Franklin BSP Realty Trust 2026 年第一季度財報電話會議記錄

富蘭克林 BSP 房地產信託（NYSE: FBRT）於週四公佈了第一季度財務業績。以下是公司第一季度財報電話會議的記錄。 本次記錄由 Benzinga APIs 提供。如需實時訪問我們的完整目錄，請訪問 https://www.benzinga.com/apis/ 進行諮詢。 訪問完整電話會議請點擊 https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=zyjxvkXo 摘要 富蘭克林 BSP 房地產信託報告的 GAAP 淨收入為 1230 萬美元，每股 0.08 美元，分配收益為 1350 萬美元，每股 0.09 美元，排除止贖銷售的損失。 公司的貸款發放活動超過了還款，導致投資組合增長，同時他們還看到了股權投資的顯著增值。 管理層強調了強勁的流動性狀況和積極的資產處置，包括在季度結束後出售其最大的 REO 頭寸。 董事會重新授權了一項股票回購計劃，計劃到 2026 年底可用 5000 萬美元，強調了有序的資本管理。 公司預計 NewPoint 將提供更穩定的貢獻，並在 2026 年繼續實現投資組合增長，特別是在多户貸款方面。 完整記錄 操作員 大家好，歡迎參加富蘭克林 BSP 房地產信託 2026 年第一季度財報電話會議。所有參與者將處於僅聽模式。如需幫助，請按星號鍵後跟零，通知會議專員。在今天的演示結束後，將有機會提問。如需提問，請按星號鍵後跟一。如果您想撤回問題，請按星號鍵後跟二。請注意，此事件正在錄音。現在我將會議交給投資者關係執行董事 Lindsey Grab，請開始。 Lindsey Grab 早上好，歡迎參加 FBRT 的第一季度財報電話會議。感謝您今天的參與。正如操作員提到的，我是 Lindsey Crabb。今天與我一起參加會議的有 FBRT 首席執行官 Michael Comparato，首席財務官兼首席運營官 Jerry Baglino，以及 FBRT 總裁 Brian Buffini。在我們開始之前，我想提到今天的一些評論是前瞻性聲明，並基於某些假設。這些評論和假設存在固有的風險和不確定性，如我們最近提交的 SEC 定期報告中所述，實際未來結果可能會有重大差異。本次電話會議中傳達的信息僅在 2026 年 4 月 30 日的日期有效。公司不承擔更新本次電話會議中所作任何聲明的義務，包括任何前瞻性聲明，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因，法律要求的情況除外。此外，我們將提及某些非 GAAP 財務指標，這些指標在我們的財報和補充幻燈片中與 GAAP 數據進行了對賬，均可在我們的網站上獲取。我們將在今天的電話會議中提及補充幻燈片。接下來，我將把會議交給 Mike Comparato。 Mike Comparato 謝謝你，Lindsey，大家早上好。感謝大家今天的參與。我將首先介紹第一季度的關鍵進展和市場概況。然後，Jerry 將講解我們的財務結果，Brian 將提供我們投資組合的更新。本季度的情況是在日益複雜的宏觀背景下展開的。地緣政治的不確定性和持續的衝突增加了市場的波動性。但在許多方面，商業房地產已經經歷了調整。在過去幾年中，各類資產的價值已經顯著重置，我們相信我們離這個週期的結束比開始更近。剩下的就是最後階段，處理遺留資產，因為貸款方已經超越了 “延續與假裝” 的階段。在這樣的背景下，我們市場的流動性依然強勁，競爭激烈，利差接近週期性緊縮。在這種環境中，我們保持了紀律，同時繼續在融資中尋找機會。本季度我們的融資活動超過了還款，導致投資組合增長，這證明了我們平台的實力以及我們在市場最擁擠的部分之外運營的能力。此外，去年我們有選擇地開始將資本投入到我們看到強勁風險調整回報潛力的股權投資中。我們已經看到這些資產的顯著增值，自初始投資以來，估計公允價值大幅上升。這是我們如何利用平台的廣度來機會性地分配資本並提升整體回報的又一個好例子。我們預計投資組合的股權配置將在 2026 年持續增加，但如果定價具有吸引力，我們也會戰略性地退出股權投資。在信貸方面，我們繼續在解決遺留資產方面取得進展，包括本季度減少我們的不良資產賬户。我們相信大多數遺留問題已經被識別，並優先考慮解決和重新部署資本，而不是持有表現不佳的資產。在 NewPoint，第一季度的活動季節性較高，這是典型的。抱歉，季節性較低，這是典型的。如果利率穩定，我們預計融資量將在今年剩餘時間內逐步增加。正如我們之前所説，即使是今天利率的適度變動也會對交易活動產生過大的影響。總的來説，我會將這一季度的表現歸入優秀類別。我們的調整後可分配收益覆蓋了我們的股息。我們增加了賬面價值。我們以大幅折扣回購了大量股票。董事會在季度結束後批准了更多的股票回購。我們在第二季度初出售了我們最大的不良資產頭寸，擴大了整體投資組合規模，發行了一隻在第二季度關閉的高增值商業房地產擔保債務憑證（CRE CLO）。我們將整個 BSP 服務業務整合到 NewPoint，並且在兩項股權投資上實現了顯著增值。團隊在本季度表現非常出色，接下來我將把時間交給 Jerry。很好。 Jerry Baglino 謝謝你，Mike。感謝大家今天參加電話會議。我將介紹本季度的財務業績。FBRT 報告的 GAAP 淨收入為 1230 萬美元，或每股完全轉換普通股 0.08 美元。本季度可分配收益為 1350 萬美元，或每股完全轉換普通股 0.09 美元。可分配收益包括與我們出售的止贖房地產相關的 1230 萬美元的實現損失。排除這些損失後，可分配收益為每股 22 美分。本季度的業績得益於與第四季度相比相對穩定的淨利差，以及來自 NewPoint 的更為正常的貢獻，我將簡要提及。在本季度，我們記錄了 1350 萬美元的 CECL 準備金，其中包括來自我們一般準備金的 130 萬美元收益和主要與一個觀察名單相關的 1480 萬美元特定準備金。每股貸款賬面價值增加至 14.18 美元，得益於我們的股票回購活動。我們在資本配置方面始終保持一致，選擇最佳的風險調整回報，我們認為我們的股票是其中一個機會。本季度我們回購了近 4000 萬美元的普通股。在季度結束後，董事會重新授權了股票回購計劃，允許在 2026 年 12 月 31 日之前回購 5000 萬美元的股票。淨槓桿在季度末為 2.84 倍，追索槓桿為 1.16 倍。排除 NewPoint 資產的槓桿後，我們的淨槓桿為 2.62 倍，目前的槓桿目標在 2.75 到 3 倍之間。在季度結束後，排除 NewPoint 後，我們發行了一筆 8.804 億美元的管理 CRE CLO，與我們稱之為 2022 年復古 CLO 的交易相關，該交易已退出再投資期。我們繼續保持強大的流動性和財務靈活性，目前在三個 CLO 中都有再投資能力。展望未來，我們預計收益將受益於更大的核心投資組合以及在 2026 年期間來自 NewPoint 的更穩定的貢獻。第 11 頁突出了 NewPoint 本季度的貢獻。來自 NewPoint 的可分配收益總計 560 萬美元，這與我們認為的該平台的正常穩定收入水平更為一致。代理機構的發放量在第一季度為 6.46 億美元，反映出與 2025 年下半年相比的季節性疲軟。在季度末，MSR 投資組合的估值約為 2.17 億美元，並在第一季度產生了 670 萬美元的收入，代表着大約 100 個基點的平均 MSR 利率。NewPoint 的服務投資組合總計 581 億美元。季度環比增長主要得益於整合工作，包括在本季度成功將所有 BSP 房地產貸款轉移到 NewPoint 服務平台。此次轉型的全部收益將在未來幾個季度實現。這標誌着我們整合過程中的一個重要里程碑，使我們能夠成為一個更具差異化的服務提供商。我們繼續將 NewPoint 視為長期價值的重要驅動因素，預計隨着交易量的增加、服務投資組合中的 MSR 增長以及整合帶來的好處，貢獻將不斷增加。接下來，我將把時間交給 Brian，讓他為您更新我們的投資組合。 Brian Buffini 謝謝你，Jerry，大家早上好。我將從第 14 頁開始。我們的核心投資組合在第一季度結束時約為 46 億美元。正如 Mike 提到的，我們在本季度增長了核心貸款投資組合，淨增長為 1.73 億美元。這是由於新貸款承諾為 4.68 億美元，加上之前關閉貸款的未來融資承諾。部分抵消了 3.23 億美元的還款。我們預計在今年剩餘時間內將繼續適度增長投資組合。大約 79% 的貸款由多户住宅資產支持，而我們的辦公物業風險極為有限。辦公貸款風險僅佔核心投資組合的 1%，目前僅為 5500 萬美元，三筆貸款中有兩筆表現良好，第三筆不良並在觀察名單上。在本季度，我們以 278 個基點的加權平均利差發放了 26 筆貸款，其中 92% 的貸款來自多户住宅。我們在競爭激烈的市場中保持活躍，但在資本部署方面保持了紀律。我們的重點仍然是高質量的多户住宅貸款，貸款價值比低，我們認為在風險調整回報方面我們處於最佳位置。我們的前期加息投資組合繼續減少，目前佔我們總貸款承諾的約 29%，第一季度與該投資組合相關的還款為 1.75 億美元。這一持續的減少反映了我們在將投資組合轉向更新的加息後發放貸款方面的穩步進展。轉到第 16 頁，整體投資組合保持穩定，平均風險評級為 2.5，季度末有 11 筆貸款在觀察名單上。在本季度，我們解決了一筆觀察名單貸款，並在本季度內完成了該貸款的出售，同時我們在本季度增加了 2 筆多户住宅貸款。第 17 頁涵蓋了我們的止贖 REO 投資組合。我們在季度末將 REO 資產數量減少至 6 個，較上季度的 7 個有所減少，反映了資產解決方案的持續執行。但在季度結束後不久，我們解決 REO 頭寸的最重要里程碑是出售了 Raleigh 的多户住宅資產，這是我們最大的 REO 頭寸。該交易的融資將使與該投資的股本從負貢獻轉變為正貢獻。與該交易相關的減值在本季度被確認，並導致實現損失。我們將繼續採取積極主動的方式解決這些頭寸。接下來，我想把時間交還給操作員，開始問答環節。 操作員 謝謝。我們現在將開始問答環節。要提問，請在您的觸摸電話上按星號，然後按 1。如果您使用的是免提電話，請在按鍵之前拿起聽筒。如果您的問題在任何時候已經被解答，並且您希望撤回您的問題，請按星號，然後按 2。第一個問題來自於 Jones Trading 的 Matthew Erdner。請繼續。 Matthew Erdner 嘿，早上好，大家。感謝你們接受我的提問。我想先談談 newpoint，這個季度的表現比之前好多了。你能談談這些貸款何時轉入服務賬簿的時間，以及這對本季度的影響是否完全嗎？你們是否預計未來會有任何正常化的趨勢？ Jerry Baglino 是的，我是 Jerry。我來回答這個問題。這個過程發生在第一季度，所以你並沒有完全享受到所有的好處，實際上是在第一季度中期完成的。但請記住，您必須在此之前擁有足夠的人員來運營。因此，從第一季度的貢獻來看，您肯定沒有捕捉到我們預計未來會貢獻的全部內容。當我們在上個季度給出 2026 年預期增長貢獻的估算時，後半年的表現將顯示出在接下來的季度中完全享有收益的好處。因此，這將比第一季度更積極。 Matthew Erdner 明白了。這很有幫助。然後快速轉到觀察名單上，你們在東南部和西南部的借款人檔案方面是否看到任何具體的情況，導致德克薩斯州和亞利桑那州進入觀察名單？嗨，Matt，我是 Mike。老實説，在這方面過去兩年沒有太大變化。利率基本上保持在同一水平。每個人都希望能有更好的前景，但實際上並沒有實現。我們過去兩年一直在討論借款人的行為，以及預測哪些借款人會保持當前狀態並償還貸款與哪些借款人會選擇放棄是多麼困難。因此，我認為總體上沒有太大變化。我們每個季度都在學習更多的東西。我們從那些 2021 年和 2022 年老舊的貸款中獲得了近 2 億美元的償還。因此，我繼續認為，並不是所有在那些年份發放的貸款都是壞賬和損失。對，我們在這些貸款上已經有數十億美元的按時償還。這只是處理該投資組合其餘部分的自然逆向選擇。我認為團隊做得很好，但我認為今天沒有任何新信息是我們在過去幾個季度或幾年中沒有掌握的。這只是繼續在系統中處理。 Mike Comparato 明白了。這很有幫助。感謝你們一如既往的評論。 操作員 下一個問題來自 B. Riley 證券的 Timothy d' Agostino。請繼續。 Timothy d'Agostino 是的，早上好。感謝你們接受我的提問。能否多談談你們未來的資本管理和資產負債表管理？顯然，你們回購了約 4000 萬美元的普通股，董事會將回購計劃增加到 5000 萬美元。那麼，未來回購股票是否仍將是一個重點？你們對上個季度削減股息的看法如何？能否給我一個整體的感覺，顯然賬面價值季度間有所增加，這是一個積極的信號。謝謝。嘿，Tim，我是 Mike。感謝你的提問。讓我從股息開始回答，然後再談談股票回購。我認為我們之前很明確地表示，我們認為公司的盈利潛力在股息之前的水平。我們認為隨着時間的推移，將不良資產和非表現貸款轉化為表現投資，我們可以回到那個大致的水平。削減股息顯然是我們做出的決定，以停止消耗賬面價值，同時我們經歷這個過渡。因此，我認為從宏觀角度來看沒有任何變化。我們仍然相信公司的盈利能力遠高於本季度的表現。這實際上只是團隊繼續執行，處理那些遺留資產，清算不良資產並重新投資資本的問題。因此，我希望盈利繼續朝着上升的軌跡發展。我認為這與我們一直以來所説的關於股票回購是一致的。我們每天都在辦公室尋找我們認為是最佳投資的機會，顯然我們的股票就是其中之一。因此，我不能告訴你我們在任何特定的日子、周或月會以什麼規模回購。但這是董事會支持的事情。Jerry、Brian 和我以及其他管理團隊定期討論這個問題。好的，非常感謝你今天接受我的提問。 操作員 下一個問題來自 btig 的 John Nicodemus。請繼續。 John Nicodemus 你好，早上好。 Mike Comparato 關於這兩筆被列入觀察名單的貸款。如果您能詳細説明一下導致這兩次降級的原因，我將非常感激。我知道一筆貸款的評級從之前的 3 降到了 5，另一筆從 2 降到了 4。所以我想聽聽本季度這些變化的具體細節。謝謝。嘿，約翰，我是邁克。我要再説一次，這發生在違約之後不久。我認為他們意識到，這對他們來説並不是最好的結果。他們實際上已經全額支付了所有到期款項，包括大約 30 萬美元的違約利息和滯納金。所以截至今天，這筆貸款是正常的。但鑑於它確實發生了違約，我們認為將其風險評級為 4 是合適的，而風險評級為 5 的貸款，我會説這是試圖瞭解借款人行為及其後續情況的典型案例。這些資產我認為是中等到中上水平，位置也是中等到中上水平。這是一位主要的贊助商，他們為該物業貢獻了相當可觀的股本，並且在過去幾年裏保持貸款正常。遺憾的是，他們決定不再繼續。我們原本認為他們會調整貸款規模並繼續保持正常，但他們醒來後説不再繼續。因此，我們在違約的情況下進行了評估，目前顯示這將是一次損失。顯然，我們將在實際退出這些頭寸時看到結果，但這就是背後的故事。謝謝，邁克。 約翰·尼科德穆斯 這對這兩筆貸款都非常有幫助，另外我想問的就是。再次祝賀您出售了最大的 REO 資產。我們很好奇您對剩下的五個資產的考慮，以及在 2026 年剩餘時間內可能的出售時間安排或節奏。 布萊恩·巴菲尼 謝謝。是的，布萊恩，你想回答這個問題嗎？當然。對於大多數資產，我們正在積極進行銷售營銷。我們希望在第二季度或第三季度對其中兩到三筆資產達成解決方案。但現在我們正在積極尋求解決這些問題，正如傑瑞和邁克所指出的，將資金重新部署回我們的核心投資組合，即多户住宅資產的貸款方面，但在這些資產上非常積極地參與市場，希望在接下來的幾個季度內達成解決方案。 邁克·孔帕拉託 我想補充一點，約翰，最接近出售的兩筆資產的跡象表明，它們的價格將與我們目前的標記相當，甚至可能更高。很好。 約翰·尼科德穆斯 非常感謝你的回答。這是我所有的問題。 操作員 下一個問題來自 JMP 證券的克里斯·穆勒。請繼續。 克里斯·穆勒 嘿，大家，謝謝你們回答我的問題。關於特定 CECL 準備金增加的前一個問題進行跟進。所以本季度風險評級沒有太大變化。一筆新的四級貸款和一筆新的五級貸款。這個特定準備金的增加是由於這些評級下降，還是與其他觀察名單貸款有關？ 傑瑞·巴格利諾 實際上只是一個頭寸。是的，繼續，傑瑞。抱歉。是的，我們説的是同一件事。就是那筆評級為 5 的頭寸。這是本季度準備金增加的主要原因。這只是對該資產的特定準備金。 克里斯·穆勒 明白了。這很有道理。那麼我想轉到新的點業務，你們在第四季度發放了 11 億美元，然後在第一季度降到 6.46 億美元。傑瑞對此稍微提到了一下，但這一下降有多少是由於季節性因素，多少是由於中東衝突導致的利率波動？我只是想看看這個業務的季節性調整基線應該在哪裏。 邁克·孔帕拉託 是的，克里斯，這個問題更難回答。顯然，我認為第一季度在代理業務中歷史上是季節性較低的，但我們正處於一個非常複雜的利率環境中。我們看到 10 年期國債收益率短暫達到 375、380，我會説借款人再次感到興奮，詢問量激增。然後我們完全逆轉了。我認為我看到的最高點是最近幾周的 448。因此每個借款人都説，我要再等一下。所以我們正處於一個不幸的時期。我已經説過幾次，25 個基點，4.25 大約是起始利率。在 450 時，我認為一切都會戛然而止。而在 4% 時，我認為你會看到交易量激增，因此不幸的是，現在我們處於這個範圍的高端。要真正看到發放量的增加，你需要看到利率稍微下降，並且借款人停止橋接和採取浮動利率債務，希望能進入更低的利率環境。但我不能説是 60 對 40，70 對 30。對此我真的無法給出答案或衡量。 克里斯·穆勒 這很公平。如果我能再問最後一個問題。利率波動的動態是否也影響了你們的渠道業務？這項業務對收益的貢獻不錯。本季度看起來大約是 6 美分。如果我們看到利率開始穩定，渠道業務是否也可能有一些上行空間？ 邁克·孔帕拉託 我認為可能會有。我也認為在我們購買的第一筆 CMBS B 類資產中，可能會對渠道業務帶來上行空間，這是我們大約五年來首次購買。我認為我們將能夠為借款人提供更大的執行確定性，這在這個領域是非常受歡迎的商品。但我們定期討論這個問題，雖然你沒有直接問這個，但當你把所有的因素都放在一起時，考慮到我們收購了 Newpoint，我們有一個渠道業務、一個服務業務、一個浮動利率債務業務和一個不斷增長的股權業務。FBRT 整體上已經成為一個完美的自我對沖。如果利率下降，這一方會受益，可能會對其他方面造成不利影響。當利率上升時，我們會做更多的浮動利率業務。也許渠道表現不佳，機構表現不佳，但我們真正建立的是一個應該基於整體利率的自然對沖。我認為市場將在未來幾個季度和幾年內逐漸認識到這一點，因為公司的不同部分在特定市場環境中的表現。 克里斯·穆勒 這非常有幫助，我非常感謝今天早上的評論。 操作員 提醒一下，如果您有問題，請按星號一。下一個問題來自雷蒙德·詹姆斯的 Gabe Hoge，請繼續。 Gabe Hoge 嘿，大家早上好。感謝你們提出問題。我想問的很多問題已經被問過了。我想問一個大概念的問題。FBRT 在過去幾年中對較新的資產進行了貸款。顯然，超過 70% 的貸款組合是較新的資產。關於這一點有幾個問題。邁克，你能談談你在交易市場上看到的較新資產和較舊資產之間的一般市場情況嗎？還有 A、B、C 類產品的情況？接下來，正如你提到的，潛在的更多股權投資，是否在整體上，Benefit Street 對擁有一些你們長期關注的多户住宅的興趣有所增加，因為長期的順風？謝謝。嘿，吉布斯，感謝你的提問。我很感激。我會借用查爾斯·狄更斯的風格説，這就像是兩個世界的故事。對於 A 級新資產和舊資產來説，似乎無論是股權還是信貸，大家都想投資於更好、更新的高質量資產。對於股權投資者來説，走進投資委員會或照鏡子時，可以自信地説，我正在以低於重建成本的價格購買一項全新的資產。建築開工率已經下降，供應也在減少。如果我持有這個資產 5 年、7 年、10 年，只要我正確運營，不要過度槓桿，我可能會有一個相當不錯的投資體驗。對於信貸方來説，情況也是一樣的。雖然略有不同，但基礎是相同的，這就是市場上最好的新資產。如果買方的價格低於重建成本，我們的價格遠低於重建成本。我認為這是一個非常容易讓人理解並深入思考的論點。例如，奧斯汀可能是全國三個供應過剩的市場之一。我們在奧斯汀關閉了兩筆貸款，都是針對全新交付的資產。我認為是 2024 年，甚至是 2025 年的資產，我們的貸款金額在每個單位 135,000 到 140,000 美元之間，我們都相互看着，覺得如果這不是好錢，那我們就麻煩了。因此，我認為大家都在湧入這個領域，我認為同樣的情況也適用於人們避免 1970 年代和 1980 年代的老舊資產。感覺這些資產的資本化率還需要進一步修正。有少數股權投資者正在積極嘗試投資 1980 年代的老舊資產。我認為在看到回報能夠充分反映購買這些老舊資產的額外風險之前，不會有更多的股權投資者進入。因此，我會説我們從貸款方的角度也通常避免這些資產，但在這個空白的情況下，我們正在慢慢討論，如果我們的投資點定價合適，是否有意義重新進入一些 1980 年代的老舊資產。所以，確實是兩個不同世界的故事。接下來 12 到 18 個月的情況將會很有趣，因為我仍然認為老舊資產還需要進一步修正。關於股權投資，抱歉我説得太長了。是的，關於股權投資，我們總是會考慮這些資產是否是我們想要長期持有的類型。正如你我所討論的，正如我與市場所討論的，我們對商業房地產總體上持樂觀態度。我認為在債務與股權的問題中，常常被忽視的是持續時間。商業房地產是一個出色的通脹對沖工具。如果你持有它足夠長的時間，讓通脹複利並讓通脹發揮作用，你可能會有一個不錯的投資體驗。因此，每當我們有一筆貸款被降級到 4 級或 5 級時，我們都會坐在一個房間裏討論，嘿，這種資產是否是我們想要在未來 5 年、7 年、10 年內持有的？還是時候該轉身，接受損失並重新投資資本？這個答案顯然因我們所考慮的每個資產和地點而異，但這確實是我們考慮的因素之一。我認為有些資產我們希望能再持有久一點，但這確實是我們在敍述中考慮的內容，也是我們積極討論的內容。謝謝。感謝你的提問。 操作員 問答環節到此結束。我想把會議交還給 Lindsey Crabb 進行結束語。 Lindsey Crabb（投資者關係執行董事） 感謝大家今天的參與。如果您有任何進一步的問題，請隨時聯繫。謝謝，祝您有美好的一天。 免責聲明： 本轉錄僅供信息參考。雖然我們努力確保準確性，但此自動轉錄可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閲公司的 SEC 文件和官方新聞稿。公司參與者和分析師的聲明反映了他們在本次電話會議日期的觀點，可能會隨時更改，恕不另行通知。