<p>這篇文章的一個版本最初出現在 CNBC 的房地產投資通訊中，由 Diana Olick 撰寫。房地產投資通訊涵蓋了從個人到風險投資家、私募股權基金、家族辦公室、機構投資者和大型上市公司等房地產投資者的新興機會。_註冊_以便將來直接將版本發送到您的郵箱。</p>
<p>Fernando de Leon，Leon Capital Group 的創始人，2004 年以 10 萬美元創辦了一家小型地塊開發公司，並將其發展成為一家專注於商業房地產的 100 億美元企業。他表示，他之所以能做到這一點，是因為他預測到了困境，關注資本來源，並依靠他在哈佛大學獲得的進化生物學學位。</p>
<p>在其他人在金融危機中損失慘重時，De Leon 開始積累財富。他辭去了高盛的工作，開始自己的業務，並在住宅地塊開發方面進行了一些交易。一年後，他表示，他看到了次貸和過度建設的一些早期跡象，這將是一個 “困難的週期變化”。</p>
<p>“我們基本上説，看看，我們在這裏看到的東西在根本上是不健康的。我們將採取這些物業頭寸並出售它們，然後等着看看會發生什麼，” De Leon 對房地產投資通訊説道。</p>
<p>“我們進行了資產剝離，恢復了一些流動性，然後我們就等着，2008 年至 2012 年間我們成為了修復者。我們成為了能夠與銀行、壽險公司以及有貸款風險的企業對話的人，我們能夠為他們解決問題，” 他説。</p>
<p>De Leon 表示，他扭轉了那些停滯不前並對貸款方造成問題的項目，這段經歷現在他認為在疫情初期影響了他的思考。</p>
<p>“在 2021 年，我們出售了大量房地產，數十億美元，因為價格很高，這與低利率、市場的狂熱和不良激勵有關，” 他説。“部分原因在於瞭解資本的來源。你開始看到市場中不該出現的參與者……當他們匹配並通過供應鏈傳遞時，你開始看到扭曲和定價。”</p>
<p>現在，De Leon 表示，他看到數據中心上空飄揚着同樣的紅旗。</p>
<h2>數據中心的問題</h2>
<p>雖然像黑石、KKR 和貝恩資本這樣的巨頭正在購買，但 De Leon 表示他選擇觀望。</p>
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<p>“我無法完全理解的是數據中心的投資。我看到一個價值 100 億美元的數據中心，對吧？首先，超過 40 億或 50 億美元的退出案例並不存在，你沒有看到可比案例，這讓我相當擔憂，” 他説。</p>
<p>“然後我看到大型科技公司，全球最大的公司，市值達到 4 萬億美元，表示 ‘我不想擁有這個資產。我不想把它放在我的資產負債表上。’ 所以我問，為什麼？為什麼世界上最大的公司不想擁有自己的資產？” De Leon 説。“對於大型超大規模公司來説，人工智能業務是他們今天的一切，因此他們説，‘不，你來建造它，你來融資。’”</p>
<p>De Leon 推測，這些數據中心內部的人工智能技術將迅速過時。畢竟，人工智能旨在使一切更加高效，包括它自己。而這些中心的價值並不在於四面牆，而在於內部的內容。</p>
<p>他懷疑開發商所依賴的這些 15 年和 20 年的租約是 “瑞士奶酪” 租約——也就是説，隨着時間的推移協議中充滿了漏洞。</p>
<p>De Leon 表示，他最大的擔憂是大型私募資本投資者正在從教師、警察和消防員的養老金等地方獲取他們管理的資金。</p>
<p>“當他們説，‘我將擁有這個資產並將其租回給其中一個超大規模公司’ 時，他們是在冒其他人的資金風險，” 他説。</p>
<h2>進化生物學在商業房地產中的應用</h2>
<p>De Leon 在青少年時期就開始了房地產業務，作為德克薩斯州當地開發商的翻譯工作。他沒有選擇領取薪水，而是要求在一個項目中獲得股權。他選擇了進化生物學而不是商業學位，因為他認為理解人是做生意的好方法。</p>
<p>“這是有先見之明的。我的確發現這幫助我做出關於組織公司和領導力、建立業務的決策，” De Leon 説。“我認為這些事情與激勵有關，對吧？人類之間的基本商業互動是關於激勵的。”</p>
<p>他説，這在那些有着成熟參與者的行業中尤其真實。</p>
<p>“你總是會發現一羣現狀的既得利益者，他們已經建立起來，並且他們有某些優勢，” 他説。“從社會學的角度理解他們，這讓我們洞察到，‘好吧，這個業務應該在這個基礎上競爭。這是我們可以獲勝的地方，’ 有點像看到拐角。”</p>
<h2>未來的大機會</h2>
<p>De Leon 表示，他對商業房地產中湧入的更多資本感到興奮——來自財富公司、家族辦公室、主權財富基金和養老金。</p>
<p>“當房地產的配置從 3% 增加到 6% 時，這個數字意味着大約有 4 萬億美元的資本在追逐有限數量的房地產資產，” 他説。“當這種情況發生時，你會看到資本過剩，你會看到基本上健康的房地產資產的價格上漲。因此，我認為未來 10 年的故事將是房地產資本市場將增長 10 倍。”</p>

KKR集團

立昂技術

黑石集團

<p>萊昂資本集團創始人費爾南多·德·萊昂對投資數據中心持謹慎態度，儘管黑石集團和 KKR 等大型公司對此表現出興趣。他質疑數據中心的長期可行性，指出人工智能技術可能會過時以及租賃風險。他強調了解資本來源的重要性，並警告不要將養老金基金置於風險之中。他在進化生物學方面的背景影響了他的投資決策，專注於市場參與者和資本流動</p>

<p><em>A version of this article first appeared in the CNBC Property Play newsletter with Diana Olick. Property Play covers new and evolving opportunities for the real estate investor, from individuals to venture capitalists, private equity funds, family offices, institutional investors and large public companies.</em> <em>Sign up</em> <em>to receive future editions, straight to your inbox.</em></p>
<div class="lb-trans"><p>這篇文章的一個版本最初出現在 CNBC 的房地產投資通訊中，由 Diana Olick 撰寫。房地產投資通訊涵蓋了從個人到風險投資家、私募股權基金、家族辦公室、機構投資者和大型上市公司等房地產投資者的新興機會。_註冊_以便將來直接將版本發送到您的郵箱。</p>
</div><p>Fernando de Leon, founder of Leon Capital Group, started a small lot development company in 2004 with $100,000 and turned it into a $10 billion business, focused mainly on commercial real estate. He did that, he says, by predicting distress, watching the source of capital and leaning on his Harvard degree in evolutionary biology.</p>
<div class="lb-trans"><p>Fernando de Leon，Leon Capital Group 的創始人，2004 年以 10 萬美元創辦了一家小型地塊開發公司，並將其發展成為一家專注於商業房地產的 100 億美元企業。他表示，他之所以能做到這一點，是因為他預測到了困境，關注資本來源，並依靠他在哈佛大學獲得的進化生物學學位。</p>
</div><p>While others lost their shirts in the great financial crisis, De Leon began to make his fortune. He left a job at Goldman Sachs to start his own business and was doing some deals in residential lot development. A year in, he said, he saw some of the early indications from subprime mortgages and overbuilding that this was going to be, &#34;a difficult cycle change.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>在其他人在金融危機中損失慘重時，De Leon 開始積累財富。他辭去了高盛的工作，開始自己的業務，並在住宅地塊開發方面進行了一些交易。一年後，他表示，他看到了次貸和過度建設的一些早期跡象，這將是一個 “困難的週期變化”。</p>
</div><p>&#34;We basically said, look, we see things here that are fundamentally unsound. We're going to take these property positions and sell them, and then kind of wait and see what happens,&#34; De Leon told Property Play.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我們基本上説，看看，我們在這裏看到的東西在根本上是不健康的。我們將採取這些物業頭寸並出售它們，然後等着看看會發生什麼，” De Leon 對房地產投資通訊説道。</p>
</div><p>&#34;We divested, we brought back some liquidity, and then we sort of waited, and then in 2008 to 2012 we became fixers. We became people that were able to talk to banks, to life insurance companies, to businesses that had loan exposure, and we were able to solve problems for them,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我們進行了資產剝離，恢復了一些流動性，然後我們就等着，2008 年至 2012 年間我們成為了修復者。我們成為了能夠與銀行、壽險公司以及有貸款風險的企業對話的人，我們能夠為他們解決問題，” 他説。</p>
</div><p>De Leon said he turned around projects that had stalled and become problematic for lenders, experience he now says informed his thinking in the early years of the pandemic.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 表示，他扭轉了那些停滯不前並對貸款方造成問題的項目，這段經歷現在他認為在疫情初期影響了他的思考。</p>
</div><p>&#34;In 2021, we sold a great deal, several billion dollars of real estate because prices were high, and that was a function of low interest rates and euphoria and bad incentives in the market,&#34; he said. &#34;Part of it is understanding where the capital is coming from. You begin to see participants in the market that shouldn't be there … and when they match up and that funnels through the supply chain, you begin to see distortion and pricing.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“在 2021 年，我們出售了大量房地產，數十億美元，因為價格很高，這與低利率、市場的狂熱和不良激勵有關，” 他説。“部分原因在於瞭解資本的來源。你開始看到市場中不該出現的參與者……當他們匹配並通過供應鏈傳遞時，你開始看到扭曲和定價。”</p>
</div><p>Now, De Leon said, he's seeing the same red flags flying over data centers.</p>
<div class="lb-trans"><p>現在，De Leon 表示，他看到數據中心上空飄揚着同樣的紅旗。</p>
</div><h2>The problem with data centers</h2>
<div class="lb-trans"><h2>數據中心的問題</h2>
</div><p>While big players like Blackstone, KKR and Bain Capital are buying in, De Leon said he is sitting out.</p>
<div class="lb-trans"><p>雖然像黑石、KKR 和貝恩資本這樣的巨頭正在購買，但 De Leon 表示他選擇觀望。</p>
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</div><p>&#34;The thing that I can't quite square is the data center play. I look at a data center that's $10 billion right? First of all, there haven't been any exits above, you know, $4 billion or $5 billion, you haven't seen comps, so that worries me quite a bit,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我無法完全理解的是數據中心的投資。我看到一個價值 100 億美元的數據中心，對吧？首先，超過 40 億或 50 億美元的退出案例並不存在，你沒有看到可比案例，這讓我相當擔憂，” 他説。</p>
</div><p>&#34;Then I see large technology companies, the largest companies on the planet, with $4 trillion market cap, saying, 'I don't want to own this asset. I don't want to have this on my balance sheet.' So I ask, Why? Why doesn't the largest company in the world want to own its own asset?&#34; De Leon said. &#34;The AI business is everything for them today, for the large hyperscalers, and so they're saying, 'No, you build it, you finance it.'&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“然後我看到大型科技公司，全球最大的公司，市值達到 4 萬億美元，表示 ‘我不想擁有這個資產。我不想把它放在我的資產負債表上。’ 所以我問，為什麼？為什麼世界上最大的公司不想擁有自己的資產？” De Leon 説。“對於大型超大規模公司來説，人工智能業務是他們今天的一切，因此他們説，‘不，你來建造它，你來融資。’”</p>
</div><p>De Leon surmises that what is inside these data centers, the technology of artificial intelligence, will quickly become obsolete. AI, after all, is designed to make everything more efficient, including itself. And the value of the centers is not the four walls, but what's inside.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 推測，這些數據中心內部的人工智能技術將迅速過時。畢竟，人工智能旨在使一切更加高效，包括它自己。而這些中心的價值並不在於四面牆，而在於內部的內容。</p>
</div><p>These 15- and 20-year leases that developers are relying on, he suspects, are &#34;swiss cheese&#34; leases – as in, full of holes in the agreement over time.</p>
<div class="lb-trans"><p>他懷疑開發商所依賴的這些 15 年和 20 年的租約是 “瑞士奶酪” 租約——也就是説，隨着時間的推移協議中充滿了漏洞。</p>
</div><p>De Leon said his biggest concern is that big private capital investors are getting the money they manage from things like pension funds for teachers, police and firefighters.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 表示，他最大的擔憂是大型私募資本投資者正在從教師、警察和消防員的養老金等地方獲取他們管理的資金。</p>
</div><p>&#34;When they say, 'I'm going to own this asset and lease it back to one of the hyperscalers,' they're putting other people's money at risk,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“當他們説，‘我將擁有這個資產並將其租回給其中一個超大規模公司’ 時，他們是在冒其他人的資金風險，” 他説。</p>
</div><h2>Evolutionary biology in CRE</h2>
<div class="lb-trans"><h2>進化生物學在商業房地產中的應用</h2>
</div><p>De Leon started in the real estate business as a teenager, working as a translator for a local Texas developer. Instead of getting a salary, he asked for equity in a project. And rather than getting a degree in business, he chose evolutionary biology, because understanding people is good business, he says.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 在青少年時期就開始了房地產業務，作為德克薩斯州當地開發商的翻譯工作。他沒有選擇領取薪水，而是要求在一個項目中獲得股權。他選擇了進化生物學而不是商業學位，因為他認為理解人是做生意的好方法。</p>
</div><p>&#34;It was prescient. I mean, it turned out to help me make decisions about organizing companies and leadership, building businesses,&#34; De Leon said. &#34;I think some of these things are about incentives, right? Basic commercial interaction between human beings is about incentives.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“這是有先見之明的。我的確發現這幫助我做出關於組織公司和領導力、建立業務的決策，” De Leon 説。“我認為這些事情與激勵有關，對吧？人類之間的基本商業互動是關於激勵的。”</p>
</div><p>He said that's particularly true in industries where there are well established players.</p>
<div class="lb-trans"><p>他説，這在那些有着成熟參與者的行業中尤其真實。</p>
</div><p>&#34;You always find a status quo group of incumbents that are set up, and they have certain advantages,&#34; he said. &#34;Understanding them from a sociological standpoint, that gave us some insight into saying, 'OK, this business should compete on this basis. This is where we can win,' kind of seeing around the corners.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“你總是會發現一羣現狀的既得利益者，他們已經建立起來，並且他們有某些優勢，” 他説。“從社會學的角度理解他們，這讓我們洞察到，‘好吧，這個業務應該在這個基礎上競爭。這是我們可以獲勝的地方，’ 有點像看到拐角。”</p>
</div><h2>Big opportunity ahead</h2>
<div class="lb-trans"><h2>未來的大機會</h2>
</div><p>De Leon said he's excited about how much more capital is coming into commercial real estate – from wealth firms, family offices, sovereign wealth funds and pensions.</p>
<div class="lb-trans"><p>De Leon 表示，他對商業房地產中湧入的更多資本感到興奮——來自財富公司、家族辦公室、主權財富基金和養老金。</p>
</div><p>&#34;When the allocations to real estate go from 3% to 6%, that number means that there's like $4 trillion more of capital that is chasing a finite number of real estate assets,&#34; he said. &#34;When that happens, you see an oversupply of capital, you'll see price appreciation for fundamentally sound real estate assets. And so I think the story of the next 10 years will be that the real estate capital markets will grow 10-fold.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>“當房地產的配置從 3% 增加到 6% 時，這個數字意味着大約有 4 萬億美元的資本在追逐有限數量的房地產資產，” 他説。“當這種情況發生時，你會看到資本過剩，你會看到基本上健康的房地產資產的價格上漲。因此，我認為未來 10 年的故事將是房地產資本市場將增長 10 倍。”</p>
</div>

為什麼這位億萬富翁房地產開發商對數據中心發出警告