汽车物业房地产投资信托（TSX: APR）于周四发布了第一季度财务业绩并召开了财报电话会议。请阅读完整的会议记录。
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<h2>摘要</h2>
APR.UN 报告了强劲的第一季度，物业租金收入增长 21.7%，现金净营业收入（NOI）增长 19%，每单位稀释后的 AFFO 增加至 26.2 美分，反映出近期收购的积极影响。
公司在本季度完成了两项物业收购，包括位于魁北克市的现代汽车经销商和位于加利福尼亚的 Rivian 设施，并计划通过战略收购进一步增长。
APR.UN 的债务与总资产比率为 46.3%，77% 的债务以平均 4.48% 的利率固定，为未来收购提供了财务灵活性。
公司在美国市场的存在得到了扩展，目前在俄亥俄州、佛罗里达州和加利福尼亚州拥有物业，并继续以高质量租户和优质都市位置为增长目标。
管理层对公司建立势头和实现目标的能力表示信心，包括推动每单位 AFFO 的增长和提升持有人价值。
<h2>完整会议记录</h2>
主持人
早上好，女士们、先生们，欢迎参加汽车物业 REITs 2026 年第一季度业绩电话会议和网络直播。此时所有线路处于仅听模式。在管理层发言后，我们将进行问答环节。请注意，今天讨论的某些信息可能具有前瞻性。这些前瞻性信息反映了 REIT 对未来事件的当前看法。任何此类信息都面临风险、不确定性和假设，可能导致实际结果与前瞻性信息中预测的结果有实质性差异。有关与前瞻性信息相关的风险、不确定性和假设的更多信息，请参阅 REIT 最新的管理讨论与分析（MDA）和年度信息表，这些文件可在 SEDAR plus 上获取。管理层可能还会提及某些非国际财务报告准则（non-IFRS）财务指标。尽管 REIT 认为这些指标提供了有关财务表现的有用补充信息，但它们并不是公认的指标，并且在国际财务报告准则下没有标准化的含义。有关非国际财务报告准则财务指标的更多信息，请参阅 REIT 最新的管理讨论与分析。此次电话会议的录音时间为 2026 年 5 月 14 日。现在我想将会议转交给总裁兼首席执行官 Milton Lamb 先生。请继续，Lamb 先生。
Milton Lamb（总裁兼首席执行官）
很好。谢谢你，John，大家早上好。感谢大家今天的参与。与我一起的是我们的首席财务官 Andrew Kalra。我们强劲的第一季度表现反映了我们在 2025 年完成的 13 项物业收购的积极影响，总购买价格约为 2 亿美元，以及本季度完成的两项额外物业收购的部分贡献。与去年第一季度相比，我们的物业租金收入增长了 21.7%，现金净营业收入增长了 19%，每单位稀释后的 AFFO 从 24.7 美分增加至 26.2 美分。这代表了 APR 的季度 AFFO 每单位金额的记录，展示了收购的积极影响以及我们净租赁结构中合同固定或 CPI 调整的年度租金增长所带来的内在增长。这在本季度的 AFFO 支付比率降低至 78.6% 中得到了进一步反映，即使在我们 2025 年分配增加之后。本季度我们完成的两项收购包括位于魁北克市的全方位现代汽车经销商和位于加利福尼亚 Vista 的 Rivian 租赁的销售、交付和服务设施。在季度结束后，我们于 4 月 7 日完成了在南加州的第二项物业收购，包括位于橙县圣安娜的两处 Penske 汽车经销商物业。这些经销商位于总面积约六英亩的土地上，位于圣安娜汽车商城，这是该地区的主要经销商走廊之一。这些经销商包括南海岸奥迪，一个 32000 平方英尺的全方位奥迪经销商，以及南海岸大众，一个 29000 平方英尺的全方位大众经销商，均由 Penske 汽车集团运营。我们预计去年和 2026 年迄今为止的收购将推动我们未来每单位 AFFO 的持续增长。此时，我想将时间交给 Andrew Kalra，让他更详细地回顾我们的财务业绩。
Andrew Kalra（首席财务官）
谢谢你，Milton，大家早上好。我们本季度的物业租金收入从去年第一季度的 2390 万美元增加至 2910 万美元，反映了去年第一季度期间及之后收购的物业和合同年度租金的增长。本季度的总现金净营业收入和同物业现金净营业收入分别为 2380 万美元和 2040 万美元，较去年第一季度分别增长了 19% 和 2.1%。本季度的利息支出和其他融资费用为 730 万美元，比去年第一季度增加了 130 万美元，反映了为资助我们的收购而增加的债务。我们的管理和行政费用为 160 万美元，比去年第一季度增加了 10 万美元，符合我们的预期。净收入和其他综合收入为 2530 万美元，而去年第一季度为 760 万美元。增长主要由于四项投资物业的净营业收入变化、非现金公允价值调整和利率互换的影响，部分被更高的利息成本和非现金公允价值调整的变化所抵消。
Andrew Kalra（首席财务官）
对于 B 类单位和基于单位的补偿。FFO 和 AFFO 分别比去年第一季度增长了 20.4% 和 19.1%，反映出由于收购和合同租金上涨带来的租金收入增加。每单位的 FFO 增加至 26.8 美分，稀释后从去年第一季度的 25.1 美分上升，AFFO 增加至 26.2 美分，从 24.7 美分上升。我们在本季度支付了每单位 20.6 美分的持有人分配，代表 AFFO 支付比率为 78.6%。
安德鲁·卡尔拉（首席财务官）
这与去年第一季度每单位 20.1 美分的总分配相比，支付比率为 81.4%。尽管我们自 2025 年起每月现金分配增加，但支付比率的下降表明我们收购的物业及其后的合同租金上涨带来了积极影响。到季度末，我们投资组合的资本化率为 6.75%，与 2025 年年末持平，较去年第一季度末的 6.7% 略有上升。
安德鲁·卡尔拉（首席财务官）
我们继续积极推进我们的债务策略，以限制我们对利率波动的暴露并增强我们的财务灵活性。在本季度，我们在设施 3 中进行了浮动利率转固定利率的掉期交易，总额为 4500 万美元，期限为五到七年，利率在 4.45% 到 4.59% 之间。我们还将设施 1 的循环额度增加了 2500 万美元，并将到期日延长至 2029 年 6 月，保持相同的信用利差。到季度末，我们的债务与总资产比率为 46.3%，提供了进一步的收购能力。截至 2026 年 3 月 31 日，我们 77% 的债务为固定利率，平均利率为 4.48%，剩余的抵押贷款平均利率为 4.2 年，债务的平均到期年限为 2.8 年。随着我们继续增加和延长信用额度，截至 5 月 13 日，我们在信用额度下有约 3250 万美元的未提取额度，拥有 13 个无负担物业，估值约为 1.954 亿美元。
安德鲁·卡尔拉（首席财务官）
我想把电话交给米尔顿进行结束发言。非常感谢。
米尔顿·兰博（总裁兼首席执行官）
谢谢你，安德鲁。继去年进入美国市场后，我们对通过最近在边境南部的收购所建立的地理和租户多样性感到满意。我们现在在俄亥俄州、佛罗里达州和加利福尼亚州拥有物业，代表着包括特斯拉、Rivian 和 Penske Automotive 等领先的汽车品牌。通过他们的奥迪和大众物业，我们继续将 APR.UN 定位为加拿大和美国主要汽车经销商、集团和原始设备制造商的有吸引力的合作伙伴。
米尔顿·兰博（总裁兼首席执行官）
在经历了 2025 年高度活跃的收购年和 2026 年的良好开局后，我们的投资组合中租户租约的物业总数接近 100 个。领先的汽车集团和原始设备制造商为我们的现金流做出贡献，支持持有人分配，我们成功地执行了我们的关键目标，包括推动每单位 AFFO 并为持有人创造价值。我们期待在未来一年中继续保持积极的势头，支持我们不断增长的物业投资组合，拥有高质量的租户，提供必要的零售和服务，100% 的入住率和租金收取地点位于主要大都市市场，具备国内生产总值和人口增长，具有吸引人的净租赁结构和嵌入的固定或 CPI 调整的租金增长。现在我们的发言结束。我想开放电话进行提问。朱利安，请继续。
操作员
谢谢。如果您想提问，请按电话键盘上的星号，然后按数字 1。为了节省时间，我们要求您限制为一个问题和一个后续问题。谢谢。我们的第一个问题来自 TE Cowan 的乔纳森·凯尔彻。请继续。您的线路已开启。
乔纳森·凯尔彻
谢谢。早上好。早上好。问题是关于美国的活动驱动因素，我想在加拿大，很多交易都是由经销商并购驱动的。这与美国相比如何？A，美国有更多的都市市场，GDP 和人口增长。B，无论是基础的 1031 税结构，还是大笔美丽的账单，交易的流动性往往更高。人们更愿意接受利润和损失。而在加拿大，人们往往会购买资产并持有很长时间，甚至是永久性。这也是我们在与经销商进行运营收购时更活跃的原因之一。好的，您是否看到与您在美国谈论的一些集团的机会？我认为并购方面在两国之间是共同的。但美国的流动性更高，市场也更大。但我们在并购方面一直很活跃，并与经销商建立了良好的投资组合，我认为这将在两国之间发生。好的，谢谢。我把时间交回给你。
操作员
我们的下一个问题来自 ACB Cormark 的西拉姆·斯里尼瓦斯。请继续。您的线路已开启。
西拉姆·斯里尼瓦斯
谢谢，阿尔贝托。各位，显然关于美国收购的问题，当您将其与 OEM 要求和业务中的资本要求对比时，您是否发现美国的经销商在拥有资本方面更加激烈，实际上在他们的资产上投资了大量资本，而在加拿大则可能没有那么多。这是您所看到的吗？
米尔顿·兰博（总裁兼首席执行官）
不，我实际上会说情况有些反转。加拿大的土地成本在不同市场上略高，但在我们关注的市场，如多伦多、温哥华、蒙特利尔和卡尔加里，建筑成本在加拿大也更高。因此，原始设备制造商的要求相似。但我认为完成这些要求的成本在加拿大通常更高。没问题。这很好。谢谢你，Madonna。
操作员
下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯的 Brad Sturgis。请继续。您的线路已开启。
Brad Sturgis
嘿，早上好。早上好，Brad。关于橙县的收购，我认为租金增长，合同租金增长是基于加州的消费者物价指数。
Milton Lamb（总裁兼首席执行官）
但有一个上限。我只是好奇您能否多说一点，上限是如何运作的。我们不能也不涉及具体细节，但这与其他上限类似，您有一个最大值，并且在续约时，消费者物价指数会生效。因此，在那时这是一个累加公式，您知道的，类似于我们最近做的 DASource。因此，在市场上并不罕见，您会得到一个底线和一个上限。明白了。好的。我想我的另一个问题是，目前关于 Vaughan 物业是否有任何更新，您是否在战略上考虑释放或潜在的资产出售？是的，我们谈过这个。就在不久前我们进行了年终电话会议。令人惊讶的是，这个第一季度来得如此之快。但简短的回答是，我们试图平衡那三英亩土地的高密度潜力，但它也具有很高的零售价值。因此，您知道，我们希望为长期租赁投资多少？我们能否获得终止选项，以便让我们能够更早地利用那种密度，还是我们做一个短期交易，以便在我们需要时立即获得？您可以想象，这是一种平衡行为。好消息是这是一个很好的物业。因此，我们在积极思考。好的，交回给您。谢谢。
操作员
下一个问题来自 RBC 资本市场的 Jimmy Shawn。请继续。您的线路已开启。
Jimmy Shawn
谢谢。因此，我们在上个季度看到了 WP Carey 与 Goauto 的交易。显然，他们的资本成本略低。您认为他们或任何新进入者会改变获取交易的竞争格局吗？您认为交易的定价会有所变化吗？对此有什么看法？
Milton Lamb（总裁兼首席执行官）
是的，这很有趣。我是说，那是一笔非常大的交易，显然我们目前以低于净资产价值的价格交易，这有一些影响。Goauto 是我们的现有租户，因此显然我们了解他们。对于一些集团来说，较低的资本成本和债券的获取必须是更大的交易，或者通常会是更大的交易。但由于加拿大的税制，也存在一些排水。当您将资金引入美国时。这是我们看到的第一笔在我们的领域中有人参与的交易。会有竞争吗？当然。这让我们担心吗？我们在我们的管道中非常活跃，因此在某种程度上这是一种确认。在其他方面，它只是表明我们继续保持纪律，并继续有机会在有吸引力的房地产中投资。
Andrew Kalra（首席财务官）
好的。抱歉，我的后续问题是一个不同的问题。对于 Andrew 来说，基本问题是，利息支出从第四季度到第一季度下降，而余额上升。我只是好奇，这里的动态是什么？这里的动态是第一季度有更多的浮动，而浮动利率明显较低。因此，当我们进行收购时，我们是以循环信贷的方式购买的，这基本上就是其中的区别。好的。那么我们应该期待继续保持浮动吗？是的。我们的策略一直是使用循环信贷进行收购，然后进行掉期。我们在年初做到了这一点，我们的平均利率大约在四年半到六年之间。自冲突以来，我们看到五年到七年的利率上升了大约 50 个基点。预计到年底我们希望能减缓，并且我们会看到长期掉期利率回落到我们的平均水平。我们信用设施的机会是我们可以相对快速地反应并进行掉期，将浮动转为固定。因此，这为我们提供了相当大的灵活性。好的，明白了。谢谢。
操作员
好的，如有其他问题，请按星号后跟 1。下一个问题来自 Jiaobe 的 Zemin Liu。请继续。您的线路已开启。
Milton Lamb（总裁兼首席执行官）
嗨，早上好。我想谈谈加拿大。Delore 的收购管道情况如何？他们继续保持战略联盟，随着他们的持续增长，我们预计并希望能与他们达成更多交易。但他们是最大的集团，我们与他们的关系非常良好。但与加拿大的杂货和其他行业不同，我们必须与大量的经销商集团合作。因此，最大的集团市场份额仅为 3%，而我们已经拥有绝大多数的房地产。我们预计将会有许多，甚至可能更多的交易在 Dilawri 集团之外，我们将继续积极参与。好的，这非常有帮助。另一个问题是，我想知道 2026 年是否还有其他租约到期。同时，您能否提醒我们 FAF 租约到期对 NOI 的影响？我认为我们没有具体说明 NOI 的影响，但稍微推测一下，我相信在场的每个人都能算出来。大约，这是 2026 年唯一到期的租约，而我们在 2027 年也几乎没有。好的，这很好。是的，我把时间交回去。谢谢。谢谢。
操作员
我们没有进一步的问题。我想把电话交回给 Milton Lamb，让他做最后的总结。
Milton Lamb（总裁兼首席执行官）
太好了。谢谢大家。我们期待在第二季度的电话会议上再见。祝大家享受这个长周末。
免责声明： 本转录仅供信息参考。虽然我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。公司参与者和分析师的声明反映了他们在本次通话日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。

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汽车物业房地产投资信托（TSX:APR）报告了 2026 年第一季度强劲的业绩，物业租金收入增长 21.7%，现金净营业收入（NOI）增长 19%。每单位稀释后的可分配自由现金流（AFFO）增加至 26.2 美分，主要受近期收购的推动，包括在魁北克市的一家现代汽车经销商和加利福尼亚的一处 Rivian 设施。该公司的债务与总资产价值（GBV）比率为 46.3%，77% 的债务以平均 4.48% 的利率固定。管理层对未来的增长持乐观态度，并通过战略收购来提升单位持有者的价值

Transcript: AUTOMOTIVE PPTYS REAL EST INVT TR Q1 2026 Earnings Conference Call

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汽车物业房地产投资信托公司 2026 年第一季度财报电话会议记录