<p>根据穆迪评级，香港的住宅物业市场复苏不太可能因中东冲突而受到潜在利率上升的影响，因为专业人士迁移到该市和租金飙升支撑了需求。同时，尽管面临持续的逆风，疲软的办公和零售物业部门也显示出改善的迹象，信用评级机构在周一发布的评论中表示。“我们预计到 2026 年，住宅价格将在较低的抵押贷款利率、人才流入香港的需求以及来自中国大陆的购房者的支持下上涨，” 该机构表示。穆迪是最新一家预测该市物业领域进一步增长的机构，此前摩根士丹利将住宅价格预估上调至今年上涨 12%，而之前为 10%。根据最新的官方数据，截至 3 月，已住住宅的价格升至 28 个月来的最高点，维持了 11 个月前开始的复苏，并实现了约 9.2% 的累计增长。然而，与 2021 年 9 月的峰值相比，价格仍下降了超过 21%。政府数据显示，整体住宅销售在 4 月环比增长 16.7%，达到 7,368 套，为 2024 年 4 月以来的最高水平，当时售出 8,551 套。4 月的销售额较 3 月增长约 15.4%，达到 636.7 亿港元（94 亿美元）。穆迪表示：“自 2024 年 10 月以来，较低的利率和香港抵押贷款规则的放宽支持了住房需求。” “房价还受到交易成本降低的进一步帮助，包括在 2025-26 年政府预算中引入的更高印花税减免门槛。” “此外，来自大陆人才计划的潜在购房者群体扩大，其中许多人因过去三年租金上涨而从租房转向购房。” 2026 年前四个月，大陆买家在香港购入了 5,777 套住宅，占去年总交易量的 41% 以上。4 月的购买速度急剧上升，大陆注册交易环比增长近 48%，达到 1,892 笔，为两年来的最高水平。交易金额几乎增长 31%，达到 189 亿港元，为 17 个月来的最高点。根据美联物业根据土地注册记录整理的数据，前四个月的购买总额达到 616 亿港元，占去年 1379 亿港元总额的 45%。这些数据是基于官方记录中使用的普通话拼音名称，尽管一些买家可能持有香港永久居民身份。更高的需求受到租金的推动，租金在 3 月创下新高，延续了自 2023 年 2 月以来的上涨趋势，政府数据显示，3 月官方租金指数环比上涨约 0.6%，连续第五个月创下新高。“我们预计开发商将继续在大型住宅项目中保持竞争性定价，以支持销售量，尽管面临宏观经济和地缘政治的不确定性，” 穆迪表示。“合同销售水平将改善，但平均物业开发利润率将保持在 20% 或以下，显著低于历史水平的 30% 或以上。” 穆迪还估计，其评级的香港办公楼业主和开发商的综合租金收入下降将在未来 12 到 18 个月内缩小至 3%，而在 2023 年至 2025 年间为 5%。它表示：“办公需求在过去一年开始改善，受到资本市场活动恢复的推动，包括首次公开募股。” “全球地缘政治紧张局势可能也会增加对香港投资和财富管理的需求。” 穆迪补充说，随着新办公供应保持高位，今年和明年的平均供应量为 93,500 平方米，空置率将保持在高位。它表示，评级的香港业主的零售物业租金收入预计今年将基本持平，“但那些显著升级其物业的公司将实现更高的租金收入增长。” 香港的零售销售在 3 月季度同比增长 12%。</p>

恒生指数

<p>穆迪评级表示，尽管可能面临加息，香港的住宅房地产市场仍将继续复苏，这得益于搬迁专业人士的需求和租金上涨。预计到 2026 年，住宅价格将上涨 12%，这得到了较低的抵押贷款利率和来自中国大陆的购房者活动增加的支持。办公和零售领域也在改善，4 月份整体住宅销售环比增长 16.7%。然而，平均房地产开发利润率预计将低于历史水平</p>

<p>Hong Kong’s residential property market recovery is unlikely to be derailed by a potential increase in interest rates amid the Middle East conflict, as demand is supported by professionals relocating to the city and surging rents, according to Moody’s Ratings. At the same time, the moribund office and retail property sectors were showing signs of improvement on the back of leasing activity despite continued headwinds, the credit-rating agency said in a commentary released on Monday. “We expect residential prices to increase in 2026, supported by lower mortgage rates, demand from talent inflows into Hong Kong and homebuyers from mainland China,” it said. Moody’s is the latest group to forecast further gains in the city’s property segments, following Morgan Stanley’s upgrade of residential price estimates to a 12 per cent rise this year from 10 per cent previously. Prices of lived-in homes rose to a 28-month high as of March, according to the latest official data, sustaining a recovery that began 11 months ago and delivering a cumulative gain of about 9.2 per cent. From the peak in September 2021, however, prices were still down by more than 21 per cent. Overall home sales climbed 16.7 per cent month on month to 7,368 in April, the highest since April 2024, when 8,551 units were sold, government data showed. The sales value in April increased about 15.4 per cent over March to HK$63.67 billion (US$9.4 billion). “Lower interest rates and relaxation in Hong Kong’s mortgage rules since October 2024 have supported housing demand,” Moody’s said. “Home prices have been further helped by reduced transaction costs, including a higher stamp duty concession threshold introduced in the 2025-26 government budget. “Additionally, the pool of potential homebuyers from mainland talent scheme arrivals has expanded, many of whom are transitioning to ownership from renting because rents have increased over the past three years.” Mainland Chinese buyers snapped up 5,777 Hong Kong homes in the first four months of 2026 – equal to more than 41 per cent of last year’s total transactions. The pace of buying picked up sharply in April, when mainland Chinese registrations rose nearly 48 per cent month on month to 1,892 deals, the highest level in two years. Transaction value climbed nearly 31 per cent to HK$18.9 billion, a 17-month high. Purchases in the first four months reached HK$61.6 billion, equal to 45 per cent of last year’s HK$137.9 billion total, according to data compiled by Midland Realty from Land Registry records. The figures were based on the use of Putonghua pinyin names in official records, though some buyers may hold Hong Kong permanent residency. The higher demand was buoyed by rents, which hit another record in March, extending a run that began in February 2023, according to government data. The official rental index rose about 0.6 per cent month on month in March, setting a record for the fifth straight month. “We expect that developers will continue to price competitively for large-scale mass-residential projects to support sales volumes amid macroeconomic and geopolitical uncertainties,” Moody’s said. “Contracted sales levels will improve but average property development margins will remain significantly lower at around 20 per cent or below, compared with historical levels of 30 per cent or above.” Moody’s also estimated that the aggregated rental income decline of its rated Hong Kong office landlords and developers would narrow to 3 per cent over the next 12 to 18 months from 5 per cent between 2023 and 2025. “Office demand started improving in the past year, driven by renewed capital market activities, including initial public offerings,” it said. “Global geopolitical tensions are likely to also increase demand for investments and wealth management in Hong Kong.” With new office supply remaining high, averaging 93,500 square metres this year and next, vacancy rates would remain elevated, Moody’s added. It said rated Hong Kong landlords’ rental income from retail properties was tipped to be largely flat this year, “but companies that have significantly upgraded their properties will generate higher rental income growth”. Hong Kong’s retail sales rose 12 per cent in the March quarter from a year earlier.</p>
<div class="lb-trans"><p>根据穆迪评级，香港的住宅物业市场复苏不太可能因中东冲突而受到潜在利率上升的影响，因为专业人士迁移到该市和租金飙升支撑了需求。同时，尽管面临持续的逆风，疲软的办公和零售物业部门也显示出改善的迹象，信用评级机构在周一发布的评论中表示。“我们预计到 2026 年，住宅价格将在较低的抵押贷款利率、人才流入香港的需求以及来自中国大陆的购房者的支持下上涨，” 该机构表示。穆迪是最新一家预测该市物业领域进一步增长的机构，此前摩根士丹利将住宅价格预估上调至今年上涨 12%，而之前为 10%。根据最新的官方数据，截至 3 月，已住住宅的价格升至 28 个月来的最高点，维持了 11 个月前开始的复苏，并实现了约 9.2% 的累计增长。然而，与 2021 年 9 月的峰值相比，价格仍下降了超过 21%。政府数据显示，整体住宅销售在 4 月环比增长 16.7%，达到 7,368 套，为 2024 年 4 月以来的最高水平，当时售出 8,551 套。4 月的销售额较 3 月增长约 15.4%，达到 636.7 亿港元（94 亿美元）。穆迪表示：“自 2024 年 10 月以来，较低的利率和香港抵押贷款规则的放宽支持了住房需求。” “房价还受到交易成本降低的进一步帮助，包括在 2025-26 年政府预算中引入的更高印花税减免门槛。” “此外，来自大陆人才计划的潜在购房者群体扩大，其中许多人因过去三年租金上涨而从租房转向购房。” 2026 年前四个月，大陆买家在香港购入了 5,777 套住宅，占去年总交易量的 41% 以上。4 月的购买速度急剧上升，大陆注册交易环比增长近 48%，达到 1,892 笔，为两年来的最高水平。交易金额几乎增长 31%，达到 189 亿港元，为 17 个月来的最高点。根据美联物业根据土地注册记录整理的数据，前四个月的购买总额达到 616 亿港元，占去年 1379 亿港元总额的 45%。这些数据是基于官方记录中使用的普通话拼音名称，尽管一些买家可能持有香港永久居民身份。更高的需求受到租金的推动，租金在 3 月创下新高，延续了自 2023 年 2 月以来的上涨趋势，政府数据显示，3 月官方租金指数环比上涨约 0.6%，连续第五个月创下新高。“我们预计开发商将继续在大型住宅项目中保持竞争性定价，以支持销售量，尽管面临宏观经济和地缘政治的不确定性，” 穆迪表示。“合同销售水平将改善，但平均物业开发利润率将保持在 20% 或以下，显著低于历史水平的 30% 或以上。” 穆迪还估计，其评级的香港办公楼业主和开发商的综合租金收入下降将在未来 12 到 18 个月内缩小至 3%，而在 2023 年至 2025 年间为 5%。它表示：“办公需求在过去一年开始改善，受到资本市场活动恢复的推动，包括首次公开募股。” “全球地缘政治紧张局势可能也会增加对香港投资和财富管理的需求。” 穆迪补充说，随着新办公供应保持高位，今年和明年的平均供应量为 93,500 平方米，空置率将保持在高位。它表示，评级的香港业主的零售物业租金收入预计今年将基本持平，“但那些显著升级其物业的公司将实现更高的租金收入增长。” 香港的零售销售在 3 月季度同比增长 12%。</p>
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Hong Kong property upswing poised to hold despite interest rates risk: Moody’s

南华早报

穆迪

摩根士丹利

美联集团

MORGAN STANLEY DEP SHS EA REP 1/1000 SHS NON CUM PFD O

MORGAN STANLEY DEP SHS REPSTG 1/1000TH PFD SER Q

MORGAN STANLEY DEP SHS REPS 1/1000 7.125% PFD E

MORGAN STANLEY NON-CUM DEP SH REP 1/1000 PFD SER I

MORGAN STANLEY 4.875 DEP SHS REP 1/1000 NCUM PFD SR L

MORGAN STANLEY 6.5%DEP SHS REPSTG 1/1000 NON CUM SER P

MORGAN STANLEY DEP SHS REPS 1/1000 PFD SER 'A'

MORGAN STANLEY DEP SHS REPR 1/1000TH INT PFD SER 'F' FX

MORGAN STANLEY DEP SHS REP 1/1000 NON-CUM PFD STK SER K

穆迪表示，尽管存在利率风险，香港房地产市场的上升趋势仍有望持续