完整文字記錄：Phillips Edison & Co 2026 年第一季度收益電話會議

菲利普斯爱迪生公司（NASDAQ: PECO）于周五公布了 2026 年第一季度财务业绩。以下是公司第一季度财报电话会议的文字记录。 本次文字记录由 Benzinga APIs 提供。如需实时访问我们的完整目录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/ 进行咨询。 访问完整电话会议请点击 https://events.q4inc.com/attendee/868368165 摘要 菲利普斯爱迪生公司报告 2026 年第一季度每股 NAREIT FFO 增长 4.7%，每股核心 FFO 增长 6.2%，同中心净营业收入（NOI）增长 3.5%。 公司提高了 2026 年全年的业绩指引，预计 NAREIT FFO 和核心 FFO 每股将实现中到高个位数的增长。 运营亮点包括整体入住率为 97.1%，租赁锚点的入住率为 98.4%，租赁内联的入住率为 95%，续租租金差额为 21.2%。 菲利普斯爱迪生公司积极参与开发和改建，目前有 19 个项目在建，预计投资总额为 7400 万美元。 截至目前，公司已进行 1.85 亿美元的收购，包括以杂货店为主的购物中心和开发用地。 管理层强调零售行业的韧性，专注于必要商品和服务，并保持与零售商的良好关系。 资本市场的情绪表明，市场更倾向于私有市场的估值，暗示更倾向于进行更多的私有市场交易。 菲利普斯爱迪生公司强调了强劲的租赁需求，并计划通过针对性的空间策略和开发举措推动额外增长。 完整文字记录 操作员 大家好，欢迎参加菲利普斯爱迪生公司 2026 年第一季度财报电话会议。请注意，本次会议正在录音。现在我将把会议交给投资者关系负责人金伯利·格林。金伯利，请开始。 金伯利·格林（投资者关系负责人） 谢谢。我今天与我们的董事长兼首席执行官杰夫·爱迪生、总裁鲍勃·迈尔斯和首席财务官约翰·考尔菲尔德一起参加会议。提醒大家，今天的讨论可能包含关于公司未来业务和财务表现的前瞻性声明，包括前瞻性收益指引和未来市场状况。这些基于管理层当前的信念和预期，并受到我们 SEC 文件中描述的各种风险和不确定性的影响，我们今天的讨论将提及某些非 GAAP 财务指标。有关我们使用这些指标的信息及其与 GAAP 结果的调节，均已在我们的财报新闻稿和补充信息包中提供，这些材料均已发布在我们的网站上。请注意，我们还发布了一份演示文稿，我们对前瞻性声明的警示同样适用于这些材料。在我们的准备发言后，我们将开放问答环节。鉴于今天参与会议的人数较多，我们恳请您限制为一个问题。如有后续问题，请重新排队。接下来，我将把会议交给杰夫·爱迪生。 杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官） 杰夫，谢谢金，也谢谢大家今天的参与。我们很高兴地报告又一个强劲的季度业绩，这反映了我们高质量投资组合的实力和执行的一致性。PECO 团队实现了 NAREIT 每股 FFO 增长 4.7%，核心每股 FFO 增长 6.2%，同中心 NOI 增长 3.5%。我们很高兴提高 2026 年全年的指导预期。我们的 NAREIT 每股 FFO 和核心每股 FFO 的增长率在中到高的个位数，与我们的长期目标一致。我们正处于一个国内外都有许多不确定性的时期。利率波动较大，全球贸易形势正在变化，海外冲突继续影响市场。科技，尤其是人工智能正在改变公司的运作方式。再加上活跃的选举周期和高昂的能源成本，在这样的时期，普遍存在不确定感也就不足为奇了。市场往往会奖励那些具有稳定性的企业，而这正是 PECO 所处的领域——以杂货为主的日常零售。PECO 提供了韧性，同时也提供了稳定的增长。我们相信 PECO 能够在不断变化的经济周期中实现增长。我们的长期增长目标保持不变。我们将继续专注于推动物业层面的价值，我们的零售商健康，并继续关注长期发展。我们看到消费者的韧性，我们的顶级杂货商和以必需品为基础的零售商继续为我们的中心带来稳定的客流量。我们密切关注的一个动态是私有市场和公共市场资产定价之间的差距。这影响我们的资本决策，包括我们如何资助增长以及投资方向，这也是 PECO 团队在获取最有效资本方面保持纪律的原因。我们的平台可以通过机构合资企业和资产回收在公共市场上筹集资本。我们相信 2026 年的市场将奖励那些拥有专注增长战略和负责任资助能力的公司。PECO 在这两方面都处于良好位置。总之，我们对第一季度的业绩和 2026 年的前景感到满意。我们在零售的一个韧性部分运营。我们位于靠近您家的社区。我们对投资保持纪律，最重要的是，我们拥有行业中最优秀的团队。随着我们的股票以低于长期增长预期的折扣交易，我们相信 PECO 代表了一个有吸引力的投资机会，可以投资于一个能够实现中到高个位数年收益增长的领先运营商。我们将继续以更少的贝塔驱动更多的阿尔法。接下来，我将把电话交给鲍勃。 鲍勃·迈尔斯（总裁） 鲍勃，谢谢杰夫，也谢谢大家的参与。我们的第一季度业绩标志着稳健的租赁活动和现金流增长的成功。我们继续看到零售商的高需求，目前没有放缓的迹象。以必需品为基础的类别，包括快餐和快休闲餐厅、健康与保健、美容、健身和医疗零售，继续是需求的优秀驱动因素。PECO 的 74% 的租金来自于必需品类商品和服务。PECO 的租赁团队仍然专注于捕捉需求并推动持续的高入住率，同时推动非常可观的可比租金差。我们的定价能力在第一季度保持市场领先。租赁组合的入住率保持在 97.1% 的高位。租赁主力店的入住率保持强劲，达到 98.4%，而租赁店内的入住率也保持在 95% 的高位。我们的租金差反映了极其积极的零售环境。在第一季度，PECO 实现了可比续租租金差为 21.2%。季度内的稳固保留意味着更少的空置时间和较低的租户改善成本，这为 PECO 带来了更好的经济效益。查看可比新租金差，它在季度内保持强劲，达到 36.2%。在第一季度执行的店内租赁交易，无论是新租还是续租，平均年租金增长达 2.7%。这对我们的长期增长是另一个重要贡献，因为它与坏账相关。我们积极监测邻近商户的健康状况。第一季度的坏账低于预期，约占收入的 60 个基点。我们继续预计 2026 年的坏账将与 2025 年持平，后者的坏账为当年收入的 78 个基点。我们的零售商保持健康。我们拥有高度多样化的邻近商户组合，除了我们的杂货商外，没有显著的租金集中。转向开发和再开发，PECO 目前有 19 个项目在积极建设中。我们在这一活动中的总投资预计约为 7400 万美元，平均预计收益率在 9% 到 12% 之间。在第一季度，六个项目已稳定，交付给我们的邻近商户超过 87,000 平方英尺的空间。这反映出每年约 170 万美元的增量 NOI。我们专注于扩大 PECO 的开发和再开发管道，这是增长的重要驱动因素。此外，PECO 团队继续寻找增值收购，为我们的投资组合增加长期价值。截止到本周，我们的年度收购活动反映为 1.85 亿美元。这包括五个以杂货为主的购物中心、三个日常零售中心和未来开发用地。目前在我们的管道中，我们有约 1.5 亿美元的资产已获授或在合同中，预计将在第二季度末完成。我们的管道反映了以杂货为主的社区购物中心、日常零售中心和合资机会的组合。我现在将电话交给约翰。 约翰·考尔菲尔德（首席财务官） 约翰，谢谢你，鲍勃，大家早上好，下午好。我们强劲的第一季度业绩展示了我们在 Pico 所建立的高效能、以杂货店为主的必要性投资组合，能够产生可靠的高质量现金流。2026 年第一季度 NAREIT FFO 增加至 9290 万美元，或每股稀释后 0.67 美元。第一季度核心 FFO 增加至 9640 万美元，或每股稀释后 0.69 美元，同中心的净营业收入（NOI）在本季度增长了 3.5%，主要由于平均租金和经济入住率的提高。转向我们的资产负债表，本季度我们延长了到期债务的加权平均期限，并增加了固定利率债务的比例，这在利率波动时期非常重要。2 月份，我们完成了一项 3.5 亿美元的公开债务发行，发行了到 2033 年的 4.75% 高级票据。所得款项用于偿还到 2027 年到期的定期贷款和部分循环信贷，季度末我们拥有 8.1 亿美元的流动性，具备执行增长计划的能力。我们的净债务与过去 12 个月年化调整后 EBITDA 的比率在季度末为 5.3 倍，而上季度年化基础上为 5.1 倍。到第一季度末，PECO 的未偿债务加权平均利率为 4.4%，加权平均到期时间为 5.8 年（包括所有延期选项），94% 的总债务为固定利率债务，包括 Pico 的债务份额。对于我们的合资企业，我们很高兴提高 2026 年的指导预期。我们提高指导的主要驱动因素包括持续强劲的运营环境、年初至今的强劲收购活动以及我们最近的债券发行。我们更新的 2026 年 NAREIT FFO 每股指导反映出比 2025 年中点增长 5.9%，而更新的 2026 年核心 FFO 每股指导则比 2025 年中点增长 5.8%。我们对这些强劲的增长率感到满意。我们重申 2026 年全年 3% 至 4% 的同中心净营业收入增长指导，并确认 2026 年全年 PECO 的毛收购指导为 4 亿至 5 亿美元。Pico 团队不仅在维持高质量投资组合，我们还在构建一个。我们继续拥有该行业中最好的资产负债表之一，使我们在持续外部增长方面处于良好位置。正如杰夫所提到的，我们在获取最有效资本方面保持谨慎。这些来源包括额外的债务发行、资产处置、合资企业和在市场更有利时的股权发行。今年迄今，我们在 PECO 的份额上出售了 2900 万美元的资产。我们计划在 2026 年出售 1 亿至 2 亿美元的资产。总之，我们对本季度的业绩以及提高全年指导的能力感到非常满意。我们继续看到消费者的韧性，并相信我们的投资组合将在必要性零售商需求强劲的情况下表现优于市场。展望 2026 年之后，我们继续相信 Pico 能够持续实现 3% 至 4% 的同中心净营业收入增长，并在长期内实现中到高个位数的核心 FFO 每股增长。我们还相信，随着我们的租赁组合更多地倾向于续租活动，我们的长期 AFFO 增长可能会更高。我们相信，核心 FFO 每股和 AFFO 增长的目标将使 Pico 在长期内超越购物中心同行的增长。至此，我们将开放提问环节。操作员。 操作员 谢谢。如果您想提问，请在电话键盘上按星号 1 以举手并加入队列。如果您想撤回该问题，请再次按星号 1。温馨提示，请限制自己提问一个问题。如果您有后续问题，可以重新排队。您的第一个问题来自美国银行的安德鲁·瑞尔。请继续。 安德鲁·瑞尔（股票分析师） 下午好。感谢您接受我的提问。我们理解您以必要性为重点的租户基础在应对一些宏观不确定性方面的优势。但我很好奇，您能否分享一下您与一些可自由支配或折扣型小型租户在当前环境下的最新对话情况。也许只是他们的语气或计划与六个月前相比的任何增量变化。与必要性方面的对话相比，这些对话有什么不同？ 杰夫·埃迪森（董事长兼首席执行官） 安德鲁，这是个好问题，因为我们非常关注如何获取反馈。鲍勃，我不知道你是否想对此做一些补充， 鲍勃·迈尔斯（总裁） 我们正在做的事情。是的，当然可以。所以安德鲁，感谢你的提问。这是我们一直在监测的事情，可能是我们最好的指标，不仅是我们在当地的了解，我们的可见性也表明，我们拥有过去六到九个月中最佳的续租和新租赁管道。一个有趣的事实是，我们在过去九天内批准了 28 个交易。我们获得的反馈显示，高保留率和 21.2% 的租赁差价反映出强劲的市场表现，我们没有看到任何裂痕。租金占比继续保持在 10% 的高位。因此，我们在市场领先的租赁差价方面取得了很多成功，并且没有看到来自地方租户或国家零售商需求的任何回撤。即使是我们在国际购物中心理事会（ICSC）上会见的所有零售商也在寻找 2026 年、2027 年和 2028 年的新场地。因此，我们对目前的状况感到非常满意。谢谢。 操作员 您的下一个问题来自瑞穗的汉德尔·圣·贾斯特。请继续。 汉德尔·圣·贾斯特 你好。我想问一下关于交易的情况。显然，你们在年初非常活跃。1.85 亿。我想你们在这个季度又决定了 150，我想是在谈判和合同中。所以我更好奇的是你们在谈话中看到或了解到的情况。买家的数量是否有变化，承销竞争是否暗示在当前宏观经济和我们看到的波动情况下，可能会有人撤回？然后对未来几个月资本部署的看法。是否有可能稍微缩减一下，以观察价格是否有变化，或者是否会有任何因波动的宏观经济而导致的变化？谢谢。 杰夫·埃迪森（董事长兼首席执行官） 是的。这是个很好的问题。我们看到的情况是，这是一个简单的供需问题。我们看到市场上有非常充足的产品供应。是的，买家数量在增加。特别是我们在业务中发生了一些重大交易，这些交易在一段时间内没有出现过，都是超过十亿的收购。因此，你继续看到强烈的需求。我认为这主要是因为鲍勃在上一个问题中提到的，我们正处于一个非常良好的运营环境。在这个运营环境中，仍然有一群强大的买家在推动这一切的发生。但我们也看到很多产品。我认为我们今年的机会比去年同期增加了 70%。所以我们看到很多产品，但我们确实面临竞争。鲍勃，你还有什么想补充的吗？ 鲍勃·迈尔斯（总裁） 我想补充的唯一一点是，我们继续看到很多产品。你知道，我们每周都有投资委员会，正在审查每周五到十个新项目。有趣的是，杰夫说得很对。今年我们审查了 195 个交易，而去年是 115 个。我们正在承销的交易增加了约 26%，提交给投资委员会的交易增加了 40%。如果说有什么变化的话，我们看到市场上出现的产品比减少的还要多。我认为确实有真实的卖家，是的，竞争在增加，买家数量也在增加。但坦率地说，你们看到我们在年初至今成功收购的 10 个交易。我们以大约 6.6 到 6.7 的资本化率进行收购。我们仍然在寻求超过 9% 的无杠杆收益率。因此，我们没有看到任何真正的放缓。如果你看看 1.5 亿的管道和已经完成的 1.85 亿交易，我们处于一个很好的位置，当然可以在我们的指导范围内达到 4 亿到 5 亿，如果不是更多，基于我们看到的机会集。而且管道的资本化率没有变化。150 与 185 的交易已经完成，保持一致在 6.5 到 6.75 之间。 汉德尔·圣贾斯特 明白了。谢谢你们，感谢。是的，谢谢。 操作员 下一个问题来自 Evercore isi 的迈克尔·格里芬。请继续。 迈克尔·格里芬（股票分析师） 好的，谢谢。关于租赁管道，特别是与续租相关的情况，似乎你们在这方面确实得到了持续的强劲需求。我想问一下鲍勃，在你与人们的谈话中，当租赁价格需要谈判时，特别是一些大型超市，是否有机会缩短选择期，以嵌入某种租金上涨？我意识到你们能够与在租户方面获得这些。但对于大型超市，在这些租赁谈判中，是否有办法在房东方面获得更多的杠杆，以尝试获得一些收益增长或在新租期内进行一些租金上涨？谢谢。 鲍勃·迈尔斯（总裁） 是的。这是个很好的问题。我们大多数收购的超市都是我们在过去 25 到 30 年中继承的，正如你所知道的，它们已经嵌入了未来 30 年的选择权，通常是固定的。有时你会运气好，可能是 5%。如果我们有机会与他们重新谈判，或者在他们支付百分比租金的情况下，像这样的情况，我们可以将租金混合在一起并重设条款，或者如果我们决定给一个超市作为锚点提供诱因，在很多情况下，我们能够谈判增加租期和一些相关的租金上涨。我们尽可能地利用这些机会。最大的价值可能来自于对限制、无建设区域的同意。作为市场上第一大超市的拥有者，这给了我们灵活性来创造很多价值。因此，我们在其他地方获得了价值。正如你提到的，我们正在与我们的在租户谈判新租约时，限制选择权的数量，如果我们确实提供选择权，我们希望看到 20% 的良好 3% 到 4% 的年复合增长率。因此，这是一种组合，同时在续租时清理非货币条款的项目，想想上限和限制、无建设等，很多这样的事情，我们能够解锁价值。我很高兴我们正在这样做，因为我们的入住率是 97.1%。所以我们继续通过这些途径寻找杠杆。太好了，谢谢。 操作员 下一个问题来自高盛的凯特琳·巴罗斯。请继续。 凯特琳·巴罗斯（股票分析师） 大家好。早上好。下午好。我想鉴于强劲的运营环境，你们提到购买土地并希望增加开发和改建。你们对自身的开发、改建以及更广泛的行业有什么最新看法？ 鲍勃·迈尔斯（总裁） 谢谢你的提问，凯特琳。我们已经宣布今年有大约 7000 万美元的开发工作正在进行中，我们继续能够以非常有吸引力的回报进行这些工作。因此，这对我们的业务来说是一个重要部分。虽然不是我们业务的主要部分，但我们一直在寻找机会。鲍勃，还有其他想法吗？我唯一想补充的是，我们今年迄今为止购买了两块土地，正好在我们的超市旁边。一个很好的例子是我们在佛罗里达州北点收购的一块土地，面积约为 5.8 英亩，我们将创建五个不同的地块。我们的中心是位于对面的 Publix 超市，销售额达到每平方英尺 1000 美元，并且客流量很大。因此，需求依然非常强劲，我们已经有很多预租的项目。所以我们继续寻找这些机会。我们收购的另一块土地是一家旧银行。你们知道，银行是重新利用的绝佳机会，可以引入星巴克、Chipotle 或 Swig 等热门品牌。我们能够在这些新开发的机会中产生 9% 到 12% 的回报，这与我们的预期一致。过去几年，我们的开发管道从 4000 万到 5000 万增加到今年的 7400 万。因此，我们希望继续把握这些机会，并继续寻找创造每个物业价值的方法。谢谢。 操作员 下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请继续。 罗纳德·卡姆登 嘿，快速问两个问题。关于 95% 的入住率，您对达到 96% 和 97% 的看法，以及需要做哪些具体工作才能实现这一目标？然后快速跟进一下。我注意到你们的本地邻居集中度上升到 26%，而上个季度是 25%。我不确定这是否是故意的，或者你们对这种本地邻居的曝光度感到舒适吗？ 杰夫·爱迪生（董事长兼首席执行官） 很好，谢谢。谢谢，拉胡尔。鲍勃，你想回答 95% 的入住率问题以及本地租赁的小幅变动吗？ 鲍勃·迈尔斯（总裁） 是的，本地方面在 25% 和 26% 之间没有实质性变化。它们几乎是重叠的。你能再问一下关于 95% 的入住率的问题吗？当然可以。有什么提升的空间？我们需要做些什么才能达到 96% 和 97%，计划是什么？谢谢。好的，完美。谢谢你。今年我们实施的一个举措是针对特定空间的奖励策略。我们真的想确定我们的前 100 个空间，这些空间将每年创造最高的 ABR。我们将我们的租赁团队投入到这个项目中。我为此设定了不同的激励措施。到四月为止，我们已经在这些特定空间上执行了 28 笔交易，还有 24 笔在意向书或租赁中。因此，我们几乎完成了 50% 的目标。这是你们的关键推动因素。我们有 90% 到 93% 的高保留率，结合这些针对特定空间的举措，这就是如何获得其他 100 到 150 个基点的方式。我们在这方面看到很多成功。因此，我对我们今年的完成情况感到非常兴奋。 罗纳德·卡姆登 非常感谢。 操作员 下一个问题来自富国银行的库珀·克拉克。请继续。 库珀·克拉克（股票分析师） 很好。谢谢你回答我的问题。保留率同比下降，而新租金显著上升。我很好奇这其中有多少是故意的，是否是因为你们主动决定收回空间而不续租某些租户，考虑到能够与潜在的健康运营商推动强劲的定价能力，以及我们应该如何看待这种动态和未来的保留水平。很好。谢谢，库珀。鲍勃，你想回答这个问题吗？ 鲍勃·迈尔斯（总裁） 是的。感谢你的提问。非常好的问题。本季度我们的保留率为 88%。这完全是因为我们知道有一个 64000 平方英尺的空间将在三年前空出。我们知道已经有三个租户排队准备以显著更高的租金填补这个空间。有趣的是，如果不考虑这一单次情况，我们本季度的保留率将为 92.4%。所以这并不是一个裂缝，也不是一个迹象。是的，我们的业务正常运转。我们会收回那些我们看到更好机会进行市场租金调整的空间。因此，我们将始终专注于寻找合适的必需品类商品和服务零售商。这样我们可以继续获得有吸引力的租赁差价，同时保持合适的补充，以继续推动消费者需求。非常感谢。 操作员 下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请继续。 迈克尔·戈德史密斯（股票分析师） 下午好。非常感谢你们回答我的问题。你们提高了 BFFO 的指引，但没有任何基础组件上升。那么你能提供一些背景，说明是什么推动了更高的收益预期吗？是收购时机、终止费收入还是其他什么？我只是想了解是什么推动了这里对收益的更大信心。谢谢。 约翰·考尔菲尔德（首席财务官） 很好。谢谢你的提问，Michael。这涉及到多方面的内容。John，你想过一下我们所做的事情吗？我们在年初以良好的节奏开始，运营环境强劲，正如 Bob 所提到的，年初至今的收购活动也很强劲。我们最近的债券发行利率低于预算，坏账接近我们范围的下限，这让我们感到满意。但年初还很早，我们正在关注 SOFR 曲线，目前高于年初的水平。当我们查看坏账时，我们保持在这个范围内。我们考虑了每个范围，并在考虑各自的平衡时，我们对目前的范围非常满意。但总体而言，在良好的第一季度之后，我们对今年的前景比年初时更乐观。这让我们有信心提高 FFO 的范围。现在还早，第一季度，我们将有机会进一步细化。但我们非常高兴的是，我们的增长率在 2026 年处于中高个位数，这与我们的长期增长目标一致。这为我们提供了一个更有信心的年度展望。 操作员 下一个问题来自 KeyBanc Capital Markets 的 Todd Thomas。请继续。 Todd Thomas（股票分析师） 你好，谢谢。下午好，Jeff。我想回到你在准备发言中提到的，你正在密切关注私有和公共市场的估值。你能详细说明一下这个评论吗？你认为今天的差距是什么，相对于你们的交易、你们实现的收购资本化率等等。也许再跟进一下，公司因此采取了什么行动？谢谢。 Jeff Edison（董事长兼首席执行官） 这是个好问题。我们花了相当多的时间来研究这个问题。我们认为，在今天的私有市场中，发生了一些相当大的交易，公共市场和私有市场之间的差距在 50 到 75 个基点之间。因此，这使得私有市场成为更好的资本来源。如果你看看今年在我们领域发生的主要交易，赢家是那些私募股权资本的参与者。他们并不是赢了一点，而是把所有的筹码都拿走了。因此，我认为对于公共公司来说，我们必须继续寻找最便宜的资本来源，继续利用市场中的机会。这就是我们在这一年中所做的事情。这意味着你总是要关注一切。你要关注合资企业，关注发行股票，关注出售资产，这些都是找出哪里可以获得最便宜的资本来源，以便继续资助未来的增长的一部分。这就是我们专注的方向。我认为市场会随着时间的推移而波动，但这就是我们关注的重点。 Todd Thomas（股票分析师） 好的，这很有帮助。但我只是好奇。你重申了你对今年预期的处置量。我是说，随着年份的推进，你是否会更加倾向于处置，还是会比年初更依赖合资资本？你知道，考虑到你在市场上看到的差距，是否有任何边缘上的变化？ Jeff Edison（董事长兼首席执行官） 是的，我认为我们确实会稍微倾斜一些，因为这很有吸引力，你会看到一些倾斜。 Todd Thomas（股票分析师） 好的，谢谢。 操作员 下一个问题来自 Ladenburg 的 Floris Van Dychcombe。请继续。 Floris Van Dychcombe（股票分析师） 谢谢你们接受我的提问。关于资本配置，我注意到你们在本季度关闭了两个无锚定中心，并且还有一个在此之后发生。也许可以多谈谈回报预期，以及你们为什么认为追求这些中心对 Pico 有意义，为什么投资者应该对你们远离典型的杂货锚点感到兴奋？ Jeff Edison（董事长兼首席执行官） 谢谢你，Floris，感谢你的提问。我来简单回答一下，Bob 当然也会跟进。我认为在过去的 12 个月里，我们已经明确表示，我们对利用日常零售的特定机会感到非常兴奋，因为我们认为可以获得超额回报。这是一个比我们核心市场更低效的市场。我们认为在我们的投资组合中有一个位置，可以利用我们的市场知识和本地市场的聪明能力来利用这一点。因此，我们认为这是一个很好的机会，让公司在我们投资组合的一部分中获得超额回报。我们将继续寻找这些机会。这很困难，市场很大。你必须找到低效之处。但这正是我们擅长的。我们最擅长的是将这些物业转变为非常强大的资产。你会看到在我们的购买点，我们购买的东西是我们可以利用 Pico 的优势在这些物业中创造大量价值的地方。我们对此感到兴奋。前两个就是我认为我们能够向市场展示我们能做什么的很好的例子。Bob，你有什么补充吗？ Bob Myers（总裁） 是的，谢谢 Flores 提出这个问题。非常好的问题。我对这个策略感到非常兴奋，作为一个组织，在过去大约两年半的时间里，我们已经完成了 12 个资产的收购，总金额约为 2.21 亿美元。我之所以如此喜欢这个策略，是因为我们发现了从不太成熟的业主那里购买物业的机会，我们能够将我们的全国账户团队投入其中。我们在收购这些资产时设定的标准是卓越的市场条件。比如说，在三英里范围内，平均收入为 11 万美元，三英里内有 10 万人口。关于配置和视线的标准，我希望看到它们。大约 45% 的租户是本地租户，55% 是全国租户，这使我们有机会继续提高租金和利润率。举个例子，当你查看这 12 个资产的子集时，我之所以对此感到兴奋，是因为它们都有 5% 的复合年增长率。这与我们的 3% 到 4% 形成了很好的互补。在某些情况下，我们还收购了一些复合年增长率为 8% 到 10% 的资产。我们已经在这 12 个资产的入住率上提高了 310 个基点。这是因为我们处于一个良好的环境中，这是我们所见过的最佳运营环境之一。我还对我们在这一类别的新租赁利润率感到兴奋，达到了 45%，而我们的续租利润率为 27%。因此，我们发现了一些低效之处，同时没有为资产支付过高的价格。如果你看看我们在这个领域的收购，资本化率为 6% 到 9%，我们正在寻求 10% 到 11% 的无杠杆回报。我们的平均购买价格约为每平方英尺 321 美元，这使我们能够以 Phillips Edison 的方式进行租赁，而我们在运营结果和我们在现场的团队方面表现得非常出色。 运营商 您的下一个问题来自 BMO 资本市场的 Ron Sanabria。请继续。 Ron Sanabria（股票分析师） 谢谢。只有我最好的朋友叫我 Ron，但没关系。我只是好奇，可能回到 Caitlin 关于新供应的问题。全国范围内是否有任何地方 Jeff Edison（董事长兼首席执行官） 你看到新的绿地开发？也许是你会提到或关注的阳光带的一些地方。所以，总体来说，全国范围内，这个数量非常少。确实有一些特定的案例，杂货店正在寻找特定的位置，你会看到一些增长。我是说，Publix 正在从他们现有的平台向北扩展。你会看到 HCB 在德克萨斯州增加额外的中心和商店。但这些都是特定的，而且非常小。但是，我们的业务的一部分是确保我们了解我们所在每个市场的情况，因为无论他们在特定市场建造一个什么，如果它靠近我们的中心，那就是竞争对手，我们必须击败它。你知道，我们必须弄清楚如何在那儿获胜，而我们在我们的市场中几乎没有看到任何东西。我认为这就是创造我们所拥有的运营环境的原因，在这个环境中，有大量机会可以在租赁方面采取积极措施，达到非常高的入住率，并能够真正推动租金。这就是我们认为我们正在通过我们的表现证明的。 运营商 您的下一个问题来自巴克莱资本的 Sydney Rome。请继续。 Sydney Rome（股票分析师） 嗨，非常感谢您回答这个问题。我注意到您维持了 500 万到 800 万的可收回调整指导，我想知道您是否可以详细说明一下今天推动这一假设的具体类别或租户类型。您是否在 2026 年第一季度的趋势中看到任何早期的压力迹象？ John Caulfield（首席财务官） 谢谢你，Sydney，感谢你的提问。John，你想回答这个吗？早上好，Sydney。我想说的是，我们的表现是我们商业模式的一个优势，即我们在邻里之间的多样化。因此，我会说这些组成部分与之前相当一致，但整体数量稍微低一些。我发现有趣的一点是，对于我们来说，我们收到很多关于观察名单和类似问题的询问，人们在寻找全国性的品牌。对我们来说，实际上是在每个中心。我们总是，尤其是在我们如此高的入住率时，总是在寻找新的租赁机会或进入的地方。但为此，我们在每个中心都有一个。我们关注的邻里绝对数量在本季度实际上下降了，与上个季度相比。通常，尤其是考虑到我们每个季度增加的收购量，看到这个数字有所下降并且普遍下降是一个非常积极的信号。当然，我仍然是团队中最谨慎的一个，但我们对这一年感到非常乐观，但仍然留意那些方面。正如 Bob 在之前的问题中提到的类别，没有任何一个特定的领域。我们继续在每一个资产上看到强劲的需求和表现。因此，我希望我能提供更具体的信息，但总体情况相当不错。非常感谢。Dawn， 运营商 您的下一个问题来自 Green Street 的 Paulina Rojas。请继续。 Paulina Rojas（股票分析师） 早上好。我的问题是。大家好。你们提到你们的在线租户的健康比率或 OCR 大约在 10% 左右。你们还提到你们看到有空间逐步将其提高到 13%。你能否向我们解释一下你们认为这个上限的思考过程，是基于之前的高水位还是其他基准？我想知道这对租户意味着什么。我不知道他们的利润率，但我想知道这样的变化在 EBITDA 方面对平均在线租户意味着什么。 杰夫·埃迪森（董事长兼首席执行官） 这是个很好的问题，保利娜，正如你所知，这是一个非常复杂的问题。10% 是一个非常通用的数字，因为每个特定的零售类别都有不同的健康比率对他们来说是健康的。我们在这里使用的是广泛的数字，但这非常具体于零售商的类型，什么是健康的数字。 鲍勃·迈尔斯（总裁） 而且，你知道，我们还得益于销售增长中的通货膨胀，这使我们能够在实际增长租金的同时保持 10%。但是，鲍勃，你想谈谈你对健康比率的看法，以及我们在租赁方面的表现吗？是的，绝对可以。这个问题很好。我认为，对于商品和健康比率，最重要的是，我们希望确保我们的邻居是盈利的。在过去两三年中，我们不仅在保留率方面取得了很大成功，而且续租增长率也在 18% 到 21% 之间。再说一次，保利娜，我们在 125 个续租中没有看到放缓或裂缝，我们能够保持 9.5% 到 10% 的健康比率，在过去三年中保持相对稳定，同时仍然维持这些类型的续租差距。我确实认为有空间在未来逐步提高到 10% 到 13% 或 14%。这非常依赖于具体的商家，正如杰夫所强调的。在这 10% 中，另一个让我有信心提高的因素是，我们的在线邻居的平均 ABR 为 27 美元。因此，在 50 美元的基础上提高租金与在 27 美元的基础上提高租金是完全不同的。因此，正如杰夫提到的，这个健康比率涉及很多因素。但归根结底，对我们来说，关键是保持我们的邻居健康、盈利，并成为一个好的合作伙伴。 迈克·穆勒（股票分析师） 下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请继续。 杰夫·埃迪森（董事长兼首席执行官） 是的，嗨。再问一个关于合资企业的问题。在这些项目中进行的投资有多少会受到你的股本成本的影响，特别是如果你的股本成本大幅改善，使得你的资产负债表看起来更具吸引力？我不太确定迈克，你在问什么，我想也许。哦，抱歉。我只是想说，如果你的股本成本，如果你喜欢你的股本成本的敏感性，合资企业的交易流量会受到什么影响，取决于你是否喜欢你的股本成本，以及资产负债表的吸引力如何。是的。因此，我们的合资企业战略主要是扩大我们可以购买的范围。因此，我们在合资企业中购买的东西是我们不会在资产负债表上购买的，这也是我们设立这个的一个重要部分。因此，如果我们的股本成本发生剧烈变化，我们仍然会以这些特定的方式购买相同的东西。因为这是我们希望在这些物业中拥有的所有权水平，我们认为我们可以为这些物业增加价值，但我们也获得了一个互补的费用结构，因此对我们来说，这是扩大我们可以购买的范围，而不需要承担资产负债表上 100% 的风险。这在历史上对我们来说非常成功，并且在我们目前进行的两个或三个合资企业中也表现得很好。是的，谢谢迈克。 操作员 这结束了我们的问答环节。现在我将把会议交还给杰夫·埃迪森进行一些结束语。杰夫？ H 最后，我想重申我们对第一季度业绩的满意。我们的杂货店主导的社区购物中心正在推动稳定的客流量和市场领先的定价能力。尽管宏观环境仍然动荡，我们继续看到强劲的运营环境。Pico 在周期中表现良好。我们提供稳定性和稳定的增长。Pico 的严格执行和运营实力增强了我们对核心每股 FFO 增长的提高指引。由于我们的股票交易价格低于长期增长预期，我们相信 Pico 代表了一个有吸引力的投资机会，可以投资于一个能够实现中到高个位数年收益增长的领先运营商。Pico 团队仍然专注于执行我们的战略并创造稳定的长期价值。我们将继续以更少的风险驱动更多的阿尔法。我要感谢我们的 Pico 合作伙伴的持续努力，也要感谢我们的股东和邻居的持续支持。感谢大家今天参加电话会议。祝你们有美好的一天。 B 女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢大家的参与。您现在可以断开连接。 免责声明： 本文稿仅供参考。尽管我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的陈述反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会在没有通知的情况下发生变化。