隨着房地產行業進入深度調整期，物業管理行業已然告別了昔日跑馬圈地的狂飆突進，全面邁入以存量競爭、精細運營為特徵的新階段。作為背靠越秀地產的物業服務企業，越秀服務 3 月 26 日交出的 2025 年度業績答卷，正是這一行業週期轉換的真實縮影。從整體營收的盤面上看，越秀服務在 2025 年勉強維持了增長的態勢，全年實現總收入約 39.02 億元，同比微增 0.9%。然而，在營收大盤保持平穩的表象之下，其盈利能力卻遭遇了實質性的下行壓力。財報數據顯示，2025 年越秀服務歸母淨利潤約為 2.7 億元，同比下降 22.5%。與此同時，代表企業核心盈利指標的毛利率也出現了顯著滑坡，整體毛利率由 2024 年的 23.3% 下降 8.5 個百分點至 14.8%。這種增收不增利的局面，深刻反映了當前物管企業所面臨的盈利陣痛。 具體來看，越秀服務全年利潤大幅下滑原因，首當其衝的便是與房地產開發週期高度綁定的高毛利業務遭遇退潮。 受房地產行業深度調整的直接影響，越秀服務來自非業主增值業務 (如經紀業務）的毛利率縮減了 12.2 個百分點，社區增值服務的毛利率也因為階段性房屋硬裝業務陸續結算完畢而下降了 9.7 個百分點。 與此同時，在基礎物管服務方面，由於持續增加投入，疊加政策調整帶來的人工及外包人員成本的剛性增長，越秀服務的基礎物業管理服務的毛利率也被進一步擠壓，去年下降了 3.7 個百分點。 在這些因素的共同作用下，越秀服務 2025 年的非商業物管及增值服務板塊的毛利率從 2024 年的 21.9% 大幅降至 13.4%。此外，宏觀經濟環境的波動也波及了商業物業的運營。2025 年，商業項目出租率普遍下滑，越秀服務為了穩定客流和出租率，不得不逆勢加大成本投入，這直接使得其商業物管及運營服務的分部毛利率由 29.3% 下降至 20.7%。基本面上的盈利承壓，不可避免地傳導至了二級市場。在過去的一年裏，伴隨着開發商景氣度低迷，整個物業管理板塊的估值都在經歷着深刻的重塑，投資者對於物企的成長預期和抗風險能力提出了更為嚴苛的審視，越秀服務的股價表現也隨之面臨着不小的震盪與下行壓力。在發佈 2025 年盈利預警後，越秀服務股價還經歷了大跳水，2 月 16 日當日跌幅達到 18.18%，截至 3 月 26 日收盤，越秀服務股價約為 1.79 港元/股，總市值約為 26.89 億港元。越秀服務財務總監李慧婷認為，當前股價並沒能體現越秀服務的實際價值，2026 年在市值管理上，主要是通過提升業績來實現承諾，會聚焦非住業務的拓展，和增值服務的結構調整。雖然沒有直接回答未來是否會通過回購來提振股價，但過去一年來看，越秀服務在二級市場上也並沒有選擇沉默。在 2025 年內，越秀服務累計購回了 825.95 萬股普通股股份，總代價約為 2460 萬港元，回購價格最高達到每股 3.29 港元。除了大舉回購，越秀服務還試圖通過慷慨的分紅來穩固長線投資者的信心。2025 年，越秀服務全年派息比率提高至 60%，每股派息 0.11 元。在行業迷茫期，這種高確定性的現金回報，無疑是向市場傳遞底氣的一劑強心針。越秀服務之所以能夠在二級市場如此從容地進行派息與回購，底氣來源於其健康的資產負債表和充沛的現金流。截至去年底，越秀服務手握現金及現金等價物及定期存款約為 49.06 億元，且賬面上沒有任何銀行借款。在規模上，越秀服務保持了一貫的謹慎。2025 年，越秀服務合約面積僅微增 1.4% 至 9000 萬平方米，在管面積增長 6% 至 7350 萬平方米。增速放緩的背後，是越秀服務對管理組合的主動 “瘦身”，年內越秀服務合共退出了高達 650 萬平方米的低質低效率項目。值得一提的是，越秀服務 2021 年上市募集的資金中，專用於收併購的資金仍有約 4.95 億元尚未動用。對此，越秀服務管理層表示，結合行業過去幾年的變化來看，越秀服務在收併購上的審慎態度尤為珍貴。公司其實一直在積極地留意和跟進市場機會，但重點關注能和公司有比較高的協同效應、經營質量高、可持續性高、財務規範，並且估值是相對合理的標的。站在房地產與物管行業深度洗牌的分水嶺上，越秀服務在 2025 年經歷了高毛利業務退潮帶來的陣痛，但同時也展現出了其在財務把控上的理性與戰略調整上的果斷。二級市場的短期波動或許無法避免，但在行業優勝劣汰加速的下半場，誰擁有更健康的現金流，誰能夠真正轉型成功，誰就擁有了重新定義市場格局的權力。
