<p>據我回憶，最後一次平均 HDB 二手房價格錄得季度下跌是在《Flappy Bird》仍然在每部手機上時，人們不帶諷刺地説 Instagram 因 Vine 而死。</p>
<p>這已經是很久以前的事了。</p>
<p>這是 2013 年至 2018 年間的情況——零現金溢價（COV）是買家面臨的常態，一些分析師用 “蕭條” 這樣的詞來形容 HDB 市場。</p>
<p>直到 2026 年，我們才看到這一市場動態的微弱回聲。自 2019 年以來，HDB 二手房價格首次在季度基礎上下降。現在這確實是一個小幅度的變化——在 2026 年第一季度僅下降了 0.1%，但重要的是，我們已經看到連續五個季度的價格增長放緩或沒有增長。</p>
<p>其中一個最大原因是即將到來的公寓達到最低居住期（MOP）。預計今年將有約 13,400 個單位進入二手市場，數量大約是 2025 年的兩倍，甚至在 2027 年和 2028 年還會有更大批次的符合二手房資格的公寓。</p>
<p>在某些社區，數字尤其高。我在去年六月提到過榜鵝北岸作為一個例子，但最近我們在淡濱尼看到了影響的顯現。Pinery Residences 和 Rivelle Tampines 在開盤時售出了超過 90% 的單位。我相信其中一個促成因素是該地區 HDB 升級者的需求：僅在淡濱尼，就有約 2,100 到 2,200 個公寓將在 2026 年達到 MOP，使其成為今年二手房的主要貢獻者之一（與榜鵝和女皇鎮並列）。</p>
<p>無論如何，大多數市場分析師仍然預計 2026 年二手房價格將同比上漲，但現在的增速將大幅放緩至約 5%（之前一些預測甚至高達 7%）。</p>
<p>除了新 MOP 公寓供應的增加，我想知道我們是否開始看到 Plus 和 Prime 公寓分類的初步影響。</p>
<p>需要明確的是，現在仍然是早期階段，目前沒有任何確鑿的結論。但隨着 Plus 和 Prime 公寓的推出，購房者可以獲得更多位於中心地帶的項目（無論是靠近市中心，還是靠近社區中心），而無需轉向二手市場。</p>
<p>雖然 Plus 和 Prime 公寓有一些缺點——例如 10 年的 MOP——這些對投資者導向的買家影響更大，而對業主的影響較小。實際上，這些缺點並沒有成為主要的阻礙：Plus 和 Prime 項目幾乎總是供不應求，顯示出買家願意接受更嚴格的限制。</p>
<p>但儘管新公共住房供應的問題目前似乎得到了解決，融資困難可能會對一些買家造成困擾。</p>
<p>並不是每個人都能獲得 HDB 優惠貸款來購買公寓。由於各種原因，一些買家不得不使用銀行貸款。與 HDB 貸款不同，HDB 貸款的利率在幾十年間保持在 2.6% 每年，而私人住房貸款則波動不定。</p>
<p>*HDB 貸款利率實際上並不是 “固定” 的 2.6%。該利率是基於當前 CPF 利率上浮 0.1%。但由於 CPF 利率幾十年來沒有變化，因此通常被視為固定利率。</p>
<p>正如 OrangeTee Group 的首席研究員和策略師 Christine Sun 在相關報告中指出的那樣，較高的能源成本可能會導致價格通脹上升，並延遲利率下調的時間表（這與中東的情況有關）。</p>
<p>並不是説利率會再次飆升，而是長期衝突意味着它們可能不會像許多買家最初預期的那樣迅速下降。</p>
<p>這也應該引起那些目前有 HDB 貸款但考慮轉向私人銀行貸款的人的關注。</p>
<p>近年來，我們看到一些 SORA 掛鈎貸款的利率低於 HDB 貸款的 2.6%。對於一些業主來説，這可能引發了是否應該轉向銀行貸款的問題；較低的利率意味着較低的月供。</p>
<p>更多來自 Stacked</p>
<p>我們分析了 2、3 和 4 卧室的雙鑰匙公寓單元——並且出現了一個明顯的模式</p>
<p>雙鑰匙單元最近成為一個有趣的物業類型。之前，我們注意到雙鑰匙單元似乎在移動……</p>
<p>鑑於宏觀經濟形勢的變化，現在可能是考慮將 HDB 貸款再融資為銀行貸款的好時機，但反過來則不成立。在低利率環境下，這種轉換看起來很有吸引力。但隨着利率可能會在較長時間內保持較高，現在可能是與抵押貸款經紀人進行更長時間對話的時候。</p>
<p><em>這篇文章最初發表於</em> <em>Stackedhomes</em> _。</p>

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<p>HDB 二手房價格自 2019 年以來首次下降，2026 年第一季度下降了 0.1%。這是在連續五個季度價格增長放緩之後，原因歸因於大量公寓達到最低居住期（MOP）。分析師預計 2026 年二手房價格將同比上漲，但增幅將放緩至約 5%。Plus 和 Prime 公寓的推出也可能對市場產生影響。對於一些買家來説，融資挑戰依然存在，尤其是與穩定的 HDB 貸款利率相比，私人貸款利率波動較大</p>

<p>To my recollection, the last time average HDB resale prices recorded a quarterly fall was when Flappy Bird was still on every phone, and people unironically said that Instagram was dead because of Vine.</p>
<div class="lb-trans"><p>據我回憶，最後一次平均 HDB 二手房價格錄得季度下跌是在《Flappy Bird》仍然在每部手機上時，人們不帶諷刺地説 Instagram 因 Vine 而死。</p>
</div><p>That's how long ago it was.</p>
<div class="lb-trans"><p>這已經是很久以前的事了。</p>
</div><p>This was the years between 2013 and 2018 - zero Cash Over Valuation (COV) was the norm faced by buyers, and some analysts used words like &#34;moribund&#34; to describe the HDB market.</p>
<div class="lb-trans"><p>這是 2013 年至 2018 年間的情況——零現金溢價（COV）是買家面臨的常態，一些分析師用 “蕭條” 這樣的詞來形容 HDB 市場。</p>
</div><p>It's taken until 2026 to see a faint echo of that market dynamic. For the first time since 2019, HDB resale prices have declined on a quarterly basis. Now it is a small movement to be sure - just 0.1per cent in Q1 2026 - but what matters is that we've seen five consecutive quarters of slower or no price growth.</p>
<div class="lb-trans"><p>直到 2026 年，我們才看到這一市場動態的微弱回聲。自 2019 年以來，HDB 二手房價格首次在季度基礎上下降。現在這確實是一個小幅度的變化——在 2026 年第一季度僅下降了 0.1%，但重要的是，我們已經看到連續五個季度的價格增長放緩或沒有增長。</p>
</div><p>One of the biggest causes of this is the incoming wave of flats reaching their Minimum Occupation Period (MOP). Around 13,400 units are expected to enter the resale market this year, roughly double the number in 2025, and there are even larger tranches of resale-eligible flats expected in 2027 and 2028.</p>
<div class="lb-trans"><p>其中一個最大原因是即將到來的公寓達到最低居住期（MOP）。預計今年將有約 13,400 個單位進入二手市場，數量大約是 2025 年的兩倍，甚至在 2027 年和 2028 年還會有更大批次的符合二手房資格的公寓。</p>
</div><p>The numbers are especially high in some neighbourhoods. I mentioned Punggol North Shore as one example in June of last year, but recently, we saw the impact play out in Tampines. Both Pinery Residences and Rivelle Tampines sold over 90per cent of their units at launch. I'm convinced that one contributing factor was HDB upgrader demand in the area: about 2,100 to 2,200 flats in Tampines alone are reaching their MOP in 2026, making it one of the top contributors of resale flats for the year (alongside Punggol and Queenstown).</p>
<div class="lb-trans"><p>在某些社區，數字尤其高。我在去年六月提到過榜鵝北岸作為一個例子，但最近我們在淡濱尼看到了影響的顯現。Pinery Residences 和 Rivelle Tampines 在開盤時售出了超過 90% 的單位。我相信其中一個促成因素是該地區 HDB 升級者的需求：僅在淡濱尼，就有約 2,100 到 2,200 個公寓將在 2026 年達到 MOP，使其成為今年二手房的主要貢獻者之一（與榜鵝和女皇鎮並列）。</p>
</div><p>In any case, most market analysts still expect resale prices to increase in 2026 on a yearly basis, but now at a much slower pace of up to around 5per cent (previously some projections rose as high as 7per cent).</p>
<div class="lb-trans"><p>無論如何，大多數市場分析師仍然預計 2026 年二手房價格將同比上漲，但現在的增速將大幅放緩至約 5%（之前一些預測甚至高達 7%）。</p>
</div><p>Beyond the rising supply of new MOP flats, I wonder if we're beginning to see the first stirrings of the Plus and Prime flat categorisations taking effect.</p>
<div class="lb-trans"><p>除了新 MOP 公寓供應的增加，我想知道我們是否開始看到 Plus 和 Prime 公寓分類的初步影響。</p>
</div><p>To be clear, it's still early days yet, and there's nothing conclusive for now. But with the introduction of Plus and Prime flats, home buyers have access to more centrally located projects (both in terms of being near the city centre, as well as being near neighbourhood hubs) without having to turn to the resale market.</p>
<div class="lb-trans"><p>需要明確的是，現在仍然是早期階段，目前沒有任何確鑿的結論。但隨着 Plus 和 Prime 公寓的推出，購房者可以獲得更多位於中心地帶的項目（無論是靠近市中心，還是靠近社區中心），而無需轉向二手市場。</p>
</div><p>While there are drawbacks to Plus and Prime flats - such as the 10-year MOP - these impact investor-oriented buyers more than homeowners. In practice, the downsides haven't been a major deterrent: Plus and Prime projects are almost always oversubscribed, showing that buyers will accept the stricter restrictions.</p>
<div class="lb-trans"><p>雖然 Plus 和 Prime 公寓有一些缺點——例如 10 年的 MOP——這些對投資者導向的買家影響更大，而對業主的影響較小。實際上，這些缺點並沒有成為主要的阻礙：Plus 和 Prime 項目幾乎總是供不應求，顯示出買家願意接受更嚴格的限制。</p>
</div><p>But while the issue of new public housing supply seems resolved for now, financing struggles may loom for some buyers.</p>
<div class="lb-trans"><p>但儘管新公共住房供應的問題目前似乎得到了解決，融資困難可能會對一些買家造成困擾。</p>
</div><p>Not everyone is able to get an HDB Concessionary Loan for their flat. For various reasons, some buyers have to use bank loans. And unlike HDB loans, which have stayed at 2.6per cent interest per annum* for decades, private home loans fluctuate.</p>
<div class="lb-trans"><p>並不是每個人都能獲得 HDB 優惠貸款來購買公寓。由於各種原因，一些買家不得不使用銀行貸款。與 HDB 貸款不同，HDB 貸款的利率在幾十年間保持在 2.6% 每年，而私人住房貸款則波動不定。</p>
</div><p>*The HDB loan rate is not actually &#34;fixed&#34; at 2.6per cent. The rate is pegged at 0.1per cent above prevailing CPF interest rates. But because the CPF rate hasn't changed in decades, it's often treated as if it's fixed.</p>
<div class="lb-trans"><p>*HDB 貸款利率實際上並不是 “固定” 的 2.6%。該利率是基於當前 CPF 利率上浮 0.1%。但由於 CPF 利率幾十年來沒有變化，因此通常被視為固定利率。</p>
</div><p>As Christine Sun, Chief Researcher and Strategist at OrangeTee Group, noted in the linked report, higher energy costs could contribute to an uptick in price inflation and delay the timeline for interest rate cuts (this is related to the situation in the Middle East).</p>
<div class="lb-trans"><p>正如 OrangeTee Group 的首席研究員和策略師 Christine Sun 在相關報告中指出的那樣，較高的能源成本可能會導致價格通脹上升，並延遲利率下調的時間表（這與中東的情況有關）。</p>
</div><p>It's not so much that interest rates will spike again, but that a prolonged conflict means they may not come down as quickly as many buyers originally expected.</p>
<div class="lb-trans"><p>並不是説利率會再次飆升，而是長期衝突意味着它們可能不會像許多買家最初預期的那樣迅速下降。</p>
</div><p>This should also be of interest to those who currently have HDB loans but have been considering switching to private bank loans.</p>
<div class="lb-trans"><p>這也應該引起那些目前有 HDB 貸款但考慮轉向私人銀行貸款的人的關注。</p>
</div><p>In recent years, we've seen periods when some SORA-pegged loans fell below the HDB loan rate of 2.6per cent. For some homeowners, this may have raised the issue of whether they should switch to using the bank; lower rates meant lower monthly repayments.</p>
<div class="lb-trans"><p>近年來，我們看到一些 SORA 掛鈎貸款的利率低於 HDB 貸款的 2.6%。對於一些業主來説，這可能引發了是否應該轉向銀行貸款的問題；較低的利率意味着較低的月供。</p>
</div><p>More from Stacked</p>
<div class="lb-trans"><p>更多來自 Stacked</p>
</div><p>We Analysed Dual-Key Condo Units Across 2, 3 and 4 Bedders - And One Clear Pattern Emerged</p>
<div class="lb-trans"><p>我們分析了 2、3 和 4 卧室的雙鑰匙公寓單元——並且出現了一個明顯的模式</p>
</div><p>Dual-key units have been an interesting property type to watch recently. Previously, we noted that dual-key units appeared to move…</p>
<div class="lb-trans"><p>雙鑰匙單元最近成為一個有趣的物業類型。之前，我們注意到雙鑰匙單元似乎在移動……</p>
</div><p>Given the change in the macro-economic situation, it may be a good time to consider that you can refinance your HDB loan into a bank loan, but the reverse isn't true. In a lower-rate environment, that switch can seem appealing. But with rates potentially staying higher for longer, now might be a time to have a longer conversation with a mortgage broker.</p>
<div class="lb-trans"><p>鑑於宏觀經濟形勢的變化，現在可能是考慮將 HDB 貸款再融資為銀行貸款的好時機，但反過來則不成立。在低利率環境下，這種轉換看起來很有吸引力。但隨着利率可能會在較長時間內保持較高，現在可能是與抵押貸款經紀人進行更長時間對話的時候。</p>
</div><p><em>This</em> <em>article</em> <em>was first published in</em> <em>Stackedhomes</em> <em>.</em></p>
<div class="lb-trans"><p><em>這篇文章最初發表於</em> <em>Stackedhomes</em> _。</p>
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組屋轉售價格自 2019 年以來首次下跌——這是否預示着更大變動的開始？