<p>這項政策可能是出於最好的意圖而設計的，但一項已有數十年的政策旨在促進社會住房，卻被指責扼殺了英國的房地產市場。</p>
<p>政府要求房屋建築商在新項目獲得規劃許可時提供可負擔住房。</p>
<p>這些住房是為低收入家庭建造的，價格低於當地市場價格，這意味着房屋建築商的利潤減少。</p>
<p>一些人認為，這項名為《城鎮與鄉村規劃法》第 106 條的規定是為低收入家庭提供進入房地產市場的必要安全網。另一些人則擔心，這項規定在英國最需要的時候正在扼殺房屋建設。</p>
<p>根據最悲觀的估計，可負擔住房的要求已經導致全國超過 45,000 套住房的建設延遲。</p>
<p>與此同時，智庫亞當·斯密研究所估計，僅在過去一年中，第 106 條規定就使建築商損失了 13 億英鎊，基於他們失去的補助金和建造住房的成本。</p>
<p>這相當於每個由私人開發商建造的市場開放住房損失 13,000 英鎊。</p>
<p>社會住房開發商 Civitas Investment Management 的創始合夥人、智庫高級研究員安德魯·道伯表示，該系統已成為各種開發的制約因素。</p>
<p>“幾乎沒有房屋在開工，無論是市場開放房屋還是可負擔房屋，” 他補充道。</p>
<p>對社會住房交付的審查正值國家的關鍵時刻，因為工黨似乎越來越不可能實現其到 2030 年建造 150 萬套住房的承諾。</p>
<p>儘管如此，政府迄今為止仍堅持保留第 106 條規定。</p>
<p>住房、社區和地方政府部的一位發言人表示：“我們需要更多的可負擔住房，第 106 條協議有助於推動住房開發的開工，去年交付了超過 20,000 套新的可負擔住房。</p>
<p>“我們正在引入改革，以改善第 106 條系統，使其更簡單、更透明，以便我們能夠繼續建造這個國家迫切需要的住房和基礎設施。”</p>
<p>其立場引發了關於該政策是否弊大於利的新爭論。</p>
<p>影子住房秘書詹姆斯·克萊弗利爵士表示：“過高的第 106 條要求，正如我們在工黨執政下倫敦所見，使開發變得不可行。</p>
<p>“安吉拉·雷納的遺產意味着類似的要求正在全英格蘭施加。這一切意味着更少的再生和更少的可負擔住房，因為什麼都沒有建成。”</p>
<p>當地方政府批准新的私人住房時，通常會以第 106 條協議為條件，要求建築商在其開發項目中提供一定數量的可負擔住房。這些住房通常會出售給住房協會進行運營。</p>
<p>然而，特別是小型房屋建築商在建造可負擔住房方面面臨困難，因為他們找不到願意接手的住房協會。</p>
<p>雖然住房協會是非營利組織，但由於社會租金上限、政府補助有限和維護成本上升，其財務狀況受到壓力。</p>
<p>一位不願透露姓名的開發商告訴《每日電訊報》，他的公司已獲得在西南地區建造住房的許可，其中四分之一為可負擔住房。該建築商已接洽了 25 家住房協會，但沒有收到任何回覆。</p>
<p>這使得整個項目處於停滯狀態，儘管在規劃過程中投入了多年的資金，導致工人失業，潛在買家處於不確定狀態。</p>
<p>亞當·斯密研究所的研究員詹姆斯·霍金森表示：“這是一個使開發癱瘓的系統，關鍵是沒有人能從中受益。”</p>
<p>另一家中型房屋建築商的老闆不願透露姓名，描述了他的團隊不得不在沒有住房協會參與的情況下啓動多個項目，這對財務構成了重大威脅。</p>
<p>“當我們能夠獲得住房協會的報價時，所得到的報價極低，” 他説。“這進一步削弱了利潤，並使一些開發項目處於虧損狀態。</p>
<p>他聲稱，這與税收增加和政策成本上升一起，正將小型房屋建築商推向 “崩潰的邊緣”。</p>
<h2>一個失敗的模式</h2>
<p>第 106 條規定於 1990 年在瑪格麗特·撒切爾政府的最後一年引入，經過多年的演變，託尼·布萊爾政府對其進行了大幅擴展。</p>
<p>在那時，第 106 條被視為迫使私營部門向可負擔住房投入更多資金的吸引方式。</p>
<p>到 2010 年保守黨 - 自由民主黨聯盟執政時，該規定已牢牢嵌入規劃過程中。</p>
<p>道伯表示，曾經佔可負擔住房交付不到 10% 的比例，到 2020 年代初已增長到幾乎佔英國所有可負擔住房的一半。</p>
<p>這一轉變代表了住房政策的根本變化，從直接投資轉向更依賴於私營市場健康狀況的系統。</p>
<p>但批評者認為，這種依賴已成為問題。近年來，隨着開放市場在不斷增加的税收、高利率和飆升的建築成本下承壓，第 106 條也遭受了影響。</p>
<p>政府在 11 月發佈的數據表明，在 2024-25 年，英格蘭所有新交付的可負擔住房中，有 36% 是由第 106 條資助的，低於前一年的 45% 和 2019-20 年的高峰 51%。</p>
<p>這是自 2014-15 年以來的最低比例。</p>
<h2>如何修復它</h2>
<p>亞當·斯密研究所認為應廢除該規定，並通過政府的中央住房機構英格蘭住房局提供補助資金。</p>
<p>“第 106 條是一個可以輕鬆拉動的槓桿，還有大量住房將被解鎖，” 霍金森説。</p>
<p>住房建築商聯合會的艾瑪·拉梅爾表示，該系統正面臨嚴重壓力，但並未支持廢除。</p>
<p>儘管承認 “該模型近年來越來越失敗”，導致發展停滯和 “急需的可負擔住房空置”，但仍然如此。</p>
<p>Peabody 的首席執行官 Ian McDermott 和代表倫敦住房協會的 G15 主席承認，該系統 “目前並不奏效”，但拒絕完全廢除它的想法。</p>
<p>他表示，“將第 106 條款視為對開發的税收忽視了其目的和價值”，並認為該政策必須 “更好地運作”，而不是被廢除。</p>
<p>對於 McDermott 來説，該系統之所以 faltering，是因為在做出關鍵決策後，要求住房協會購買住房，從而增加了後續成本。</p>
<p>他認為，開發商與住房協會之間更緊密的合作將確保這些住房符合用途。</p>
<p>但 Hodgkinson 認為，迴歸補助模型將鼓勵更多私人資本進入可負擔住房市場。</p>
<p>他説：“通過固定補助激勵開發商在需要和成本效益最高的地方建造可負擔住房。”</p>
<p>“我們還希望大幅擴大資格標準，因為開發商可以並且可能希望建造這些可負擔住房，但私募股權或住房協會也可能希望參與其中。”</p>
<p>工黨對智庫所提議的結構性改革表現出很少的興趣，明確表示關注第 106 條款市場的長期改革。</p>
<p>但隨着住房開工數量遠低於所需水平，工黨 150 萬住房承諾看起來更加遙不可及，尋找更多槓桿的壓力不會很快消散。</p>

HUKX

HMCX

MIDD

L100

<p>英國實施了數十年的 106 條政策，旨在促進社會住房，但現在被指責為阻礙房地產市場。房屋建設者必須提供可負擔住房才能獲得規劃許可，這減少了他們的利潤。批評者認為，這導致超過 45,000 套住房的建設延遲，並使建築商在過去一年中損失了 13 億英鎊。儘管政府堅持認為可負擔住房的必要性，但許多開發商在為這些項目獲得住房協會方面面臨挑戰，導致開發停滯和對小型建築商的財務壓力。隨着成本和税收的上升，政策的有效性受到質疑，因為住房需求在不斷增長</p>

<p>It may have been designed with the best of intentions, but a decades-old policy to boost social housing has been blamed for strangling Britain’s property market.</p>
<div class="lb-trans"><p>這項政策可能是出於最好的意圖而設計的，但一項已有數十年的政策旨在促進社會住房，卻被指責扼殺了英國的房地產市場。</p>
</div><p>Housebuilders are required by the Government to contribute affordable homes to secure planning consent for new projects.</p>
<div class="lb-trans"><p>政府要求房屋建築商在新項目獲得規劃許可時提供可負擔住房。</p>
</div><p>Such homes are built for lower-income families and priced below local market rates, meaning less profit for the housebuilder.</p>
<div class="lb-trans"><p>這些住房是為低收入家庭建造的，價格低於當地市場價格，這意味着房屋建築商的利潤減少。</p>
</div><p>Some view the rule, called section 106 of the Town and Country Planning Act, as a vital safety net to offer low-income households a route into the property market. Others fear it is killing off housebuilding across Britain when it is needed most.</p>
<div class="lb-trans"><p>一些人認為，這項名為《城鎮與鄉村規劃法》第 106 條的規定是為低收入家庭提供進入房地產市場的必要安全網。另一些人則擔心，這項規定在英國最需要的時候正在扼殺房屋建設。</p>
</div><p>According to the most pessimistic estimates, affordable housing requirements have delayed more than 45,000 homes across the country.</p>
<div class="lb-trans"><p>根據最悲觀的估計，可負擔住房的要求已經導致全國超過 45,000 套住房的建設延遲。</p>
</div><p>Meanwhile, the Adam Smith Institute, a think tank, estimates that section 106 has cost builders £1.3bn in the past year alone, based on the grants they are losing out on and the cost of building the homes.</p>
<div class="lb-trans"><p>與此同時，智庫亞當·斯密研究所估計，僅在過去一年中，第 106 條規定就使建築商損失了 13 億英鎊，基於他們失去的補助金和建造住房的成本。</p>
</div><p>That is the equivalent of £13,000 for every open-market home built by a private developer.</p>
<div class="lb-trans"><p>這相當於每個由私人開發商建造的市場開放住房損失 13,000 英鎊。</p>
</div><p>Andrew Dawber, a founding partner of social housing developer Civitas Investment Management and a senior fellow at the think tank, says the system has become a brake on development of all kinds.</p>
<div class="lb-trans"><p>社會住房開發商 Civitas Investment Management 的創始合夥人、智庫高級研究員安德魯·道伯表示，該系統已成為各種開發的制約因素。</p>
</div><p>“Very few houses are getting started, of all descriptions: open market houses, affordable houses,” he adds.</p>
<div class="lb-trans"><p>“幾乎沒有房屋在開工，無論是市場開放房屋還是可負擔房屋，” 他補充道。</p>
</div><p>Scrutiny of social housing delivery comes at a crucial time for the country as Labour appears increasingly unlikely to deliver on its pledge to build 1.5 million homes by 2030.</p>
<div class="lb-trans"><p>對社會住房交付的審查正值國家的關鍵時刻，因為工黨似乎越來越不可能實現其到 2030 年建造 150 萬套住房的承諾。</p>
</div><p>Despite this, the Government has so far held firm on retaining section 106.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管如此，政府迄今為止仍堅持保留第 106 條規定。</p>
</div><p>A spokesman for the Ministry of Housing, Communities and Local Government said: “We need more affordable homes and section 106 agreements help to get spades in the ground on housing developments, delivering more than 20,000 new affordable homes last year.</p>
<div class="lb-trans"><p>住房、社區和地方政府部的一位發言人表示：“我們需要更多的可負擔住房，第 106 條協議有助於推動住房開發的開工，去年交付了超過 20,000 套新的可負擔住房。</p>
</div><p>“We are introducing reforms to improve the section 106 system so it is simpler and more transparent and we can get on and build the homes and infrastructure this country desperately needs.”</p>
<div class="lb-trans"><p>“我們正在引入改革，以改善第 106 條系統，使其更簡單、更透明，以便我們能夠繼續建造這個國家迫切需要的住房和基礎設施。”</p>
</div><p>Its stance has prompted a renewed dispute over whether the policy is doing more harm than good.</p>
<div class="lb-trans"><p>其立場引發了關於該政策是否弊大於利的新爭論。</p>
</div><p>Sir James Cleverly, the shadow housing secretary, says: “Excessive section 106 requirements, as we have seen in London under Labour, make development unviable.</p>
<div class="lb-trans"><p>影子住房秘書詹姆斯·克萊弗利爵士表示：“過高的第 106 條要求，正如我們在工黨執政下倫敦所見，使開發變得不可行。</p>
</div><p>“Angela Rayner’s legacy means similar demands are being imposed across England. It all means less regeneration and less affordable housing as nothing ends up being built.”</p>
<div class="lb-trans"><p>“安吉拉·雷納的遺產意味着類似的要求正在全英格蘭施加。這一切意味着更少的再生和更少的可負擔住房，因為什麼都沒有建成。”</p>
</div><p>When councils approve new private housing, it is usually granted on condition of a section 106 deal, requiring builders to provide a certain number of affordable homes on their developments. These are then typically sold to housing associations to operate.</p>
<div class="lb-trans"><p>當地方政府批准新的私人住房時，通常會以第 106 條協議為條件，要求建築商在其開發項目中提供一定數量的可負擔住房。這些住房通常會出售給住房協會進行運營。</p>
</div><p>However, small housebuilders in particular are struggling to get affordable homes built because they can’t find housing associations willing to take them on.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，特別是小型房屋建築商在建造可負擔住房方面面臨困難，因為他們找不到願意接手的住房協會。</p>
</div><p>While housing associations are non-profit organisations, their finances are under pressure from capped social rents, limited government grants and rising maintenance costs.</p>
<div class="lb-trans"><p>雖然住房協會是非營利組織，但由於社會租金上限、政府補助有限和維護成本上升，其財務狀況受到壓力。</p>
</div><p>One developer, who does not wish to be named, tells The Telegraph that his business has secured permission to build homes in the South West, a quarter of them affordable. The builder has approached 25 housing associations but has not received any responses.</p>
<div class="lb-trans"><p>一位不願透露姓名的開發商告訴《每日電訊報》，他的公司已獲得在西南地區建造住房的許可，其中四分之一為可負擔住房。該建築商已接洽了 25 家住房協會，但沒有收到任何回覆。</p>
</div><p>This has left the whole site on hold despite years of pouring money into the planning process, leaving tradesmen without work and potential buyers in limbo.</p>
<div class="lb-trans"><p>這使得整個項目處於停滯狀態，儘管在規劃過程中投入了多年的資金，導致工人失業，潛在買家處於不確定狀態。</p>
</div><p>James Hodgkinson, a researcher at the Adam Smith Institute, says: “It’s a system that paralyses development and critically, nobody wins.”</p>
<div class="lb-trans"><p>亞當·斯密研究所的研究員詹姆斯·霍金森表示：“這是一個使開發癱瘓的系統，關鍵是沒有人能從中受益。”</p>
</div><p>The boss of another medium-sized housebuilder, who does not wish to be named, describes how his team has had to start several sites without a housing association on board, posing a significant financial threat.</p>
<div class="lb-trans"><p>另一家中型房屋建築商的老闆不願透露姓名，描述了他的團隊不得不在沒有住房協會參與的情況下啓動多個項目，這對財務構成了重大威脅。</p>
</div><p>“We are getting extremely low offers when we are able to secure a housing association offer,” he says. “This is further denting margins and putting some developments in a loss-making position.</p>
<div class="lb-trans"><p>“當我們能夠獲得住房協會的報價時，所得到的報價極低，” 他説。“這進一步削弱了利潤，並使一些開發項目處於虧損狀態。</p>
</div><p>He claims this, alongside tax rises and growing policy costs, is pushing smaller housebuilders to “the verge of collapse”.</p>
<div class="lb-trans"><p>他聲稱，這與税收增加和政策成本上升一起，正將小型房屋建築商推向 “崩潰的邊緣”。</p>
</div><h2>A failing model</h2>
<div class="lb-trans"><h2>一個失敗的模式</h2>
</div><p>Introduced in 1990 in the final year of Margaret Thatcher’s administration, section 106 rules evolved over the years and were significantly expanded by Tony Blair’s government.</p>
<div class="lb-trans"><p>第 106 條規定於 1990 年在瑪格麗特·撒切爾政府的最後一年引入，經過多年的演變，託尼·布萊爾政府對其進行了大幅擴展。</p>
</div><p>At that point, section 106 was viewed as an attractive way to compel the private sector to put more cash into affordable homes.</p>
<div class="lb-trans"><p>在那時，第 106 條被視為迫使私營部門向可負擔住房投入更多資金的吸引方式。</p>
</div><p>By the time the Conservative-Liberal Democrat coalition came into power in 2010, the rule had become firmly embedded in the planning process.</p>
<div class="lb-trans"><p>到 2010 年保守黨 - 自由民主黨聯盟執政時，該規定已牢牢嵌入規劃過程中。</p>
</div><p>What had once accounted for under 10pc of affordable housing delivery had grown to represent nearly half of all affordable homes built in the UK by the early 2020s, says Dawber.</p>
<div class="lb-trans"><p>道伯表示，曾經佔可負擔住房交付不到 10% 的比例，到 2020 年代初已增長到幾乎佔英國所有可負擔住房的一半。</p>
</div><p>The shift represented a fundamental change in housing policy, moving from direct investment to a system that relies more heavily on the health of the private market.</p>
<div class="lb-trans"><p>這一轉變代表了住房政策的根本變化，從直接投資轉向更依賴於私營市場健康狀況的系統。</p>
</div><p>But that dependence, critics argue, has become the problem. With the open market buckling under mounting taxes, high interest rates and soaring build costs in recent years, section 106 is also suffering.</p>
<div class="lb-trans"><p>但批評者認為，這種依賴已成為問題。近年來，隨着開放市場在不斷增加的税收、高利率和飆升的建築成本下承壓，第 106 條也遭受了影響。</p>
</div><p>Government data published in November show that in 2024-25, 36pc of all new affordable homes delivered in England were bankrolled by section 106, down from 45pc in the previous year and a peak of 51pc in 2019-20.</p>
<div class="lb-trans"><p>政府在 11 月發佈的數據表明，在 2024-25 年，英格蘭所有新交付的可負擔住房中，有 36% 是由第 106 條資助的，低於前一年的 45% 和 2019-20 年的高峰 51%。</p>
</div><p>This marked its lowest share since 2014-15.</p>
<div class="lb-trans"><p>這是自 2014-15 年以來的最低比例。</p>
</div><h2>How to fix it</h2>
<div class="lb-trans"><h2>如何修復它</h2>
</div><p>The Adam Smith Institute believes the rule should be scrapped and replaced with grant funding through Homes England, the Government’s central housing agency.</p>
<div class="lb-trans"><p>亞當·斯密研究所認為應廢除該規定，並通過政府的中央住房機構英格蘭住房局提供補助資金。</p>
</div><p>“Section 106 is a lever that could be pulled quite easily and there’s a big amount of housing that would be unlocked,” says Hodgkinson.</p>
<div class="lb-trans"><p>“第 106 條是一個可以輕鬆拉動的槓桿，還有大量住房將被解鎖，” 霍金森説。</p>
</div><p>Emma Ramell, at the Home Builders Federation, says the system is under serious strain but stops short of endorsing abolition.</p>
<div class="lb-trans"><p>住房建築商聯合會的艾瑪·拉梅爾表示，該系統正面臨嚴重壓力，但並未支持廢除。</p>
</div><p>That is despite acknowledging that “the model has increasingly failed” in recent years, which has led to developments stalling and “much-needed affordable homes sitting empty”.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管承認 “該模型近年來越來越失敗”，導致發展停滯和 “急需的可負擔住房空置”，但仍然如此。</p>
</div><p>Ian McDermott, the chief executive of Peabody and chairman of G15, which acts on behalf of London housing associations, acknowledges that the system “isn’t currently working” but rejects the idea of scrapping it entirely.</p>
<div class="lb-trans"><p>Peabody 的首席執行官 Ian McDermott 和代表倫敦住房協會的 G15 主席承認，該系統 “目前並不奏效”，但拒絕完全廢除它的想法。</p>
</div><p>“The suggestion that section 106 is a tax on development misses both its purpose and its value,” he says, arguing that the policy must be made to “work better” rather than scrapped.</p>
<div class="lb-trans"><p>他表示，“將第 106 條款視為對開發的税收忽視了其目的和價值”，並認為該政策必須 “更好地運作”，而不是被廢除。</p>
</div><p>For McDermott, the system is faltering because housing associations are asked to buy homes after key decisions are made, increasing costs down the line.</p>
<div class="lb-trans"><p>對於 McDermott 來説，該系統之所以 faltering，是因為在做出關鍵決策後，要求住房協會購買住房，從而增加了後續成本。</p>
</div><p>He believes closer collaboration between developers and housing associations would ensure such homes are fit for purpose.</p>
<div class="lb-trans"><p>他認為，開發商與住房協會之間更緊密的合作將確保這些住房符合用途。</p>
</div><p>But Hodgkinson argues a return to the grant model would encourage more private capital into the affordable homes market.</p>
<div class="lb-trans"><p>但 Hodgkinson 認為，迴歸補助模型將鼓勵更多私人資本進入可負擔住房市場。</p>
</div><p>“Incentivise developers to build affordable homes where they are needed and where they are most cost-efficient through flat grants,” he says.</p>
<div class="lb-trans"><p>他説：“通過固定補助激勵開發商在需要和成本效益最高的地方建造可負擔住房。”</p>
</div><p>“We also want to drastically expand the eligibility criteria because developers can and will probably want to build these affordable homes, but private equity or housing associations might also wish to get in on the action.”</p>
<div class="lb-trans"><p>“我們還希望大幅擴大資格標準，因為開發商可以並且可能希望建造這些可負擔住房，但私募股權或住房協會也可能希望參與其中。”</p>
</div><p>Labour has shown little appetite for the type of structural overhaul the think tank is proposing, with a stated focus on long-term reform for the section 106 market.</p>
<div class="lb-trans"><p>工黨對智庫所提議的結構性改革表現出很少的興趣，明確表示關注第 106 條款市場的長期改革。</p>
</div><p>But with housing starts at a fraction of what is needed and Labour’s 1.5 million homes pledge looking further out of reach, the pressure to find more levers to pull will not dissipate any time soon.</p>
<div class="lb-trans"><p>但隨着住房開工數量遠低於所需水平，工黨 150 萬住房承諾看起來更加遙不可及，尋找更多槓桿的壓力不會很快消散。</p>
</div>

導致英國房屋建築危機的可負擔住房規定