美國 5 月成屋銷售超預期，但仍為 2009 年以來最疲軟 5 月，房價再新高

6 月 23 日，美國全國房地產經紀人協會（NAR）公佈數據顯示，美國 5 月成屋銷售小幅上升，但整體交易節奏依然低迷，反映出住房市場因可負擔性差而持續受限。

具體數據來看，美國 5 月成屋銷售總數年化 403 萬户，高於預期的 395 萬户，前值為 400 萬户；5 月成屋銷售環比上漲 0.8%，預期為下跌 1.3%，前值為下跌 0.5%。未經季節調整的數據表明，與去年同期相比，成屋銷售下降了 4%。

5 月成屋銷售數據錄得今年僅有的第二次增長。儘管如此，這是自 2009 年以來最疲軟的 5 月銷售表現。

根據美國按揭貸款銀行家協會的預測，按揭貸款利率仍接近 7%，並預計至少在明年之前都將維持在 6% 以上。分析認為，如果融資成本不下降或房價不回落，美國房地產市場在可預見的未來仍將疲軟。

5 月，市場上的房屋庫存增加了 6.2%，達到 154 萬套，是近五年來最高水平。但即使市場上房源增加，銷售也未明顯提振，這是五年來春季市場最疲軟的開局。

與此同時，庫存增加並未帶動房價下降。NAR 數據顯示，5 月中位銷售價格同比上漲 1.3%，達到 42.28 萬美元，創歷史同期新高。自疫情爆發以來的五年間，房價累計上漲了 51%。儘管美國 “陽光地帶” 部分地區房價略有回調，但整體房價依然堅挺。NAR 報告顯示，南部地區的中位銷售價格同比下降 0.7%。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 在聲明中表示：

銷量持續低迷主要是因為按揭貸款利率仍然處於高位。我們不能再把問題歸咎於供應了。現在供應已經在增加，問題在於可負擔性。

過去表現較強的高端市場，即售價至少 100 萬美元的房屋，如今銷售情況不再優於低價房屋。

經紀人正在詢問，是否是對沖基金（其在陽光地帶佔據大量買方份額）最近在大量拋售房產，從而導致價格波動。

5 月份，60% 的房屋在市場上掛牌不到一個月即售出，與 4 月持平。約 28% 的房屋售價高於掛牌價，低於去年 5 月的 30%。

從地區來看，美國最大住房市場——南部地區的成屋銷售增長 1.7%，年化銷售量達 184 萬套。東北和中西部地區銷量也有所上升。而西部地區的銷售則下降了 5.4%，年化銷售量為 70 萬套，是自 2023 年底以來的最低水平。

NAR 指出，5 月份，個人投資者或購買第二套住房的買家佔比為 17%，高於 4 月的 15%；現金交易佔總銷售的 27%。首次購房者佔成交量的 30%，顯示出他們 “正在努力進入市場”。

成屋銷售約佔美國房地產市場銷售量的 90%，在過户時計算。通常在過户前的一兩個月，簽訂合同，因此 5 月份的銷售數據主要反映了 4 月和 3 月的購買決定。

本週三，美國政府將發佈 5 月新屋銷售數據。與按成交時間計算的成屋數據不同，新房數據是以合同簽訂時間為準，能更及時地反映住房需求動態。