中指研究院 2024 年房企融資盤點：延續下降態勢 9 月以來有所回暖

智通財經 APP 獲悉，2 月 3 日，中指研究院發文稱，2024 年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢。9.26 政治局會議提出 “要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強維穩信號，相關部門及地方積極落實政策，四季度以來，核心城市市場出現明顯升温。房企融資支持政策持續寬鬆，融資工具更加豐富，債券融資規模延續下降態勢，信用債、ABS 成為絕對主力。

展望 2025 年，政策加力有望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，融資政策仍有望維持寬鬆態勢，但融資規模仍將受到市場恢復的影響。

融資規模：同比減少 18.4%，延續下降態勢

2024 年，房地產行業共實現債券融資 5653.1 億元，同比下降 18.4%。2021 年下半年行業已經開始進入下行週期，融資規模大幅回落，2024 年延續了下降態勢，降幅較上年擴大。其中，信用債同比下降 18.5%，海外債同比下降 69.5%，ABS 同比下降 13.6%，海外債在低水平上繼續下降，信用債成為融資絕對主力，ABS 融資佔比超三分之一。從單月來看，9 月以來，在上年低基數影響下，債券融資總額單月同比連續回正，房企融資略有回暖，其可持續性有待觀察。

從房地產開發企業到位資金來看，規模延續 2022 年以來的下降態勢，實際融資環境仍未顯著回暖，其中，受城市融資協調機制 “白名單”、經營性物業貸、金融 16 條等融資政策提振，國內貸款和自籌資金佔比提升，銷售下滑對房企資金面產生不利影響，定金及預收款、個人按揭貸款佔比均顯著下降。

2024 年 1-11 月，房地產開發企業到位資金為 9.66 萬億元，同比下降 18.0%，較 1-10 月收窄 1.2 個百分點。其中，國內貸款為 1.35 萬億元，同比下降 6.2%，降幅較 1-10 月收窄 0.2 個百分點;佔比為 14.0%，比上年同期提升 1.8 個百分點。自籌資金為 3.47 萬億元，同比下降 11.0%，降幅較 1-10 月擴大 0.5 個百分點;佔比為 35.9%，比上年同期提升 3.0 個百分點。定金及預收款為 2.96 萬億元，同比下降 25.2%，降幅較 1-10 月收窄 2.5 個百分點;佔比為 30.7%，比上年同期下降 3.1 個百分點。個人按揭貸款為 1.39 萬億元，同比下降 30.4%，降幅較 1-10 月收窄 2.4 個百分點;佔比為 14.4%，比上年同期下降 2.7 個百分點。

融資結構：信用債是融資主力，ABS 發行佔比提升

信用債：年末單月發行規模回升，央國企是發行絕對主力

2024 年，房地產行業信用債發行規模為 3448.5 億元，同比下降 18.5%，佔總融資規模的 61.0%，與上年基本持平。平均發行期限 3.16 年，其中發行期限在 3 年以上的佔比 45.7%，比上年增加 3.7 個百分點，期限有所延長。其中，混合所有制和民營房企信用債發行期限有所延長，3 年以上債券發行總額佔比明顯提升，新城、新希望、金輝、卓越、美的置業等均成功發行 5 年期中票，為其債務期限結構改善提供了有利條件。

從單月來看，前九月信用債發行總體呈下滑趨勢，9 月發行規模已降至不足 200 億的低位;10 月以來，發行規模連續回升，10 月、12 月單月同比在去年低基數影響下轉正，出現年末翹尾現象。

從發行結構來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，年內央國企發行佔比已超 90%，較上年上升 2.5 個百分點;民企和混合所有制企業發行佔比下降。2024 年，民企發債仍保持低水平，從發行企業來看，2024 年發債民企和混合所有制企業為 8 家，較上年有所減少，基本是規模較大尚未出險的企業，難以惠及多數資金面緊張的民企。

當前，信用債發行渠道仍向優質房企敞開，但總體受益企業數量相對有限。9 月，央行在發佈會上提出，將 “金融 16 條” 政策由 2024 年底延長至 2026 年底。支持民營房企發債融資仍將持續實施，有助於企業豐富融資渠道，特別是隨着房地產市場築底企穩，部分聚焦核心城市、經營穩健的房企或將率先受益，因而獲得更豐富的資金支持。

海外債：在低水平基礎上繼續下降，期限偏短

2024 年，海外債發行規模僅為 69.0 億人民幣，同比下降 69.5%，佔總融資規模的 1.2%，較上年下降了 2.0 個百分點;平均發行期限 2.50 年，發行期限均為 3 年以下，期限偏短，房企難以從境外獲得長期資金支持。從單月來看，8 月-12 月均無新發行債券，海外債渠道幾近關閉，其餘月份僅有個別優質企業有能力發行海外債，海外債發行企業以越秀、五礦等央國企為主。

ABS：融資規模佔比上升，有底層資產支撐的 CMBS/CMBN、類 REITs 佔比超六成

2024 年，ABS 融資規模為 2137.6 億元，同比下降 13.6%，佔總融資規模 37.8%，較上年上升 2.1 個百分點;平均發行期限為 9.85 年，期限明顯延長。從單月來看，上半年，ABS 月均發行規模僅 150 億元左右，下半年，ABS 發行步入正軌，月均發行規模兩百億元以上，10 月發行規模略有下滑，年末發行規模再次回升。

從發行結構來看，類 REITs、CMBS/CMBN 成為主要發行類型，佔比分別為 38.1%、31.5%，類 REITs 比例快速提升，發行佔比提升了 20.7 個百分點。總體來看，年內 ABS 產品類型仍以有優質底層資產支持的類型為主，ABS 渠道始終向手握優質持有型資產的企業開放。

在公募 REITs 方面，政策窗口開啓以來，共有 7 只消費基礎設施 REITs 產品上市，發行方分別為金茂、物美、華潤、印力、百聯、首創、大悦城，涵蓋了不同所有制企業。產業園區公募 REITs 持續擴容，11 月，國內首單民企園區公募 REITs 完成發行，中金聯東科創 REIT 淨認購金額 16.17 億元，公募 REITs 也向眾多民企園區敞開資產證券化的大門，有助於這類公司降低融資成本、拓寬融資渠道、盤活存量資產。年內，保障房 REITs 上新，招商基金招商蛇口租賃住房 REIT 完成發行，發行規模 13.64 億元。7 月，基礎設施公募 REITs 增加了養老設施等資產類型。公募 REITs 市場經過三年多的發展，進入常態化發行，趨勢穩定向上。2025 年 1 月 3 日，國家發改委在國新辦新聞發佈會上表示，更大力度支持基礎設施 REITs 市場擴圍擴容，公募 REITs 將成為房企盤活存量資產、向新發展模式轉型的重要金融工具。

年內上交所、深交所推動持有型不動產 ABS 產品加速落地，是又一盤活存量資產的金融工具。11 月，中信證券 - 越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃完成發行，是市場首單商業物業持有型不動產 ABS，該項目標的物業為 ICC 環貿天地及地下停車場，項目發行規模 14.13 億元。

當前，基礎設施 REITs、持有型不動產 ABS 等金融工具持續落地，為購物中心、長租公寓、產業園區等持有物業提供了寶貴的退出渠道，持有物業開發運營全週期的金融閉環更加完善。持有型物業在行業下行階段，成為房企盤活資產、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經營中收益，逐漸改變經營模式，向新發展模式轉型。

年內，中交地產、陸家嘴等上市房企完成 A 股定增，募集資金淨額分別為 4.38 億元、17.97 億元;融創向中金國際配售 4.89 億股認購股份，配股融資總額約 12.05 億港元。外高橋定增方案尚未實施。支持房企股權融資政策也將持續實施，隨着政策底和市場底到來，資本市場對房地產板塊信心有望恢復，也將為房企定向增發打開通道。保利發展計劃發行可轉換公司債券，擬募資總額不超過 95 億元;華髮擬發行不超過 55 億可轉債，可轉債兼顧了固定收益和股權投資兩種工具特點，在當前房地產板塊低迷、市場築底階段，不失為一種兩全工具。

融資利率：資金成本明顯下降

2024 年行業債券平均利率為 2.95%，同比下降 0.72 個百分點。受今年連續降息、融資企業結構和產品結構變化等因素影響，行業債券平均融資成本明顯下降。其中信用債平均利率為 2.86%，同比下降 0.71 個百分點;海外債平均利率為 5.22%，同比下降 1.17 個百分點;ABS 平均利率為 3.01%，同比下降 0.59 個百分點。

結語

2024 年融資政策持續寬鬆，但債券融資規模仍在下降通道，市場復甦的不確定性增加了投資人對房地產行業的疑慮，也使得企業對新增融資採取謹慎態度，融資規模仍在縮減中。

明年房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，企業還應提前籌劃現金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。積極利用項目 “白名單” 機制、經營性物業貸、支持房企發債、定增、公募 REITs 和持有型不動產 ABS 等融資政策，多渠道拓展融資現金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。