Broadstone Net Lease 公布 2026 年第一季度业绩：完整财报电话会议记录

Broadstone Net Lease（纽约证券交易所代码：BNL）于周四召开了 2026 年第一季度财报电话会议。以下是会议的完整记录。 Benzinga API 提供实时访问财报电话会议记录和财务数据的服务。访问 https://www.benzinga.com/apis/ 了解更多信息。 访问完整会议记录请点击 https://events.q4inc.com/attendee/613304153 摘要 Broadstone Net Lease 报告称，2026 年第一季度的 AFFO 同比增长 5.6%，延续了去年的强劲表现。 该公司在收购方面投资超过 6000 万美元，并通过增加超过 9000 万美元的新开发项目扩展了其定制建设平台。 重要项目包括在佛罗里达州为亚马逊建设的新配送中心和在德克萨斯州为特斯拉建设的电池回收设施。 该公司宣布在马萨诸塞州的一个 60 英亩校园进行 9% 的初始现金资本化率投资，突显其通过重建创造价值的战略。 Broadstone Net Lease 维持其 2026 年的 AFFO 指导，并强调其纳入 S&P 600 指数作为一个里程碑。 Triborough 项目在区域规划、电力和租赁方面取得了关键进展，预计到 2026 年底将有明确的进展。 在运营方面，该公司在租约续签中实现了 119% 的回收率，并在其 ATM 计划下完成了 7100 万美元的股权融资。 管理层对未来增长表示信心，认为强大的定制建设机会管道和严格的资本配置将推动增长。 完整记录 操作员 大家好，欢迎参加 Broadstone Net Lease 的 2026 年第一季度财报电话会议。我是 Emily，今天将担任您的操作员。请注意，今天的电话会议正在录音。现在我将把电话交给 Broadstone 的企业财务和投资者关系总监 Brent Meadow。请继续。 Brent Meadow（企业财务和投资者关系总监） 感谢大家今天参加 Broadstone Net Lease 的 2026 年第一季度财报电话会议。在今天的会议中，您将听到首席执行官 John Morano、总裁兼首席运营官 Brian Albano 和首席财务官的准备发言。三位将会在问答环节中回答您的问题。请注意，以下讨论和对您问题的回答包含前瞻性陈述，这些陈述可能受到风险和不确定性的影响，导致实际结果因多种因素而显著不同。我们提醒您不要对这些前瞻性陈述过于依赖。有关可能导致此类差异的风险因素的详细讨论，请参阅我们的 SEC 文件，包括截至2025年12月31日的 10-K 表格，并注意这些风险因素可能会在我们的季度 SEC 文件中更新。此次电话会议中提供的任何前瞻性陈述仅在本次会议日期有效。接下来，我将把电话交给 John。 John Morano（首席执行官） 谢谢你，Brent。大家早上好。在 2025 年强劲收官后，我们将这种势头延续到 2026 年第一季度，实现了 5.6% 的 AFFO 同比增长，继续执行我们的投资战略，并在现有投资组合中推动强劲的运营成果。我们通过现有和新关系推进了我们的定制建设平台，今年迄今新增开发项目超过 9000 万美元，投资超过 6000 万美元于一项引人注目的收购，季度内没有坏账，并以 119% 的回收率解决了近一半的 2026 年租赁到期问题。今年开局强劲。总体而言，我们的业绩反映了我们在核心基础建设方面取得的进展，并强调了我们高质量的关键任务投资组合的实力，以及我们为长期可持续增长提供的日益清晰的前景。总的来说，我们在本季度投入了 1.719 亿美元，其中包括 6120 万美元用于新物业收购，9940 万美元用于定制建设开发，以及 1040 万美元用于现有过渡资本项目的增量投资。正如我们在本季度早些时候宣布的，我们新增了两个定制建设项目，包括位于佛罗里达州萨拉索塔的一个新型现代化同日配送中心，服务于亚马逊，通过现有开发商关系获得；我们还为位于德克萨斯州马格诺利亚的 Academy Sports 增加了一个零售开发项目，该地区是休斯顿快速发展的郊区，直接通过租户获得，并与新的开发商关系合作交付。继续保持我们的势头，在季度结束后，正如我们昨晚在财报发布中宣布的，我们完成了土地交易，并开始为特斯拉的新预分拣电池回收设施提供资金，该设施将位于德克萨斯州奥斯丁的 Gigafactory 约三英里处。这三个定制建设投资代表了高质量的不动产，配备顶级投资级别的租户，初始现金资本化率为 7.2%，吸引人的直线收益率为 8.3%，加权平均租赁期限为 14 年，每项资产的估值可能至少低于我们的开发收益 75 到 100 个基点，进一步证明了我们的定制建设战略的价值创造。如预期的那样，4 月 1 日，西雅图内华达公司的第二个维护、修理和大修机库开始租赁，支持其与美国空军的持续合作，替换老化的夜间监视飞机。我们为能参与这一努力感到自豪，我非常高兴这两个项目按时并在预算内达到稳定，强调了我们团队在执行战略和为股东创造价值方面的能力，无论宏观经济不确定性和频繁的市场动态新闻如何。随着西雅图内华达公司的完成以及我刚刚提到的三个新项目，我们的定制建设管道仍然处于强劲状态，预计在 2026 年及 2027 年将有约 3.82 亿美元的高质量开发项目达到稳定，为超过 2800 万美元的新增 ABR 提供了可见性。此外，我们的机会集仍然强劲，主要由现有关系驱动，Ryan 将在稍后详细介绍我们活跃的定制建设管道。在本季度，我们投资了 6120 万美元于一个位于马萨诸塞州波士顿以北约 20 英里的 60 英亩校园，租户为查尔斯河实验室，这是一家领先的全球制药和生物技术合同研究组织。该出售租回投资包括一份长期 12 年的净租赁，初始现金租金为 150 万美元，年租金增长 3%，以及一份短期一年净租赁，现金租金为 400 万美元，综合初始现金资本化率为 9%，加权平均租赁期限为四年。我们打算与 Sanson Group 合作，重新开发约 48 英亩的 60 英亩校园，这部分土地受短期租赁的限制，作为我们不断增长的定制建设开发计划的一部分。我们认为这笔交易是创造性地推动额外价值的又一个绝佳例子。转向 Triboro 项目，正如我在上次电话会议中所说，我们 2026 年的目标是推进与潜在数据中心开发相关的三个关键工作流：区域规划、电力和租户识别。这三个工作流都在持续推进，我们的目标和时间表没有改变。迄今为止，我们通过过渡资本平台在该项目中投资了约 1.06 亿美元，保持了在评估最佳前进路径时的重大选择权。该地点的最高和最佳用途仍然是超大规模数据中心校园，而我们多栋工业定制建设开发的备选方案也依然有效。我们对这一机会感到非常兴奋，预计到年底我们将能够决定该项目的最佳前进路径，无论是电力土地出售、承诺继续参与电力外壳开发，还是决定追求多栋工业开发，并将同样的信息传达给我们的投资者，我对我们的交付能力充满信心。Ryan 将在他的发言中提供更详细的更新，您可以期待我们在有相关更新时提供信息。最后，为了总结一个强劲的季度业绩和执行，我还想强调 Broadstone Net Lease 的一个重要里程碑：我们被纳入 S&P 600 指数。我们认为我们的纳入为我们改善的股本资本成本提供了额外支持，并相信这将随着日常流动性的增加，帮助扩大我们的投资者基础。更广泛地说，我们对 REIT 市场情绪的改善以及我们看到的股本倍数的进展感到鼓舞，因为我们的股本成本改善，扩大了我们的机会集，并增强了我们以有序和增值的方式资助增长的能力。正如您在昨晚的财报发布中看到的，我们在本季度通过 ATM 筹集了 7100 万美元的股本，平均价格为 19.13 美元，预计总毛收入约为 8250 万美元，平均价格为 19.02 美元。展望未来，我们预计发行将保持适度和机会主义，因为我们在评估资本成本与投资机会时保持谨慎。至此，我将电话交给 Ryan 和 Kevin，让他们为您详细讲解这些主题。 Ryan 感谢约翰，也感谢大家今天的参与。正如约翰所强调的，第一季度清楚地展示了我们战略的有效性以及团队和投资组合的实力。在当今的环境中，我们认为创造力和结构设计与资源获取同样重要。我们的重点是那些通过深思熟虑的结构设计能够显著提升结果的交易，从而推动更高的收益，嵌入增长并通过多种退出路径保护下行风险。一个强有力的例子是我们本季度与位于马萨诸塞州威尔明顿的查尔斯河实验室完成的 6120 万美元投资。该交易涉及收购一个位于波士顿以北约 20 英里的 60 英亩校园，提供长期增值的销售回租和战略性结构的短期投资，具有重要的未来价值潜力。这两个租约合计产生约 550 万美元的第一年现金租金，代表 9% 的混合初始现金资本化率。正如约翰所提到的，第一个租约是一个为期 12 年的净租约，初始年租金为 150 万美元，并且每年租金增长 3%，几乎比我们当前和不断上升的加权平均租金增长高出 100 个基点。第二个租约是一个为期一年的短期租约，涵盖校园的约 48 英亩。这个较短的租约期限是有意为之，允许我们在保持灵活性的同时保留近期现金流，以便通过重新开发来释放价值。具体而言，该地点有潜力支持高达 440,000 平方英尺的工业开发。该校园受益于优越的填充位置，周围 30 英里半径内有超过 400 万人口，并且与主要交通走廊和劳动力市场有良好的连接，这些因素我们认为支撑了持续的长期需求。重要的是，我们并没有将其作为单一结果投资进行承保。48 英亩的地块为多种定制建设机会提供了灵活性，有效地扩展了我们已承诺开发项目的管道。虽然我们积极追求这一上行潜力，但我们得到了强大的土地基础价值和其所提供的选择权的支持，进一步增强了我们对这项投资的信心。总体而言，这笔交易突显了我们利用关系并应用创造性解决方案导向的方法来构建投资的能力，这些投资能够提供有吸引力的初始收益，同时使我们能够创造额外的长期价值。关于我们开发管道的更广泛更新，在早期和低于预算交付的两座 MRO 设施之后，我们目前有 11 个正在进行的开发项目，总投资预计约为 3.82 亿美元。这些项目预计将产生强劲的初始现金收益，收益率为 7.3%，加权平均直线收益率为 8.4%，并得到 12.9 年的加权平均租期和 2.5% 的年租金增长的支持。重要的是，这些以租户为驱动的开发项目旨在减轻传统开发风险，包括施工时间和成本压力。正如我们所讨论的，定制建设开发仍然是我们差异化战略的核心支柱，也是嵌入式增长可见性的关键驱动因素。我们旨在始终保持一个活跃的定制建设管道，规模在 3.5 亿到 5 亿美元之间，并且我们继续看到一系列强劲的机会来支持这一运行率。目前，我们正在积极评估约 13 亿美元的定制建设机会，涵盖现有和新关系，进一步增强我们在稳定交易市场中推动可见长期增长的能力。我们继续看到稳定的交易流，包括几个较大的投资组合机会，特别是在工业领域。尽管如此，我们在许多情况下仍保持纪律，卖方的定价预期，特别是在资本化率方面，并不符合我们对基础风险特征的看法，我们不会以牺牲质量为代价追求交易量。处置仍然是我们资本配置战略的重要组成部分。我们定期使用处置来优化投资组合，并主动管理信用、租约到期和行业风险。市场定价允许我们以增值的方式回收资本时，我们会采取行动。这在我们本季度以 5.6% 的资本化率处置一项工业资产的 1200 万美元交易中得到了体现，该资产剩余租期为七年。在季度结束后，我们完成了三项额外资产的销售，总毛收入为 5480 万美元，其中包括两项总计 5040 万美元的机会性处置，平均资本化率为 6.3%，以及作为我们持续投资组合管理的一部分出售的一项小型空置资产。转向我们现有的投资组合，同店表现依然强劲，年同比增长 2.8%，主要得益于合同租金的增加和之前期间成功的重新租赁活动。在年初，我们有 22 个租约计划在 2026 年到期。我们已经处理了其中一半的租约，实现了 119% 的加权平均回收率和延长租约的平均新租期为 6 年。对于剩余的 11 个租约，约占 ABR 的 2%，我们的租赁工作进展顺利，预计将继续取得积极成果。最后，关于我们的观察名单活动，本季度相对平静，反映了我们投资组合的实力和近年来主动资产管理的努力。正如上个季度所提到的，Gardner White Furniture 在其破产过程中接管了之前由 American Signature 占用的所有六个地点。自那时以来，我们已在所有六个地点签署了一份新的 10 年主租约，进一步增强了原本就强劲的结果。现在转向 Triborough 项目，并在约翰之前的更新基础上，可能有助于框定我们在整体开发生命周期中的位置。在过去几个月中，我们的努力集中在推进该地点的基础要素，同时推进电力、分区和租赁等关键工作流。这种协调的方法旨在降低项目风险，保持最终用途的灵活性，并使我们能够在里程碑实现和市场机会不断演变时高效响应。我们正在积极推进该地点达到准备建设的状态，包括安装侵蚀和沉积控制、清理和修整、矿山修复和伪装。这还涉及完成创建可开发地块所需的核心土建基础设施，如雨水管理系统、内部通道和地下公用设施。无论该地点最终是作为超大规模数据中心校园还是多个工业建筑开发，这些通用的现场工作都是必须完成的，我们正在以一种有计划的分阶段方式接近这些现场工作，仔细安排活动以与项目的多阶段特性对齐，并在追求为股东创造价值时保持最大灵活性。在电力方面，这仍然是该地点的一个决定性特征。重要的是，1GW 的电力承诺得到了现有发电能力的支持，我们并不依赖未来的发电建设来建立该供应。我们当前的重点是协调将电力传输和交付到现场所需的基础设施，以及开发必要的现场基础设施以接收电力。为此，PPL 计划建设一个新的变电站和开关场，以及大约 8 英里的新输电线路。这些升级旨在支持更广泛的负载增长和新客户需求，包括 Dry Burrow 项目，同时增强整体系统的可靠性。TPL 目前预计将在 2027 年夏季开始建设，目标是在 2030 年夏季完成。在现场层面，我们计划开发一个专用变电站以接收交付的电力，我们目前预计第一阶段的供电将包括 300 兆瓦，预计在 2027 年第四季度至 2028 年第一季度之间开始，随后将增加 700 兆瓦。我们与 DPL 保持密切和持续的协调，并积极处理推进 Triborough 项目所需的电力和施工服务协议。关于分区，最近几个月，Oliphant Borough 考虑修订其分区条例，以明确允许在 Triborough 项目所在的 CM2 区内建设数据中心。我们了解到，宾夕法尼亚州的市政当局必须在其边界内的某个地方容纳所有合法的土地使用，包括数据中心，但可以通过选址规则、退距和所需的研究和报告等标准进行监管，这些都是房地产开发的典型要求。根据草案，Dry Burrow 项目与拟议修正案所考虑的框架相符。在最近的一次会议上，市议会选择不按原文通过修正案，而是启动了一个过程，给予最多 180 天的时间来处理条例中的数据中心。我们将在此期间继续与市议会合作修订修正案，以保护我们的权利。与此同时，我们上周提交了一份分区许可证申请，非正式地主张拟议的数据中心校园在现行条例下是合法的，并可以按计划进行。尽管对数据中心开发的关注加剧，我们对前进的道路仍然充满信心，并不预计会对我们预期的 2026 年时间表产生任何影响。最后，关于租赁工作，我们目前正在与多家对 Triborough 项目表现出强烈兴趣的超大规模用户进行积极讨论。我们期待在这些讨论进展时提供更新，并在潜在结构和时间上获得更清晰的认识。正如约翰一贯所说，我们的目标是在 2026 年底之前对 Triborough 项目的最佳路径有清晰的认识，基于相对于多个里程碑（包括分区、电力和租赁）所取得的进展，并继续专注于最大化股东价值，同时保留选择权。至此，我将把电话转给凯文，谢谢，瑞安。 凯文 在本季度，我们产生了调整后的运营资金为 7690 万美元，或每股 0.38 美元，比 2025 年第一季度增长了 5.6%。业绩受益于强劲的同店租金增长 2.8% 以及最近在建造适合租户的投资活动达到稳定状态。本季度的业绩还显著受益于本季度没有实现的损失租金和较低的不可报销物业费用。一般管理费用保持良好控制，第一季度核心费用总计 780 万美元。尽管这比去年同期增长了 5.4%，但这一变化主要受到一次性或时间相关费用的影响，包括股票归属的雇主税费和专业服务费用。我们在资产负债表方面仍然在实现我们的管理费用指导目标的良好轨道上。我们以 5.8 倍的形式杠杆结束本季度，与上季度持平。在季度末，我们有大约 8250 万美元的未结算股本和近 6 亿美元的可用循环信贷。由于到 2027 年上半年到期的债务有限，我们在展望未来时保持了足够的财务灵活性。上周，我们的董事会决定维持每股 0.2925 美元的股息，支付给截至2026年6月30日的股东，预计在 7 月 15 日之前支付。最后，我们维持 2026 年的每股指导范围为 1.53 美元至 1.57 美元，关键假设没有变化。尽管第一季度没有坏账，我们仍然维持 2026 年指导中的 75 个基点的租金损失假设，并计划在全年内重新审视这一假设。值得提醒大家的是，我们年度每股业绩对投资和处置活动的时机、金额和组合，以及可能在年度内发生的任何资本市场活动都非常敏感。 操作员 请参考昨晚的财报发布以获取更多细节，我们现在将开放电话进行提问。谢谢。我们现在开始问答环节。如果您今天想提问，请按下电话键盘上的开始键，然后按数字 1。如果您改变主意或觉得您的问题已经得到回答，可以按下开始键，然后按数字 2 将自己移出队列。我们今天的第一个问题来自摩根大通的安东尼·保罗尼。请继续，您的线路已开启。 安东尼·保罗尼（股票分析师） 好的，谢谢，早上好。关于项目 Tribor，您提到将进行一些基础设施改进，无论土地的最终用途是什么，这些改进都会进行。请问这部分费用由你们负责吗？同时想知道在此期间的资本承诺可能是多少？ 瑞安 当然。这是瑞安。是的。当我们谈论通用场地工作时，那是我们无论是否继续进行数据中心使用或工业使用都会考虑的场地工作和基础设施改进，特别与数据中心相关的基础设施。您知道，我认为大部分费用目前都被推迟，直到我们在决策过程中进一步推进。 安东尼·保罗尼（股票分析师） 好的，但听起来其他费用相对较小，还是说我们应该期待近期会有一些较大的支出？ 瑞安 当然。我会说，目前这一年的总费用可能不到 1500 万美元。 安东尼·保罗尼（股票分析师） 好的，明白了。然后我还有一个问题与波士顿的收购有关。您能多谈谈您对找到一些租户的信心程度，以及桑森在其中的角色吗？同时，您在进行这样的交易时，比如 Triborough，您对承担未来建造适合租户的土地风险的胃口如何？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的，谢谢。托尼，这是约翰。我认为这是一个很好的例子，展示了我们的战略如何通过为我们的开发合作伙伴和客户创造性地构建解决方案来释放价值。这并不是我们第一次与 Sandstone 进行一些更具创造性结构的合作。我们在 Sunset Hills 做过这样的事情，我们在 Triborough 也在这样做，我们与 Charles River 有这样的合作，还有其他一些我们正在考虑的项目。他们继续作为我们业务的优秀合作伙伴成长，同时我们也在帮助他们发展业务。这个项目对我们特别有吸引力，因为有一些问题需要解决，以便 Charles River 的整体交易能够向前推进。他们需要对他们希望加大投资的资产进行长期的销售回租。而且他们还有一些资产希望转让，但需要一个过渡期。这是波士顿北部市场的一个优质位置，位于 i93 和 i93、i95 走廊的交界处，周边是强大的工业区。正如你从瑞安那里听到的，我们已经对这个项目进行了 440,000 平方英尺的工业建筑的承保。可能会有四栋建筑，每栋大约 10 万平方英尺。你说的是浅湾工业，这非常适合这个空间。我们的成本基础略低于市场。因此，我们觉得如果我们需要退出这个项目，现场会有兴趣，我们能够在后期获利，无论我们是否开发它。但我们的意图是开发这个项目。我们认为在这个地区有很好的定制建设机会。我们已经收到了一位租户对现场定制建设的兴趣。我们对这个项目的收益进行了初步估算，预计收益率在低到中 7% 的资本化率范围内。而在稳定的基础上，这些资产的价值将在中到高 5% 的资本化率范围内。因此，这对我们来说可能是一个大获成功的机会。我们对此非常兴奋。但我们也确保在承保时找到了良好的选择性。所以，回答你关于更多机会的提问，我们可以找到这样的交易。我们对此有各种各样的兴趣，因为这是我们的战略真正展示定制建设价值的地方，专注于房地产运营投资，而不仅仅是进行我们在其他地方常见的商品净租赁交易。 安东尼·帕罗内（股票分析师） 好的，明白了。谢谢。 操作员 谢谢。我们的下一个问题来自 bmo 的埃里克·博登。埃里克，请继续。 埃里克·博登（股票分析师） 早上好，大家好。回到 Triborough 项目以及市议会决定花 180 天来处理数据中心和条例的问题。我很好奇需要发生什么才能清除这个问题。你们能否继续推进数据中心的开发？市议会是否有任何风险可能会将 180 天的审查进一步推迟？谢谢。 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的。根据我们的理解，180 天的时间是市议会希望尽快推进此事，尽管他们采取 180 天的时间是明智的。我认为这很重要。除了我们之外，那个特定公园的土地还有其他兴趣。因此，这并不会改变我们的时间表，正如你听到瑞安所说的，到 2026 年底，这是我一直在说的。我们希望能够巩固区域权力和租户兴趣，以便做出正确的决策来最大化价值。有时候，房地产开发工作可能会有点麻烦，特别是区域划分。因此，这一切都不算异常，也没有问题。我们会随着时间的推移解决这些问题，我们预计会按照我们宣布的时间表进行，而不会有任何障碍。 埃里克·博登（股票分析师） 很好，谢谢。你们在本季度的自动取款机上很活跃。我们应该如何看待今年剩余时间的股权发行？什么条件会导致你们加速或暂停发行？显然，股价是一个重要因素，但还有其他资本等因素。谢谢。 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的，股价确实是一个重要因素。我认为 “机会主义” 是合适的词。它完全取决于股价，而股价比之前更具建设性。我们非常高兴看到我们在股价上提供的回报有所增加，当然包括 S&P 600 指数，这真是一个惊喜。但这也是与我们在管道中的机会集相关的机会主义，看看我们能否找到其他类似 Charles River 的交易或以创造性方式部署资本的机会。正如你所知，我们的重点是基于直接关系的交易，比如 Charles River 和其他一些交易。将这两者结合起来，未来可能会有更多的机会。 埃里克·博登（股票分析师） 好的，谢谢你的时间。我很感激。 操作员 谢谢。我们的下一个问题来自 Cantor Fitzgerald 的杰伊·科尔尼奇。杰伊，请继续。 杰伊·科尔尼奇（股票分析师） 嗨，非常感谢。我想首先跟进上一个问题，你如何评估目前常规收购的机会集？我想问一下管道情况如何？你是否看到资本化率的变化？你是否看到机会可以推动已经嵌入指导中的内容，还是你对此有什么看法？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的，当然可以看到交易活动增加，更多的投资组合交易，更多的工业投资组合交易。因此，这正是我们关注的重点，我们与我们的关系（如租户、赞助商等）进行的对话越来越多，发现了良好的机会。我们在资本部署方面非常谨慎。今年我们需要的资金并不多，以达到我们的指导范围。从增长的角度来看，我们在 “定制建设” 项目上分配了大量资源。众所周知，这对我们来说是长期关注的重点。降低风险、吸引价值、创造未来的增长。但也有一些增量交易对我们来说很有趣，我们正在花时间关注这些交易。就像去年一样，我们的指导和假设相对保守，关于我们认为可以做到的事情。随着机会集的形成，以及我们对未来资本成本的更好了解，随着股票价格的改善，希望我们有机会做更多的事情，并可能将指导推向下半年的目标。 Jay Cornrich（股票分析师） 好的，感谢您。那么我想转到公司的核心部分，关于工业定制建设，您已经宣布每年 350 百万到 500 百万的新交易目标，并提到正在评估价值 1.3 亿美元的新开发机会。那么，您能否评论一下，是什么推动了评估量的如此增加？这是否真的是 Broadstone 品牌在开发领域变得更强大？在这方面，您是否可以说您对 2026 年实现该目标感到相当乐观？ John Morano（首席执行官） 是的，我们对实现该目标感到非常乐观。我们现在正在评估很多机会。我认为有几个原因。首先，我要把所有的功劳归给团队，Ryan 和 Will Garner，Sam Delemos，Ryan Rayhauser，真正推动我们定制建设开发过程的人正在积极行动，打很多电话，联系他们的联系人，寻找新的关系，真正关注现有关系，获取整个交易流程的视图，看看我们有什么机会。其次，我们也接到了一些电话，我们的名字开始被传播，人们听说了我们所能做到的事情。推荐网络非常好。为一个开发商做好工作并提供良好的结果，他们更可能会推荐你给在不同地理区域或不同类型的零售或工业空间中运营的人。因此，团队正在努力建立这个管道，同时，我们也有一点运气，随着名字的传播和空间的扩展，人们开始主动联系我们。因此，所有这些因素使我们处于一个很好的位置，以执行我们的战略并实现我们计划的数字。 Jay Cornrich（股票分析师） 好的，谢谢 Pat。我就到这里。感谢您。 操作员 谢谢。我们的下一个问题来自高盛的 Caitlin Burrows。Caitlin，请继续。 Caitlin Burrows（股票分析师） 嗨，大家早上好。或者说，早上好。考虑到增量的定制建设公告以及这对 2027 年完工的影响，您能否给出一些参数或范围，您认为一个项目完成的平均季度数是多少？显然，我们可以查看您目前披露的内容，但是否是 4 个季度，还是更多？我只是想知道，如果增量的 26 个公告大于 5 百万美元，是否可能在 2027 年上半年开业，还是会在 2027 年晚些时候？ John Morano（首席执行官） 是的，问题很好。我们通常假设管道中的平均时间大约是 15 个月。当然，也有一些项目会在这个时间内完成，还有一些需要更长时间。因此，一般来说，12 到 18 个月都有可能。所以有一些项目可能会在 2027 年上半年完成。但目前，我们的注意力主要集中在 2027 年下半年的管道填充上。因此，我们希望随着时间的推移，定制建设管道能够持续产生租金收入。目前有一些项目接近完成，应该会增加这一点，而管道中稍微靠前的项目可能会更多地集中在 2027 年下半年。 Caitlin Burrows（股票分析师） 明白了。好的。那么也许在租户方面，上个季度你们提到了 Claire's 的位置，以及你们正在评估是出售还是重新租赁，然后也在重新审视 Red Lobster 的曝光情况。所以想知道你们对此有何更新。 John Morano（首席执行官） 是的，实际上没有太多更新。关于 Claire's，我们仍在处理重新租赁和出售的过程。对此没有公告。我们仍然有时间来处理，所以我们对此仍然感到乐观。至于 Red Lobster，我们在这个位置上没有任何实质性的变化。我们继续监控他们，并继续寻找机会，以便随着时间的推移减少我们的曝光，同时找到增值的方式来处置这些资产。但在这两方面没有实质性的更新。 操作员 谢谢。我们的下一个问题来自摩根士丹利的 Ronald Camden。Ronald，请继续。 Jenny 嗨，早上好，我是 Ferran 的 Jenny。关于租户健康的后续问题。那么坏账指导。考虑到第一季度没有损失，您是否仍然保持 75 个基点的年度预期？ John Morano（首席执行官） 是的。所以第一季度没有损失租金。100% 的租金收取，这让我们感到非常满意。现在还早，你知道，我们总是要提醒自己，现在还是上半年。因此，我们一直采取的立场是，至少在年中时重新评估我们的坏账假设。所以在第二季度结束后。是的，我们仍然保持在 75，但这只是我们历史上采取的更为保守的立场。我们在年初就说过这一点，并且我们会等到至少第二季度结束后再做决定。 珍妮 明白了。关于查尔斯河实验室，我们应该如何看待那里的租户健康状况？考虑到实验室面临的需求环境具有挑战性，似乎他们在第四季度确认了减值。是的，能否多谈谈你们如何对这种类型的租户感到放心？在信用方面，你们对此有何看法？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的，我们对此感到相当满意。我们当然会进行内部风险评级，但如果你想看看他们的机构评级，标准普尔给他们的评级是双 B 加，穆迪是 Ba1，他们的收入超过 40 亿美元。他们的杠杆比率为 2.8 倍，固定费用覆盖率为 3.5 倍。所以我们感到非常好。从长期来看，显然短期的部分是大部分租金在短期内，未来一年内是 400 万美元。但另一方面，由于查尔斯河的整体规模相对较小，这部分相对较小，12 年租约每年是 150 万美元。因此，相对于我们的风险敞口，我们对信用感到非常舒适。 珍妮 明白了。谢谢。 操作员 谢谢。下一个问题来自于 UBS 的迈克尔·戈德史密斯。迈克尔，请继续。 迈克尔·戈德史密斯（股票分析师） 早上好。非常感谢你们回答我的问题。关于 2026 年的处置，你们在本季度进行了一个交易，之后又进行了三个。那么，通常是什么特征触发了销售？是资产年龄、租户信用、资本化率套利，还是战略性非核心敞口？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的，我认为这两方面都有。我们有一些风险缓解类型的销售，涉及你提到的许多因素，比如租户敞口、房地产基本面、基础信用。也许有一些我们不太喜欢的控制权变更。所有这些都可能将某些非核心资产，如你所提到的，放入我们希望随着时间推移减少的风险敞口的一侧。正如瑞安在他的评论中强调的，我们也很乐意进行一些资本化率套利。如果有机会出售的机会，我们非常愿意去做。你知道，我们今年做的一些交易就是因为收到了以极佳资本化率出售的主动报价。因此，我们的工作部分是确保我们有效地循环利用我们的房地产。因此，当我们能够做到这一点，并且能够以有助于我们增长收益的方式重新投入时，我们非常高兴去做。 迈克尔·戈德史密斯（股票分析师） 非常感谢。然后，你提到美国签名的爆炸性增长，这已经通过加德纳·怀特接管这些门店得到了简化。但能否谈谈你在家居用品领域的敞口有多少，你对这种敞口的舒适程度如何？是否有计划随着时间的推移减少这种敞口？谢谢。 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的。我的意思是，我们的敞口并不大。我想说大约在 2% 左右，可能是中间的 2%，只有几家租户在其中。我们当然会愿意随着时间的推移减少这种敞口。我的意思是，如果你看看过去几个季度的消费者数据，家居用品的销售和客流量大致持平。因此，它并没有真正增长，但也没有像一段时间内那样缩减，一旦疫情后的繁荣结束，他们都开始经历一些困难，但我们对美国签名与加德纳·怀特的解决方案感到非常满意。我们认为他们有一个优秀的团队和出色的商业模式，他们将通过我们的门店以及从美国签名破产中获得的一些额外门店继续推进。因此，我们觉得在这个新的主租约和 10 年的租期下，我们处于一个很好的位置。但这并不意味着我们不会根据我们看到的人口趋势、销售趋势等情况考虑在未来减少这一部分。 迈克尔·戈德史密斯（股票分析师） 非常感谢。祝你们第二季度好运。 操作员 谢谢。下一个问题来自于凯基资本市场的乌帕尔·拉纳。请继续。 乌帕尔·拉纳 很好，谢谢你，凯文。关于股权发行，你知道你们在本季度售出了 370 万股。我知道这个话题经常被提起，但你知道，任何更新的想法或是否会发行更多的可能性会很有帮助。谢谢。 凯文 是的，当然。我认为约翰刚才在很大程度上已经回答了这个问题，但这都与机会集有关。与过去三年相比，我们现在在股权部分的资本成本确实有所改善。因此，这在边际上打开了机会，但我们仍然不打算大规模发行。因此，我们经常收到的问题是，是否应该期待某种类型的资产负债表股权化和大规模的过夜发行？答案仍然是否定的。因此，谨慎的机会主义仍然是我们的策略。 乌帕尔·拉纳 好的，很好，这很有帮助。然后你能给我们更新一下可服务市场的总规模吗？ 凯文 关于定制建设方面？你知道，最近开发需求似乎普遍增加。所以想知道这个市场的变化、竞争情况或任何关于定价的评论都会很有帮助。是的，我们的可服务市场正在持续扩大。显然有全国市场，但我们更关注的是我们所看到的机会。这自我们启动该项目以来，季度增长不断。开发活动有所增加。我认为人们仍在寻找机会将业务转移到本土或近岸，以提高其设施的复杂性。我们在一些工作中看到了这一点，因为人们正在摆脱旧的设施，寻求引入窄架机器人等他们在定制建设中可以实现的功能，而不是仅仅走进一个空白的规范场地。我认为即使你看到今天的 GDP 数据，尽管消费者的表现比人们希望的要温和，但你仍然看到商业投资大幅增长，环比增长 10.4%。所以人们正在寻找投资机会，他们希望进入适合其业务的建筑，并投资于能够帮助他们发展业务的设备。因此，我们在这里看到巨大的机会，我们非常高兴能够在早期进入这个领域，并开始建立声誉，使我们能够以这样的方式执行。 乌帕尔·拉纳 好的，很好。这很有帮助，谢谢。 操作员 谢谢。下一个问题来自 Green Street Advisors 的布莱恩·卡维奥拉。布莱恩，请继续。 布莱恩·卡维奥拉（股票分析师） 谢谢，大家早上好。在这个人工智能的新世界中，你如何看待你的投资组合在技术进步引起的任何长期变化下的韧性？这种看法在投资组合的零售部分、工业部分，甚至是仍在投资组合中的小型办公室部分之间是否有所不同？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 谢谢。如果在办公室方面有任何问题，因为利用率的原因，如果人们将减少员工人数或考虑不同的安排，但我们认为我们的行业和资产类别中有很多韧性，工业、零售和餐饮类别，人们仍然会想出去就餐，他们仍然会想出去购物，他们仍然会寻找这些产品的交付，寻找食品的生产，我们的房地产提供和支持的所有这些。因此，这些行业并不让我们担忧，但办公室方面，我认为有更广泛的长期趋势，人工智能可能会加速这些趋势。 布莱恩·卡维奥拉（股票分析师） 谢谢，感谢你的回答。然后在处置方面，想看看你对本季度出售的一个资产的定价看法，注意到这个资产的资本化率接近中五，租期不到 10 年，这有点有趣。所以请分享一下相关信息。谢谢。 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的，对我们来说是一次很好的机会性出售。这是一个未经请求的出售报价。你知道，我们总是会寻找那些我们认为资产价值在一个地方，而其他人认为它在另一个地方，或者资本化率在那个范围内的人。所以他们愿意为此支付更多，我们可以实现套利。我们并不打算出售我们最好的奖杯资产。这些是我们认为在中间位置的资产，但其他人却视其为宝石。如果是这样，我们很高兴以中五的资本化率将其出售给他们。 布莱恩·卡维奥拉（股票分析师） 明白了，谢谢。 操作员 谢谢。下一个问题来自 BMO 资本市场的约翰·金。约翰，请继续。 约翰·金 谢谢。本季度你们的回收率为 119%。这跟你们上个季度的 110% 相符。这主要是由工业租赁驱动的吗？其次，你对你们当前的市场标记有何可见性，以了解未来的回报情况？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的，主要是由工业驱动的。很多时候，零售资产的租约到期时会有固定的租金增长。但我们在工业方面有更多的市场标记能力。我们并不一定关注那些剩余租期超过 10 年的资产的市场标记。我是说，目前谁也无法预测那段时间的租金。我们确实关注未来两到三到四年的情况。你知道，我们已经基本上控制了 2026 年的重新租赁。2027 年我们有更多的租赁量，但我们去年就开始处理这些。因此，我们对市场标记有一定的看法。此外，展望 2028 年和 2029 年，通常来说，不给出具体数字，我们对未来的同店增长情况感到非常乐观。 约翰·金 但 119% 是可以再次出现的情况，还是说这只是本季度的一个平均水平？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 这要看情况。我是说，我们的结果很好。过去几年我们看到了大约 107% 到 108% 的增长。所以 119% 比我们过去一年看到的稍高一些。我们乐意继续争取那些我们能获得的，但这可能有点偏高。 约翰·金 好的。在项目 Triborough 上有一个非常全面的更新，我认为这在您的投资者日上是有帮助的，您提到过超大规模云计算公司对从您这里收购该地点的兴趣，并且愿意支付不错的溢价。考虑到这个过程可能会延长，并且可能会变得相当政治化，这仍然是您考虑的选项吗？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 是的。我们与超大规模云计算公司的对话主要集中在租赁方面，所以是将地点租给他们，但土地出售和我们退出机会仍然在考虑之中。您知道，各种机构买家仍然对获取该地点感兴趣。因此，超大规模云计算的对话更多是关于租赁。如果我们认为出售的价值最大化机会是合适的，仍然有很多人对该地点感兴趣。 约翰·金 好的，非常感谢。 操作员 谢谢。下一个问题来自 btig 的迈克尔·戈尔曼。迈克尔，请继续。 扎克·莱登（股票分析师） 嗨，我是迈克尔·戈尔曼的扎克·莱登。感谢您回答我的问题。基于第一个问题，并回到本季度的波士顿交易，您知道，这是一笔相对于过去典型收购的独特交易。考虑到评论中提到的影响和额外的基础设施支出以及 BTS 开发组件。这是一个广泛营销的过程还是基于关系的交易？这种带有嵌入开发的分 parcel 结构销售、租回的方式是您积极寻求复制的，还是本季度的机会性一次性交易？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 这是直接交易，完全没有广泛营销。这是我们与 Sanson 合作找到的解决方案，以便让他们和查尔斯河以对我们有吸引力的方式达成交易。这些是我们认为我们绝对擅长的交易类型，因为还有很多其他人会看这种交易并直接拒绝，因为这需要更多的工作。这有点超出了我所说的在许多其他地方盛行的商品净租赁业务。因此，我们绝对会寻找更多这样的机会。我们认为我们在创造性地构建对所有人都有利的交易方面建立了良好的声誉，同时仍然为我们提供了增长收益和寻找资本部署到未来能够提供价值的个别有趣地点的良好方式。因此，这不是您可以仅仅通过经纪人提供的上市信息找到的机会。这些是基于关系的交易，我们相信这些交易将通过我们的网络出现。我们希望能够找到更多，因为如果这按我们所承诺的方式进行，并且我们相信它会成功，那将是 Broadstone 的巨大成功。 扎克·莱登（股票分析师） 太好了，谢谢。然后只是一个后续问题，转到投资组合，我们注意到工业曝光率持续上升。因此，随着工业集中度接近投资组合的三分之二范围，您如何看待工业曝光的适当上限？工业内部的组合变化反映了特定策略，还是这仅仅是可用交易流的组成？ 约翰·莫拉诺（首席执行官） 我先回答第二部分。我认为这更多是关于交易流和我们的一些关系。我们的合作伙伴通常会专注于某一特定类型的事情。因此，如果您与同一开发商、同一赞助商、卖方等合作，您自然会看到某种特定工业类型的比例比其他类型更多。我们在过去几年中与专注于食品加工的赞助商合作，因此这自然在比例上变得更大。从投资金额的角度来看，自 2018 年、2019 年以来，我们在工业方面的配置超过 70%。所以在我们配置和部署资本的整体策略上并没有什么不同。因此，我预计随着我们在办公和临床医疗等其他领域的减少，您应该会看到我们的工业曝光率增长到 65% 到 75%。您还应该预期，零售和餐饮将处于 25% 到 35% 之间。这是我对 Broadstone 未来短期到中期的预期组合。 扎克·莱登（股票分析师） 好的，非常感谢您的时间。 操作员 谢谢。我们没有进一步的问题。因此，我将把电话交还给约翰·莫拉诺进行结束发言。 约翰·莫拉诺（首席执行官） 好的，谢谢大家今天的时间。我们很高兴向您介绍我们的战略和我们正在做的工作。我们即将进入会议季的高峰期，从下周开始，一直到 6 月初的 NAREIT。因此，我们期待在现场见到许多人。希望大家度过愉快的一天。谢谢。 免责声明： 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