MFA Financial 2026 年第一季度财报电话会议记录

MFA Finl（纽约证券交易所代码：MFA）于周二公布了 2026 年第一季度财务业绩。以下是公司第一季度财报电话会议的文字记录。 Benzinga API 提供实时访问财报电话会议记录和财务数据。访问 https://www.benzinga.com/apis/ 了解更多信息。 查看网络直播 https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=gPDAxTgM 摘要 MFA Finl 报告称 2026 年第一季度的经济回报为负 1.2%，受到地缘政治紧张局势和利率上升导致的市场波动影响。 公司的投资组合增长至 125 亿美元，非合格抵押贷款、机构证券和商业目的贷款的显著增加。 管理层引入了一项新的可分配收益（DE）指标，以便为投资者提供更清晰的投资组合收益视图，预计 DE 将在 2026 年晚些时候与普通股息保持一致。 MFA Finl 和 Lima One 的成本削减措施预计每年节省 2000 万美元，随着公司总部搬迁，预计将进一步减少。 公司在 3 月份成功完成了两项非合格抵押贷款证券化，尽管利差扩大，仍展现出市场运营的韧性。 Lima One 的贷款发放活动强劲，产生了 770 万美元的抵押贷款银行收入，预计将继续增长。 住宅贷款组合的不良贷款率上升至 7.8%，主要由于遗留的多户住宅问题，但预计随着问题资产的解决将恢复正常。 管理层对其资产标记过程保持信心，指出不良贷款的解决带来了收益。 完整记录 操作员 欢迎大家参加 MFA Financial 2026 年第一季度财务业绩电话会议。此时所有参与者均处于静音状态，问答环节将在正式演示后进行。如果在会议期间需要操作员协助，请在电话键盘上按星号。请注意，此次会议正在录音。现在我想把电话交给总法律顾问 Hal Schwartz 开始。 Hal Schwartz（总法律顾问） 谢谢你，操作员，大家早上好。今天在此次电话会议上讨论的信息可能包含或提及关于 MFA Financial, Inc.的前瞻性声明，这些声明反映了管理层对 MFA 未来表现和运营的信念、期望和假设。当使用时，非历史性质的声明，包括那些包含 “将”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“应该”、“可能”、“会” 或类似表达的声明，旨在识别前瞻性声明。所有前瞻性声明仅在作出之日有效。这类声明受到各种已知和未知的风险、不确定性、假设和其他因素的影响，包括在 MFA 截至 2025 年 12 月 31 日的年度报告（10K 表格）和其他可能不时向证券交易委员会提交的报告中所描述的风险、不确定性和其他因素。这些风险、不确定性和其他因素可能导致 MFA 的实际结果与其所作的任何前瞻性声明中所预测、表达或暗示的结果存在重大差异。有关 MFA 使用前瞻性声明的更多信息，请参见宣布 MFA 2026 年第一季度业绩的新闻稿中的相关披露。谢谢大家的时间。现在我想把电话交给 MFA 首席执行官 Craig Knudsen。 Craig Knudsen（首席执行官） 谢谢你，Hal。大家早上好，感谢大家参加 MFA Financial 2026 年第一季度的财报电话会议。今天与我一起的是我们的总裁兼首席投资官 Brian Wolfson，我们的首席财务官 Mike Roper 以及其他高级管理团队成员。我将对宏观经济和政治环境做一些总体评论，然后提供关于 MFA 业务举措和投资组合活动的更新。接下来我会把电话交给 Mike，然后是 Brian，最后我们会开放提问环节。关于 2026 年第一季度的市场状况，这确实是两个市场环境的故事。固定收益市场在年初延续了 2025 年下半年强劲的投资者需求和低波动性。经济继续表现出韧性，劳动力市场似乎趋于稳定，特别是在 2 月初意外强劲的 1 月非农就业数据发布后。抵押贷款表现尤其良好，此外，政府支持企业（GSEs）在 1 月初购买 2000 亿美元的机构抵押贷款支持证券的指令也起到了推动作用。不幸的是，随着伊朗战争的爆发，市场的 “派对” 突然结束，波动性飙升，利率急剧上升，油价大幅上涨，能源价格的上涨重新引发了对通货膨胀的担忧，市场调整了对今年晚些时候减少甚至不减息的预期。在这种背景下，抵押贷款利差显著扩大，导致 MFA 在第一季度的经济回报为-1.2%。然而，尽管市场波动和地缘政治紧张局势加剧，市场仍然保持开放和有序。我们在 3 月定价了两笔非合格抵押贷款证券化，尽管利差略有扩大，但市场正常运作。这证明了过去四年这些市场的扩展、成熟和深度。这两笔非合格抵押贷款证券化中的第二笔是对之前两笔交易的再杠杆化，这是我们常常提到的被低估的选择性来源的一个好例子，我们能够在这些交易逐渐成熟并偿还时进行调用，从而降低借款成本并释放额外资本。我们在第一季度将投资组合扩大到 125 亿美元，增加了近 7 亿美元的机构资产，包括待公告（TBAs），4.71 亿美元的非合格贷款，以及 Lima One 发起的 2.19 亿美元的商业目的贷款。我们的资产管理团队继续努力解决投资组合中的逾期贷款。这可能非常耗时，但我们的团队已经处理逾期贷款超过十年，其中大多数是作为不良贷款购买的，他们在这方面是业内最优秀的，特别适合这个任务。最后，听众们会记得我们在去年第三季度开始了一项计划，通过自动取款机（ATM）发行我们两项未偿还优先股的额外股份，并利用收益以显著折扣回购普通股。虽然到目前为止该计划规模较小，但这非常有利可图，重要的是，由于我们以优先股的形式发行股权，尽管回购普通股，我们并没有缩减我们的股本。最后，我们继续在 MFA 和 Lima One 追求费用削减，Mike 将很快讨论这一点。我还要提到，我们增加了一项可分配收益指标，以响应分析师和投资者的请求。可分配收益在实现信用损失之前，Mike 将稍后对此进行更详细的描述。我们相信，这一新的可分配收益指标提供了一个有用的表示，展示了我们如何看待投资组合的盈利能力，对于关注商业抵押房地产投资信托（REITs）的人来说，这应该是一个非常熟悉的概念。综合来看，MFA 拥有多元化的商业战略，包括多个有吸引力的目标资产类别，强大的资产来源能力，可靠且经过验证的获取耐用无追索权杠杆的能力，以产生有吸引力的投资回报率，极具能力的内部资产管理能力，专注于费用管理，以及负责任的资本发行理念。现在我将把电话交给 Mike，让他讨论我们的财务业绩。 Mike Roper（首席财务官） 谢谢 Craig，大家早上好。截至 3 月 31 日，GAAP 账面价值为每股 12.70 美元，经济账面价值为每股 13.22 美元，均较 2025 年底下降约 3.8%。MFA 再次支付了每股 0.36 美元的普通股股息，并实现了季度总经济回报为负 1.2%。在第一季度，MFA 产生了约 100 万美元的 GAAP 亏损，或每股基本普通股 0.11 美元。我们本季度的 GAAP 结果受到净市值损失的负面影响，损失约为 2880 万美元，主要是由于利率上升和利差扩大。3 月 31 日，本季度的净利息收入为 5920 万美元，较第四季度的 5550 万美元有所增加，主要得益于去年底的降息和我们投资组合的增长。这些收益部分被与本季度过渡贷款组合中转为非应计状态的贷款相关的 350 万美元的利息收入逆转所抵消。在一般和行政费用方面，我们很高兴地报告，我们在成本削减措施上再次取得了显著进展。2 月份，我们签署了一系列协议，将我们的公司总部迁至纽约的新地点，而无需支付任何提前终止租约的费用。由于这些协议，我们预计在报告的 G&A 中会出现一些短期噪音，包括本季度确认的 240 万美元加速非现金折旧费用，以及预计在第二季度的额外 500 万美元。在这些加速的非现金费用之后，我们预计与搬迁相关的年运行费用削减约为 400 万美元，或在我们之前租约的剩余期限内总计近 4000 万美元。包括搬迁带来的预期节省，我们现在估计我们的费用削减措施已实现每年近 2000 万美元的运行费用节省，相较于 2024 年的水平。转到我们的可分配收益，第一季度约为 3110 万美元，或每股 0.30 美元，较第四季度的 0.27 美元有所上升。增长主要归因于与租赁修改相关的 0.03 美元收益和 Lima One 的抵押贷款银行收入增加约 0.02 美元。这些收益部分被与 REO 的更高持有成本和我们公允价值贷款的更高实现信用损失相关的总计 0.02 美元的费用所抵消。我们仍然专注于提高股本回报率，并继续预计我们的可分配收益将在今年晚些时候开始与我们的普通股股息水平重新趋同。正如 Craig 在本季度早些时候提到的，我们正在引入一个额外的非 GAAP 指标，进一步调整我们的可分配收益，以排除我们持有公允价值的住宅整体贷款的实现信用损失。我们提供这一新披露是为了给我们的可分配收益提供额外的背景，因为我们遗留的多户住宅投资组合的信用损失继续影响我们的可分配收益。正如我们在之前的电话会议中提到的，由于解决不良贷款（NPL）在贷款在我们的 GAAP 结果和账面价值中被减记后很久才会影响我们的可分配收益，这些损失可能会掩盖投资组合当前的盈利能力。虽然信用损失是投资信用资产的正常和经常发生的部分，但我们预计遗留多户住宅投资组合的解决以及 Lima One 在更广泛的流程和承保方面的改进应会导致最近几期的发放损失率显著降低。因此，我们相信这一新指标与我们报告的 GAAP 结果和现有的可分配收益披露可以为投资者提供更清晰的视角，了解我们投资组合的潜在盈利能力，因为我们在处理这些问题资产的解决过程中。虽然贷款解决的时机和随之而来的信用费用可能难以可靠预测，但我们预计遗留过渡贷款组合的实现信用损失将在第二季度显著加速，然后在 2026 年下半年和 2027 年上半年逐渐正常化。因此，我们预计可分配收益（DE）与这一新补充可分配收益（DE）指标之间的差距将随着时间的推移而大幅缩小，我们预计在过渡组合继续减少的过程中重新评估这一新指标的有效性。最后，在季度结束后，我们估计截至周五营业结束时，我们的经济账面价值与第一季度末大致持平。现在我想把电话交给 Brian，他将讨论我们的投资组合和 Lima One。 Brian Wolfson（总裁兼首席投资官） 谢谢，Mike。我们在第一季度收购了超过 10 亿美元的住宅抵押贷款资产。这包括 4.71 亿美元的非合格抵押贷款，近 4 亿美元的机构证券，以及 3 亿美元的待公告（TBAs）和 2.19 亿美元的由 Lima 发放的商业目的贷款。非合格抵押贷款仍然是我们最大的资产类别。在这一季度，我们将非合格抵押贷款的账面价值增长至 55 亿美元。我们新增了 4.71 亿美元的新贷款，平均票息为 7%，贷款价值比（LTV）为 68%。尽管我们的投资组合在近年来随着更广泛的非合格抵押贷款行业显著增长，但我们仍然高度关注信用质量，并在收购前继续审查每一笔贷款。我们的非合格抵押贷款组合的信用表现依然强劲，违约率略高于 4%。在这一季度，我们发行了两笔证券化交易。首先，在 3 月初，我们发行了第 22 笔非合格抵押贷款交易，出售了 3.26 亿美元的债券，平均票息为 5.12%。该交易中新发放的贷款平均票息超过 7%。在 3 月晚些时候，我们重新证券化了超过 4 亿美元的成熟非合格抵押贷款，这些贷款来自我们几年前发行的两笔交易。这次再融资解锁了约 4000 万美元的现金和额外的融资能力。我们预计这一举措将对我们的收益产生积极影响。在这一季度，我们继续扩大我们的机构投资组合，目前规模已超过 35 亿美元。本季度我们的投资继续集中在低支付率的特殊池上，因为中东局势升级引发了更广泛的抛售。利差从最紧缩时扩大了近 40 个基点，我们利用这一波动，在 3 月底建立了 3 亿美元的 TVA 头寸。自季度末以来，利差已收窄约 10 个基点。我们预计将根据市场情况和多余的投资能力继续增加投资组合。关于 Lima One，Lima 在第一季度发放了 2.19 亿美元的商业目的贷款。这包括 1.45 亿美元的新过渡贷款和 7400 万美元的租赁期限贷款。我们继续以溢价向第三方投资者出售较长期限的租赁贷款。本季度我们售出了 8100 万美元，产生了 270 万美元的销售收益。Lima 的抵押银行收入上升至 770 万美元，比第四季度增长了 34%。在这一季度，Lima 的月度提交和发放管道达到了自 2024 年以来的最高水平，最近我们开通了批发渠道，并重新启动了多户贷款。我们预计 Lima 对我们收益的贡献将从这里增长。最后，关于我们的信用表现，在这一季度，我们的住宅贷款组合的逾期率上升至 7.8%。这一增长主要是由于我们传统多户贷款组合中的违约活动增加，提醒大家，该组合在过去两年一直处于减持状态。自季度末以来，我们在缩减该多户贷款组合和解决不良贷款方面取得了进一步进展，我们的逾期率已经回落至 7.3%。我们期待在年内将这些资本重新投入到产生收入的资产中。总之，第一季度是我们投资平台的一个富有成效的季度。我们扩大了投资组合，执行了两笔非合格抵押贷款证券化交易，在 Lima One 看到强劲的势头，并继续将我们的信用借款转向非市值融资。我们相信当前的环境为我们未来一年奠定了良好的基础。接下来，我们将把电话交给操作员进行提问。 操作员 谢谢。女士们，先生们，此时我们希望开始问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号 1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想将问题从队列中移除，请按星号 2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前先拿起听筒。再次提醒，提问请按星号 1。我们将暂停片刻以收集问题。您的第一个问题来自 kbw 的 Boaz George。请陈述您的问题。 Boaz George（股票分析师） 是的，早上好。实际上，季度末剩余的多户过渡投资组合中有多少资本被锁定？您对 DE 与股息之间的收敛的指导是否也包括了这部分的重新部署？嘿，Bo。是的？首先回答您的第二个问题，关于 DE 在年底前重新收敛的前瞻性指导确实包括了对一些问题资产的预期偿还和重新部署到我们的目标资产中。关于您提问的多户贷款组合中锁定的资本有多少，季度末为 1.01 亿美元。好的，非常感谢。那么关于费用。在第二季度之后，折旧的噪音结束后，未来的费用大致会是什么样的正常水平？ Mike Roper（首席财务官） 是的，我认为我们的 G&A 在季度之间总会有一些噪音，原因各异。例如，本季度我们有约 400 万美元的加速非现金股票基础补偿费用，这与过去几年的第一季度一致。还有 240 万美元的加速折旧。因此，如果您将本季度的费用进行正常化，考虑到这些一次性费用，再加上每季度约 1 万美元的租赁变更费用，我认为这是一个相当不错的起点，作为 G&A 的正常水平。 Boaz George（股票分析师） 好的。每个一季度都会有那部分非现金补偿，稍微抬高了一点。是的，确实如此。因此，会计规则要求我们在授予日期而不是在三年服务期内对退休资格员工的奖励进行费用化。好的。好的，非常感谢。 操作员 您的下一个问题来自于 UBS 的 Marissa Wilbos。请提出您的问题。 Marissa Wilbos（股票分析师） 谢谢。早上好。关于机构 MBS 投资组合，我们应该如何看待它？这最终是您将重新转向非 QM 和 BPL 的东西，还是这是投资组合中的战略性重新配置？ Brian Wolfson（总裁兼首席投资官） 是的，我认为我们很可能会有一些敞口，但敞口的水平会根据信用方面的吸引力有所降低。因此，随着 Lima 增加生产，您可以预期随着我们收到还款，机构投资组合会有所变化。我们也可以出售债券来帮助资助 Lima One 的增长，当然还包括非 QM 的购买。 Marissa Wilbos（股票分析师） 好的，很好。对于 Lima One，您知道它在 AI 和自动化方面的立场是什么，尤其是在服务和承保方面？我想知道您是否愿意分享 26、27 年的成本目标？ Brian Wolfson（总裁兼首席投资官） 我知道我们正在努力将一般和行政费用降低大约 10% 以上，我们正在朝这个方向努力。我们在第一季度获得了一些效率提升。我们正在利用 AI，使用 quad 和 Anthropic AI 基础设施来加速这些进展。现在不清楚在什么情况下，是否有确切的成本降低百分比。我们可以说 AI 将为业务带来收益，但这是我们正在探索的事情，随着我们在那里的 AI 代码和代理的使用，将会有持续的好处。 Marissa Wilbos（股票分析师） 好的，非常感谢。 操作员 您的下一个问题来自于 Jones Trading 的 Matthew Erdner。请提出您的问题。 Matthew Erdner（股票分析师） 嘿，早上好，大家。感谢您接受我的提问。正如您提到的多户住宅，是否有任何具体因素导致逾期率显著季度增长？ Brian Wolfson（总裁兼首席投资官） 嗯，整个投资组合实际上，贷款结构是三年，实际上是两年的延期。因此，它们都快到期并且已经被延期。所以，您知道，目前可能有一些借款人正在尝试获得再融资，他们意识到他们无法获得最初借款的相同金额。因此，他们就此打住，我们必须处理该物业或达成共同解决方案。但我认为，实际上是因为它们接近生命周期的末端，您会在某些情况下看到更多的逾期，尤其是当借款人无法及时再融资或出售物业时。 Matthew Erdner（股票分析师） 明白了。那么，关于这一点，我们是否应该期待您们将这些物业收回，稳定后再出售，还是您们会希望它们直接进入市场，看看能获得什么，然后再从资产中退出？ Brian Wolfson（总裁兼首席投资官） 这实际上是逐个案例来处理的。有些资产我们会尝试在合适的情况下进行稳定，具体取决于所需的时间和资本。但在某些情况下，直接出价并继续前进更为合理。 Matthew Erdner（股票分析师） 明白了。这很有帮助。然后我还有最后一个问题，关于这一点，我感谢您提到的调整。我们是否应该期待一个类似于去年第二季度和第三季度的数字，当您说您预计第二季度的损失将显著加速时？ Brian Wolfson（总裁兼首席投资官） 是的。听着，正如我在准备的发言中所说，确切的损失何时发生很难有可靠的预测。每个止赎过程都是不同的，每个借款人也不同，季度之间可能会有一些时间差异。我认为，考虑到这一点，在短期内，我们主要预计在第二季度，关于多户住宅解决方案的信用损失将在高十几的范围内。正如我所说，我们的指导意见是 2026 年下半年的原因之一是，下一季度出现的这些不良多户住宅贷款可能会对可分配收益（DE）产生 3 或 4 美分的波动，或者说解决方案的时间。但您知道，我们的基本情况是，第二季度的信用损失将在中到高十几的范围内，然后在下半年开始正常化，进入 27 年。 Matthew Erdner（股票分析师） 感谢您的评论。这很有帮助。 操作员 谢谢。 Mikhail Goberman（股票分析师） 您的下一个问题来自于 Citizens jmp 的 Mikhail Goberman。请提出您的问题。嘿，早上好，大家。希望大家都很好。 Craig Knudsen（首席执行官） 早上好。 Mikhail Goberman（股票分析师） 如果我可以澄清一件事。当您谈到可分配收益与下半年 36 美分的股息趋同时，您是指您在第一季度发布的当前 30 美分的数字，还是指之前实现的 34 美分的信用损失数字？ Mike Roper（首席财务官） 是的，这是指我们的 30 美分 DE 或带有损失调整的 DE。 Mikhail Goberman（股票分析师） 谢谢您。关于 Lima 1 的管道，您们认为未来的产品组合是什么？显然，这是一个非常好的开局季度。您们认为在第二季度、第三季度会有动能提升吗？您们对未来的产品组合有什么看法？ Mike Roper（首席财务官） 是的。我的意思是，现在的业务组合在过渡贷款和租赁贷款之间确实存在很大的分歧，因为我们正在将批发业务更多地转向线上。我们可以看到租赁方面的增长，这可能会加速，但我们也看到过渡贷款的增长非常可观。因此，当我们说管道的规模是过去几年中最高时，目前大约在 2 亿左右。考虑到管道转化为实际贷款的比例通常可能在 50% 到 75% 之间，具体取决于利率时机等因素。所以在短期内，这可能会达到每月 1 亿左右，并且我们仍然预计会在此基础上继续增长。你知道，我们还没有提到的一件事是多户住宅业务已经重新启动，但管道和提交的数字实际上并不包括多户住宅的数字。因此，我们仍然认为，我们处于缓慢增长的阶段。我们审查了很多贷款，但实际上还没有完成任何交易。所以，你知道，希望是在今年下半年，这一切能够真正上线，这可能会帮助加速我们在过渡贷款和租赁贷款方面的增长。 米哈伊尔·戈贝尔曼（股票分析师） 谢谢你们。谢谢，米哈伊尔。谢谢。 操作员 提醒观众提问。请在您的电话上按星号 1。您的下一个问题来自 btig 的道格·哈德尔。请陈述您的问题。 道格·哈德尔（股票分析师） 谢谢。关于过渡贷款，您能否提醒我们这些贷款的标记水平，以及我们应该如何看待解决方案和处理这部分资产的过程，以及这对账面价值的影响。 布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官） 是的，我先回答你问题的后半部分。我们每个季度都会将这些贷款标记为公允价值。这不仅仅是我们在信用损失情况下的预期，而是我们认为可以以什么价格出售这些贷款。因此，你知道，违约的过渡贷款市场并不大。因此，贷款违约可能会对其公允价值产生相当大的影响，即使我们认为该资产的贷款价值比率足够好。至于标记水平，我想，正如我刚才所说的，这是当前贷款与违约贷款的故事。当前贷款的利率大约在 10% 到 11% 之间，通常标记略低于面值。而违约贷款则是逐笔贷款来决定的。我认为多户住宅组合的加权平均折扣大约在 5000 万以上，而单户住宅的折扣可能接近 1500 万到 2000 万美元。所以，我想这取决于最终的解决方案。但你觉得在违约贷款上我们相对保守。 道格·哈德尔（股票分析师） 是的，当然。你知道，我们一直对我们的标记过程感到非常自豪，并且对我们的标记水平充满信心。 布莱恩·沃尔夫森（总裁兼首席投资官） 我想我们在过去几个季度中提到，随着我们解决了一些违约贷款，我们通常几乎完全是在产生收益。你知道，这个季度我们解决了另外 160 百万的违约贷款，而这些资产的损益与我们之前的标记相比，产生了大约 1400 万的收益。因此，你知道，再次，所有的实证证据，包括我们在之前几个季度执行的贷款销售，都让我们对这些资产的标记位置充满信心。 道格·哈德尔（股票分析师） 谢谢。谢谢你，道格。 操作员 谢谢。目前没有进一步的问题。所以我将把时间交给克雷格·克努森进行结束语。谢谢。 克雷格·克努森（首席执行官） 好的，谢谢大家对 MFA Financial 的关注，我们期待在八月份再次与您交谈，届时我们将公布第二季度的业绩。谢谢。 免责声明： 本转录仅供信息参考。虽然我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。公司参与者和分析师的声明反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。