<p>Wepro | Moment | Getty Images</p>
<p><em>這篇文章的一個版本首次出現在 CNBC Property Play 時事通訊中，由 Diana Olick 撰寫。Property Play 涵蓋了從個人到風險投資家、私募股權基金、家族辦公室、機構投資者和大型上市公司等房地產投資者的新興機會。</em> <em>註冊</em> <em>以接收未來的版本，直接發送到您的郵箱。</em></p>
<p>一種特定類型的貸款，幫助商業建築的所有者支付大型升級費用，以節省能源或水，增加可再生能源，或提高韌性，在一個可以説是艱難的借貸環境中正在迅速增長。</p>
<p>本月，Nuveen 為位於華盛頓特區的 The Geneva 完成了一筆 4.65 億美元的 C-PACE 交易，該項目是一個標誌性的辦公樓改造為住宅的項目。這筆交易代表了歷史上最大的 C-PACE 融資。</p>
<p>C-PACE，即商業物業評估清潔能源，是一種與傳統銀行貸款不同的融資方式。它在州級運作，要求地方領導通過相關立法。貸款金額會被添加到物業的税單中，並在較長的時間內償還（通常長達 20 或 30 年）。這可以使節能項目更具可負擔性，因為還款分散，通常是固定利率，並且升級可以降低運營成本並提高物業價值。</p>
<p>根據非營利組織 PACENation 的數據，從 2009 年到 2024 年底，累計 C-PACE 投資接近 100 億美元，該組織表示支持 C-PACE 融資。</p>
<p>然而，過去五年中，C-PACE 的增長確實加速——C-PACE 貸款的增幅達到了兩位數——因為越來越多的州通過政策實施該項目，更多的所有者和貸款人採用這一融資工具。目前，40 個州擁有 C-PACE 政策，32 個活躍項目，較 2015 年的六個活躍項目有所增加。</p>
<p>Nuveen 在 2025 年僅通過 53 筆交易關閉了 21 億美元的 C-PACE 貸款，並且總共發放了超過 50 億美元的貸款。在九月份，Nuveen 完成了迄今為止第二大 C-PACE 交易，金額為 2.9 億美元，涉及位於佛羅里達州坦帕的 Pendry Hotel &amp; Residences。這次交易也標誌着坦帕市的首筆 C-PACE 融資交易。</p>
<p>Nuveen 表示，通過其 C-PACE 貸款融資的升級已節省了超過 30 萬公噸的二氧化碳。</p>
<p>但這並不僅僅關乎環境，貸款人迅速承認這一點，尤其是在政治風向轉向去碳化時。</p>
<p>&#34;使物業更具韌性、更高效運營的基本需求並不會消失，&#34; Nuveen 的子公司 Nuveen Green Capital 的首席執行官兼首席投資官 Alexandra Cooley 説。&#34;實際上，我們看到的大多數項目——我最後一次檢查是 97%——都是能源效率（降低物業運營成本）或氣候韌性的某種組合。因此，真正涉及可再生能源的比例非常小。&#34;</p>
<p>在長期高利率環境中，這種機制對貸款人越來越有吸引力，因為經濟政策的不確定性對傳統的商業房地產銀行貸款造成了嚴重影響。對於希望獲得長期固定利率敞口的機構客户來説，這種貸款具有吸引力，因為 C-PACE 貸款是通過對一塊不動產的高級税收評估進行擔保的。</p>
<p>&#34;我們的借款人實際上是物業本身，而不一定是任何時刻該物業的所有者。因此，這更安全，並使我們的投資者（長期投資者）能夠擁有這種持續性，&#34; Cooley 解釋道。</p>
<p>該領域的另一大參與者 Peachtree 完成了其最大的 C-PACE 交易，為位於內華達州拉斯維加斯的 Rio Hotel &amp; Casino 提供了 1.765 億美元的貸款，用於在 2024 年完成的翻新。這筆貸款的結構是為了追溯性融資這些翻新，以便所有者能夠減少其高級貸款義務，這是 C-PACE 產品的另一個好處。</p>
<p>&#34;它們可以作為救助資本機制使用，當您剛剛開啓一個新的開發項目、新的開發酒店物業、多户住宅物業或任何類型的商業房地產時，您可以技術上進行追溯性 C-PACE 貸款，以幫助重新資本化該項目並幫助償還融資該項目的銀行或貸款人，&#34; Peachtree Group 的首席執行官 Greg Friedman 解釋道。</p>
<p>Friedman 表示，他將 C-PACE 視為一種經濟發展工具，因為&#34;商業房地產的資本市場已經破裂。&#34;</p>
<p>&#34;銀行佔商業房地產貸款市場的 50%。銀行往往是新建、開發項目的首選貸款人，但它們的貸款水平並沒有保持在同一水平，&#34; 他説。</p>
<p>Friedman 表示，C-PACE 對 Peachtree 作為一項業務非常有利可圖，因為該公司可以聚合和證券化這些貸款。</p>
<p>&#34;我們有很多保險公司會投資這些證券化產品，&#34; 他補充道。</p>
<p>雖然 C-PACE 貸款人對貸款的&#34;綠色&#34;方面關注較少，但他們仍然被&#34;韌性&#34;所吸引。</p>
<p>C-PACE 貸款可以用於資助節能升級，這樣總體上節省資金並使建築物更有價值，但也可以用於提高建築物的韌性。這包括抵禦洪水、火災甚至地震。隨着氣候災害變得越來越極端，這對投資者也具有吸引力。</p>
<p>Cooley 表示，她看到三個因素推動該領域的擴展：更多州採用 C-PACE 計劃、市場教育和意識，以及投資者的興趣。</p>
<p>&#34;隨着機構投資者的進入，C-PACE 的資本成本和結構對商業房地產行業變得更加吸引人，&#34; 她説。</p>

<p>C-PACE（商業地產評估清潔能源）融資正在經歷顯著增長，像 Nuveen 在華盛頓特區為 The Geneva 進行的 4.65 億美元交易就是創紀錄的案例。這種融資方式允許商業地產所有者通過將貸款添加到物業税賬單中來資助節能升級，貸款可在 20 至 30 年內償還。C-PACE 在 40 個州獲得了廣泛應用，累計投資接近 100 億美元。像 Nuveen 和 Peachtree 這樣的主要參與者正在利用 C-PACE 來應對具有挑戰性的貸款環境，強調其在長期固定利率融資和經濟發展方面的吸引力</p>

<p>Wepro | Moment | Getty Images</p>
<div class="lb-trans"><p>Wepro | Moment | Getty Images</p>
</div><p><em>A version of this article first appeared in the CNBC Property Play newsletter with Diana Olick. Property Play covers new and evolving opportunities for the real estate investor, from individuals to venture capitalists, private equity funds, family offices, institutional investors and large public companies.</em> <em>Sign up</em> <em>to receive future editions, straight to your inbox.</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>這篇文章的一個版本首次出現在 CNBC Property Play 時事通訊中，由 Diana Olick 撰寫。Property Play 涵蓋了從個人到風險投資家、私募股權基金、家族辦公室、機構投資者和大型上市公司等房地產投資者的新興機會。</em> <em>註冊</em> <em>以接收未來的版本，直接發送到您的郵箱。</em></p>
</div><p>A specific kind of loan that helps owners of commercial buildings pay for big upgrades to save energy or water, add renewable power, or improve resilience is seeing huge growth in a lending environment that has been arguably tough.</p>
<div class="lb-trans"><p>一種特定類型的貸款，幫助商業建築的所有者支付大型升級費用，以節省能源或水，增加可再生能源，或提高韌性，在一個可以説是艱難的借貸環境中正在迅速增長。</p>
</div><p>This month, Nuveen closed a $465 million C-PACE deal for The Geneva, a landmark office-to-residential conversion in Washington, D.C. The transaction represents the largest C-PACE financing in history.</p>
<div class="lb-trans"><p>本月，Nuveen 為位於華盛頓特區的 The Geneva 完成了一筆 4.65 億美元的 C-PACE 交易，該項目是一個標誌性的辦公樓改造為住宅的項目。這筆交易代表了歷史上最大的 C-PACE 融資。</p>
</div><p>C-PACE, which stands for commercial property assessed clean energy, is a type of financing that differs from a traditional bank loan. It operates at the state level, requiring local leaders to pass enabling legislation. The amount of the loan is added to the property's tax bill and repaid over a long period (often up to 20 or 30 years). This can make energy-saving projects more affordable, because the payments are spread out, typically at fixed rates, and the upgrades can lower operating costs and increase property value.</p>
<div class="lb-trans"><p>C-PACE，即商業物業評估清潔能源，是一種與傳統銀行貸款不同的融資方式。它在州級運作，要求地方領導通過相關立法。貸款金額會被添加到物業的税單中，並在較長的時間內償還（通常長達 20 或 30 年）。這可以使節能項目更具可負擔性，因為還款分散，通常是固定利率，並且升級可以降低運營成本並提高物業價值。</p>
</div><p>Between 2009 and the end of 2024, cumulative C-PACE investment reached nearly $10 billion, according to PACENation, a nonprofit that says it advocates for C-PACE financing.</p>
<div class="lb-trans"><p>根據非營利組織 PACENation 的數據，從 2009 年到 2024 年底，累計 C-PACE 投資接近 100 億美元，該組織表示支持 C-PACE 融資。</p>
</div><p>Growth, however, has really accelerated over the past five years — with C-PACE lending posting double-digit gains — as more states pass policies enacting the program and more owners and lenders adopt the tool for financing projects. Currently 40 states have C-PACE policies with 32 active programs, up from six active programs in 2015.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，過去五年中，C-PACE 的增長確實加速——C-PACE 貸款的增幅達到了兩位數——因為越來越多的州通過政策實施該項目，更多的所有者和貸款人採用這一融資工具。目前，40 個州擁有 C-PACE 政策，32 個活躍項目，較 2015 年的六個活躍項目有所增加。</p>
</div><p>Nuveen closed $2.1 billion in C-PACE loans across 53 deals in 2025 alone and has originated over $5 billion in total. In September Nuveen closed on its now-second-largest C-PACE transaction to date at $290 million for the Pendry Hotel &amp; Residences in Tampa, Florida. The closing also marked the first C-PACE financed transaction in the city of Tampa.</p>
<div class="lb-trans"><p>Nuveen 在 2025 年僅通過 53 筆交易關閉了 21 億美元的 C-PACE 貸款，並且總共發放了超過 50 億美元的貸款。在九月份，Nuveen 完成了迄今為止第二大 C-PACE 交易，金額為 2.9 億美元，涉及位於佛羅里達州坦帕的 Pendry Hotel &amp; Residences。這次交易也標誌着坦帕市的首筆 C-PACE 融資交易。</p>
</div><p>Nuveen said upgrades financed by its C-PACE lending have saved over 300,000 metric tons of carbon dioxide.</p>
<div class="lb-trans"><p>Nuveen 表示，通過其 C-PACE 貸款融資的升級已節省了超過 30 萬公噸的二氧化碳。</p>
</div><p>But it's not all about the environment, and lenders are quick to admit that, especially as political winds shift away from decarbonization.</p>
<div class="lb-trans"><p>但這並不僅僅關乎環境，貸款人迅速承認這一點，尤其是在政治風向轉向去碳化時。</p>
</div><p>&#34;The underlying need of making properties more resilient, more efficient to operate, really doesn't go away,&#34; said Alexandra Cooley, CEO and CIO of Nuveen Green Capital, an affiliate of Nuveen. &#34;Actually, the vast majority of the projects that we see — the last I checked it was 97% — are some combination of either energy efficiency, which is cutting costs of operating the property, or climate resiliency. So a very small percentage is actually renewable energy.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;使物業更具韌性、更高效運營的基本需求並不會消失，&#34; Nuveen 的子公司 Nuveen Green Capital 的首席執行官兼首席投資官 Alexandra Cooley 説。&#34;實際上，我們看到的大多數項目——我最後一次檢查是 97%——都是能源效率（降低物業運營成本）或氣候韌性的某種組合。因此，真正涉及可再生能源的比例非常小。&#34;</p>
</div><p>It is the mechanism, really, that is increasingly attractive to lenders in a higher-for-longer interest rate environment, in which economic policy uncertainty has hit traditional CRE bank lending hard. For institutional clients that want long-term, fixed-rate exposure, it's appealing because C-PACE loans are secured by a senior tax assessment on a piece of real property.</p>
<div class="lb-trans"><p>在長期高利率環境中，這種機制對貸款人越來越有吸引力，因為經濟政策的不確定性對傳統的商業房地產銀行貸款造成了嚴重影響。對於希望獲得長期固定利率敞口的機構客户來説，這種貸款具有吸引力，因為 C-PACE 貸款是通過對一塊不動產的高級税收評估進行擔保的。</p>
</div><p>&#34;Our borrower is really the property itself, not necessarily the owner of that property at any given moment. So, it's safer, and it enables our investors, who are long-term investors, to have that duration,&#34; Cooley explained.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;我們的借款人實際上是物業本身，而不一定是任何時刻該物業的所有者。因此，這更安全，並使我們的投資者（長期投資者）能夠擁有這種持續性，&#34; Cooley 解釋道。</p>
</div><p>Another major player in the space, Peachtree, closed its largest C-PACE deal, a $176.5 million loan for the Rio Hotel &amp; Casino in Las Vegas, Nevada, for renovations that were actually completed in 2024. The loan was structured to finance these renovations retroactively, so the owners could reduce their senior loan obligations, another benefit of the C-PACE product.</p>
<div class="lb-trans"><p>該領域的另一大參與者 Peachtree 完成了其最大的 C-PACE 交易，為位於內華達州拉斯維加斯的 Rio Hotel &amp; Casino 提供了 1.765 億美元的貸款，用於在 2024 年完成的翻新。這筆貸款的結構是為了追溯性融資這些翻新，以便所有者能夠減少其高級貸款義務，這是 C-PACE 產品的另一個好處。</p>
</div><p>&#34;They can be utilized as a rescue capital mechanism, where you just recently opened a new development project, a new development hotel property, a multifamily property, any type of commercial real estate property, and you could technically do a retroactive C-PACE loan to help recapitalize that project and help pay down the bank or the lender that financed the project,&#34; explained Greg Friedman, CEO of Peachtree Group.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;它們可以作為救助資本機制使用，當您剛剛開啓一個新的開發項目、新的開發酒店物業、多户住宅物業或任何類型的商業房地產時，您可以技術上進行追溯性 C-PACE 貸款，以幫助重新資本化該項目並幫助償還融資該項目的銀行或貸款人，&#34; Peachtree Group 的首席執行官 Greg Friedman 解釋道。</p>
</div><p>Friedman said he sees C-PACE as an economic development tool at a time when &#34;capital markets for commercial real estate have been broken.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>Friedman 表示，他將 C-PACE 視為一種經濟發展工具，因為&#34;商業房地產的資本市場已經破裂。&#34;</p>
</div><p>&#34;Banks make up 50% of the commercial real estate lending market. Banks tend to be the lender of choice for new construction, new development projects, and they're just not lending at the same level,&#34; he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;銀行佔商業房地產貸款市場的 50%。銀行往往是新建、開發項目的首選貸款人，但它們的貸款水平並沒有保持在同一水平，&#34; 他説。</p>
</div><p>C-PACE is very profitable for Peachtree as a business, Friedman said, because the company can aggregate and securitize the loans.</p>
<div class="lb-trans"><p>Friedman 表示，C-PACE 對 Peachtree 作為一項業務非常有利可圖，因為該公司可以聚合和證券化這些貸款。</p>
</div><p>&#34;We have a lot of insurance companies that will invest into these securitizations,&#34; he added.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;我們有很多保險公司會投資這些證券化產品，&#34; 他補充道。</p>
</div><p>While C-PACE lenders are less focused on the &#34;green&#34; aspects of the loan, they are still drawn in by the &#34;resilience.&#34;</p>
<div class="lb-trans"><p>雖然 C-PACE 貸款人對貸款的&#34;綠色&#34;方面關注較少，但他們仍然被&#34;韌性&#34;所吸引。</p>
</div><p>C-PACE loans can be made in order to fund energy efficient upgrades, which saves money overall and makes the building more valuable, but they can also be done for upgrades to the building's resilience. That includes against flood, fire and even earthquakes. That is also appealing to investors as climate disasters become ever more extreme.</p>
<div class="lb-trans"><p>C-PACE 貸款可以用於資助節能升級，這樣總體上節省資金並使建築物更有價值，但也可以用於提高建築物的韌性。這包括抵禦洪水、火災甚至地震。隨着氣候災害變得越來越極端，這對投資者也具有吸引力。</p>
</div><p>Cooley said she sees three things driving expansion in the space: More states adopting C-PACE programs, market education and awareness, and investor interest.</p>
<div class="lb-trans"><p>Cooley 表示，她看到三個因素推動該領域的擴展：更多州採用 C-PACE 計劃、市場教育和意識，以及投資者的興趣。</p>
</div><p>&#34;As institutional investors have come in, the cost of capital and the structure of C-PACE has become a lot more compelling for the commercial real estate industry,&#34; she said.</p>
<div class="lb-trans"><p>&#34;隨着機構投資者的進入，C-PACE 的資本成本和結構對商業房地產行業變得更加吸引人，&#34; 她説。</p>
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為什麼一個小眾的商業地產貸款類別突然出現創紀錄的交易量