我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。美國總統唐納德·特朗普批評企業投資者阻礙住房市場，聲稱住房應該是為人們而非企業而存在。然而，他的新行政命令包括對租賃社區的豁免，允許大型投資者建造出租房屋。該政策旨在改善租賃住房的可用性，以滿足尚未準備好購房的家庭需求。分析師建議，租賃社區可以幫助房屋建築商應對高抵押貸款利率和不斷上漲的房價。特朗普的命令可能需要國會批准才能全面實施，因為它試圖界定租賃市場中的大型機構買家
[華盛頓] 美國總統唐納德·特朗普指出，阻礙住房市場發展的明顯罪魁禍首是：企業投資者購買單户住宅並將其出租。
“房屋是為人們建造的，而不是為公司建造的，” 特朗普在上個月瑞士達沃斯的演講中説道。“美國不會成為一個租房者的國家。”
但在特朗普最近宣佈的行政命令中，試圖禁止大型投資者收購單户住宅的同時，存在一個允許他們建造出租房屋的豁免條款。
這些建造出租的住房社區是市場上一個日益增長的細分領域，涉及一些特朗普指責阻礙普通美國人擁有自己住房的華爾街房東。
近年來，像黑石這樣的私募股權公司一直在建造全為出租的新單户住宅小區。大型房屋建築公司如 Lennar 和 DR Horton 也已進入這一業務，專門建造作為出租的單户住宅。總統的頂級住房官員之一比爾·普爾特在加入政府之前曾經營一家購買新建出租房屋的小企業。
建造出租的豁免條款似乎與特朗普政府的目標相悖，該目標是通過打擊華爾街支持的房東來使更多房屋對中等收入的美國人可用。多年來，類似的提案得到了部分民主黨和共和黨政治家的支持。
但住房分析師表示，從政策角度來看，建造出租社區是合理的，因為它們改善了優質出租住房的可用性。
約翰·伯恩斯研究與諮詢公司的研究主任裏克·帕拉西奧斯表示，建造出租社區迎合了那些還未準備好購買房屋的年輕父母。
“建造出租實際上是通往擁有住房的自然過渡，” 他説。
根據住房數據和研究公司 Zonda 的數據顯示，去年完成了約 66,000 套建造出租社區的房屋。相比之下，2021 年僅建造了 11,000 套建造出租社區的房屋。
總統的行政命令可能會在許多美國人因高抵押貸款利率、現有房屋價格上漲以及新建可負擔住房嚴重短缺的情況下，給全國的房屋建築商帶來提振。
全國最大的房屋建築商 DR Horton 在最近的監管文件中表示，去年出售了 3,546 套單户出租房屋，而主要出售給普通買家的房屋數量為 83,622 套。Lennar 在 8 月份為希望購買新建出租房屋的投資者啓動了一個專門的在線平台。Lennar 和 DR Horton 均拒絕置評。
專注於住房行業的投資銀行 Zelman & Associates 的董事總經理艾倫·拉特納表示，建造出租交易為建築商提供了 “內置對沖”。他表示，建築商能夠將特定開發項目中大量出租房屋預售給大型機構買家，使建築商有信心建造比通常更多的房屋。
如今，幾乎所有大型華爾街房東——Invitation Homes、American Homes 4 Rent 和黑石——都在與房屋建築商達成協議，購買專門用於出租社區的新建房屋，或設立自己的建築公司。
上個月，Invitation Homes，這家最早的華爾街房東之一，收購了一家專注於在幾個東南州建造單户出租房屋社區的建造出租開發商。
Invitation Homes 已經擁有 80,000 套出租房屋，宣佈其交易大約是在特朗普宣佈禁止企業投資者將單户住宅轉變為出租單位的兩週後。
多年來，Invitation Homes 及其當時的私募股權所有者黑石是華爾街支持的房東的公眾面孔。2008 年金融危機的後果使數百萬美國人陷入財務困境，這為 Invitation Homes 提供了一個購買機會，該公司收購了數萬套被止贖的房屋進行出租。
華爾街支持的公司購買被止贖房屋幫助穩定了一些地區的住房市場，因為它將空置房屋從市場上撤下，並幫助為下跌的房價提供了底線。但隨着時間的推移，華爾街房東成為了批評者的靶子，他們表示這些資金雄厚的公司在亞特蘭大、田納西州納什維爾、鳳凰城、拉斯維加斯和佛羅里達州坦帕等地擠壓了首次購房者——這些地方是大多數公司集中購買的區域。
近年來，幾位國會議員提出了限制機構投資者購買大量房屋作為出租的法案。但這些措施未被採納。
特朗普的行政命令同樣需要國會採取行動才能全面實施。該行政命令還指示財政部制定什麼構成大型機構買家和單户出租運營商的定義。
研究華爾街房東對住房市場影響的羅格斯大學教授埃裏克·西摩表示，如果聯邦政府在十年前左右的奧巴馬和特朗普第一任期內採取行動，可能會對華爾街購買房屋的能力產生更大的影響。
大多數大型華爾街房東——在金融危機後成立——早已不再購買大量現有房屋。飆升的房價和低止贖率使得此類購買的利潤下降。
今天，華爾街的房東僅佔購房市場的一小部分。根據一些估計，他們擁有全國 1% 到 3% 的單户出租房屋。黑石在一份事實説明中表示，他們擁有的房屋比八年前減少了 22%。
大多數購買單户住宅的投資者是擁有少量出租房屋的家庭企業，預計不會受到行政命令的影響。其他活躍的買家是一些小型投資公司，他們收購了幾十套出租房，而不是整個社區。
投資單户住宅對華爾街來説一直是有利可圖的。黑石在 2017 年將 Invitation Homes 上市，並在 2019 年完全退出投資，獲得了 70 億美元的總收益，約為其最初投資的兩倍。
兩年前，黑石大舉重返這一業務，收購了 Tricon Residential，這是一家大型單户出租公司，已經在建造出租市場中活躍，並繼續在德克薩斯州、北卡羅來納州、南卡羅來納州、加利福尼亞州和喬治亞州管理出租社區。
去年，Tricon 在南卡羅來納州的辛普森維爾啓動了一項開發項目，將包括 93 套出租房和聯排別墅。該公司正在與一家位於佛羅里達州的建築商合作建設該項目，項目將包括游泳池、狗公園、遊樂場以及壁球和網球場。開發項目的標牌上寫着：“全新出租房屋。”
與特朗普一樣，聯邦住房金融局局長普爾特對企業房東一直持批評態度。但在加入政府之前，普爾特曾是建造出租物業的投資者。
近年來，普爾特的幾家投資公司購買了十多套單户住宅，包括來自他家族的前住宅建築公司 PulteGroup，以及其他大型建築商如 Lennar 和 Toll Brothers 的房產。
當時，普爾特表示，這些出租物業將幫助 “為無法負擔新房的美國人提供新家的體驗。” 週一被問及特朗普的行政命令時，普爾特表示：“與小型房東不同，擁有超過 100,000 套房屋的公司並不是我們在美國應該追求的方向。” NYTIMES