完整文字记录：Four Corners Property Trust 2026 年第一季度财报电话会议

四角物业信托（NYSE: FCPT）于周四公布了第一季度财务业绩。以下是公司第一季度财报电话会议的文字记录。 此内容由 Benzinga API 提供。有关全面的财务数据和文字记录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/。 完整的财报电话会议可在 https://events.q4inc.com/attendee/865913566 获取。 摘要 四角物业信托报告 2026 年第一季度每股 AFFO 增长 3.4%，延续了 2025 年的积极势头。 公司以 6.8% 的综合现金资本化率收购了 2600 万美元的净租赁物业，并预计第二季度将有强劲的项目管道。 宣布了一项新的 2 亿美元的定期贷款，利率为 4.9%，旨在资助至第三季度的收购。 租金覆盖率保持在 5.1 倍，Olive Garden 和 Longhorn 等主要品牌显示出令人印象深刻的同店销售增长。 公司正在将投资组合多元化，超越休闲餐饮，扩展到汽车服务、医疗零售和快餐行业。 投资组合的入住率高达 99.6%，坏账极少，租户表现强劲。 公司重申了 2026 年现金 GNA 的指导，并强调了投资组合构建的战略重要性。 Michael Friedland 加入董事会，带来了来自摩根大通的丰富经验。 管理层对超越收购目标的能力表示信心，并强调了租户名单的竞争优势。 完整记录 操作员 请按星号一提问。要撤回您的问题，请再次按星号一。我现在将会议交给首席财务官 Patrick Wernig。Patrick，请继续。 Patrick Wernig（首席财务官） 谢谢。在本次电话会议中，我们将做出基于我们信念和假设的前瞻性陈述。实际结果将受到我们无法控制或预测的已知和未知因素的影响。我们的假设并不能保证未来的表现，有些假设可能会被证明是错误的。有关一些潜在风险的更详细描述，请参阅我们的 SEC 文件，这些文件可以在 fcpt.com 找到。本次电话会议上提供的所有信息截至今天，即 2026 年 4 月 30 日。此外，本次电话会议上呈现的非 GAAP 财务指标的调节，如 FFO 和 AFFO，可以在公司的补充报告中找到。请注意，如果您是研究分析师，您已收到一封电子邮件，其中包含会议 ID 865-913-566。我们将在准备发言结束时重复一遍。该 PIN 将允许您在问答环节提问。接下来，我将把电话交给 Bill。 Bill 早上好。在我初步发言之后，Josh 将评论我们的投资活动，Patrick 将讨论财务结果和资本状况。第一季度标志着 2025 年势头的延续和 2026 年的良好开局。每股 AFFO 比去年同期增长了 3.4%。在第一季度，我们继续专注于稳健的风险调整增长，收购了价值 2600 万美元的净租赁物业，综合现金资本化率为 6.8%，相当于 7.3 的 GAAP 资本化率。这与 2025 年初相比略有下降，但我想强调的是，我们看到了许多有吸引力的机会，并对我们的项目管道的强度感到满意。季节性因素使得第一季度的交易数量通常少于年后期，第二季度的情况也是如此。在过去的 12 个月里，我们已经收购了价值 2.88 亿美元的物业。我们还很高兴本月初完成了一笔新的 2 亿美元的定期贷款，期限为七年。该定期贷款的全包利率为 4.9%，比历史收购收益率高出 200 个基点。我们将能够有效地投资这笔资金。第一季度我们的租金覆盖率为 5.1 倍，适用于大多数报告此数据的投资组合。这在净租赁行业中仍然是最强的覆盖率之一。我们 Darden 物业的租金覆盖率具体为 5.8 倍，过去三年一直保持在 5 倍的高水平。提醒一下，第一批到期的租赁将在今年十月之前向我们发送续约通知。虽然我们无法确定结果，但如果这些门店的运营表现没有重大变化，我们预计未来几年分拆投资组合的续约比例将非常高。为此，我们最大的品牌 Olive Garden、Longhorn 和 Chili's 继续在净租赁租户领域中处于领先地位。最近，Brinker 报告称 Chili's 在截至 2026 年 3 月的季度同店销售增长了 4%，而一年前增长了 31%。Olive Garden 和 Longhorn 在该季度的同店销售增长分别为 3% 和 7%。这三大品牌的出色业绩占我们投资组合租金的 40% 和 47%。为了强调这一点，我想提到我们投资者演示文稿第七页上的一张新幻灯片，展示了我们上市租户相对于普通餐饮指数的强劲表现。关键要点是投资组合的构建极为重要，通过与我们的租户合作伙伴进行选择性合作，我们正在逐步建立我们认为是坚固的投资组合。我们的主要餐饮租户似乎正在抢占市场份额，并没有显示出放缓的迹象。因此，我们的投资组合避免了一些面临长期宏观逆风的更具问题性的租赁领域。这包括电影院、药店和体验式零售。更一般来说，我们受益于强大的投资组合构建，拥有低基础的可替代建筑，由租户和电子商务及抗衰退的行业运营。我们没有出现重大租户信用问题，导致坏账费用非常低，投资组合中的空置率也很少。关于这一主题，我们想对我们的 Bahama Breeze 物业提供简要更新。需要澄清的是，我们拥有 10 个 Bahama Breeze 物业，占我们 ABR 的 1.3%。尽管如此，Darden 计划将其中六个地点转换为他们运营的其他品牌，如 Yard House、Olive Garden、Longhorn、Chewies 等。他们希望转换更多，但由于附近已有现有地点以及某些情况下的共租限制，他们受到限制。因此，剩下的四个物业占 ABR 的 50 个基点，我们已经与新租户积极谈判意向书，以填补这些位置。根据我们正在谈判的数字，我们预计能够恢复或甚至超过 Darden 之前支付的租金，尽管最终的时机和经济情况将取决于这些谈判的结果。谈判租赁需要几个月的时间，我们应该在第二季度财报电话会议上提供进一步的时机更新，但总体情况非常良好。值得注意的是，自 Darby 宣布品牌关闭以来还不到三个月。我们能够如此迅速地为所有时间地点提供潜在解决方案，突显了我们专注战略的强大。基础房地产和可替代租金水平将长期受益于我们。无论如何，在填补过程中，我们将继续收取租金，因为 Darden 仍然有义务在这 10 个地点的租赁上支付租金，至少为期一年半，在某些情况下最长可达四年。这为我们在选择优先填补租户选项时提供了灵活性。转变思路，我们继续多元化我们的投资组合。现在 37% 的租金来自休闲餐饮子行业以外的租户，包括汽车服务占 13%、医疗零售占 11% 和快餐餐厅占 11%。我们正在积极探索新的零售类别和物业类型，以扩大我们的投资渠道。在我们开发汽车服务和医疗零售物业策略之前，我们会评估业务的韧性、人工智能干扰风险、信用良好的租户的可用性、房地产质量和定价吸引力。也就是说，对于我们来说，这些行业和交易的限制因素通常是卖方的高定价预期。最后，这一点非常令人兴奋，我想提到 Michael Friedland 已加入我们的董事会。Michael 最近从 JP Morgan 退休，带来了 30 年的华尔街房地产金融和企业信用经验。我们与 Michael 认识已久，对他的印象非常深刻，并很高兴他加入我们的董事会。欢迎 Michael。接下来请 Josh 继续。 Josh 谢谢比尔。我将首先回顾一下第一季度的活动，然后谈谈我们的投资管道。在第一季度，我们以 2600 万美元的价格收购了 10 处物业，平均租赁期限为 10 年，综合现金资本化率为 6.8%，或 7.3% 的差距资本化率。这代表着每处物业的平均基础为 260 万美元。我们延续与信用良好的运营商合作的策略，同时专注于可替代的低成本基础资产，以帮助降低下行风险。我们对本季度的资产选择感到非常满意，正如比尔所提到的，第一季度通常是我们较低的交易量时期，期末交易量与我们的内部预期相符。也就是说，第二季度的情况与我们典型的季节性交易量增长一致。我们的第一季度收购中，46% 为餐饮物业，28% 为汽车服务物业，26% 为医疗零售物业，所有在第一季度收购的物业均租给了企业运营商，唯一的例外是我们在密歇根州的 McAllister's Deli，租给了 Southern Rock，这是一家在 13 个州拥有 178 个门店的最大 McAlister's 特许经营商。我们的团队继续与我们选择的每个零售子行业的领先运营商合作。结合我们的低基础租金过滤，我们在建立一个有韧性和长期的投资组合方面有着良好的记录。与此同时，我们的团队继续积极探索所有投资途径，包括大型投资组合和小型细分交易，以及新子行业的资产，正如在 Q4.25 中所示。虽然我们正在扩大投资渠道的顶部，但我们将继续保持在以最佳运营商为基础的低基础投资收购中的纪律，确保价格对我们的资本成本有利。感谢乔希。 帕特里克·贝斯蒂尔 我将首先谈谈我们的资产负债表状况以及资本来源的更新，包括我们最近关闭的定期贷款。我们在四月份融资了 5000 万美元的新增 200 百万美元定期贷款的增量部分，其余部分将用于资助第二季度和第三季度的收购。定期贷款的信用利差为 SOFR 上浮 125 个基点，或约 4.9% 的全包利率。截至 4 月 30 日，我们已完全对冲了 640 百万美元的现有定期贷款余额，综合 SOFR 利率为 3.1%，或约 4% 的全包利率，该利率将保持至 2027 年 11 月。我们的补充披露包括详细的预期对冲时间表。我们还继续受益于 350 百万美元循环信贷额度的全额使用。到第一季度末，我们的净债务与调整后 EBITDA 的比率仅为 5 倍。这是我们连续第七个季度的杠杆率低于 5.5 倍，并处于我们所声明的 5 到 6 倍的杠杆范围的下限。需要注意的是，我们的定期贷款在季度末后关闭，但在完全融资和投资收益后，预计的运行杠杆率将为 5.4 倍。我们的固定费用覆盖比率在季度末保持在非常健康的 4.8 倍，考虑到到期债务。一旦考虑到我们现有定期贷款的延期选项，我们在 12 月之前没有到期债务，届时仅有 5000 万美元的私人票据到期。我们计划在到期日临近时妥善处理此事。我们的分期到期时间表将确保我们在此后的任何时候都不会面临重大到期墙。接下来谈谈我们第一季度的收益亮点，每股 FFO 为 45 美分，同比增长 3.4%。现金租金收入为 7000 万美元，同比增长 10%。截至季度末，现有租赁的年化现金基础租金为 2.66 亿美元，我们的加权平均五年年现金租金递增率为 1.5%。本季度现金一般管理费用为 490 万美元，占现金租金收入的 7%，而去年为 7.7%。运营杠杆的 70 个基点改善和与去年持平的现金一般管理费用表明我们在实现高效增长和规模提升方面的持续努力。在第一季度的结果发布后，我们重申了 2026 年现金一般管理费用的指导范围为 1920 万至 1970 万美元。我们还在 2026 年原本到期的 42 个租赁中取得了 27 个的进展。这些地点的延续回收率比去年租金高出 6%。我们目前正在谈判重新租赁其中两处物业，其余 13 处现在仅占 ABR 的 1%，而在 2025 年初为 2.6%。我们的投资组合入住率保持非常强劲，目前为 99.6%，这得益于重新租赁我们非常有限的空置地点。我们在第一季度收取了 99.7% 的基础租金，上个季度没有看到我们的收款能力或信用准备金有任何重大变化。顺便提一下，在此次电话会议中，我们提到了两项新的披露更新，我现在再强调一次。首先，从现在开始，我们计划披露 GAAP 资本化率以及我们一直以来披露的现金资本化率。我们历史上违约率非常低，我们的意图是长期持有我们的物业。因此，与这些预期的长期回报相关的数据是我们投资者的另一个有用指标。我们的演示文稿包括第八页的新幻灯片，显示 GAAP 资本化率自 2023 年以来的变化，历史上它们的平均值比我们的初始现金资本化率高出约 70 个基点。其次，我们正在更新披露每股 AFFO 增长的方式，通过计算不受基于我们股份数量的两位小数舍入影响的结果。舍入在这个数字中可能会产生影响，特别是在季度比较中。我们更新的方法将使我们能够引用更准确的增长数字。我们继续寻求改善与投资者社区的透明度，并相信这些变化与我们的价值相一致。接下来，我们将进入问答环节。请记住，会议 ID 是 865-913-566。如果您想提问，请随时提问。谢谢。 操作员 现在我们将开始问答环节。请限制自己提一个问题和一个后续问题。如果您想提问，请按星号一以举手。要撤回您的问题，请再次按星号一。再次提醒您，在提问时请拿起您的电话，以确保最佳音质，如果您在本地静音，请记得取消静音。请稍等，我们正在整理问答名单。您的第一个问题来自于 UVs 的 Michael Goodsmith。Michael，请继续。 Michael Goldsmith（股票分析师） 谢谢。我是来自瑞银的 Michael Goldsmith。首先感谢您回答我的问题。第一个问题是，我知道你们不提供具体的指导，但也许这 2 亿美元的定期贷款可以视为一种隐性指导，因为你们提到将在第二和第三季度完全提取这笔贷款。那么，考虑到收购活动，你们有这 2 亿美元的资金。市场共识是今年的收购额为 2.75 亿美元，而明年将降至 2.5 亿美元。所以我只是想了解一下你们的流动性、收购市场。现在，你们对第三季度的收购有了明确的视野，比如说 2 亿美元。你们是否能够超越这个数字，并在明年继续健康地进行收购？ Bill 谢谢。Michael，你对我们的业务了解得很好，我想答案可能隐藏在你的问题中。但是是的，如果我们对新闻稿的撰写非常讲究。我认为我们提供了比以往更具体的时间指导。我想说的是，分析师似乎总是对我们的收购持下降的看法，这在行业中是很不寻常的。我不认为其他公司会这样。我不确定为什么会出现这种情况，这与历史记录不符。 Michael Goldsmith（股票分析师） 明白了。作为后续问题，感谢您在演示文稿中提供的新幻灯片。我认为第七和第八页。您能否简单介绍一下您想在这里展示的内容？我认为您在表明 Four Corners Property Trust 的投资组合或租户，以及你们的租户如何超越整体餐饮行业。然后另外，您的 GAAP 现金收益率和 GAAP 资本化率超过了您的现金收益率。但也许您可以提供更多细节，说明您想表达的观点。 Bill 关于这两点，当然可以。非常好的问题。我们有一个投资者向我们展示了我们的股价与某个通用指数的对比。我认为可能是 MSCI 或摩根士丹利的某个通用餐饮指数。为了让它对齐，您必须稍微调整开始日期。但有一个相当高的相关性。因此，他们在提出一个观点，即你们的交易是否像餐饮指数一样？我们认为这在表面上是一个愚蠢的概念，但如果我们真的要像餐饮指数那样交易，至少应该根据我们的租金加权该指数，并查看我们的租户按租金加权的股票表现。如果您这样做，您会得到黄色线，这显示了 Darden 和 Chili's 的强劲表现，因为我们基本上将其加权到尽可能低的公共公司。我们没有那些陷入困境的公司。我们的租户名单非常强大。GAAP 资本化率方面，我们有一个我们欣赏的竞争对手。这是一家伟大的公司，他们历史上使用 GAAP 资本化率。我们收到了关于我们的资本化率与他们的资本化率的比较问题。似乎有些投资者对他们引用的两个不同的数字感到困惑。这两个数字都是看待问题的合理方式，但有时我们觉得我们的现金资本化率与他们的 GAAP 资本化率进行了比较。因此，我们只是做了数学计算并向您展示了数据。这样您可以选择您想要的方式。我会处理最后一个新的披露。您没有问这个，Michael，但我会现在处理它。关于四舍五入的问题，我们认为这是一种更准确的做法。我们回顾了一下，毫不奇怪，有时四舍五入会导致与实际数据的比较，四舍五入与实际数据的比较会导致某些时候更高的增长率，某些时候更低的增长率。我们认为这是一种更好的展示方式。今天似乎有很多关注增长的焦点，我们想给您提供最准确的数字。您对此有更多问题吗？这是一个相当技术性的计算。我可能建议您在通话后联系 Pat，关于四舍五入的问题。非常感谢大家。祝第二季度好运。谢谢你，Michael。 操作员 您的下一个问题来自于 BMO 资本市场的 Eric Borden。Eric，请继续。 Eric Borden（股票分析师） 早上好。感谢您回答我的问题。鉴于您与 Yum 和 Brinker 的良好关系，您认为在 Yum 扩展其 Taco Bell 平台和 Brinker 扩展其 Chili 平台时，是否存在任何相似的收购机会？考虑到同店销售的强劲表现，无论是在收购方面还是潜在的开发机会。 Bill 谢谢。谢谢。是的，我们一直在努力。我要说的是，Taco Bell 的交易通常会以非常紧凑的资本化率进行交易，但我们一直在努力。与强大的品牌保持一致，在我们可以进攻而不必舔舐之前投资错误的伤口，这是一个巨大的优势。但我想说，您提到的这两个品牌在二级市场上交易的资本化率非常有竞争力。 Eric Borden（股票分析师） 好的，这很有帮助。那么关于坏账方面，你能谈谈截至目前已经实现的坏账情况吗？你对 2026 年剩余时间的坏账有什么看法？谢谢。 比尔 是的，截至目前的坏账数字是零。我们有超过 1300 个租约，所以我们一直在监控投资组合中的情况。但今年我们没有任何坏账，投资组合的表现依然非常强劲。就像你可能看到的，Brinker 昨天的业绩，以及 Darden 最近的报告。我们合作的品牌在应对宏观经济逆风方面表现得很好。虽然有些品牌可能会受到影响，但我们尽量谨慎选择合作伙伴，以避免这种情况。好的，谢谢你的时间，感谢你。是的，当然。 操作员 下一个问题来自 Baird 的 Wes Golladay。Wes，请继续。 Wes Golladay（股票分析师） 谢谢，大家早上好。你能回到关于到期租约的评论吗？我记得你说 42 个租约中有 27 个已经续约。我相信你提到过 6%。所以我本以为这个比例可能会稍低一些，因为有合同租金延长，但也许。我们应该如何看待未来的情况？ 比尔 我不会过于强调这个。我认为我们这一季度表现积极。我们的典型租金增长是 1.5%。如果你在建模我们的公司，我认为这是一个不错的起点。可能有一个季度表现不如预期，但 1.5% 是一个好的起点和结束。好的，谢谢你的补充。我还想快速强调一下，Wes，Justin 和他的团队在物业管理和资产管理以及重新租赁方面做得非常出色，这是我们最近几年的新能力。坦率地说，Justin 在过去几年中积极重组了他的团队，做得非常好。我们在这方面的关注程度比以往任何时候都要高得多。好的，谢谢你的补充。当我们展望未来的管道时，是否有更大比例的新类别在评估中，还是你们希望更有条理地进入这些新类别？是的，我们非常关注评分，所以我们并没有特别强调某一类别。我们试图找到评分最高的资产，并确保这些资产在适当的定价下脱颖而出。好的。但我们确实在关注一些新领域，正如我们上个季度所讨论的，实际上是在建立关系，寻找我们想要强调的租户等等。所以我们的视野比以往任何时候都要广泛。好的，我很感激你的解释。 操作员 下一个问题来自 Wells Fargo 的 John Kilachowski。John，请继续。 John Kilachowski（股票分析师） 嗨，早上好。感谢你接受我的提问。第一个问题是关于 Bahama Breeze 的，谢谢你的补充。我想进一步了解一下，你提到其他资产的积极标记没有被转换。那里会有停业时间吗？在标记之前会有租金损失，还是你认为不会有净信用损失？ 比尔 不，我认为不会有停业时间。Darden 在转换为其他租户的情况下，至少要负责一年半，最长可达四年。你知道，但如果有租金增长或资本投入，所有这些都已经包含在我们的评论中。我们对能够重新租赁给这两位强大的租户感到非常乐观，Darden 也在接手很多租约，所以这是一个很好的多元化举措。我认为这突显了我们几年前以非常高的价格出售的 Bahama Breeze，我们在管理特定租户的风险价值方面做得很好，但这可能会是一个好的结果。我还想补充一点。比尔在他的评论中提到，我们谈论的是四家门店和 50 个基点的 ABR。这是一个小数额。 John Kilachowski（股票分析师） 是的，明白了。那么截至目前，如果我们计算一下，平均收益率似乎比你在第一季度结束时的水平高出约 20 个基点。我知道这还很早。根据你发布的信息，是否有任何收益率上升的趋势，是什么驱动的，还是说这只是一个小样本量导致的波动？ 操作员 小样本量。好的，明白了。谢谢。下一个问题来自 Citizens Bank 的 Mitch Germain。Mitch，请继续。 Mitch Germain（股票分析师） 是的，谢谢你，比尔。你刚才提到，显然在关注几个新行业，我认为你分配给一家租赁公司和一家杂货商的资本。你和你的团队在审查这个行业时，接受了什么样的教育，哪些属性使这些资产或行业对你们来说有趣？这显然改变了你们分配资本的市场规模。我们现在应该这样思考吗？ 比尔 是的，我认为这是一个很好的思考方式。你知道，我想我们使用的是所谓的三重过滤器，即我们是否知道足够的信息来进行购买？我稍后会详细谈谈这个问题。我们是否得到了投资者的许可来购买它？我们是否会用自己的钱来购买？虽然这些听起来很高层次，但对于一个资产类别来说，这确实是一个非常具有挑战性的考验。所以，你知道，我个人不会用自己的钱去购买一个乒乓球设施，这样就很容易决定不去购买乒乓球设施。我也不会用自己的钱去购买 Carvana，这样也很简单。我们是否得到了投资者的许可？这是一个更难的问题。我认为我们倾向于逐步进行，以确保我们能带着投资者一起前进。但很明显，我们的投资者并不需要通过四角来购买纽约市的 A 级办公楼，他们有其他方式来获得这种曝光。我们是否知道足够的信息？这体现在为我们的董事会撰写的白皮书中，参加会议，与租户会面和交谈，走访现场。我谦虚地说，很多这些领域是我过去的经验，这些经验是在四角之前的。所以当我在 Fair Lawn 时，当我在 Gramercy 的投资委员会时，你知道，在我参与的其他项目中，我们购买了户外工业存储，我们购买了杂货。所以我对这些领域是熟悉的，确保我们能带着团队一起前进。 米奇·杰曼（股票分析师） 很好。最后一个问题，这个季度我问过几次。但我很好奇，你是否看到投资销售市场的竞争格局有任何真正的变化？你知道，显然有一段时间有很多竞争者在观望，而现在一些竞争者似乎又回来了。但这是否在某种程度上改变了你在承保和竞标物业时的方式？ 比尔 你知道，我们在购买这些单个和双个物业时，显然会关注投资组合，并且在我们的运营中已经关闭了几个。我认为我们在竞争中处于非常良好的位置。我们可以在一年内建立一个我们引以为豪的投资组合，尽管我们在做单个和双个交易，但我们也有能力做更大的交易。你知道，关于私人信贷和私人信贷公司在净资产价值折扣交易的新闻很多，质疑他们的标记，这是否会导致他们撤回？我认为我们还没有看到证据，当然最近有很多企业并购活动。我认为还有很多影子企业并购活动。所以现在有很多事情可以处理。 操作员 谢谢。目前没有进一步的问题。我现在将把电话交给首席执行官比尔·莱纳汉进行结束发言。比尔，请继续。 比尔·莱纳汉（首席执行官） 很好。太棒了，很高兴在 30 分钟的时间内完成。最终，我们现有投资组合的实力使我们能够专注于进攻，而许多同行则在进行防守。我们的 2 亿美元定期贷款为我们提供了从现在到第三季度的直接融资视野。我们在债务市场上看到的有吸引力的定价使我们在今年晚些时候获得低成本融资的机会更大。在规模上，收购市场是稳定的，随着物业类型的范围稍微扩大，我们预计将迎来另一个成功的年度，逐步建立我们的投资组合。我们的团队将在 5 月 18 日那周参加 ICSC 会议，并将在 6 月 1 日那周参加纽约的 Nairi 会议。正如你们中的许多人所知，我们会在 ICSC 期间举办一个鸡尾酒会。我们希望在这两个活动中与您面对面交流，因此请联系帕特里克或我，以协调日程。谢谢大家，期待在今年与许多人见面。 免责声明： 本文档仅供信息参考。虽然我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。