智通財經 APP 獲悉，國聯民生證券發佈研報稱，據統計，2025 上半年 50 家樣本房企營業收入 12049 億元，同比-16.1%，其中央國企、民企、混合制房企分別同比 +4.9%、-32.1%、-26.1%；毛利率為 11.68%，較 2024 年全年下降 0.29pct，預計行業毛利率已走出快速下降通道，進入磨底階段。銷售端，房企持續分化，頭部改善房企逆勢有韌性。投資端，房企以銷定投，聚焦核心城市核心區域，拿地強度有所恢復。<h2>國聯民生證券主要觀點如下：</h2>業績端：房企業績表現延續分化，毛利率拐點或將至2025 年上半年 50 家樣本房企：①營業收入 12049 億元，同比-16.1%，其中央國企、民企、混合制房企分別同比 +4.9%、-32.1%、-26.1%；②歸母淨利潤虧損 870 億元，同比多虧損 39.0%，央國企仍能保持正向盈利，民企虧損 977 億元、混合制房企虧損 98 億元；③毛利率為 11.68%，較 2024 年全年下降 0.29pct，預計行業毛利率已走出快速下降通道，進入磨底階段；④銷管費率為 4.89%，較 2024 年全年下降 0.62pct，持續降本增效；⑤房企基於謹慎原則，持續計提減值，1H2025 萬科 A、綠城中國和華髮股份計提存貨減值均超過 10 億元。經營端：核心城市市場良好，頭部房企投銷聚焦銷售端，2025 年上半年 TOP100 房企銷售金額延續下滑趨勢，全口徑銷售金額 17820 億元，同比-11%；房企持續分化，頭部改善房企逆勢有韌性，建發國際集團、中國金茂等同比有正增長；TOP30 中民企數量減少，從 2020 年的 21 家降至 1H2025 的 7 家。投資端，房企以銷定投，聚焦核心城市核心區域，拿地強度有所恢復，14 家典型房企 2021-1H2025 拿地強度為 0.47、0.31、0.29、0.21、0.36，其中中國金茂、建發國際集團、濱江集團、綠城中國拿地強度均超過 0.6。資產端：房企控制資產負債規模，提升資產流動性2025 年上半年 16 家典型房企：①資產負債表持續收縮，總資產規模 101875 億元，較 2024 年末下降 2.9%；有息負債規模 27146 億元，較 2024 年末增加 0.4%；資產負債率 71.5%，較 2024 年末下降 0.8pct。②短期償債仍有一定壓力，整體短期有息負債 30.4%，較 2024 年末下降 1.8pct。③平均融資成本3.63%，較 2024 年全年下降 30BP，招商蛇口、保利發展、中國海外發展和華潤置地融資成本處行業最低區間。④改善型房企資產流動性更高，建發國際集團 (8.0%)、濱江集團 (12.8%) 和綠城中國 (14.9%) 1H2025 竣工存貨佔總存貨比例小於 15%；建發國際集團、濱江集團、保利發展和華髮股份 4 家 1H2025 資產流速超過 65%。投資建議：推薦頭部央國企和改善型房企國聯民生證券指出，當前房地產市場一二手房走勢分化，核心城市核心區域的優質新房項目去化量價表現良好，在產品上對老項目和二手房形成壓制；二手房多為 “以價換量”，價格呈陰跌狀態。正常生產經營的房企積極去化老庫存，補充流動性好的優質土儲，兼顧流速與利潤。在住房進入存量時代背景下，房企的競爭在於資產質量、產品品質與服務、品牌影響等方面，推薦持續核心城市核心區域拿地的龍頭房企，如綠城中國 (03900)、建發國際集團 (01908)、濱江集團 (002244.SZ)、中國海外發展 (00688)、建發股份 (600153.SH) 等。風險提示政策效果不達預期，房企流動性風險加劇，市場信心不及預期。

招商蛇口

保利發展

濱江集團

華發股份

國聯民生證券發佈研報指出，2025 年上半年房企業績表現分化，毛利率拐點或將至。50 家樣本房企營業收入為 12049 億元，同比下降 16.1%，其中央企盈利，民企和混合制房企虧損。毛利率為 11.68%，預計行業已進入磨底階段。核心城市市場表現良好，頭部房企銷售韌性強，投資聚焦核心區域。

國聯民生證券：25H1 地產行業利潤率改善拐點或現曙光 調結構優土儲成主流

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