<p>香港的西九龙有望在新建筑完工后，成为仅次于中环的第二重要办公子市场，这些新建筑将容纳银行和保险公司，行业官员表示。然而，预计新进入者或企业扩张的需求有限，租赁活动主要由搬迁主导，并且一些城市其他商业区的空置率较高。这片 40 公顷的填海土地被誉为 “中环 2.0”，瑞士银行瑞银、美国投资银行摩根大通和西班牙的桑坦德银行等在这一原本设想为城市首要艺术和文化中心的区域租赁了空间。瑞银将成为国际门户中心（IGC）瑞银大厦的主要租户，该大厦为 14 层、460,000 平方英尺的 A 级办公楼，由新鸿基地产开发，位于西九龙高铁总站上方。IGC 是新鸿基的全新旗舰商业开发项目，由两座塔楼和四个主要办公楼组成，总面积约为 260 万平方英尺。瑞银计划从第四季度开始搬入该建筑，将目前分布在包括国际金融中心二期和北京道一号的五个办公室的员工集中到一起。“西九龙是香港未来导向的国际商业区，” 新鸿基地产代理执行董事罗景辉表示。“它正在迅速崛起为 ‘中环 2.0’，成为商业、艺术、文化、可持续发展和零售的动态中心。” 在三月份，摩根大通承诺在新鸿基的另一个项目艺术广场大厦（AST）租赁约 250,000 平方英尺，租期为 10 年，使其成为该 70 万平方英尺混合用途开发项目的主要租户。AST 将容纳该银行的九龙办公室，该办公室目前位于九龙东的海滨，预计将在 2028 年下半年开始运营。然而，摩根大通计划保留其在中环的主要办公室。上个月，桑坦德银行成为首个搬入 IGC 的租户。该银行在其中一座塔楼占据了一个完整的楼层，面积约为 37,000 平方英尺。一旦 IGC 和 AST 全面完工，新鸿基在西九龙的办公物业组合将超过中环，而其在国际金融中心一号和二号的投资是合资项目。西九龙相较于中环的一个优势是其 “无与伦比的无缝连接，连接中国大陆和世界，通过香港唯一的高铁站和相邻的机场快线，以及便捷通往中环和所有主要商业区的交通，” 罗说。香港的高铁站连接超过 50,000 公里的国家铁路网络和大陆的 110 个车站，服务超过 5.2 亿人，包括大湾区的 8000 万人。前往深圳福田站的旅行时间约为 14 分钟，而前往广州则在一个小时以内，罗补充道。“与机场快线一起，这创造了无缝的空铁连接，将西九龙与大陆和国际目的地连接起来。” 尽管西九龙区因其优质办公空间的兴趣而蓬勃发展，但它也在全市范围内产生了 “加速市场两极分化而非净需求增长” 的负面影响，CBRE 顾问服务首席运营官冯雅达表示。“香港的办公挑战不是选择不足，而是净扩张需求不足，” 冯说。“因此，租赁活动主要是再分配——租户升级、搬迁或整合，而不是扩张。因此，西九龙往往是以其他地区为代价，特别是那些在质量、连接性或环境、社会和治理（ESG）资质上无法竞争的地区。” 截至三月底，香港优质办公物业的整体空置率从二月份的 13.4% 上升至 13.5%，九龙东的空置率从 19.5% 激增至 20.4%。与此同时，数据追踪公司 JLL 显示，中环、香港东区和尖沙咀等地区的月度空置率较低。尽管每个办公区为香港公司提供了不同的商业和运营角色，但西九龙是 “中环以外最活跃的子市场，因为它满足了主要扩张领域的需求，即保险和金融，” JLL 香港办公室租赁顾问负责人萨姆·古尔雷表示。从长远来看，古尔雷表示，西九龙和中环将是互补的，而不是竞争对手，允许 “双重场地运营或扩展更广泛的中环服务。” 他表示，“西九龙作为金融和保险中心的持续发展，尤其是那些以中国大陆为重点的公司，是不可避免的，因为它独特的高铁连接性。”</p>

瑞银集团

摩根大通

金融指数 MSCI ETF - Fidelity

美国经纪商&证券交易所 ETF - iShares

2 倍做多美国股息因子 ETN - ETRACS

金融业 ETF - Vanguard

<p>香港的西九龙正在成为一个重要的办公子市场，可能会成为 “中央 2.0”，新的开发项目吸引了瑞银和摩根大通等主要银行。尽管对新企业扩张的需求有限，该地区却出现了搬迁现象，以及其他地区的空置率上升。西九龙通过高铁的连接性增强了其吸引力，尽管这可能导致市场的两极分化。专家建议，西九龙将与中环互补，而不是竞争，特别是在专注于中国大陆的金融和保险行业</p>

<p>Hong Kong’s West Kowloon is poised to emerge as the second-most important office sub-market after Central with the completion of new buildings that will accommodate banks and insurance companies, according to industry officials. However, there was expected to be limited demand from newcomers or via corporate expansion, with leasing activity dominated by relocations and higher vacancy rates in some of the city’s other business districts. The 40-hectare stretch of reclaimed land is being touted as ‘Central 2.0’ with the likes of Swiss bank UBS, US-based investment bank JPMorgan Chase and Spain’s Banco Santander leasing spaces from Sun Hung Kai Properties (SHKP) in the district that was originally envisioned to be the city’s premier arts and culture hub. UBS will be the anchor tenant of UBS Tower at the International Gateway Centre (IGC), a 14-storey, 460,000 sq ft grade A office building by SHKPlocated above the West Kowloon high-speed terminus rail station. IGC is SHKP’s new flagship commercial development, consisting of two towers and four prime office blocks totalling about 2.6 million sq ft. UBS plans to begin moving into the building from the fourth quarter, bringing together staff currently spread across five offices, including Two IFC and One Peking Road. “West Kowloon is Hong Kong’s future-focused international business district,” said Lo King-wai, executive director at Sun Hung Kai Real Estate Agency. “It is rapidly emerging as ‘Central 2.0’ and a dynamic hub for commerce, arts, culture, sustainability and retail.” In March, JPMorgan committed to leasing about 250,000 sq ft for 10 years at another SHKP project, Artist Square Towers (AST), making it the anchor tenant of the 700,000 sq ft mixed-use development. AST will house the bank’s Kowloon office, which is currently located at the Quayside in Kowloon East, starting in the latter half of 2028. However, it plans to keep its main office in Central. Last month, Banco Santander became the first tenant to move into the IGC. The bank occupies an entire floor in one of the towers, spanning about 37,000 sq ft. Once IGC and ATS are fully completed, SHKP’s office portfolio in West Kowloon will be bigger than that of Central, where its investment in One and Two IFC were joint ventures. An advantage that West Kowloon enjoys over Central is its “unparalleled seamless connectivity between the Chinese mainland and the world, via Hong Kong’s only high-speed rail station below and the adjacent Airport Express, as well as its convenient access to Central and all major business districts,” Lo said. Hong Kong’s high-speed rail station links to over 50,000 kilometres of the national railway network and 110 stations on the mainland, serving a market of more than 520 million people including 80 million in the Greater Bay Area. Travel time to Shenzhen Futian station is about 14 minutes while Guangzhou is under an hour, Lo added. “Together with the Airport Express, this creates seamless air-rail connectivity, linking West Kowloon to both the mainland and international destinations,” he said. Although West Kowloon district is thriving because of interest in its prime office spaces, it is also having the negative effect across the city of “accelerating market polarisation and not growing net demand,” said Ada Fung, chief operating officer for advisory services at CBRE. “Hong Kong’s office challenge is not insufficient choice, but insufficient net expansion demand,” Fung said. “As a result, leasing activity is largely redistributive – tenants upgrading, relocating, or consolidating rather than expanding. West Kowloon therefore tends to come at the expense of other locations, particularly those that cannot compete on quality, connectivity, or ESG (environmental, social and governance) credentials.” As of end March, overall empty spaces in Hong Kong’s premium office property edged up to 13.5 per cent from 13.4 per cent as of February as the vacancy rate in Kowloon East surged 20.4 per cent from 19.5 per cent. Meanwhile, districts such as Central, Hong Kong East and Tsim Sha Tsui recorded lower monthly vacancy rates, data tracked by JLL showed. Although each office district offers a variety of different business and operational roles for Hong Kong firms, West Kowloon is “the most active sub-market outside Central as it meets the needs of the main expansionary sector, being both insurance and finance,” said Sam Gourlay, head of office leasing advisory for JLL in Hong Kong. In the long term, Gourlay said West Kowloon and Central would be complementary instead of competitors that allow “dual site operations or an extension of the wider Central offering.” “The continuation of West Kowloon as a finance and insurance hub, in particular those with a mainland China focus, is inevitable with its unique connectivity of the high-speed rail,” he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>香港的西九龙有望在新建筑完工后，成为仅次于中环的第二重要办公子市场，这些新建筑将容纳银行和保险公司，行业官员表示。然而，预计新进入者或企业扩张的需求有限，租赁活动主要由搬迁主导，并且一些城市其他商业区的空置率较高。这片 40 公顷的填海土地被誉为 “中环 2.0”，瑞士银行瑞银、美国投资银行摩根大通和西班牙的桑坦德银行等在这一原本设想为城市首要艺术和文化中心的区域租赁了空间。瑞银将成为国际门户中心（IGC）瑞银大厦的主要租户，该大厦为 14 层、460,000 平方英尺的 A 级办公楼，由新鸿基地产开发，位于西九龙高铁总站上方。IGC 是新鸿基的全新旗舰商业开发项目，由两座塔楼和四个主要办公楼组成，总面积约为 260 万平方英尺。瑞银计划从第四季度开始搬入该建筑，将目前分布在包括国际金融中心二期和北京道一号的五个办公室的员工集中到一起。“西九龙是香港未来导向的国际商业区，” 新鸿基地产代理执行董事罗景辉表示。“它正在迅速崛起为 ‘中环 2.0’，成为商业、艺术、文化、可持续发展和零售的动态中心。” 在三月份，摩根大通承诺在新鸿基的另一个项目艺术广场大厦（AST）租赁约 250,000 平方英尺，租期为 10 年，使其成为该 70 万平方英尺混合用途开发项目的主要租户。AST 将容纳该银行的九龙办公室，该办公室目前位于九龙东的海滨，预计将在 2028 年下半年开始运营。然而，摩根大通计划保留其在中环的主要办公室。上个月，桑坦德银行成为首个搬入 IGC 的租户。该银行在其中一座塔楼占据了一个完整的楼层，面积约为 37,000 平方英尺。一旦 IGC 和 AST 全面完工，新鸿基在西九龙的办公物业组合将超过中环，而其在国际金融中心一号和二号的投资是合资项目。西九龙相较于中环的一个优势是其 “无与伦比的无缝连接，连接中国大陆和世界，通过香港唯一的高铁站和相邻的机场快线，以及便捷通往中环和所有主要商业区的交通，” 罗说。香港的高铁站连接超过 50,000 公里的国家铁路网络和大陆的 110 个车站，服务超过 5.2 亿人，包括大湾区的 8000 万人。前往深圳福田站的旅行时间约为 14 分钟，而前往广州则在一个小时以内，罗补充道。“与机场快线一起，这创造了无缝的空铁连接，将西九龙与大陆和国际目的地连接起来。” 尽管西九龙区因其优质办公空间的兴趣而蓬勃发展，但它也在全市范围内产生了 “加速市场两极分化而非净需求增长” 的负面影响，CBRE 顾问服务首席运营官冯雅达表示。“香港的办公挑战不是选择不足，而是净扩张需求不足，” 冯说。“因此，租赁活动主要是再分配——租户升级、搬迁或整合，而不是扩张。因此，西九龙往往是以其他地区为代价，特别是那些在质量、连接性或环境、社会和治理（ESG）资质上无法竞争的地区。” 截至三月底，香港优质办公物业的整体空置率从二月份的 13.4% 上升至 13.5%，九龙东的空置率从 19.5% 激增至 20.4%。与此同时，数据追踪公司 JLL 显示，中环、香港东区和尖沙咀等地区的月度空置率较低。尽管每个办公区为香港公司提供了不同的商业和运营角色，但西九龙是 “中环以外最活跃的子市场，因为它满足了主要扩张领域的需求，即保险和金融，” JLL 香港办公室租赁顾问负责人萨姆·古尔雷表示。从长远来看，古尔雷表示，西九龙和中环将是互补的，而不是竞争对手，允许 “双重场地运营或扩展更广泛的中环服务。” 他表示，“西九龙作为金融和保险中心的持续发展，尤其是那些以中国大陆为重点的公司，是不可避免的，因为它独特的高铁连接性。”</p>
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香港的西九龙文化中心是否正在崛起为 ‘中环 2.0’？