妮 明白了。谢谢。 亚历克·法金（股票分析师） 下一个问题来自贝尔德的亚历克·法金。请提出你的问题。你的线路已开启。嗨，谢谢你接受我的问题。我想第一个问题是，目前指导中假设的租赁终止费是多少？ VIN·赵（首席财务官） 是的，亚历克，我们并没有给出租赁终止费的具体指导。我们提到过，我们认为今年将是一个正常年份，通常在 300 万到 400 万之间。再次强调，这并不是具体的指导，因为这些事情是偶发的。如果对业务来说，采取租赁终止费是解决未来问题的正确做法，并且我们可以获得额外的费用，我们会这样做。因此，我们不想设定人为的指导标准，但历史上我认为 300 万到 400 万大约是我们的平均水平，可能稍微少于这个。因此，我们预计今年将是一个更正常的年份。如果你看看我们在本季度的表现，基本上是一致的。 亚历克·法金（股票分析师） 明白了。第二个问题是，目前是否有任何类别正在吸引私募市场参与者的出价，你可以在资产销售中抓住机会？不太从房地产或信用的角度来看，而是看到高出价的情况？ Vin Chao (首席财务官) 不，目前没有特定的细分市场，他们需要投入的资金量，我不会，您知道，显然定价非常有吸引力。我们会采取一些措施。但现在我们正在寻求在市场上出售 1.3 亿美元的资产，并且没有大型私募资本市场的出价。 Alec Fagin (股票分析师) 明白了。谢谢，大家。 Michael Goldsmith (股票分析师) 您的下一个问题来自于 UBS 的 Michael Goldsmith。请提出您的问题。您的线路已开启。早上好。非常感谢您接受我的提问。之前稍微提到了一下。当您谈到从第一季度到第二季度预期的资本化率压缩时，这只是广泛的压缩，还是有特定的资产类别您看到这种压缩水平？ Steve Horn (主持人) 这是广泛的。就我们的机会集而言，您知道，我们确实对我们的投资组合进行了大量挖掘。所以主要是汽车服务、便利店行业，我们看到很多。是的，压缩的幅度不大，您知道，大约在 15 到 25 个基点之间。有时候这只是一些特定的因素。您认为是什么推动了这一点？我认为，正如我常说的，年初的上半年，人们想要达成交易，因此竞争变得更加激烈，并愿意压缩他们的利差。 Michael Goldsmith (股票分析师) 明白了。然后就特定类别而言，您提到您购买了一家洗车店。您能谈谈您在该类别中的舒适度吗？然后我想您提到您在 AMC 出售。您能提供一下目前影院交易的资本化率吗？ Steve Horn (主持人) 是的，不，我们不提供个别资产的资本化率。我的意思是，总体而言，我们的收入产生的资本化率在我们收购的基础上是 30 个基点。至于。不是的，我们没有购买洗车店。我没有说我购买了一家洗车店。洗车运营商是我们重新租赁的七个资产之一。话虽如此，我对我们的洗车资产非常有信心。我们自 2005 年以来就开始做这些。我们的基础非常低，而 NNN 在过去几年洗车店有很多可用性时并没有参与竞争。 Michael Goldsmith (股票分析师) 非常感谢。祝您在第二季度好运。谢谢，Michael。 操作员 再次提醒，如果您还有其他问题或评论，请按星号 1 进入队列。您的下一个问题来自于 B. Riley Securities 的 John Masaka。请提出您的问题。您的线路已开启。 John Masaka (股票分析师) 早上好。也许谈到您可能在管道中和今年剩余时间内看到的资本化率压缩的主题，这是否因竞争环境的变化而有所改变？我想随着利率的波动以及某些其他资本来源的某些失调，您是否看到除了其他 REIT 之外的竞争减少？如果是的话，其他 REIT 是否在填补这一空白？我只是好奇您潜在合作伙伴的整体竞争环境。 Steve Horn (主持人) 是的，我的意思是，在过去的 20 多年里，我一直在做这个，John，这一直是一个高度竞争的环境。只是名字来来去去，而我们这些 REIT 中有几家已经存在了 20 多年，您知道，私人资本一直参与其中。他们是非交易的 REIT，现在是金融机构在筹集资金并创建 REIT。但不，这一直是高度竞争的。总是如此。名字会变。所以我并不认为这是竞争更多。我认为人们只是想在年初的上半年做更多的交易。 John Masaka (股票分析师) 您是否看到非 REIT 资本在今年迄今为止有所回撤？ Steve Horn (主持人) 鉴于该环境的一些变化，大多数非 REIT 资本正在参与我们不涉及的大型工业领域。因此，他们可以一次性投入大量资金。他们并没有在印第安纳州的 Terre Haute 购买一个 Taco Bell 的特许经营权。 John Masaka (股票分析师) 说得好。我知道您不想透露 AMC 资产出售的资本化率，但您能否谈谈买家是谁？是另一个房东，是租户，还是有人希望重新开发？我只是好奇这是否是一个真正的影院对影院的交易？ Steve Horn (主持人) 这是一个希望重新开发该资产的人。 John Masaka (股票分析师) 好的，我的问题就到这里。非常感谢。 Steve Horn (主持人) 谢谢，Jeff。 操作员 目前没有其他问题在队列中。现在我想将时间交还给 Steve Horn 进行结束语。 Steve Horn (主持人) 再次感谢您参加我们的电话会议。NNN REIT 的前景非常好。乐观。再见，我希望在接下来的几周内在 NAREIT 见到大家。谢谢。祝您有美好的一天。 免责声明： 本文档仅供信息参考。虽然我们努力确保准确性，但该自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 备案和官方新闻稿。公司参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。