<p>Orion Office Reit, Inc. ((ONL)) 已召開其第四季度財報電話會議。請繼續閲讀會議的主要亮點。</p>
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<p>Orion Office REIT 最近的財報電話會議在謹慎樂觀與嚴峻現實之間交織，管理層詳細介紹了在財務指標疲軟的背景下，強勁的租賃進展。高管們強調了更長的租賃期限、更高的入住率和改善的流動性，但承認 2025 年是收入和核心 FFO 的低谷年，合資企業的不確定性和高槓杆仍然對公司構成壓力。</p>
<h2>租賃量隨着長期承諾的增加而上升</h2>
<p>Orion 報告稱，2025 年租賃約 900,000 平方英尺，2024 年為 1,100,000 平方英尺，年末後又簽署了 183,000 平方英尺的新合同。2025 年的新交易的加權平均租賃期限接近 10 年，使所有 2025 年租賃的加權平均租賃期限達到 7.5 年，推動投資組合平均值朝着更穩定的六年標誌邁進。</p>
<h2>入住率和租賃率顯著改善</h2>
<p>公司的租賃率同比提高了約 600 個基點，2025 年底超過 80%，而實際入住率上升了約 500 個基點，達到 78.7%。這些增長表明，Orion 正在逐步填補空置空間，並在部分辦公市場持續壓力下加強其租金收入。</p>
<h2>2026 年租賃管道支撐持續勢頭</h2>
<p>管理層強調了強勁的 2026 年租賃管道，討論或文檔化的面積超過 1,000,000 平方英尺。這包括幾項整棟建築交易和長期續租，如果執行，將進一步延長加權平均租賃期限，增強現金流可見性，並支持公司關於租賃勢頭將延續到 2026 年的論點。</p>
<h2>資產出售推動資本回收和降低持有成本</h2>
<p>2025 年，Orion 出售了 10 處物業，總面積超過 960,000 平方英尺，交易金額約為 8100 萬美元，年末後又關閉了兩處空置資產，面積為 516,000 平方英尺，交易金額超過 1300 萬美元。包括約 3600 萬美元的近期交易在內，2025 年及近期處置總額預計將達到約 1.3 億美元，並將年空置持有成本削減約 1030 萬美元。</p>
<h2>向高質量專用資產轉型</h2>
<p>該 REIT 正在穩步將其投資組合重新定位為專用資產，2025 年底佔年化基礎租金的比例約為 35.8%，高於 2024 年的 31.8%。一個關鍵例子是以 1500 萬美元收購 Barilla 的總部，這是一棟 75,000 平方英尺的建築，租期為 10.8 年，吸引人的現金資本化率接近 8.1%，在租期內平均約為 9%。</p>
<h2>流動性增強，近期債務風險降低</h2>
<p>Orion 通過一項新的 2.15 億美元的擔保循環信貸額度增強了流動性，該額度到期於 2029 年，利率為 SOFR 加 2.75% 的邊際利率，幷包括延期選項。公司還將其 CMBS 貸款延長至 2030 年 8 月，固定利率約為 4.971%，在 2025 年底結束時，現金和循環信貸可用流動性約為 1.459 億美元。</p>
<h2>核心 FFO 隨着租賃收益的積累而穩定</h2>
<p>2025 年第四季度核心 FFO 為每股 0.19 美元，略高於一年前的 0.18 美元，表明早期穩定。管理層將 2025 年視為收益低谷，並預計近期的租賃勝利和資本舉措將逐漸轉化為經常性收益，支持 FFO 軌跡的改善。</p>
<h2>收入和 EBITDA 在投資組合重組中下降</h2>
<p>2025 年總收入降至 1.476 億美元，低於 2024 年的 1.649 億美元，下降約 10.5%，而調整後的 EBITDA 下降約 16.7%，降至 6900 萬美元。這些下降反映了資產出售、空置拖累以及簽署租賃與現金流開始之間的時間滯後，突顯了投資組合正在經歷的過渡階段。</p>
<h2>核心 FFO 受到經常性收入下降的壓力</h2>
<p>2025 年全年核心 FFO 從 2024 年的每股 1.01 美元降至 0.78 美元，下降約 22.8%，並受到每股 0.09 美元的租賃終止和租約結束收入的影響。調整該非經常性收益後，2025 年核心 FFO 將約為 0.69 美元，強調了在管理層所描述的低谷年期間，基礎收益壓縮的程度。</p>
<h2>儘管季度末續租強勁，租金差異波動</h2>
<p>2025 年整體租賃活動的租金差異下降約 7.1%，顯示出 Orion 經常不得不接受較低的租金以確保入住。然而，第四季度續租現金租金差異是一個亮點，上升了 12.8%，管理層提醒投資者，續租經濟可能會因季度而異。</p>
<h2>隨着建設加速，資本支出和租賃成本激增</h2>
<p>資本支出和租賃成本從 2024 年的 2410 萬美元躍升至 2025 年的 6000 萬美元，約增加 149%，主要與主要租户的建設有關，包括 Ingram Micro 和美國政府租賃。儘管這一高支出對近期現金造成壓力，管理層認為這是確保長期租賃和支持未來收益所必需的。</p>
<h2>儘管改善了資產負債表可見性，槓桿仍然較高</h2>
<p>截至 2025 年底，淨債務與全年調整後 EBITDA 的比率約為 6.8 倍，調整限制現金後約為 6.2 倍。Orion 預計 2026 年淨債務與調整後 EBITDA 的比率將在 6.5 到 7.3 倍之間，表明儘管再融資進展降低了近期風險，但整體槓桿仍高於許多投資者的偏好。</p>
<h2>合資企業減值突顯遺留結構的殘餘風險</h2>
<p>Arch Street/York Street 合資企業成為一個關鍵風險點，因為合作伙伴的資本限制迫使 Orion 將其合資投資減記至零，並對其成員貸款進行準備。合資企業未能滿足提前還款條件以及持續的貸款人談判意味着其未來不確定，管理層已將其在 2026 年初後貢獻的約 0.05 美元的 2025 年核心 FFO 從前景中剔除。</p>
<h2>銷售定價凸顯非核心辦公資產的壓力</h2>
<p>處置價格差異很大，從每平方英尺低至 17 美元到高達 216 美元，一些空置的郊區物業的售價尤其低。這些結果揭示了某些非核心辦公資產的定價環境困難，並表明 Orion 願意接受較低的銷售價格以清理投資組合並重新部署資本。</p>
<h2>指引顯示逐步從低谷年復甦</h2>
<p>對於 2026 年，管理層指引核心 FFO 在每稀釋股 0.69 美元至 0.76 美元的範圍內，實際上在剔除一次性終止收入後，穩定或略微改善於 2025 年的 0.69 美元基礎水平。該計劃依賴於 1.3 億美元的處置、較低的空置持有成本、超過 10% 的管理費用削減、保守的每季度 0.02 美元的股息，以及將部分收益有針對性地再投資於選擇性收購和以租賃驅動的資本支出，以推動核心 FFO 增長。</p>
<p>Orion 的財報電話會議描繪了一幅 REIT 在重振過程中後期的圖景，租賃成功、較長的租約和更強的流動性抵消了 2025 年疲弱的收益基礎。投資者現在將關注執行：轉化 2026 年的租賃管道、控制槓桿和管理合資企業的後果將決定 2026 年及以後承諾的核心 FFO 增長是否成為現實。</p>

<p>Orion Office REIT 舉行了第四季度財報電話會議，儘管財務指標較弱，但仍透露出謹慎的樂觀情緒。主要亮點包括 2025 年租賃進展，已租賃 90 萬平方英尺，入住率改善，以及強勁的 2026 年租賃管道。然而，預計 2025 年將是收入和核心 FFO 的低谷年，總收入將下降至 1.476 億美元。公司正將其投資組合重新定位為更高質量的資產，並通過新的 2.15 億美元擔保循環信貸增強了流動性。核心 FFO 穩定在每股 0.19 美元，但由於經常性收入下降和資本支出成本增加，整體收益面臨壓力</p>

<p>Orion Office Reit, Inc. ((ONL)) has held its Q4 earnings call. Read on for the main highlights of the call.</p>
<div class="lb-trans"><p>Orion Office Reit, Inc. ((ONL)) 已召開其第四季度財報電話會議。請繼續閲讀會議的主要亮點。</p>
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</div><p>Orion Office REIT’s latest earnings call mixed cautious optimism with hard realities as management detailed strong leasing progress against a backdrop of weaker financial metrics. Executives emphasized longer lease terms, higher occupancy, and improved liquidity, but acknowledged that 2025 was a trough year for revenue and core FFO, with JV uncertainty and elevated leverage still weighing on the story.</p>
<div class="lb-trans"><p>Orion Office REIT 最近的財報電話會議在謹慎樂觀與嚴峻現實之間交織，管理層詳細介紹了在財務指標疲軟的背景下，強勁的租賃進展。高管們強調了更長的租賃期限、更高的入住率和改善的流動性，但承認 2025 年是收入和核心 FFO 的低谷年，合資企業的不確定性和高槓杆仍然對公司構成壓力。</p>
</div><h2>Leasing volumes rise with longer-term commitments</h2>
<div class="lb-trans"><h2>租賃量隨着長期承諾的增加而上升</h2>
</div><p>Orion reported leasing about 900,000 sq ft in 2025, versus 1,100,000 sq ft in 2024, plus another 183,000 sq ft signed after year-end. New 2025 deals carried a nearly 10-year weighted average lease term and pushed the WALT on all 2025 leasing to 7.5 years, moving the portfolio average toward a more stable six-year mark.</p>
<div class="lb-trans"><p>Orion 報告稱，2025 年租賃約 900,000 平方英尺，2024 年為 1,100,000 平方英尺，年末後又簽署了 183,000 平方英尺的新合同。2025 年的新交易的加權平均租賃期限接近 10 年，使所有 2025 年租賃的加權平均租賃期限達到 7.5 年，推動投資組合平均值朝着更穩定的六年標誌邁進。</p>
</div><h2>Occupancy and leased rates show meaningful improvement</h2>
<div class="lb-trans"><h2>入住率和租賃率顯著改善</h2>
</div><p>The company’s leased rate improved by roughly 600 basis points year over year to exceed 80% at the end of 2025, while physical occupancy climbed about 500 basis points to 78.7%. These gains indicate that Orion is gradually backfilling vacant space and strengthening its rent roll despite ongoing pressure in parts of the office market.</p>
<div class="lb-trans"><p>公司的租賃率同比提高了約 600 個基點，2025 年底超過 80%，而實際入住率上升了約 500 個基點，達到 78.7%。這些增長表明，Orion 正在逐步填補空置空間，並在部分辦公市場持續壓力下加強其租金收入。</p>
</div><h2>2026 leasing pipeline underpins continued momentum</h2>
<div class="lb-trans"><h2>2026 年租賃管道支撐持續勢頭</h2>
</div><p>Management highlighted a robust 2026 leasing pipeline with more than 1,000,000 sq ft in discussion or documentation. This includes several full-building transactions and long-duration renewals that, if executed, could further lengthen WALT, enhance cash flow visibility, and support the company’s thesis that leasing momentum will extend into 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>管理層強調了強勁的 2026 年租賃管道，討論或文檔化的面積超過 1,000,000 平方英尺。這包括幾項整棟建築交易和長期續租，如果執行，將進一步延長加權平均租賃期限，增強現金流可見性，並支持公司關於租賃勢頭將延續到 2026 年的論點。</p>
</div><h2>Asset sales drive capital recycling and lower carry costs</h2>
<div class="lb-trans"><h2>資產出售推動資本回收和降低持有成本</h2>
</div><p>In 2025, Orion sold 10 properties totaling over 960,000 sq ft for about $81 million and, after year-end, closed on two vacant assets with 516,000 sq ft for more than $13 million. Including roughly $36 million of near-term deals under contract, total 2025 and near-term dispositions are expected to reach about $130 million and trim annual vacant carry costs by roughly $10.3 million.</p>
<div class="lb-trans"><p>2025 年，Orion 出售了 10 處物業，總面積超過 960,000 平方英尺，交易金額約為 8100 萬美元，年末後又關閉了兩處空置資產，面積為 516,000 平方英尺，交易金額超過 1300 萬美元。包括約 3600 萬美元的近期交易在內，2025 年及近期處置總額預計將達到約 1.3 億美元，並將年空置持有成本削減約 1030 萬美元。</p>
</div><h2>Pivot toward higher-quality dedicated use assets</h2>
<div class="lb-trans"><h2>向高質量專用資產轉型</h2>
</div><p>The REIT is steadily repositioning its portfolio toward dedicated use assets, which made up about 35.8% of annualized base rent at year-end 2025, up from 31.8% in 2024. A key example was the $15 million acquisition of Barilla’s headquarters, a 75,000 sq ft building with a 10.8-year lease and an attractive going-in cash cap rate near 8.1%, averaging around 9% over the term.</p>
<div class="lb-trans"><p>該 REIT 正在穩步將其投資組合重新定位為專用資產，2025 年底佔年化基礎租金的比例約為 35.8%，高於 2024 年的 31.8%。一個關鍵例子是以 1500 萬美元收購 Barilla 的總部，這是一棟 75,000 平方英尺的建築，租期為 10.8 年，吸引人的現金資本化率接近 8.1%，在租期內平均約為 9%。</p>
</div><h2>Liquidity strengthened and near-term debt risks reduced</h2>
<div class="lb-trans"><h2>流動性增強，近期債務風險降低</h2>
</div><p>Orion bolstered liquidity with a new $215 million secured revolver maturing in 2029 that carries a reduced SOFR plus 2.75% margin and includes extension options. The company also extended its CMBS loan to August 2030 at a fixed rate of about 4.971%, ending 2025 with roughly $145.9 million of liquidity from cash and revolver availability.</p>
<div class="lb-trans"><p>Orion 通過一項新的 2.15 億美元的擔保循環信貸額度增強了流動性，該額度到期於 2029 年，利率為 SOFR 加 2.75% 的邊際利率，幷包括延期選項。公司還將其 CMBS 貸款延長至 2030 年 8 月，固定利率約為 4.971%，在 2025 年底結束時，現金和循環信貸可用流動性約為 1.459 億美元。</p>
</div><h2>Core FFO stabilizing as leasing gains build a base</h2>
<div class="lb-trans"><h2>核心 FFO 隨着租賃收益的積累而穩定</h2>
</div><p>Fourth-quarter 2025 core FFO came in at $0.19 per share, slightly above the $0.18 recorded a year earlier, suggesting early stabilization. Management framed 2025 as the earnings trough and expects that recent leasing wins and capital initiatives will increasingly flow into recurring earnings, supporting an improving FFO trajectory.</p>
<div class="lb-trans"><p>2025 年第四季度核心 FFO 為每股 0.19 美元，略高於一年前的 0.18 美元，表明早期穩定。管理層將 2025 年視為收益低谷，並預計近期的租賃勝利和資本舉措將逐漸轉化為經常性收益，支持 FFO 軌跡的改善。</p>
</div><h2>Revenue and EBITDA decline amid portfolio reshaping</h2>
<div class="lb-trans"><h2>收入和 EBITDA 在投資組合重組中下降</h2>
</div><p>Total revenues fell to $147.6 million in 2025 from $164.9 million in 2024, a drop of about 10.5%, while adjusted EBITDA slid roughly 16.7% to $69.0 million. The declines reflect asset sales, vacancy drag, and the time lag between signing leases and cash flow commencement, underscoring the transition phase the portfolio is undergoing.</p>
<div class="lb-trans"><p>2025 年總收入降至 1.476 億美元，低於 2024 年的 1.649 億美元，下降約 10.5%，而調整後的 EBITDA 下降約 16.7%，降至 6900 萬美元。這些下降反映了資產出售、空置拖累以及簽署租賃與現金流開始之間的時間滯後，突顯了投資組合正在經歷的過渡階段。</p>
</div><h2>Core FFO pressured by lower recurring income</h2>
<div class="lb-trans"><h2>核心 FFO 受到經常性收入下降的壓力</h2>
</div><p>Full-year 2025 core FFO fell to $0.78 per share from $1.01 in 2024, a decline of about 22.8%, and was flattered by $0.09 per share of lease-termination and end-of-lease income. Adjusted for that nonrecurring benefit, 2025 core FFO would be about $0.69, emphasizing how much underlying earnings compressed during what management describes as a trough year.</p>
<div class="lb-trans"><p>2025 年全年核心 FFO 從 2024 年的每股 1.01 美元降至 0.78 美元，下降約 22.8%，並受到每股 0.09 美元的租賃終止和租約結束收入的影響。調整該非經常性收益後，2025 年核心 FFO 將約為 0.69 美元，強調了在管理層所描述的低谷年期間，基礎收益壓縮的程度。</p>
</div><h2>Rent spreads volatile despite strong quarter-end renewals</h2>
<div class="lb-trans"><h2>儘管季度末續租強勁，租金差異波動</h2>
</div><p>For 2025 overall, rent spreads on leasing activity were down around 7.1%, showing that Orion often had to accept lower rents to secure occupancy. However, fourth-quarter renewal cash rent spreads were a bright spot at up 12.8%, with management cautioning investors that renewal economics can vary significantly from quarter to quarter.</p>
<div class="lb-trans"><p>2025 年整體租賃活動的租金差異下降約 7.1%，顯示出 Orion 經常不得不接受較低的租金以確保入住。然而，第四季度續租現金租金差異是一個亮點，上升了 12.8%，管理層提醒投資者，續租經濟可能會因季度而異。</p>
</div><h2>CapEx and leasing costs surge as buildouts accelerate</h2>
<div class="lb-trans"><h2>隨着建設加速，資本支出和租賃成本激增</h2>
</div><p>CapEx and leasing costs jumped to $60.0 million in 2025 from $24.1 million in 2024, a roughly 149% increase largely tied to major tenant buildouts, including Ingram Micro and U.S. government leases. While this elevated spend is pressuring near-term cash, management views it as necessary to secure long-term tenancy and support future earnings.</p>
<div class="lb-trans"><p>資本支出和租賃成本從 2024 年的 2410 萬美元躍升至 2025 年的 6000 萬美元，約增加 149%，主要與主要租户的建設有關，包括 Ingram Micro 和美國政府租賃。儘管這一高支出對近期現金造成壓力，管理層認為這是確保長期租賃和支持未來收益所必需的。</p>
</div><h2>Leverage remains elevated despite improved balance sheet visibility</h2>
<div class="lb-trans"><h2>儘管改善了資產負債表可見性，槓桿仍然較高</h2>
</div><p>Net debt to full-year adjusted EBITDA stood at about 6.8 times at year-end 2025, or roughly 6.2 times after adjusting for restricted cash. Orion expects 2026 net debt to adjusted EBITDA to land between 6.5 and 7.3 times, suggesting that while refinancing progress has reduced near-term risk, overall leverage remains higher than many investors may prefer.</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 2025 年底，淨債務與全年調整後 EBITDA 的比率約為 6.8 倍，調整限制現金後約為 6.2 倍。Orion 預計 2026 年淨債務與調整後 EBITDA 的比率將在 6.5 到 7.3 倍之間，表明儘管再融資進展降低了近期風險，但整體槓桿仍高於許多投資者的偏好。</p>
</div><h2>JV impairment highlights residual risk in legacy structure</h2>
<div class="lb-trans"><h2>合資企業減值突顯遺留結構的殘餘風險</h2>
</div><p>The Arch Street/York Street joint venture emerged as a key risk point, as partner capital constraints forced Orion to write its JV investment down to zero and reserve against its member loan. The JV’s inability to meet prepayment conditions and ongoing lender negotiations mean its future is uncertain, and management has removed the roughly $0.05 of 2025 core FFO it contributed from the outlook after early 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>Arch Street/York Street 合資企業成為一個關鍵風險點，因為合作伙伴的資本限制迫使 Orion 將其合資投資減記至零，並對其成員貸款進行準備。合資企業未能滿足提前還款條件以及持續的貸款人談判意味着其未來不確定，管理層已將其在 2026 年初後貢獻的約 0.05 美元的 2025 年核心 FFO 從前景中剔除。</p>
</div><h2>Sale pricing underlines pressure on noncore office assets</h2>
<div class="lb-trans"><h2>銷售定價凸顯非核心辦公資產的壓力</h2>
</div><p>Dispositions came at widely varying prices, from as low as $17 per sq ft to as high as $216, with some vacant suburban properties fetching particularly low figures. These outcomes reveal the difficult pricing environment for certain noncore office assets and suggest Orion is willing to absorb softer sale prices to clean up the portfolio and redeploy capital.</p>
<div class="lb-trans"><p>處置價格差異很大，從每平方英尺低至 17 美元到高達 216 美元，一些空置的郊區物業的售價尤其低。這些結果揭示了某些非核心辦公資產的定價環境困難，並表明 Orion 願意接受較低的銷售價格以清理投資組合並重新部署資本。</p>
</div><h2>Guidance points to gradual recovery from a trough year</h2>
<div class="lb-trans"><h2>指引顯示逐步從低谷年復甦</h2>
</div><p>For 2026, management guided core FFO to a range of $0.69 to $0.76 per diluted share, effectively stabilizing or modestly improving from the $0.69 underlying level in 2025 once one-off termination income is stripped out. The plan leans on $130 million of dispositions, lower vacant carry costs, G&amp;A cuts of more than 10%, a conservative $0.02 quarterly dividend, and targeted reinvestment of some proceeds into selective acquisitions and leasing-driven CapEx to fuel core FFO growth.</p>
<div class="lb-trans"><p>對於 2026 年，管理層指引核心 FFO 在每稀釋股 0.69 美元至 0.76 美元的範圍內，實際上在剔除一次性終止收入後，穩定或略微改善於 2025 年的 0.69 美元基礎水平。該計劃依賴於 1.3 億美元的處置、較低的空置持有成本、超過 10% 的管理費用削減、保守的每季度 0.02 美元的股息，以及將部分收益有針對性地再投資於選擇性收購和以租賃驅動的資本支出，以推動核心 FFO 增長。</p>
</div><p>Orion’s earnings call painted a picture of a REIT in the late innings of a heavy-lift turnaround, with leasing wins, longer leases, and stronger liquidity counterbalancing a weak 2025 earnings base. Investors will now focus on execution: converting the 2026 leasing pipeline, containing leverage, and managing JV fallout will determine whether the promised core FFO growth in 2026 and beyond becomes reality.</p>
<div class="lb-trans"><p>Orion 的財報電話會議描繪了一幅 REIT 在重振過程中後期的圖景，租賃成功、較長的租約和更強的流動性抵消了 2025 年疲弱的收益基礎。投資者現在將關注執行：轉化 2026 年的租賃管道、控制槓桿和管理合資企業的後果將決定 2026 年及以後承諾的核心 FFO 增長是否成為現實。</p>
</div>

Orion Office REIT 的財報電話會議勾勒出從低谷到復甦的路徑