🦎 中国 REIT 收益率 vs. 真实成本

许多重仓中国的 REITs 内部隐藏着一项隐性税收。表面上看，你看到的是 6-7% 的收益率。深入分析，你会发现 40.7% 的负债率、2.8 倍的利息保障倍数，以及 2027 年将面临的 “再融资墙”——届时更高的利息成本将遭遇下降的租金。那时，你的 “被动收入” 将变成拯救资产负债表的缓冲垫，而非你的退休金。

40.7% 的负债率已经超出了我的<35% 法务标准。2.8 倍的利息保障倍数 vs. 我的>4 倍规则，意味着每产生 1 新元利息，只有 2.80 新元的利润。再加上负的租金续约率和依靠出售资产来支撑每单位派息，你就得到了经典的 “收益率陷阱”：你的收入看起来丰厚，你的资本却在悄然流失。相比之下，像 MIT 这样的 “避风港”，拥有 5.8% 的收益率，并且比我的 4.7% 门槛高出 1.1% 的盈余。表面收益率区间相近，风险状况却天差地别。

负债率 <35%。利息保障倍数 >4 倍。收益率必须超过 4.7% 才能算作 “避风港”。

📺 YouTube: https://youtu.be/PZqiWfav4xM

📩 Substack: https://investingiguana.substack.com/p/capitaland-china-trust-clct-divestment

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