<p>新加坡：説 2026 年迄今為止對股票市場來説是一個動盪的年份，實在是輕描淡寫。這個年初以廣泛期待市場因利率下降而上漲的高點開局，但在短短三個月內，投資者卻因伊朗戰爭引發的能源衝擊而感到憂慮。因此，新加坡股市也經歷了波動，扭轉了年初的良好開局，海峽時報指數（STI）首次突破 5000 點。然而，在這起伏不定的過程中，有一個板塊始終表現平平——新加坡上市的房地產投資信託（S-REITs）。儘管基準的 STI 在過去一年中上漲了約 25%，但整體而言，S-REITs 的價格卻下滑了約 3%。即使在 2024 年強勁的市場復甦中，S-REITs 的平均表現——與銀行和其他藍籌股以及領先的中型股相比——依然平淡無奇。當地市場的重要性為什麼如此重要？因為自 2002 年首個 REIT 上市以來，新加坡已經建立了全球最大的 REIT 市場之一。截至 2025 年底，新加坡擁有 41 個 REIT 和房地產信託，市值合計達到 1040 億新元，約佔股市的 10%。大規模的 REIT 上市並不罕見。去年有兩個——NTT DC REIT 的 7.73 億美元和 Centurion Accommodation REIT 的 7.711 億新元（6.01 億美元）上市，這兩者佔據了去年首次公開募股（IPO）收益的絕大部分。今年迄今為止，UI Boustead REIT 是新加坡今年首個主板和 REIT 上市，籌集了約 9.736 億新元——其在 3 月 12 日上市時因戰爭引發的緊張局勢而表現不佳。目前，該股票的交易價格仍約低於其發行價 9%。這也很重要，因為 S-REITs 是全球最佳收益投資之一——提供每年 5% 到 7% 的穩定股息回報，使其成為投資者的常青選擇。一些新上市的 REIT，如 UI Boustead REIT 和中國的 Sasseur REIT，承諾的分紅在 8% 到 10% 之間。前景不確定且模糊。去年和 2026 年本應是 S-REITs 的週期性反彈年，因為經歷了三年的高利率，導致其借貸成本飆升，抑制了可用於分紅的資金。市場觀察者也預期，今年的 REIT IPO 管道將比 2025 年更強勁，主要受益於利率的放鬆。但伊朗戰爭給這一切帶來了巨大的障礙。美國聯邦儲備委員會在 1 月和本月的兩次利率決策會議上，已經暫停了降息，採取觀望態度。人們擔心，如果中東戰爭持續，隨之而來的能源衝擊將推動全球通脹。如果中央銀行通過加息來應對，融資成本的上升可能再次對 REIT 參與者造成壓力，許多參與者有大量的銀行借款。澳大利亞中央銀行本月已經採取了加息措施。展望未來，S-REITs 可能面臨所有恐懼的總和：不可預測且醜陋的地緣政治、潛在的能源衝擊、供應鏈緊張、經濟增長放緩，以及通脹和利率上升。在如此不確定的環境中，潛在的 REIT IPO 可能會選擇推遲其計劃。並非所有的悲觀情緒都是絕對的？儘管如此，投資者應當記住，並非所有 S-REITs 都是相同的。在資產負債表的強度、資產和收益的質量、管理能力和分紅支付能力等方面存在巨大差異。由淡馬錫支持的 S-REITs 往往擁有更強的資產負債表和多元化的投資組合，能夠抵禦意外市場事件的影響。地緣政治的發展和中東戰爭也可能為新加坡上市的參與者帶來機會。許多公司可能會受益於潛在的業務遷移和資金流入新加坡，因為世界其他地區，尤其是曾經安全的中東中心，變得越來越不可預測。S-REITs 從未表現出與更廣泛市場同步上漲的高貝塔特性。但對於那些關注穩定收入的投資者來説，它們仍然提供良好的收益和穩定的增長，因為大多數都是在新加坡及亞太地區相對安全的地理位置上知名的名字。正如所説，過去並不能保證未來，但未來的收入流可以通過耐心和遠見來建立。儘管時代動盪，合適的 S-REIT 仍然能夠為耐心的投資者提供穩定的長期收益。Ven Sreenivasan 是一位前編輯和記者，已在金融市場、經濟和企業新聞以及航空領域工作超過 30 年。</p>

利安-輝立新加坡房地產投資信託ETF

輝立亞太（日本除外）高股息REIT（S$)

<p>評論討論了新加坡上市房地產投資信託基金（S-REITs）在持續的伊朗戰爭及其對股市影響下所面臨的挑戰。儘管海峽時報指數表現強勁，S-REITs 的價格卻下降了約 3%。不確定的地緣政治氣候、潛在的能源衝擊以及上升的利率對以穩定股息回報著稱的 S-REITs 構成了重大風險。然而，並非所有 S-REITs 都受到同等影響，一些 S-REITs 擁有更強的資產負債表，並且由於企業遷移到新加坡而出現潛在機會</p>

<p>SINGAPORE: To say that 2026 has been a volatile year thus far for equities would be an understatement. A year that kicked off on a high note with widespread anticipation of rising markets fuelled by falling interest rates has within three months turned into one where investors are climbing a wall of worry over energy shocks brought on by the war in Iran . Correspondingly, the Singapore stock market has been in rough waters, reversing a good start to the year which saw the Straits Times Index (STI) busting through the 5,000-point level for the first time. Through the ups and downs, however, one segment has been consistently lacklustre – the Singapore-listed real estate investment trusts or S-REITs. While the benchmark STI has romped up about 25 per cent over the past year, S-REITs, as a whole, slipped by some 3 per cent in price terms. Even amid a strong market recovery in 2024, the average performance of S-REITS - in contrast to banks and other blue chips, as well as leading mid-caps - has been flat and uninspiring.SIGNIFICANT ROLE IN LOCAL MARKET Why does this matter? It matters because since the listing of the first REIT in 2002, Singapore has built up one of the world’s biggest REIT markets. As of end-2025, Singapore has 41 REITs and property trusts with a combined market capitalisation of S$104 billion, representing close to 10 per cent of the stock market. Blockbuster REIT listings are not unusual. There were two last year – NTT DC REIT ’s US$773 million and Centurion Accommodation REIT’s S$771.1 million (US$601 million) listings, which make up the lion’s share of last year’s initial public offering (IPO) proceeds. So far this year, there is UI Boustead REIT – Singapore’s first mainboard and REIT listing this year that raised about S$973.6 million - whose listing on Mar 12 amid war-induced jitters meant a dismal market debut. For now, the stock is still trading at about 9 per cent below its offer price. It also matters because S-REITs are among the best yield plays globally – providing stable dividend returns of between 5 per cent to 7 per cent annually, making them a perennial investor favourite. Some, like recently listed UI Boustead REIT and China-based Sasseur REIT, promise payouts in the 8 per cent to 10 per cent range.UNCERTAIN AND FOGGY OUTLOOK Last year and 2026 were supposed to be cyclical rebound years for S-REITs after three years of high interest rates which spiked their borrowing costs and suppressed money available to dividend payouts. Market watchers were also anticipating a stronger REIT IPO pipeline this year compared to 2025, driven by easing interest rates. But the war in Iran has thrown a huge spanner in the works. The US Federal Reserve, at its last two rate-setting meetings in January and this month , has already paused its rate cuts as it adopts a wait-and-see attitude. The fear is that if the war in the Middle East drags on, the resultant energy shock will fuel global inflation. If central banks respond by hiking interest rates, rising financing costs could again weigh on REIT players, many of whom have significant bank borrowings. Already, Australia’s central bank has moved with a rate hike this month. Moving ahead, S-REITs are likely facing the sum of all fears: unpredictable and ugly geopolitics, potential energy shocks, supply chain crunch, slowing economic growth, as well as rising inflation and interest rates. In such an uncertain environment, potential REIT IPOs could choose to hold back on their plans.NOT ALL DOOM AND GLOOM? That said, investors should bear in mind that not all S-REITs are alike. There is a huge divergence in terms of the strength of their balance sheets, quality of assets and earnings, management capability and dividend payout capacity. The Temasek-backed S-REITs tend to have much stronger balance sheets and diversified portfolios that have resilience against unanticipated market events. Geopolitical developments and the war in the Middle East might also throw up opportunities for Singapore-listed players. Many could benefit from potential business relocations and fund flows into Singapore, as the situation in the rest of the world and especially erstwhile safe hubs in the Middle East, look increasingly unpredictable. S-REITs have never shown an inclination to be a high beta play that rallies in tandem with the broader market. But they still offer good yield and stable growth for investors with a strong income focus, given how most are familiar names exposed to relatively safer geographies in Singapore and across the Asia-Pacific region. As the saying goes, the past is no guarantee of the future but future income streams can be built with patience and foresight. Despite the turbulence of the times, the right S-REIT may still be able to deliver stable long-term yield for the patient investor. Ven Sreenivasan is a former editor and journalist who has covered financial markets, economic and corporate news and aviation for more than 30 years.</p>
<div class="lb-trans"><p>新加坡：説 2026 年迄今為止對股票市場來説是一個動盪的年份，實在是輕描淡寫。這個年初以廣泛期待市場因利率下降而上漲的高點開局，但在短短三個月內，投資者卻因伊朗戰爭引發的能源衝擊而感到憂慮。因此，新加坡股市也經歷了波動，扭轉了年初的良好開局，海峽時報指數（STI）首次突破 5000 點。然而，在這起伏不定的過程中，有一個板塊始終表現平平——新加坡上市的房地產投資信託（S-REITs）。儘管基準的 STI 在過去一年中上漲了約 25%，但整體而言，S-REITs 的價格卻下滑了約 3%。即使在 2024 年強勁的市場復甦中，S-REITs 的平均表現——與銀行和其他藍籌股以及領先的中型股相比——依然平淡無奇。當地市場的重要性為什麼如此重要？因為自 2002 年首個 REIT 上市以來，新加坡已經建立了全球最大的 REIT 市場之一。截至 2025 年底，新加坡擁有 41 個 REIT 和房地產信託，市值合計達到 1040 億新元，約佔股市的 10%。大規模的 REIT 上市並不罕見。去年有兩個——NTT DC REIT 的 7.73 億美元和 Centurion Accommodation REIT 的 7.711 億新元（6.01 億美元）上市，這兩者佔據了去年首次公開募股（IPO）收益的絕大部分。今年迄今為止，UI Boustead REIT 是新加坡今年首個主板和 REIT 上市，籌集了約 9.736 億新元——其在 3 月 12 日上市時因戰爭引發的緊張局勢而表現不佳。目前，該股票的交易價格仍約低於其發行價 9%。這也很重要，因為 S-REITs 是全球最佳收益投資之一——提供每年 5% 到 7% 的穩定股息回報，使其成為投資者的常青選擇。一些新上市的 REIT，如 UI Boustead REIT 和中國的 Sasseur REIT，承諾的分紅在 8% 到 10% 之間。前景不確定且模糊。去年和 2026 年本應是 S-REITs 的週期性反彈年，因為經歷了三年的高利率，導致其借貸成本飆升，抑制了可用於分紅的資金。市場觀察者也預期，今年的 REIT IPO 管道將比 2025 年更強勁，主要受益於利率的放鬆。但伊朗戰爭給這一切帶來了巨大的障礙。美國聯邦儲備委員會在 1 月和本月的兩次利率決策會議上，已經暫停了降息，採取觀望態度。人們擔心，如果中東戰爭持續，隨之而來的能源衝擊將推動全球通脹。如果中央銀行通過加息來應對，融資成本的上升可能再次對 REIT 參與者造成壓力，許多參與者有大量的銀行借款。澳大利亞中央銀行本月已經採取了加息措施。展望未來，S-REITs 可能面臨所有恐懼的總和：不可預測且醜陋的地緣政治、潛在的能源衝擊、供應鏈緊張、經濟增長放緩，以及通脹和利率上升。在如此不確定的環境中，潛在的 REIT IPO 可能會選擇推遲其計劃。並非所有的悲觀情緒都是絕對的？儘管如此，投資者應當記住，並非所有 S-REITs 都是相同的。在資產負債表的強度、資產和收益的質量、管理能力和分紅支付能力等方面存在巨大差異。由淡馬錫支持的 S-REITs 往往擁有更強的資產負債表和多元化的投資組合，能夠抵禦意外市場事件的影響。地緣政治的發展和中東戰爭也可能為新加坡上市的參與者帶來機會。許多公司可能會受益於潛在的業務遷移和資金流入新加坡，因為世界其他地區，尤其是曾經安全的中東中心，變得越來越不可預測。S-REITs 從未表現出與更廣泛市場同步上漲的高貝塔特性。但對於那些關注穩定收入的投資者來説，它們仍然提供良好的收益和穩定的增長，因為大多數都是在新加坡及亞太地區相對安全的地理位置上知名的名字。正如所説，過去並不能保證未來，但未來的收入流可以通過耐心和遠見來建立。儘管時代動盪，合適的 S-REIT 仍然能夠為耐心的投資者提供穩定的長期收益。Ven Sreenivasan 是一位前編輯和記者，已在金融市場、經濟和企業新聞以及航空領域工作超過 30 年。</p>
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評論：在伊朗戰爭期間，新加坡上市的房地產投資信託基金是否面臨全面的悲觀情緒？