完整文字記錄：Seven Hills Realty Trust 2026 年第一季度收益電話會議

在週三，Seven Hills Realty Trust（納斯達克：SEVN）在其財報電話會議上討論了第一季度的財務結果。完整的會議記錄如下。 本次會議記錄由 Benzinga APIs 提供。如需實時訪問我們的完整目錄，請訪問 https://www.benzinga.com/apis/ 進行諮詢。 查看網絡直播：https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=m6CKm8dC 摘要 Seven Hills Realty Trust 報告第一季度可分配收益為 530 萬美元，或每股 0.24 美元，處於其指導範圍的高端，得益於其貸款組合的強勁表現和嚴格的承保標準。 該公司發放了三筆新貸款，總額為 6750 萬美元，使總未償貸款承諾增加至約 7.76 億美元，並且還有三筆額外的貸款正在處理中，總額為 7800 萬美元。 管理層仍然專注於高級擔保商業房地產貸款，強調嚴格執行併產生引人注目的風險調整回報，儘管近期地緣政治和市場波動。 該公司保持強勁的流動性，手頭有 1.1 億美元現金，且在擔保融資設施下有 4 億美元的可用額度，並預計第二季度可分配收益將在每股 0.23 美元至 0.25 美元之間。 管理層強調了他們在各種物業類型和地理區域中尋找機會的能力，並指出有超過 1.25 億美元的新貸款機會的意向書在強勁的貸款管道中。 完整會議記錄 操作員 早上好，歡迎參加 Seven Hills Realty Trust 的 2026 年第一季度財務結果電話會議。所有參與者將處於僅聽模式。如需幫助，請按星號鍵後跟零，通知會議專員。在今天的演示結束後，將有機會提問。要提問，您可以在電話鍵盤上按星號再按一。如果您想撤回問題，請按星號再按二。請注意，此事件正在錄音。現在我將把電話交給投資者關係經理 Matt Murphy，請繼續。 Matt Murphy（投資者關係經理） 早上好。今天的電話會議上與我一起的是 Tom Lorenzini，總裁兼首席投資官，Matt Brown，首席財務官兼財務主管，以及 Jared Lewis，副總裁。今天的電話會議包括管理層的演示，隨後是與分析師的問答環節。請注意，未經公司事先書面同意，今天的電話會議的錄音、廣播和轉錄是禁止的。還請注意，今天的電話會議包含根據 1995 年《私人證券訴訟改革法案》和其他證券法的定義的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於 Seven Hills 截至今天（2026 年 4 月 29 日）的信念和預期，實際結果可能與我們預測的結果有重大差異。公司沒有義務修訂或公開發布對今天電話會議中所作前瞻性陳述的任何修訂結果。有關可能導致這些差異的因素的更多信息包含在我們向證券交易委員會（SEC）提交的文件中，可以從 SEC 的網站訪問。投資者被警告不要對任何前瞻性陳述過度依賴。此外，我們將在此次電話會議中討論非 GAAP 財務數字，包括可分配收益和每股可分配收益。GAAP 與非 GAAP 財務指標的調節可以在我們的財報發佈演示中找到，該演示可以在我們的 website@7REIT.com 上找到。接下來，我將把電話交給 Tom。 Tom Lorenzini（總裁兼首席投資官） 謝謝你，Matt，大家早上好。在今天的電話會議上，我將首先提供我們第一季度業績和近期投資活動的更新，然後概述我們的貸款組合。接着，Jared 將討論我們管道中的當前市場狀況，最後 Matt 將回顧我們的財務業績和指導。昨天，我們報告了穩健的第一季度業績，反映出我們完全履行的貸款組合的持續強勁和我們嚴謹的承保方法。本季度可分配收益為 530 萬美元，或每股 0.24 美元，處於我們指導的高端。我們達到了新的高水位，總計約 7.76 億美元的未償還貸款承諾，在本季度發放了三筆新貸款，總額為 6750 萬美元，反映出我們在部署從 12 月融資中籌集的資本方面的持續進展。第一季度的關閉包括一筆 3050 萬美元的貸款，抵押於亞特蘭大的醫療辦公物業，一筆 1950 萬美元的貸款，抵押於加利福尼亞州棕櫚沙漠的雜貨店主導的零售物業，以及一筆 1750 萬美元的貸款，抵押於亞利桑那州斯科茨代爾的一家精選服務酒店。我們還有三筆額外的貸款正在處理中，預計近期將關閉，總額約為 7800 萬美元，Jared 將對此進行更詳細的説明。這些發放反映了我們在不同物業類型和地理位置中尋找機會的能力，同時保持嚴謹的承保。重要的是，我們在部署資本時保持選擇性，並繼續關注符合我們回報閾值的機會。到目前為止，2026 年的發放以約 195 個基點的淨利差執行，代表了我們在過去四年中達到的最高水平，當考慮到退出費用的影響時，總回報會更高。我們相信這反映了我們平台的實力和改善的第一季度交易環境。轉向我們的貸款組合，截至 3 月 31 日，我們在 26 筆浮動利率的第一抵押貸款中總計有約 7.76 億美元的貸款承諾。我們的投資組合繼續展現出強勁的信用表現，平均風險評級為 2.8。所有貸款的債務服務均未實現損失。季度末我們的加權平均收益率為 7.8%，而發放時的加權平均貸款價值比保持在 66% 的保守水平。在本季度，我們收到了由佛羅里達州湖瑪麗的一筆 1600 萬美元的酒店貸款的全額償還，季度末後我們又收到了來自俄亥俄州一筆多户住宅貸款的 5460 萬美元的償還。我們還預計本週早些時候將償還一筆由芝加哥郊區一棟辦公樓抵押的 2650 萬美元的貸款。這將使我們整體的辦公物業風險暴露減少到當前投資組合的約 21%。這一償還活動顯著增加了我們可用的資本，並支持我們繼續投資新項目。隨着近期貸款的償還，我們目前手頭有約 1.1 億美元的現金，以及近 4 億美元的可用融資能力。正如之前所宣佈的，我們將瑞銀和富國銀行融資設施的到期日延長至 2028 年，並將富國銀行設施的容量增加到 2.5 億美元，進一步增強了我們部署資本和繼續擴展投資組合的能力。總之，我們相信 Seven Hills 在中型市場貸款機會的活躍管道中處於良好位置。儘管近期的頭條新聞引發了對私人信貸的擔憂，但重要的是要注意 Seven Hills 仍然專注於高級擔保的商業房地產貸款。這一方法得到了 RMR 數十年來管理和運營商業房地產的良好記錄的支持，提供了深度的資產級洞察、嚴謹的承保和跨市場週期的驗證經驗。隨着強勁的流動性預期、交易活動的改善和有吸引力的貸款利差，我們將繼續專注於嚴謹的執行，併為我們的股東創造引人注目的風險調整回報。接下來，我將把電話交給 Jared。 Jared Lewis（副總裁） 謝謝湯姆。自我們上次通話以來，資本市場的波動性有所增加，部分原因是伊朗持續衝突及其對投資者情緒的影響。利率也有所上升，10 年期國債收益率從 2 月底的約 3.95% 上升至今天的 4.39%，預計聯邦公開市場委員會（FOMC）將在今天下午維持聯邦基金利率的目標區間在 3.5% 至 3.75%。儘管年初交易活動強勁，延續了我們在 2025 年底看到的勢頭，但近期市場波動已開始影響業主的決策。過去一個月，我們看到收購和銷售活動有所減緩，因為市場參與者因利率、通貨膨脹、貨幣政策和更廣泛的地緣政治發展的不確定性而採取了稍微謹慎的態度。在債務資本市場方面，由於宏觀經濟的不確定性和利率波動，CMBS 市場本月初似乎有所放緩，但總體上我們並未看到資本可用性出現顯著回撤。銀行、債務基金、保險公司和政府贊助企業仍然活躍，重要的是，我們的銀行合作伙伴繼續通過我們的擔保融資設施支持交易。從活動的角度來看，我們看到各類資產之間的分歧。多户住宅再融資仍然占主導地位，因為借款人正在處理 2021 年和 2022 年發放的到期過渡性建設貸款。相比之下，對於新收購和許多其他資產類別，未受到交易壓力的業主通常在等待宏觀經濟條件的更大明確性後再進行買賣或再融資決策。然而，儘管收購交易量在這一時期有所放緩，資產仍然需要融資，我們繼續看到對靈活貸款解決方案的穩定需求。因此，我們的項目管道仍然強勁，目前有超過 1.25 億美元的貸款機會的條款清單在外，以及三筆總額為 7800 萬美元的貸款正在盡職調查中，我們預計將以這種方式完成。這些包括一筆價值 3920 萬美元的貸款，抵押於喬治亞州的一處多户住宅物業，一筆價值 2270 萬美元的貸款，抵押於德克薩斯州的一處醫療辦公室物業，以及一筆價值 1600 萬美元的貸款，抵押於賓夕法尼亞州的一處自存儲物業。此外，我們繼續評估工業存儲、零售和酒店行業的一系列機會，我們相信在這些領域可以實現相對於市場上更具競爭力的細分市場更具吸引力的風險調整回報。重要的是，我們在方法上保持紀律。儘管在某些領域，特別是多户住宅領域，競爭仍然激烈，但我們專注於提供有吸引力收益的交易。我們相信，在當前環境中，我們提供執行確定性和對借款人靈活性的能力是一個關鍵的差異化因素。總體而言，儘管短期交易活動可能因持續的宏觀不確定性而保持不均衡，但我們相信當前的背景對擁有可用資本和紀律性承保方法的貸款人來説是一個有吸引力的機會。隨着條件的穩定，我們預計將繼續選擇性地將資本投入到符合我們信用標準和回報閾值的機會中。接下來，我將把電話轉給馬特，討論我們的財務結果。 馬特·布朗（首席財務官兼財務主管） 謝謝你，Jared，大家早上好。昨天我們報告了第一季度可分配收益為 530 萬美元，或每股 0.24 美元，其中包括與我們去年 12 月的認購權發行相關的 0.08 美元的稀釋。如預期，認購權發行在短期內影響了收益。然而，資金的部署進展良好。在過去兩個季度的新貸款投資為第一季度的可分配收益貢獻了每股 0.03 美元，正如 Tom 提到的，2026 年迄今的貸款發放淨利差為 1.95%，是過去四年的最高水平。在第一季度，七筆貸款的利率下限仍然有效，這是我們投資組合的一個結構性特徵，能夠在利率下降的環境中積極保護收益。這些利率下限為本季度基於 SOFR 的收益保護貢獻了每股 0.01 美元。截至 3 月 31 日，除了其中一筆貸款外，所有貸款的利率下限範圍從 25 個基點到 4.34%，為利率環境變化提供了有意義的下行保護基線。本月初，我們的董事會宣佈了每股 0.28 美元的常規季度股息，這相當於基於昨天收盤價約 14% 的年化收益率。儘管過去一個季度的可分配收益未能覆蓋我們的股息，但我們仍然承諾至少在 2026 年維持這一股息水平，並預計到今年年底可分配收益將回升至我們的季度股息水平。總體而言，我們預計第二季度的可分配收益將在每股 0.23 到 0.25 美元之間，因為認購權發行的收益正在投資中，貸款償還的資本也在重新部署。我們預計到年底的增量收益將抵消更高股本數量的影響。Seven Hills 的信用質量依然強勁。我們的 CECL 準備金為總貸款承諾的 130 個基點，與上季度持平，並得到了保守的投資組合風險評級 2.8 的支持，也沒有變化。投資組合在物業類型和地理上都得到了良好的多樣化，所有貸款的債務服務均處於正常狀態。重要的是，我們沒有五級評級的貸款，沒有依賴抵押品的貸款，也沒有特定準備金的貸款。這反映了我們認為能夠為股東創造持久長期價值的嚴格承銷和資產管理流程。這就是我們準備的發言。操作員，請開放提問環節。 操作員 現在我們將開始問答環節。如需提問，請在電話鍵盤上按星號，然後按 1。如果您使用的是免提電話，請在按鍵之前拿起聽筒。如果在任何時候您的問題已被解答並希望撤回，請按星號，然後按 2。此時我們將稍作停頓以整理提問名單。今天的第一個問題來自 Jones Trading 的 Jason Weaver。請繼續。 Jason Weaver（股票分析師） 早上好，大家好。感謝你們回答我的問題。我認為你們本季度的貸款發放淨利差為 195 個基點，較去年的平均水平寬了約 35 個基點，這一點值得注意。這是由於組合的原因嗎？還是你們能夠進入一些市場的特定領域，而其他人無法進入？我們在你們的一些同行那裏看到的是相反的趨勢。那麼你們認為今年剩餘時間的淨利差會穩定在什麼水平？其中有多少是基準利率的提升？ Tom Lorenzini（總裁兼首席投資官） 是的，謝謝你的提問。我們在第一季度的貸款涉及的物業類型包括醫療辦公室、零售和酒店。因此沒有多户住宅，這裏是我們看到價格最緊張、利差最窄的地方。因此我們能夠吸引一些超額回報，特別是在選擇服務酒店方面，這些通常會有更寬的利差，然後是醫療辦公室和零售。所以我認為這主要是產品組合的問題。我還想説，我們在貸款發放上採取的是精準打擊的方法。雖然我們有很多交易通過我們的強大管道，但我們確實會選擇我們的機會，尋找那些能夠實現超額回報的交易，而不是進入一個商品化的情況，在那裏我們只是與其他幾家貸款人競爭，大家都在通過一兩個基點來降低利差以贏得業務。我們儘量避免這種拍賣類型的情況。我可以告訴你，我們預計即將關閉的三筆貸款的淨利差可能略低於 195 個基點，可能接近 180 個基點。這再次是由於產品類型的原因。我們確實有一筆相對較大的多户住宅貸款，這使得淨利差略有下降。其他物業包括另一筆醫療辦公室和一個自存儲，正如 Jared 提到的，幫助我們保持健康的利差。但實際上是多户住宅貸款的壓縮最為明顯。明白了，這很有幫助。 Jason Weaver（股票分析師） 我還想問一下，在四月份的 Olmsted Falls 還款後，我認為你們手頭有相當大的一筆流動資金，幾乎達到五億美元。按行業和規模來看，合格的貸款管道情況如何，以及近期關閉的可能性如何，實際的部署時間表是什麼？ Jared Lewis（副總裁） 謝謝，Jason。我是 Jared。目前我們的項目管道平均約為十億美元，並且持續頻繁更新。我們看到很多交易，在篩選出我們想要關注的交易時，它們會不斷補充。因此，我們仍然看到相當多的活動。我們今天看到的大部分活動實際上是資產的再融資，而不是收購。因此，這些交易在承銷上稍微有些挑戰。目前我們有三筆貸款正在談判條款，金額約為 1.25 億美元。那裏的平均交易規模有點不均衡，但我們主要目標是 25 到 40 百萬美元範圍內的交易。但當你有一個大部分是再融資的管道時，它們的量化就有點困難，因為我們在嘗試確定借款人是否在這些交易中帶來了新的現金。我們希望做一些我們能理解交易重置基礎的交易，而再融資比收購要難得多。因此，就我們現在能夠部署的資本而言，正如我所説，我們正在談判三份 1.25 億美元的條款。我們在其中幾筆交易上已經進展較大。我無法判斷我們是否會贏得所有交易，但對此感覺相當不錯。接下來，我們將繼續評估相當多的多户住宅。我們管道中的大部分是在多户住宅，但正如 Tom 提到的，我們不會為了贏得業務而追逐交易，降低 5、10、15 個基點。因此，我認為重點是，在接下來的兩個季度，我們應該能夠達到 100 到 300 的發放活動目標。 Jason Weaver（股票分析師） 謝謝。我很感激這個信息。 操作員 再次提醒。如果您有問題，請按星號然後按 1。您的下一個問題來自 Citizens Capital Markets 的 Chris Muller。請繼續。 Chris Muller（股票分析師） 大家好，謝謝你們回答我的問題。第一季度的發放相當多樣化，你們對此稍微提到了一下。但是否有特定的資產類型是你們希望增加曝光的，還是更傾向於尋找那些不在超級競爭資產類別中的最佳機會？ Tom Lorenzini（總裁兼首席投資官） 我們當然希望進一步增加對多户住宅的曝光。我認為這是有益的，因為這是一個極其流動的市場。對吧，Fannie 和 Freddie 也在這裏參與等等。從投資者的角度來看也是如此。但我們將追求的交易是那些我們覺得能獲得合理回報的交易。也就是説，其他產品類型在今天的市場中當然也有意義。我們看到自存儲類產品，學生住房對我們來説也很有吸引力。醫療辦公室對我們也很有吸引力。工業資產仍然是一個有吸引力的資產。因此，我們現在唯一不積極追求的實際上是新的辦公貸款和與醫療保健相關的資產。因此，我們並不是特定地説我們需要在每種資產類型中佔有 X 百分比。我們更注重整體，確保我們有一個多樣化的投資組合，而我們確實有，並希望繼續保持這一點。但我們真的在尋找合理的回報，即風險調整後的回報。如果我們能選擇一些多户住宅，我們會這樣做。但我們在其他產品上也完全有能力。以雜貨店為主的零售也是我們關注的領域。因此，我知道這是一個廣泛的回答，但你知道，這有點少公式化，更像是採取步槍式的方式，確保我們在優質房地產上放貸，並獲得超額回報。 Chris Muller（股票分析師） 這很有幫助。那麼，我想問一下，第一季度的發放量是否受到地緣政治動盪的影響？你們如何看待未來幾個季度的淨投資組合增長？ Tom Lorenzini（總裁兼首席投資官） 是的，我認為我們稍微提到了一下。第一季度我們看到相當多的活動。我們對管道中出現的情況感到非常滿意，儘管戰爭和伊朗的事務在交易方面稍微放緩了一些。我認為借款人和投資者，如果他們現在不需要做出決定，可能會暫停一下，看看利率會發生什麼，因為最近的波動性很大。儘管如此，流動性仍然充足。我們預計本季度通過我們已關閉的貸款、正在關閉的貸款以及添加幾筆投機貸款，可能會達到 2 億美元。從還款的角度來看，我們提到過，我們確實有一筆辦公室貸款，我們相信可能會在本週還款。除此之外，我們不期待本季度有其他還款。因此，我們應該有相當不錯的淨投資組合增長，可能在 5000 萬到 7500 萬之間，和我們今天的水平相比。然後，你知道，第三季度和第四季度，另有幾億美元的淨投資組合增長。 Chris Muller（股票分析師） 非常有幫助。如果我能再問最後一個問題。你們能分享一下關於 Yardley REO 物業計劃的任何更新嗎？ Tom Lorenzini（總裁兼首席投資官） 該物業的表現依然非常出色。目前的入住率大約在 81% 到 82% 之間。我們在這裏續租了一位大型租户。Walt 在這個資產上已經接近六年了，過去一個季度有相當多的新租户進來並進行考察。我們為一些尋找空間的租户進行了測試裝修。因此，我們的目標實際上是，如果我們能夠逐步租出一些額外的空間，那麼我們可以考慮與董事會進行討論，並且可能在今年晚些時候考慮處置該資產。 克里斯·穆勒（股票分析師） 非常有幫助。再次感謝您回答問題。 操作員 您的下一個問題來自拉登堡·塔爾曼的克里斯托弗·諾蘭。請繼續。 克里斯托弗·諾蘭（股票分析師） 你好。可以説，跟進上一個問題，關於投資組合的增長，您是否提到預計 2026 年投資組合將增長大約幾億美元？ 湯姆·洛倫齊尼（總裁兼首席投資官） 是的。理想情況下，克里斯，我們希望到年底時總投資組合規模接近 950 億美元。 克里斯托弗·諾蘭（股票分析師） 關於準備金，陡峭的收益率曲線是否會影響準備金？我在想的是，如果有人有一處物業，利率較高，他們需要再融資，就必須投入更多的股本。那麼，CECL 是否要求您在利率上升時增加準備金？ 馬特·布朗（首席財務官兼財務主管） 這是個有趣的問題。影響 CECL 準備金的因素有很多，其中一些與我們特定投資組合的到期情況等有關，還有許多經濟因素。我想説的是，我們預計準備金將保持在總承諾的 1.3% 左右，可能會在一段時間內保持在這個水平。它可能會稍微下降。湯姆提到了一筆辦公室貸款，我們預計將在近期償還。今年還有其他一些辦公室貸款到期，但總體而言，我們的準備金相對較低，1.3% 在我們的一些抵押貸款修復中算是低端。 克里斯托弗·諾蘭（股票分析師） 最後一個問題。考慮到燃料價格的上漲，對於與開發商重新定位的項目，開發商是否有任何要求？顯然，建築成本會增加，投入成本也會增加。這對您的承保有什麼影響？您是否要求開發商投入更多的股本，還是沒有實質性影響？ 湯姆·洛倫齊尼（總裁兼首席投資官） 有幾點。一方面，我們的投資組合在未來融資方面實際上是相對有限的。我認為這佔總承諾的 6%。所以規模並不大。但如果我們處於一個增值交易的情況下，成本增加超出了我們在交易關閉時的預算，通常會要求贊助方進行股本再平衡。這意味着如果一個項目開始並進行翻新或施工等，而貸款中有 X 美元可用於支付這些費用，但實際費用更高，他們將被要求進行再平衡，並帶來股本來解決這個問題。 克里斯托弗·諾蘭（股票分析師） 謝謝你，湯姆。 操作員 我們的問答環節到此結束。我想把會議交還給湯姆·洛倫齊尼，總裁兼首席投資官，進行任何結束語。 湯姆·洛倫齊尼（總裁兼首席投資官） 謝謝大家參加今天的電話會議。我們期待在即將於今年 6 月在紐約市舉行的 NAREIT 會議上見到許多人。如果您有興趣安排與 Seven Hills 的會議，請聯繫投資者關係。會議到此結束。 免責聲明： 本文檔僅供信息參考。儘管我們努力確保準確性，但此自動轉錄可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閲公司的 SEC 文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們在本次電話會議日期的觀點，可能會隨時更改，恕不另行通知。