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房地产收入 NYSE: O 在报告第一季度调整后运营资金增加后，提高了全年展望，并详细说明了更广泛的私人资本合作伙伴关系，以扩展其投资能力，超越公共股本市场。
这家净租赁房地产投资信托在第一季度报告的每股 AFFO 为 1.13 美元，比去年同期增长 6.6%，总裁兼首席执行官 Sumit Roy 在公司的财报电话会议上表示。房地产收入在本季度投资了约 28 亿美元，按比例计算为 26 亿美元，初始加权平均现金收益率为 7.1%。
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Roy 表示，本季度反映了 “有纪律的资本部署、持久的投资组合表现以及我们私人资本平台的持续扩展” 的进展。他补充说，公司在北美和欧洲的投资活动保持平衡，约有 10 亿美元投入到信用和结构性投资中。
<h2>在 2026 年强劲开局后提高指引</h2>
首席财务官兼财务主管 Jonathan Pong 表示，房地产收入将全年投资量指引提高至 95 亿美元，完全拥有的情况下。公司还将每股 AFFO 指引范围提高至 4.41 至 4.44 美元，中间值上调 0.025 美元。
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房地产收入还将预计的租赁终止收入指引提高至 4500 万至 5000 万美元，高于之前的 4000 万至 4500 万美元。公司将信用损失展望下调至约 40 个基点的租金收入，Pong 表示这反映了 “投资组合的可见性和表现改善”。
Roy 表示，公司在第一季度确认了 4020 万美元的租赁终止收入。针对分析师提问，他表示该活动并未集中在单一租户上，而是由资产管理决策驱动，旨在改善长期回报。
“如果我们觉得有能力收回剩余租金，并能够将这些资产租给更适合这些位置的替代租户，这就是推动这一行为的主要原因之一，” Roy 说。他警告说，租赁终止收入的高水平不应被视为每年的常规运行率，称其更具 “偶发性”，并部分与通过先前的并购交易继承的资产相关。
<h2>私人资本战略扩展</h2>
管理层在电话会议上花了很多时间阐述房地产收入正在发展的私人资本平台。Roy 表示，公司一直在建立 “一个私人资本生态系统”，以多样化永久股本的来源，扩展投资机会集，并支持长期价值创造。
公司强调了三个主要举措：
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<li>为其永久生命的美国核心加基金筹集 17 亿美元的基石资本。</li>
<li>与 GIC 建立战略合作伙伴关系，主要集中在美国和墨西哥的定制工业项目的建设融资和收购承诺上。</li>
<li>作为针对保险和年金市场的计划性风险投资的一部分，获得 Apollo 的 10 亿美元股权投资。</li>
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Roy 表示，房地产收入意识到依赖公共股本市场的集中风险，价格可能与运营表现脱节。他表示，私人资本不是单一策略，而是一个 “独特、互不重叠的垂直生态系统”，针对不同的地理位置、物业类型和投资任务量身定制。
Pong 表示，Apollo 合作伙伴关系提供了可重复的物业级股本来源，同时允许房地产收入保留运营控制权。最初的 Apollo 交易涉及对约 500 个单租户物业的多元化零售投资组合进行 10 亿美元的股权投资，这些物业来自房地产收入的资产负债表。合资企业包括一个可在第七年到第十五年之间行使的认购权，限制了 Apollo 拥有期间的股本成本为 6.875%，Pong 说。
对于美国核心加基金，Roy 表示房地产收入 “非常接近完全部署” 所筹集的 17 亿美元，并预计股权资本将在下次财报电话会议之前完全部署。Pong 表示，该基金一旦完全提取，将产生超过 1000 万美元的年化基础管理费，不包括任何促销累积。
<h2>资产负债表和融资活动</h2>
Pong 表示，房地产收入在季度末结束时的流动性约为 39 亿美元，按比例计算。季度末后，公司又筹集了 1.74 亿美元的前瞻性股权，使其当前的 ATM 未结余额约为 14 亿美元。
净债务与年化经调整后的 EBITDA 比率为 5.2 倍，处于公司的目标杠杆范围内。包括未偿还的前瞻性股权，杠杆将为 4.9 倍，Pong 说。
季度末后，房地产收入发行了 8 亿美元的 4.75% 无担保高级票据，到期日为 2033 年，将 5 亿美元兑换为欧元，混合收益率为 4.44%。Pong 还描述了一项与高盛的关联公司相关的新 10 年无担保定期贷款，涉及与圣地亚哥社区电力公司相关的市政预付款结构。该安排导致以固定年利率 4.91% 向房地产收入贷款 6.94 亿美元，随后将 5 亿美元兑换为欧元，债务的全部混合成本为 4.34%。
Pong 表示，房地产收入的欧洲业务继续提供融资灵活性，以欧元计价的债务价格约比同期限的美元债务低 100 个基点。
<h2>投资管道和信用投资</h2>
Roy 表示，Realty Income 在本季度来源了大约 310 亿美元的投资机会，并完成了约 9% 的审核项目。大约 94% 的机会是基于关系驱动的，他表示这反映了公司的发源平台。
该公司在全球信用投资中投入了 10 亿美元，包括一笔 3.75 亿美元的夹层贷款，背后是租赁给投资级电子商务客户的物流资产，以及一笔 1.9 亿美元的贷款，支持一处预租给投资级超大规模租户的弗吉尼亚数据中心园区。
Roy 表示，Realty Income 的信用投资通常是希望拥有基础房地产或建立通往所有权的路径。在数据中心方面，他表示公司在运营商、地点和租赁结构上保持选择性，并指出弗吉尼亚的投资是与 Realty Income 视为强大合作伙伴的开发商进行的。
在被问及信用投资组合的潜在规模时，Roy 表示这并不打算主导业务，而是将保持机会主义。他说：“如果我们无法创造出明确的路径，那就不是我们会倾向的方向。”
<h2>市场状况与投资组合话题</h2>
Roy 表示，公司在美国和欧洲都继续看到机会，第一季度的投资活动在这两个地区之间均匀分配。他表示，美国的交易市场仍然活跃且竞争激烈，尤其是对于较小的资产，而欧洲则更加分散且竞争较少。
Realty Income International 的首席战略官兼总裁 Neil Abraham 表示，公司在英国继续看到健康的投资管道，并且更高的利率要么推高了收益，要么预计会这样。他表示，基金赎回和生命周期结束的销售继续创造整合机会。
关于电影院，Roy 表示同店租金收入的下降受到之前重组、会计比较、与更多百分比租金安排的续约以及与某些运营商相关的租金调整的影响。他表示，电影院业务似乎朝着正确的方向发展，尽管行业销售仍低于 2019 年的水平。
Roy 还重申，Realty Income 在游戏投资方面保持选择性，强调运营商质量、资产位置和 EBITDA 可持续性是关键因素。他指出，公司在 CityCenter、Bellagio 和波士顿的 Wynn 物业的投资是其当前游戏曝光的例子。
展望未来，Roy 表示公司的私人资本计划预计将改善其在周期中部署资本的能力，并增强其对股东的价值主张。他说：“总体而言，我们相信 Realty Income 今天比历史上任何时候都更具差异化，更好地定位于长期增长。”
<h2>关于 Realty Income NYSE: O</h2>
Realty Income Corporation NYSE: O 是一家房地产投资信托（REIT），主要收购、拥有和管理商业物业，受长期净租赁协议的约束。公司的商业模式专注于通过将物业租赁给租户来产生可预测的合同租金收入，通常将税费、保险和维护责任转移给租户。Realty Income 在纽约证券交易所上市，并将自己市场化为一个可靠的收入导向 REIT。
Realty Income 的投资组合集中于单租户、零售和服务导向的物业，如药店、便利店、折扣零售商、餐厅和其他基本服务业务。
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房地产收入（NYSE:O）在报告第一季度调整后的运营资金（AFFO）增长 6.6% 至每股 1.13 美元后，提高了全年展望。该公司在本季度投资了约 28 亿美元，并将全年投资额指引提高至 95 亿美元。房地产收入还扩大了其私人资本战略，包括 17 亿美元的资本募集和来自 Apollo 的 10 亿美元股权投资。该公司在季度末拥有 39 亿美元的流动性，并保持了 5.2 倍的净债务与年化调整后 EBITDA 比率

Realty Income 第一季度财报电话会议要点