<p>有句老话说，投资市场中最有趣的笑话就是：“这次不一样。”</p>
<p>这话只部分正确，因为市场周期确实存在差异，但某些历史模式是不可否认的。</p>
<p>其中一个与新加坡房地产市场相关的模式是，价格往往在大多数全球危机的背景下，超过上一个峰值而上涨。</p>
<p>全球的不稳定性和波动性往往导致投资者涌向新加坡的房地产市场，这得益于这个城市国家作为全球避风港市场的地位——我确实怀疑我们在 2026 年会看到类似的情况。</p>
<p>然而，我没有预料到的是高净值资本流入新加坡的程度。</p>
<p>一个原因是全球财富仍在快速创造，这一趋势在很大程度上未被报道。</p>
<p>Knight Frank 的《2026 年财富展望》显示，在最广泛的层面上，全球财富创造在 2021 年至 2026 年间增长了 32.9%。</p>
<p>在同一时期，亚太地区超高净值（UHNW）个人的数量增长了 24.8%，这主要是由于人工智能及相关行业估值的激增。</p>
<p>目前，亚太地区约占全球超高净值人口的三分之一（31%）。</p>
<p>在新加坡，超高净值人口从 2021 年的 7,171 人增长到今年的约 10,496 人，而居住在这里的亿万富翁数量从 28 人增加到 63 人，翻了一番多。</p>
<p>这应该让你感受到这里通常停放了多少资本和资金。</p>
<h2>这种背景可能解释了为什么房地产投资不仅在增长，它们可能只是刚刚开始升温。</h2>
<p>Knight Frank 关于各行业总投资销售的数据表明，房地产市场去年记录了 405 亿美元的交易。</p>
<p>事实上，2025 年是过去十年中房地产投资的最强数据，超过了 2017 年上一个整体周期峰值时的 355 亿美元。</p>
<p>随着新冠疫情的爆发，正如我们在之前的危机中看到的，资本流动的模式也随之而来：短暂的下跌后紧接着是急剧反弹。</p>
<p>房地产投资在 2020 年降至 244 亿美元——疫情高峰期——然后在 2024 年反弹至 292 亿美元，并在去年达到了历史水平。</p>
<p>至于 2026 年，嗯，我在写这篇文章时仍然只是四月中旬，但报告已经显示到目前为止的销售额达到了 167 亿美元。</p>
<p>如果当前的速度持续下去，我们可能不会看到 2025 年的下降，尽管地缘政治问题仍在持续。</p>
<h2>然而，大部分投资资本正在转向非住宅资产。</h2>
<p>这可能是由于外国人在新加坡购买住宅物业需支付 60% 的额外印花税（ABSD）。</p>
<p>这无疑是我们看到新加坡人和永久居民在核心中央地区（CCR）购买更多物业的原因之一。</p>
<p>去年，一些优质地段的物业主要面向本地人，而非外国人。从这个意义上说，这次的情况确实有些不同。</p>
<p>一旦住宅物业的收购成本变得足够高——就像现在对外国人或额外住房买家一样——商业资产开始显得更具吸引力。</p>
<p>除了没有高额的 ABSD 外，将商业资产添加到现有的物业组合中可以提供多样化，并带来更丰富的租金收入流。</p>
<p>Knight Frank 以 21 Collyer Quay 为例，我们现在可能会看到一些富有的买家更倾向于选择商业资产而非超豪华住宅。</p>
<p>实际上，更高的 ABSD 并没有驱逐资本，而是将其更多地引导到房地产市场的商业领域。</p>
<p>这可能并非没有后果：纯粹从个人观点来看，我认为是时候让当局检查一下这一趋势可能对本地企业产生的全面影响。</p>
<p>餐饮行业的关闭潮，以及最近咖啡店的价格和租金上涨，常常被引用为许多企业主的推动因素。</p>
<p>租金上涨可能源于房东为资产支付越来越高的收购价格，然后寻求能够证明购买价格的回报。</p>
<p>如果是这样，那么流入新加坡房地产的一部分财富最终可能会体现在你在楼下购买的咖啡中。</p>
<h2>但就优质住宅物业而言，亚太地区其他城市的价格上涨情况更为严重。</h2>
<p>例如，东京在过去 12 个月内的新建（即新推出）价格增长了 58.5%，远远超过新加坡的 7.9%。</p>
<p>Knight Frank 指出，强劲的国内需求加上外国购买和投资兴趣，以及相对疲软的日元，是造成这一现象的原因。</p>
<p>其他亚太城市的价格上涨包括马尼拉 17.5%、首尔 14.7% 和孟买 8.7%。</p>
<p>相比之下，新加坡的房地产价格增长显得温和。虽然在观察不断增长的每平方英尺（$PSF）趋势时，或者新推出的两居室现在可以卖到超过 180 万美元时，可能不会有这种感觉，但如果不是由于更高的 ABSD 和政府通过政府土地销售增加供应，价格可能会更糟。</p>
<p>有趣的是，我们地区一些主要城市的优质物业价格下跌，香港的价格同比下降了 2.1%。</p>
<p>这与中国房地产下滑的持续（但正在恢复）影响有关，该下滑始于大约五年前。</p>
<p>这对新加坡的住宅物业市场有一定影响：由于 ABSD 税率，以及香港价格下跌而我们的价格上涨，某些投资者可能会再次将香港视为替代选择。</p>
<p>但这需要对中国房地产市场将很快反弹的信心。</p>
<h2>也就是说，我们的住宅面积正在缩小。</h2>
<p>凯捷的高端住宅物业指数揭示了在不同城市中，100 万美元（128 万新元）能购买多少高端空间，并且是奢侈住宅市场整体表现的一个指标，尤其是在不同的门户城市。</p>
<p>在 2020 年至 2025 年间，全球范围内 100 万美元的购买力急剧下降。我们看到迪拜市场的影响最大，下降了 66%，东京则下降了 41%。</p>
<p>在新加坡，2020 年 100 万美元大约能购买 387.5 平方英尺的高端住宅空间。但到 2025 年，这一面积缩减至约 301 平方英尺。</p>
<p>这反映出开发商在这里普遍建造较小的单位，以弥补住宅市场中更高的每平方英尺价格。</p>
<p>鉴于销售情况良好，尤其是在一手市场，这表明大多数买家仍能接受这种情况。</p>
<p>未来，您可以期待开发商会采用更多 “低总价，高每平方英尺” 定价策略。</p>
<h2>本周我也收到了读者的一些问题。</h2>
<p>“我现在应该购买我的第一套二手 HDB 公寓，还是等价格进一步下跌？”</p>
<p>我想这是指上个季度二手公寓价格首次在七年内下跌。</p>
<p>但虽然二手公寓价格看起来将会适度调整，一个重要的问题是您考虑的是什么类型的二手公寓。</p>
<p>某些类型的公寓，例如那些位于非常受欢迎的成熟社区、DBSS 公寓和非常新的五年公寓，往往与市场关于房地产市场的头条新闻表现得非常不同。</p>
<p>正如我在链接的通讯中提到的，这些公寓类型中的一些价格仍在继续上涨。</p>
<p>根据相同的数据，我也在思考在当前市场条件和价格基准下，“更便宜” 的物业可能是什么样子。</p>
<p>坦率地说：最近二手 HDB 价格的下跌仅为 0.1%，环比。</p>
<p>这并不显著，因为公寓并没有变得便宜，而是因为这是七年来的首次下跌。</p>
<p>顺便提一下，这让我们了解到公寓价格下跌的频率。答案是 “并不频繁”。</p>
<p>有更多公寓达到最低入住期并正在建设中。但我们更可能看到的是平均价格增长放缓；我认为二手公寓价格大幅下跌的预期有些过高。</p>
<p>即使现在，我也会对试图把握市场折扣持谨慎态度。</p>
<p>等待并不是免费的：没有保证您不会最终支付更多，即使价格上涨的速度比以前慢。</p>
<p>“我和我的妻子目前在我父母的家中分配时间——那里空间更大但隐私较少——以及位于中央商务区的一套 500 平方英尺的家庭拥有的单间公寓。</p>
<p>“我们考虑在她获得永久居民身份后申请一套 BTO 公寓，但我们担心收入上限、等待时间，以及公寓的大小是否适合我们。</p>
<p>“我们也考虑过持续租房，特别是因为我们可能需要照顾我的一位父母。</p>
<p>“我们没有贷款，合并收入约为 16000 到 17000 新元，可能会先出售单间公寓再做决定。</p>
<p>“从长远来看，随着家庭责任的变化，我们可能会提前退休或移居海外。考虑到这一切，我们应该买房、租房、等待，还是做其他事情？”</p>
<p>不幸的是，目前 BTO 公寓的收入上限为每月 14000 新元。</p>
<p>因此，您可能需要在二手市场寻找。</p>
<p>您可以向 HDB 写信，根据您的情况提出上诉，但从纸面上看，您已经超过了收入上限。</p>
<p>顺便提一下，请注意，如果您出售私人物业，在您可以购买公寓之前会有等待期。</p>
<p>对于二手公寓，这个等待期为 15 个月（除非您 55 岁并购买四房或更小的公寓）。</p>
<p>因此，重要的是要注意私人单间公寓的所有权人姓名，以防其被出售。</p>
<p>也就是说，答案取决于您预计这些重大生活变化会发生多久。</p>
<p>如果您预计在新加坡继续居住超过 10 年，那么购买自己的房子可能比持续支付租金更有意义。</p>
<p>另一方面，如果您预计变化会更快到来，那么租房可以让您保持灵活性。</p>
<p>请记住，公寓有五年的最低入住期作为额外限制（对于 Prime 和 Plus 公寓为 10 年）。</p>
<p>在做出决定之前，我还建议与您的父母讨论他们的物业未来计划。</p>
<p>例如，如果他们打算出售他们的物业以便退休，这可能会迫使您必须确保自己的住房；可能需要一个足够大的房子以容纳大家庭。</p>
<h2>每周销售汇总（4 月 13 日至 19 日）</h2>
<h3>前五名最贵的新销售（按项目）</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>项目名称</strong></td>
<td><strong>价格（新元）</strong></td>
<td><strong>面积（平方英尺）</strong></td>
<td><strong>每平方英尺价格</strong></td>
<td><strong>产权</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>River Modern</td>
<td>$6,583,000</td>
<td>1830</td>
<td>$3,598</td>
<td>99 年（2025）</td>
</tr>
<tr>
<td>Meyer Blue</td>
<td>$5,797,000</td>
<td>1733</td>
<td>$3,345</td>
<td>自有产权</td>
</tr>
<tr>
<td>Grand Dunman</td>
<td>$5,616,000</td>
<td>2497</td>
<td>$2,249</td>
<td>99 年（2022）</td>
</tr>
<tr>
<td>The Continuum</td>
<td>$5,397,000</td>
<td>1905</td>
<td>$2,833</td>
<td>自有产权</td>
</tr>
<tr>
<td>ELTA</td>
<td>$4,056,000</td>
<td>1507</td>
<td>$2,692</td>
<td>99 年（2024）</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最便宜的新销售（按项目）</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>项目名称</strong></td>
<td><strong>价格（新元）</strong></td>
<td><strong>面积（平方英尺）</strong></td>
<td><strong>每平方英尺价格</strong></td>
<td><strong>产权</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Narra Residences</td>
<td>$1,262,000</td>
<td>560</td>
<td>$2,255</td>
<td>99 年（2025）</td>
</tr>
<tr>
<td>Arina East Residences</td>
<td>$1,291,000</td>
<td>495</td>
<td>$2,607</td>
<td>自有产权</td>
</tr>
<tr>
<td>The Continuum</td>
<td>$1,378,000</td>
<td>560</td>
<td>$2,462</td>
<td>自有产权</td>
</tr>
<tr>
<td>Union Square Residences</td>
<td>$1,384,000</td>
<td>506</td>
<td>$2,736</td>
<td>99 年（2024）</td>
</tr>
<tr>
<td>Novo Place</td>
<td>$1,406,000</td>
<td>872</td>
<td>$1,613</td>
<td>99 年（2023）</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最贵的二手销售</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>项目名称</strong></td>
<td><strong>价格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面积 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺价格</strong></td>
<td><strong>产权</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Hilltops</td>
<td>$5,120,000</td>
<td>1550</td>
<td>$3,303</td>
<td>永久产权</td>
</tr>
<tr>
<td>Lush on Holland Hill</td>
<td>$4,350,000</td>
<td>1851</td>
<td>$2,350</td>
<td>永久产权</td>
</tr>
<tr>
<td>Pinewood Gardens</td>
<td>$3,810,000</td>
<td>1658</td>
<td>$2,298</td>
<td>永久产权</td>
</tr>
<tr>
<td>OUE Twin Peaks</td>
<td>$3,800,000</td>
<td>1604</td>
<td>$2,369</td>
<td>99 年 (2010)</td>
</tr>
<tr>
<td>The Trizon</td>
<td>$3,793,000</td>
<td>1765</td>
<td>$2,149</td>
<td>永久产权</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最便宜的转售</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>项目名称</strong></td>
<td><strong>价格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面积 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺价格</strong></td>
<td><strong>产权</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Parc Rosewood</td>
<td>$658,000</td>
<td>431</td>
<td>$1,528</td>
<td>99 年 (2011)</td>
</tr>
<tr>
<td>Avant Residences</td>
<td>$660,000</td>
<td>420</td>
<td>$1,572</td>
<td>99 年 (2012)</td>
</tr>
<tr>
<td>Urban Vista</td>
<td>$722,000</td>
<td>441</td>
<td>$1,636</td>
<td>99 年 (2012)</td>
</tr>
<tr>
<td>Palm Isles</td>
<td>$728,000</td>
<td>560</td>
<td>$1,301</td>
<td>99 年 (2011)</td>
</tr>
<tr>
<td>Urban Residences</td>
<td>$745,000</td>
<td>484</td>
<td>$1,538</td>
<td>永久产权</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最大赢家</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>项目名称</strong></td>
<td><strong>价格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面积 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺价格</strong></td>
<td><strong>收益</strong></td>
<td><strong>持有期</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Pinewood Gardens</td>
<td>$3,810,000</td>
<td>1658</td>
<td>$2,298</td>
<td>$2,530,000</td>
<td>25 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Kensington Park Condominium</td>
<td>$2,950,000</td>
<td>1658</td>
<td>$1,780</td>
<td>$2,225,000</td>
<td>20 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Seaview Point</td>
<td>$3,008,888</td>
<td>1389</td>
<td>$2,167</td>
<td>$2,108,888</td>
<td>27 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Mandarin Gardens</td>
<td>$2,450,000</td>
<td>2024</td>
<td>$1,211</td>
<td>$1,650,000</td>
<td>25 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Parc Regency</td>
<td>$2,550,000</td>
<td>1658</td>
<td>$1,538</td>
<td>$1,552,000</td>
<td>25 年</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最大输家</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>项目名称</strong></td>
<td><strong>价格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面积 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺价格</strong></td>
<td><strong>收益</strong></td>
<td><strong>持有期</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Marina Collection</td>
<td>$2,800,000</td>
<td>1873</td>
<td>$1,495</td>
<td>-$1,320,600</td>
<td>17 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Duo Residences</td>
<td>$1,380,000</td>
<td>646</td>
<td>$2,137</td>
<td>-$192,000</td>
<td>12 年</td>
</tr>
<tr>
<td>The Crest</td>
<td>$2,550,000</td>
<td>1302</td>
<td>$1,958</td>
<td>-$84,000</td>
<td>8 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Liv on Sophia</td>
<td>$1,268,000</td>
<td>538</td>
<td>$2,356</td>
<td>-$73,000</td>
<td>13 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Avant Residences</td>
<td>$660,000</td>
<td>420</td>
<td>$1,572</td>
<td>-$40,000</td>
<td>7 年</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最大赢家（投资回报率百分比）</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>项目名称</strong></td>
<td><strong>价格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面积 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺价格</strong></td>
<td><strong>投资回报率（百分比）</strong></td>
<td><strong>持有期</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Kensington Park Condominium</td>
<td>$2,950,000</td>
<td>1658</td>
<td>$1,780</td>
<td>307%</td>
<td>20 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Seaview Point</td>
<td>$3,008,888</td>
<td>1389</td>
<td>$2,167</td>
<td>234%</td>
<td>27 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Lakeview Estate</td>
<td>$1,628,888</td>
<td>1615</td>
<td>$1,009</td>
<td>226%</td>
<td>27 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Parc Oasis</td>
<td>$1,510,000</td>
<td>1227</td>
<td>$1,231</td>
<td>208%</td>
<td>24 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Mandarin Gardens</td>
<td>$2,450,000</td>
<td>2024</td>
<td>$1,211</td>
<td>206%</td>
<td>25 年</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最大输家（投资回报率百分比）</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>项目名称</strong></td>
<td><strong>价格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面积 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺价格</strong></td>
<td><strong>投资回报率（百分比）</strong></td>
<td><strong>持有期</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Marina Collection</td>
<td>$2,800,000</td>
<td>1873</td>
<td>$1,495</td>
<td>-32%</td>
<td>17 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Duo Residences</td>
<td>$1,380,000</td>
<td>646</td>
<td>$2,137</td>
<td>-12%</td>
<td>12 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Avant Residences</td>
<td>$660,000</td>
<td>420</td>
<td>$1,572</td>
<td>-6%</td>
<td>7 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Liv on Sophia</td>
<td>$1,268,000</td>
<td>538</td>
<td>$2,356</td>
<td>-5%</td>
<td>13 年</td>
</tr>
<tr>
<td>The Crest</td>
<td>$2,550,000</td>
<td>1302</td>
<td>$1,958</td>
<td>-3%</td>
<td>8 年</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>交易细分</h3>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://stacked-editorial.sgp1.digitaloceanspaces.com/editorial/wp-content/uploads/2026/04/25003814/Type-of-Sale-2.png?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://stacked-editorial.sgp1.digitaloceanspaces.com/editorial/wp-content/uploads/2026/04/25003814/Type-of-Sale-2.png"/></p>
<p><em>本文首次发表于</em> <em>Stackedhomes</em> <em>.</em></p>

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<p>新加坡的房地产市场在全球危机期间往往蓬勃发展，吸引寻求安全的高净值个人。新加坡的超高净值人群显著增长，去年房地产投资创下了 405 亿美元的纪录。尽管外国人面临高昂的购置成本影响住宅投资，但商业地产正受到关注。租金上涨可能会影响当地企业，但与其他亚太城市相比，新加坡的房价增长仍然温和。莱坊的报告显示，尽管地缘政治担忧持续存在，新加坡房地产市场的需求和投资依然强劲</p>

为什么全球不确定性上升时，新加坡房地产往往受益