<p>[新加坡] 鉴于需求激烈，政府收紧了新加坡执行公寓（EC）市场的规则，措施旨在提高可负担性并遏制转售的 “炒作”。</p>
<p>新 EC 的价格自 1995 年首次推出以来急剧上涨，成为一种更为可负担的公私混合住房类型，土地竞标也随之上升。</p>
<p>随着需求增加而新供应有限，卖家在转售中获得了可观的收益，单位在满足五年最低居住期（MOP）后转售时价格往往翻倍。</p>
<p>执行公寓的 MOP 将从五年延长至十年，业主在此期间不得出售其单位，国家发展部长郑鸿达于 5 月 8 日（星期五）宣布将取消新 EC 项目的递延付款计划。</p>
<p>此外，首次购房者所需的新单位配额将从 70% 提高至 90%，首次购房者的优先期也将显著延长，从一个月延长至两年。</p>
<p>“我们希望这将促使开发商降低土地竞标和 EC 的价格，因为他们在从土地授予日期起的前 39 个月只能将 90% 的单位出售给首次购房者，之后开发商的额外买家印花税（ABSD）回收将在五年时生效，或者如果项目符合现行 ABSD 减免时间表的延长，则在六年时生效，” 郑鸿达表示。</p>
<h3>在新的全球秩序中导航亚洲</h3>
<p>获取洞察信息，直接发送到您的邮箱。</p>
<p>执行公寓是在国家土地上出售给私人开发商的招标项目。由于类似公共住房的资格和所有权限制，例如新加坡元 16,000 的收入上限和 MOP，项目价格通常比可比的私人公寓低 20% 至 30%。</p>
<p>政府的举措是在最新的 EC 项目 Rivelle Tampines 推出约六周后，后者以每平方英尺新加坡元 1,893 的平均价格售出 572 个单位中的 93%。三卧室单位的起价刚刚低于新加坡元 160 万，最大的五卧室单位价格超过新加坡元 250 万。</p>
<p>新措施将适用于所有在 5 月 8 日或之后招标截止日期的政府土地销售（GLS）地点的 EC 项目，郑鸿达表示。部长是在新加坡国立大学房地产与城市研究所 2026 年生活研讨会开幕式上发言的。</p>
<p>另见</p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://cassette.sphdigital.com.sg/image/businesstimes/fd7db4d1b2071bf91ce37072c4d9daab02d6018febbd43a849ea7226a7b8cbbf/query-dz0yNDAWZHByPTEWZj13ZWJw?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://cassette.sphdigital.com.sg/image/businesstimes/fd7db4d1b2071bf91ce37072c4d9daab02d6018febbd43a849ea7226a7b8cbbf/query-dz0yNDAWZHByPTEWZj13ZWJw"/></p>
<h3>该是冷却 EC 需求的时候了：取消递延付款计划，延长 MOP，收紧转售限制</h3>
<p>随着开发商评估定价和销售可能受到的影响，竞标预计将变得更加保守。</p>
<p>特别是首次购房者优先期延长至两年，可能会拖慢推出销售的速度。在当前一个月的首次购房者优先期结束时未售出的库存通常会被二次购房者迅速抢购。</p>
<p>今年 GLS 日历中有两个 EC 地块待售：一个位于 Canberra Drive 的地块将在 5 月发布招标，另一个位于 Sembawang Drive 的地块将在 6 月提供。</p>
<p>与最近的推出强劲销售相符，EC 项目地块的竞标价格已攀升至新高。2025 年 8 月，两个 Woodlands 地块的竞标者将 EC 土地价格推高至每平方英尺 782 新加坡元，2026 年 1 月则为每平方英尺 794 新加坡元。</p>
<p>对 EC 计划的修订是在政府最近审查后进行的，因市场日益火热而引发担忧。供应也在增加，更多地块被释放出售。</p>
<h2>价格上涨，转售收益</h2>
<p>“在 2021 年至 2025 年期间，在公开市场交易的 EC 中，约 75% 的单位在其 MOP 后五年内售出，而在前五年期间这一比例为 45%。” 郑鸿达表示。</p>
<p>作为满足私人住房需求的公私混合住房类型，EC 价格多年来稳步上涨。PropNex 的数据表明，新 EC 的中位数价格从 2015 年的每平方英尺 797 新加坡元飙升至 2025 年的每平方英尺 1,754 新加坡元，增幅达到 120%，超过了新 OCR 99 年非土地私人住宅的 96% 增幅，后者的价格在同一时期从每平方英尺 1,150 新加坡元上涨至 2,252 新加坡元。</p>
<p>截至 4 月 26 日，新 EC 的中位数价格为每平方英尺 1,843 新加坡元，而新 OCR 99 年非土地住宅的中位数价格为每平方英尺 2,278 新加坡元。</p>
<p>新 EC 的买家现在需要满足 10 年的 MOP，才能在出租整个单位、购买其他住宅物业或将其 EC 单位出售给新加坡公民和永久居民之前。</p>
<p>EC 将在 15 年后完全 “私有化”，届时业主可以将其出售给任何买家，包括外国人和企业实体。</p>
<p>在二级市场上，EC 交易现在经常成为最大百分比收益者。最有利可图的交易显示单位在转售时价格翻倍，卖家获得超过新加坡元 100 万的毛收益。</p>
<p>根据 Cushman &amp; Wakefield 为《商业时报》整理的数据，自 2023 年第一季度以来，每个季度 EC 的转售百分比收益均位居首位，并且变得越来越有利可图。</p>
<p>在今年第一季度，前五笔最有利可图的交易记录了 130% 至 140% 的收益。在 2023 年第一季度，前五笔最有利可图的交易中有两笔记录了 83% 至 86% 的收益。</p>
<h2>递延付款的结束</h2>
<p>MND 还取消了 EC 的递延付款计划，买家需在项目获得临时占用许可证之前支付 20% 的购房款，剩余 80% 则递延支付。</p>
<p>选择该计划的买家通常需在 EC 单位购房价格上支付 2% 至 3% 的溢价，MND 表示。</p>
<p>“为了鼓励财务谨慎，并与其他未完成私人住宅物业的安排保持一致，开发商将不再为未完成的 EC 提供递延付款计划，” 郑鸿达表示。</p>
<p>正常的付款方案将适用于所有的生态社区（EC）购房者，买家根据建设里程碑逐步支付购房款。</p>
<h2>优先考虑首次购房者</h2>
<p>政府还将首次购房者的配额提高至 90%，并将优先期延长至两年。</p>
<p>这将为年轻的已婚夫妇和希望购买首套房的家庭提供更大的支持，首次购房者将有 “更好的机会获得生态社区房源”。</p>
<p>在过去几年中，首次购房者在生态社区购房者中的比例有所下降，相较于第二次购房者，他们的住房预算更大，来源于首次购房的销售收益。2020 年，约一半的生态社区购房者是首次购房者。而在 2024 年和 2025 年，这一比例降至 30% 到 40% 之间，Chee 表示。</p>
<p>目前，生态社区单位的 70% 在项目启动后的第一个月内保留给首次购房者。在一个月的期限结束后，开发商可以将剩余单位出售给所有符合条件的买家，包括第二次购房者。</p>
<p>尽管行业观察人士呼吁提高生态社区购房者的收入上限，但政府将 S$16,000 的门槛保持不变。部长 Chee 在去年九月曾表示，相关部门正在审查公共住房的收入上限。</p>
<p>解码亚洲通讯：您在新全球秩序中导航亚洲的指南。请在此注册以获取解码亚洲通讯，直接送达您的邮箱，免费。</p>

SPDR® 新加坡STI指数ETF

利安-辉立新加坡房地产投资信托ETF

<p>新加坡政府已对行政公寓（EC）市场实施更严格的监管，以提高可负担性并防止投机性转售。行政公寓的最低居住期限（MOP）已从五年延长至十年，延期付款计划也已被取消。此外，首次购房者的配额已从 70% 增加至 90%，优先购买期延长至两年。这些措施旨在稳定价格并遏制快速转售收益，因近年来价格大幅上涨</p>

<p>[SINGAPORE] The government has tightened rules for Singapore’s executive condominium (EC) market amid heated demand, with measures aimed at improving affordability and curbing ‘flipping’ on resale.</p>
<div class="lb-trans"><p>[新加坡] 鉴于需求激烈，政府收紧了新加坡执行公寓（EC）市场的规则，措施旨在提高可负担性并遏制转售的 “炒作”。</p>
</div><p>Prices of new ECs, first introduced in 1995 as a more affordable public-private hybrid housing type, have risen sharply in the last few years, along with land bids.</p>
<div class="lb-trans"><p>新 EC 的价格自 1995 年首次推出以来急剧上涨，成为一种更为可负担的公私混合住房类型，土地竞标也随之上升。</p>
</div><p>Sellers have pocketed significant gains on resale as demand builds against a limited stock of new supply, with units often doubling in price when they are sold after a required five-year minimum occupation period (MOP).</p>
<div class="lb-trans"><p>随着需求增加而新供应有限，卖家在转售中获得了可观的收益，单位在满足五年最低居住期（MOP）后转售时价格往往翻倍。</p>
</div><p>The MOP for ECs will now be extended from five years to 10 years before an owner can sell their unit, and the deferred payment scheme for new EC projects will be scrapped, National Development Minister Chee Hong Tat announced on Friday (May 8).</p>
<div class="lb-trans"><p>执行公寓的 MOP 将从五年延长至十年，业主在此期间不得出售其单位，国家发展部长郑鸿达于 5 月 8 日（星期五）宣布将取消新 EC 项目的递延付款计划。</p>
</div><p>In addition, the required quota of new units reserved for first-time buyers will be raised from 70 per cent to 90 per cent, and the priority period for first-timers extended significantly from one month to two years.</p>
<div class="lb-trans"><p>此外，首次购房者所需的新单位配额将从 70% 提高至 90%，首次购房者的优先期也将显著延长，从一个月延长至两年。</p>
</div><p>“We hope this will result in developers reducing their land bids and the prices for their ECs, as they can only sell 90 per cent of their units to first-timers during the first 39 months from the date of award of the site, before the developer additional buyer’s stamp duty (ABSD) clawback kicks in at the five-year mark, or up to the six-year mark if the project is eligible for prevailing ABSD remission timeline extensions,” said Chee.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我们希望这将促使开发商降低土地竞标和 EC 的价格，因为他们在从土地授予日期起的前 39 个月只能将 90% 的单位出售给首次购房者，之后开发商的额外买家印花税（ABSD）回收将在五年时生效，或者如果项目符合现行 ABSD 减免时间表的延长，则在六年时生效，” 郑鸿达表示。</p>
</div><h3>Navigate Asia in  a new global order</h3>
<div class="lb-trans"><h3>在新的全球秩序中导航亚洲</h3>
</div><p>Get the insights delivered to your inbox.</p>
<div class="lb-trans"><p>获取洞察信息，直接发送到您的邮箱。</p>
</div><p>ECs are built on state land sold to private developers in tenders. Projects are priced about 20 to 30 per cent below comparable private condos due to eligibility and ownership restrictions similar to public housing, such as a S$16,000 income ceiling and the MOP.</p>
<div class="lb-trans"><p>执行公寓是在国家土地上出售给私人开发商的招标项目。由于类似公共住房的资格和所有权限制，例如新加坡元 16,000 的收入上限和 MOP，项目价格通常比可比的私人公寓低 20% 至 30%。</p>
</div><p>The government’s moves come some six weeks after the latest EC launch, Rivelle Tampines, sold 93 per cent of its 572 units at an average price of S$1,893 per square foot (psf). Prices started at just under S$1.6 million for three-bedroom units, and went up to over S$2.5 million for the largest five-bedders.</p>
<div class="lb-trans"><p>政府的举措是在最新的 EC 项目 Rivelle Tampines 推出约六周后，后者以每平方英尺新加坡元 1,893 的平均价格售出 572 个单位中的 93%。三卧室单位的起价刚刚低于新加坡元 160 万，最大的五卧室单位价格超过新加坡元 250 万。</p>
</div><p>The new measures will apply to all EC projects on government land sale (GLS) sites with tender closing dates on or after May 8, Chee said. The minister was speaking at the opening of the National University of Singapore Institute of Real Estate and Urban Studies Living Symposium 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>新措施将适用于所有在 5 月 8 日或之后招标截止日期的政府土地销售（GLS）地点的 EC 项目，郑鸿达表示。部长是在新加坡国立大学房地产与城市研究所 2026 年生活研讨会开幕式上发言的。</p>
</div><p>SEE ALSO</p>
<div class="lb-trans"><p>另见</p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://cassette.sphdigital.com.sg/image/businesstimes/fd7db4d1b2071bf91ce37072c4d9daab02d6018febbd43a849ea7226a7b8cbbf/query-ZHByPTEmZj13ZWJwJnc9MjQw" alt="" original-src="https://cassette.sphdigital.com.sg/image/businesstimes/fd7db4d1b2071bf91ce37072c4d9daab02d6018febbd43a849ea7226a7b8cbbf?w=240&amp;dpr=1&amp;f=webp"/></p>
<h3>Time to cool EC demand: drop deferred payment scheme, lengthen MOP, tighten resale restrictions</h3>
<div class="lb-trans"><h3>该是冷却 EC 需求的时候了：取消递延付款计划，延长 MOP，收紧转售限制</h3>
</div><p>Bidding is expected to turn more conservative as developers take stock of how pricing and sales may be impacted.</p>
<div class="lb-trans"><p>随着开发商评估定价和销售可能受到的影响，竞标预计将变得更加保守。</p>
</div><p>The extension of the first-timers’ priority period to two years, in particular, could drag on launch sales. Inventory unsold by the end of the current one-month first-timer priority period is typically snapped up by second-timer buyers quickly.</p>
<div class="lb-trans"><p>特别是首次购房者优先期延长至两年，可能会拖慢推出销售的速度。在当前一个月的首次购房者优先期结束时未售出的库存通常会被二次购房者迅速抢购。</p>
</div><p>Two EC sites are on offer in the GLS calendar this year: a Canberra Drive site to be released for tender in May and a Sembawang Drive site to be offered in June.</p>
<div class="lb-trans"><p>今年 GLS 日历中有两个 EC 地块待售：一个位于 Canberra Drive 的地块将在 5 月发布招标，另一个位于 Sembawang Drive 的地块将在 6 月提供。</p>
</div><p>In line with strong sales at recent launches, bids for EC project sites have climbed to fresh highs. Bidders for two Woodlands plots pushed EC land prices to S$782 psf per plot ratio in August 2025, then S$794 psf ppr in January 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>与最近的推出强劲销售相符，EC 项目地块的竞标价格已攀升至新高。2025 年 8 月，两个 Woodlands 地块的竞标者将 EC 土地价格推高至每平方英尺 782 新加坡元，2026 年 1 月则为每平方英尺 794 新加坡元。</p>
</div><p>The revisions to the EC scheme follow a recent government review as concerns escalate over a market growing increasingly hot. Supply is also being ramped up with more sites being released for sale.</p>
<div class="lb-trans"><p>对 EC 计划的修订是在政府最近审查后进行的，因市场日益火热而引发担忧。供应也在增加，更多地块被释放出售。</p>
</div><h2>Rising prices, resale gains</h2>
<div class="lb-trans"><h2>价格上涨，转售收益</h2>
</div><p>“In 2021 to 2025, among ECs that were transacted on the open market, about 75 per cent were sold within five years after their MOP, up from 45 per cent over the preceding five-year period,” said Chee.</p>
<div class="lb-trans"><p>“在 2021 年至 2025 年期间，在公开市场交易的 EC 中，约 75% 的单位在其 MOP 后五年内售出，而在前五年期间这一比例为 45%。” 郑鸿达表示。</p>
</div><p>Conceptualised as a public-private hybrid housing type to meet demand for private home ownership, EC prices have climbed steadily over the years. PropNex data showed that median prices of new ECs surged 120 per cent from S$797 psf in 2015 to S$1,754 psf in 2025, outpacing the 96 per cent increase in new OCR 99-year non-landed private homes, whose prices rose from S$1,150 psf to S$2,252 psf over the same period.</p>
<div class="lb-trans"><p>作为满足私人住房需求的公私混合住房类型，EC 价格多年来稳步上涨。PropNex 的数据表明，新 EC 的中位数价格从 2015 年的每平方英尺 797 新加坡元飙升至 2025 年的每平方英尺 1,754 新加坡元，增幅达到 120%，超过了新 OCR 99 年非土地私人住宅的 96% 增幅，后者的价格在同一时期从每平方英尺 1,150 新加坡元上涨至 2,252 新加坡元。</p>
</div><p>As at Apr 26, median prices stood at S$1,843 psf for new ECs and S$2,278 psf for new OCR 99-year non-landed homes.</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 4 月 26 日，新 EC 的中位数价格为每平方英尺 1,843 新加坡元，而新 OCR 99 年非土地住宅的中位数价格为每平方英尺 2,278 新加坡元。</p>
</div><p>Buyers of new ECs will now need to fulfil a 10-year MOP before they can rent out their whole unit, purchase another residential property, or sell their EC unit to Singapore citizens and permanent residents.</p>
<div class="lb-trans"><p>新 EC 的买家现在需要满足 10 年的 MOP，才能在出租整个单位、购买其他住宅物业或将其 EC 单位出售给新加坡公民和永久居民之前。</p>
</div><p>ECs will now only be fully ‘privatised’ after 15 years, when owners can then sell to any buyer, including foreigners and corporate entities.</p>
<div class="lb-trans"><p>EC 将在 15 年后完全 “私有化”，届时业主可以将其出售给任何买家，包括外国人和企业实体。</p>
</div><p>In the secondary market, EC transactions now regularly pop up as the biggest percentage gainers. The most profitable deals show units doubling in price on resale, yielding gross gains of over S$1 million for sellers.</p>
<div class="lb-trans"><p>在二级市场上，EC 交易现在经常成为最大百分比收益者。最有利可图的交易显示单位在转售时价格翻倍，卖家获得超过新加坡元 100 万的毛收益。</p>
</div><p>In every quarter since Q1 2023, ECs have topped resale percentage gains and grown increasingly profitable, according to data crunched for <em>The Business Times</em> by Cushman &amp; Wakefield.</p>
<div class="lb-trans"><p>根据 Cushman &amp; Wakefield 为《商业时报》整理的数据，自 2023 年第一季度以来，每个季度 EC 的转售百分比收益均位居首位，并且变得越来越有利可图。</p>
</div><p>In Q1 this year, the top five profitable deals recorded gains of 130 to 140 per cent. In Q1 2023, two of the top five profitable deals recorded percentage gains of 83 to 86 per cent.</p>
<div class="lb-trans"><p>在今年第一季度，前五笔最有利可图的交易记录了 130% 至 140% 的收益。在 2023 年第一季度，前五笔最有利可图的交易中有两笔记录了 83% 至 86% 的收益。</p>
</div><h2>The end of deferred payments</h2>
<div class="lb-trans"><h2>递延付款的结束</h2>
</div><p>MND is also scrapping the deferred payment scheme for ECs, where buyers pay 20 per cent of the purchase price upfront and the remaining 80 per cent deferred until the project obtains its temporary occupation permit.</p>
<div class="lb-trans"><p>MND 还取消了 EC 的递延付款计划，买家需在项目获得临时占用许可证之前支付 20% 的购房款，剩余 80% 则递延支付。</p>
</div><p>Buyers who opt for the scheme typically incur a 2 to 3 per cent premium over the EC unit purchase price, said MND.</p>
<div class="lb-trans"><p>选择该计划的买家通常需在 EC 单位购房价格上支付 2% 至 3% 的溢价，MND 表示。</p>
</div><p>“To encourage financial prudence and to align with the arrangements for other uncompleted private residential properties, developers can no longer offer the DPS for uncompleted ECs,” said Chee.</p>
<div class="lb-trans"><p>“为了鼓励财务谨慎，并与其他未完成私人住宅物业的安排保持一致，开发商将不再为未完成的 EC 提供递延付款计划，” 郑鸿达表示。</p>
</div><p>The normal payment scheme, where buyers pay the purchase price progressively based on construction milestones, will apply to all EC home buyers.</p>
<div class="lb-trans"><p>正常的付款方案将适用于所有的生态社区（EC）购房者，买家根据建设里程碑逐步支付购房款。</p>
</div><h2>Prioritising first-timers</h2>
<div class="lb-trans"><h2>优先考虑首次购房者</h2>
</div><p>The government will also increase first-time home buyers’ quota to 90 per cent and extend the priority period to two years.</p>
<div class="lb-trans"><p>政府还将首次购房者的配额提高至 90%，并将优先期延长至两年。</p>
</div><p>This will provide greater support for young married couples and families looking to buy their first homes, with first-timers having a “better chance of securing ECs”.</p>
<div class="lb-trans"><p>这将为年轻的已婚夫妇和希望购买首套房的家庭提供更大的支持，首次购房者将有 “更好的机会获得生态社区房源”。</p>
</div><p>Over the past few years, the proportion of first-time EC buyers has decreased, relative to second-timers who have larger housing budgets from the sale proceeds from their first home. In 2020, about half of EC buyers were first-timers. In 2024 and 2025, the proportion dropped to between 30 and 40 per cent, said Chee.</p>
<div class="lb-trans"><p>在过去几年中，首次购房者在生态社区购房者中的比例有所下降，相较于第二次购房者，他们的住房预算更大，来源于首次购房的销售收益。2020 年，约一半的生态社区购房者是首次购房者。而在 2024 年和 2025 年，这一比例降至 30% 到 40% 之间，Chee 表示。</p>
</div><p>Currently, 70 per cent of EC units are reserved for first-time home buyers during the first month from the project’s date of launch. After the one-month period, developers can sell the remaining units to all eligible buyers, including second-time buyers.</p>
<div class="lb-trans"><p>目前，生态社区单位的 70% 在项目启动后的第一个月内保留给首次购房者。在一个月的期限结束后，开发商可以将剩余单位出售给所有符合条件的买家，包括第二次购房者。</p>
</div><p>While industry watchers have called for the income ceiling for EC buyers to be increased, the government left the threshold of S$16,000 unchanged. Minister Chee had earlier said in September last year that the authorities were reviewing the income ceiling for public housing.</p>
<div class="lb-trans"><p>尽管行业观察人士呼吁提高生态社区购房者的收入上限，但政府将 S$16,000 的门槛保持不变。部长 Chee 在去年九月曾表示，相关部门正在审查公共住房的收入上限。</p>
</div><p>Decoding Asia newsletter: your guide to navigating Asia in a new global order. Sign up here to get Decoding Asia newsletter. Delivered to your inbox. Free.</p>
<div class="lb-trans"><p>解码亚洲通讯：您在新全球秩序中导航亚洲的指南。请在此注册以获取解码亚洲通讯，直接送达您的邮箱，免费。</p>
</div>

延长执行共管公寓的最低占有期，并取消延期付款政策，以冷却 EC 价格并遏制 ‘炒房’ 行为