<p>有句老話説，投資市場中最有趣的笑話就是：“這次不一樣。”</p>
<p>這話只部分正確，因為市場週期確實存在差異，但某些歷史模式是不可否認的。</p>
<p>其中一個與新加坡房地產市場相關的模式是，價格往往在大多數全球危機的背景下，超過上一個峯值而上漲。</p>
<p>全球的不穩定性和波動性往往導致投資者湧向新加坡的房地產市場，這得益於這個城市國家作為全球避風港市場的地位——我確實懷疑我們在 2026 年會看到類似的情況。</p>
<p>然而，我沒有預料到的是高淨值資本流入新加坡的程度。</p>
<p>一個原因是全球財富仍在快速創造，這一趨勢在很大程度上未被報道。</p>
<p>Knight Frank 的《2026 年財富展望》顯示，在最廣泛的層面上，全球財富創造在 2021 年至 2026 年間增長了 32.9%。</p>
<p>在同一時期，亞太地區超高淨值（UHNW）個人的數量增長了 24.8%，這主要是由於人工智能及相關行業估值的激增。</p>
<p>目前，亞太地區約佔全球超高淨值人口的三分之一（31%）。</p>
<p>在新加坡，超高淨值人口從 2021 年的 7,171 人增長到今年的約 10,496 人，而居住在這裏的億萬富翁數量從 28 人增加到 63 人，翻了一番多。</p>
<p>這應該讓你感受到這裏通常停放了多少資本和資金。</p>
<h2>這種背景可能解釋了為什麼房地產投資不僅在增長，它們可能只是剛剛開始升温。</h2>
<p>Knight Frank 關於各行業總投資銷售的數據表明，房地產市場去年記錄了 405 億美元的交易。</p>
<p>事實上，2025 年是過去十年中房地產投資的最強數據，超過了 2017 年上一個整體週期峯值時的 355 億美元。</p>
<p>隨着新冠疫情的爆發，正如我們在之前的危機中看到的，資本流動的模式也隨之而來：短暫的下跌後緊接着是急劇反彈。</p>
<p>房地產投資在 2020 年降至 244 億美元——疫情高峰期——然後在 2024 年反彈至 292 億美元，並在去年達到了歷史水平。</p>
<p>至於 2026 年，嗯，我在寫這篇文章時仍然只是四月中旬，但報告已經顯示到目前為止的銷售額達到了 167 億美元。</p>
<p>如果當前的速度持續下去，我們可能不會看到 2025 年的下降，儘管地緣政治問題仍在持續。</p>
<h2>然而，大部分投資資本正在轉向非住宅資產。</h2>
<p>這可能是由於外國人在新加坡購買住宅物業需支付 60% 的額外印花税（ABSD）。</p>
<p>這無疑是我們看到新加坡人和永久居民在核心中央地區（CCR）購買更多物業的原因之一。</p>
<p>去年，一些優質地段的物業主要面向本地人，而非外國人。從這個意義上説，這次的情況確實有些不同。</p>
<p>一旦住宅物業的收購成本變得足夠高——就像現在對外國人或額外住房買家一樣——商業資產開始顯得更具吸引力。</p>
<p>除了沒有高額的 ABSD 外，將商業資產添加到現有的物業組合中可以提供多樣化，並帶來更豐富的租金收入流。</p>
<p>Knight Frank 以 21 Collyer Quay 為例，我們現在可能會看到一些富有的買家更傾向於選擇商業資產而非超豪華住宅。</p>
<p>實際上，更高的 ABSD 並沒有驅逐資本，而是將其更多地引導到房地產市場的商業領域。</p>
<p>這可能並非沒有後果：純粹從個人觀點來看，我認為是時候讓當局檢查一下這一趨勢可能對本地企業產生的全面影響。</p>
<p>餐飲行業的關閉潮，以及最近咖啡店的價格和租金上漲，常常被引用為許多企業主的推動因素。</p>
<p>租金上漲可能源於房東為資產支付越來越高的收購價格，然後尋求能夠證明購買價格的回報。</p>
<p>如果是這樣，那麼流入新加坡房地產的一部分財富最終可能會體現在你在樓下購買的咖啡中。</p>
<h2>但就優質住宅物業而言，亞太地區其他城市的價格上漲情況更為嚴重。</h2>
<p>例如，東京在過去 12 個月內的新建（即新推出）價格增長了 58.5%，遠遠超過新加坡的 7.9%。</p>
<p>Knight Frank 指出，強勁的國內需求加上外國購買和投資興趣，以及相對疲軟的日元，是造成這一現象的原因。</p>
<p>其他亞太城市的價格上漲包括馬尼拉 17.5%、首爾 14.7% 和孟買 8.7%。</p>
<p>相比之下，新加坡的房地產價格增長顯得温和。雖然在觀察不斷增長的每平方英尺（$PSF）趨勢時，或者新推出的兩居室現在可以賣到超過 180 萬美元時，可能不會有這種感覺，但如果不是由於更高的 ABSD 和政府通過政府土地銷售增加供應，價格可能會更糟。</p>
<p>有趣的是，我們地區一些主要城市的優質物業價格下跌，香港的價格同比下降了 2.1%。</p>
<p>這與中國房地產下滑的持續（但正在恢復）影響有關，該下滑始於大約五年前。</p>
<p>這對新加坡的住宅物業市場有一定影響：由於 ABSD 税率，以及香港價格下跌而我們的價格上漲，某些投資者可能會再次將香港視為替代選擇。</p>
<p>但這需要對中國房地產市場將很快反彈的信心。</p>
<h2>也就是説，我們的住宅面積正在縮小。</h2>
<p>凱捷的高端住宅物業指數揭示了在不同城市中，100 萬美元（128 萬新元）能購買多少高端空間，並且是奢侈住宅市場整體表現的一個指標，尤其是在不同的門户城市。</p>
<p>在 2020 年至 2025 年間，全球範圍內 100 萬美元的購買力急劇下降。我們看到迪拜市場的影響最大，下降了 66%，東京則下降了 41%。</p>
<p>在新加坡，2020 年 100 萬美元大約能購買 387.5 平方英尺的高端住宅空間。但到 2025 年，這一面積縮減至約 301 平方英尺。</p>
<p>這反映出開發商在這裏普遍建造較小的單位，以彌補住宅市場中更高的每平方英尺價格。</p>
<p>鑑於銷售情況良好，尤其是在一手市場，這表明大多數買家仍能接受這種情況。</p>
<p>未來，您可以期待開發商會採用更多 “低總價，高每平方英尺” 定價策略。</p>
<h2>本週我也收到了讀者的一些問題。</h2>
<p>“我現在應該購買我的第一套二手 HDB 公寓，還是等價格進一步下跌？”</p>
<p>我想這是指上個季度二手公寓價格首次在七年內下跌。</p>
<p>但雖然二手公寓價格看起來將會適度調整，一個重要的問題是您考慮的是什麼類型的二手公寓。</p>
<p>某些類型的公寓，例如那些位於非常受歡迎的成熟社區、DBSS 公寓和非常新的五年公寓，往往與市場關於房地產市場的頭條新聞表現得非常不同。</p>
<p>正如我在鏈接的通訊中提到的，這些公寓類型中的一些價格仍在繼續上漲。</p>
<p>根據相同的數據，我也在思考在當前市場條件和價格基準下，“更便宜” 的物業可能是什麼樣子。</p>
<p>坦率地説：最近二手 HDB 價格的下跌僅為 0.1%，環比。</p>
<p>這並不顯著，因為公寓並沒有變得便宜，而是因為這是七年來的首次下跌。</p>
<p>順便提一下，這讓我們瞭解到公寓價格下跌的頻率。答案是 “並不頻繁”。</p>
<p>有更多公寓達到最低入住期並正在建設中。但我們更可能看到的是平均價格增長放緩；我認為二手公寓價格大幅下跌的預期有些過高。</p>
<p>即使現在，我也會對試圖把握市場折扣持謹慎態度。</p>
<p>等待並不是免費的：沒有保證您不會最終支付更多，即使價格上漲的速度比以前慢。</p>
<p>“我和我的妻子目前在我父母的家中分配時間——那裏空間更大但隱私較少——以及位於中央商務區的一套 500 平方英尺的家庭擁有的單間公寓。</p>
<p>“我們考慮在她獲得永久居民身份後申請一套 BTO 公寓，但我們擔心收入上限、等待時間，以及公寓的大小是否適合我們。</p>
<p>“我們也考慮過持續租房，特別是因為我們可能需要照顧我的一位父母。</p>
<p>“我們沒有貸款，合併收入約為 16000 到 17000 新元，可能會先出售單間公寓再做決定。</p>
<p>“從長遠來看，隨着家庭責任的變化，我們可能會提前退休或移居海外。考慮到這一切，我們應該買房、租房、等待，還是做其他事情？”</p>
<p>不幸的是，目前 BTO 公寓的收入上限為每月 14000 新元。</p>
<p>因此，您可能需要在二手市場尋找。</p>
<p>您可以向 HDB 寫信，根據您的情況提出上訴，但從紙面上看，您已經超過了收入上限。</p>
<p>順便提一下，請注意，如果您出售私人物業，在您可以購買公寓之前會有等待期。</p>
<p>對於二手公寓，這個等待期為 15 個月（除非您 55 歲併購買四房或更小的公寓）。</p>
<p>因此，重要的是要注意私人單間公寓的所有權人姓名，以防其被出售。</p>
<p>也就是説，答案取決於您預計這些重大生活變化會發生多久。</p>
<p>如果您預計在新加坡繼續居住超過 10 年，那麼購買自己的房子可能比持續支付租金更有意義。</p>
<p>另一方面，如果您預計變化會更快到來，那麼租房可以讓您保持靈活性。</p>
<p>請記住，公寓有五年的最低入住期作為額外限制（對於 Prime 和 Plus 公寓為 10 年）。</p>
<p>在做出決定之前，我還建議與您的父母討論他們的物業未來計劃。</p>
<p>例如，如果他們打算出售他們的物業以便退休，這可能會迫使您必須確保自己的住房；可能需要一個足夠大的房子以容納大家庭。</p>
<h2>每週銷售匯總（4 月 13 日至 19 日）</h2>
<h3>前五名最貴的新銷售（按項目）</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>項目名稱</strong></td>
<td><strong>價格（新元）</strong></td>
<td><strong>面積（平方英尺）</strong></td>
<td><strong>每平方英尺價格</strong></td>
<td><strong>產權</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>River Modern</td>
<td>$6,583,000</td>
<td>1830</td>
<td>$3,598</td>
<td>99 年（2025）</td>
</tr>
<tr>
<td>Meyer Blue</td>
<td>$5,797,000</td>
<td>1733</td>
<td>$3,345</td>
<td>自有產權</td>
</tr>
<tr>
<td>Grand Dunman</td>
<td>$5,616,000</td>
<td>2497</td>
<td>$2,249</td>
<td>99 年（2022）</td>
</tr>
<tr>
<td>The Continuum</td>
<td>$5,397,000</td>
<td>1905</td>
<td>$2,833</td>
<td>自有產權</td>
</tr>
<tr>
<td>ELTA</td>
<td>$4,056,000</td>
<td>1507</td>
<td>$2,692</td>
<td>99 年（2024）</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最便宜的新銷售（按項目）</h3>
<table>
<thead>
<tr>
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<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>項目名稱</strong></td>
<td><strong>價格（新元）</strong></td>
<td><strong>面積（平方英尺）</strong></td>
<td><strong>每平方英尺價格</strong></td>
<td><strong>產權</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Narra Residences</td>
<td>$1,262,000</td>
<td>560</td>
<td>$2,255</td>
<td>99 年（2025）</td>
</tr>
<tr>
<td>Arina East Residences</td>
<td>$1,291,000</td>
<td>495</td>
<td>$2,607</td>
<td>自有產權</td>
</tr>
<tr>
<td>The Continuum</td>
<td>$1,378,000</td>
<td>560</td>
<td>$2,462</td>
<td>自有產權</td>
</tr>
<tr>
<td>Union Square Residences</td>
<td>$1,384,000</td>
<td>506</td>
<td>$2,736</td>
<td>99 年（2024）</td>
</tr>
<tr>
<td>Novo Place</td>
<td>$1,406,000</td>
<td>872</td>
<td>$1,613</td>
<td>99 年（2023）</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最貴的二手銷售</h3>
<table>
<thead>
<tr>
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<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>項目名稱</strong></td>
<td><strong>價格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面積 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺價格</strong></td>
<td><strong>產權</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Hilltops</td>
<td>$5,120,000</td>
<td>1550</td>
<td>$3,303</td>
<td>永久產權</td>
</tr>
<tr>
<td>Lush on Holland Hill</td>
<td>$4,350,000</td>
<td>1851</td>
<td>$2,350</td>
<td>永久產權</td>
</tr>
<tr>
<td>Pinewood Gardens</td>
<td>$3,810,000</td>
<td>1658</td>
<td>$2,298</td>
<td>永久產權</td>
</tr>
<tr>
<td>OUE Twin Peaks</td>
<td>$3,800,000</td>
<td>1604</td>
<td>$2,369</td>
<td>99 年 (2010)</td>
</tr>
<tr>
<td>The Trizon</td>
<td>$3,793,000</td>
<td>1765</td>
<td>$2,149</td>
<td>永久產權</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最便宜的轉售</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>項目名稱</strong></td>
<td><strong>價格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面積 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺價格</strong></td>
<td><strong>產權</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Parc Rosewood</td>
<td>$658,000</td>
<td>431</td>
<td>$1,528</td>
<td>99 年 (2011)</td>
</tr>
<tr>
<td>Avant Residences</td>
<td>$660,000</td>
<td>420</td>
<td>$1,572</td>
<td>99 年 (2012)</td>
</tr>
<tr>
<td>Urban Vista</td>
<td>$722,000</td>
<td>441</td>
<td>$1,636</td>
<td>99 年 (2012)</td>
</tr>
<tr>
<td>Palm Isles</td>
<td>$728,000</td>
<td>560</td>
<td>$1,301</td>
<td>99 年 (2011)</td>
</tr>
<tr>
<td>Urban Residences</td>
<td>$745,000</td>
<td>484</td>
<td>$1,538</td>
<td>永久產權</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最大贏家</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>項目名稱</strong></td>
<td><strong>價格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面積 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺價格</strong></td>
<td><strong>收益</strong></td>
<td><strong>持有期</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Pinewood Gardens</td>
<td>$3,810,000</td>
<td>1658</td>
<td>$2,298</td>
<td>$2,530,000</td>
<td>25 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Kensington Park Condominium</td>
<td>$2,950,000</td>
<td>1658</td>
<td>$1,780</td>
<td>$2,225,000</td>
<td>20 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Seaview Point</td>
<td>$3,008,888</td>
<td>1389</td>
<td>$2,167</td>
<td>$2,108,888</td>
<td>27 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Mandarin Gardens</td>
<td>$2,450,000</td>
<td>2024</td>
<td>$1,211</td>
<td>$1,650,000</td>
<td>25 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Parc Regency</td>
<td>$2,550,000</td>
<td>1658</td>
<td>$1,538</td>
<td>$1,552,000</td>
<td>25 年</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最大輸家</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>項目名稱</strong></td>
<td><strong>價格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面積 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺價格</strong></td>
<td><strong>收益</strong></td>
<td><strong>持有期</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Marina Collection</td>
<td>$2,800,000</td>
<td>1873</td>
<td>$1,495</td>
<td>-$1,320,600</td>
<td>17 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Duo Residences</td>
<td>$1,380,000</td>
<td>646</td>
<td>$2,137</td>
<td>-$192,000</td>
<td>12 年</td>
</tr>
<tr>
<td>The Crest</td>
<td>$2,550,000</td>
<td>1302</td>
<td>$1,958</td>
<td>-$84,000</td>
<td>8 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Liv on Sophia</td>
<td>$1,268,000</td>
<td>538</td>
<td>$2,356</td>
<td>-$73,000</td>
<td>13 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Avant Residences</td>
<td>$660,000</td>
<td>420</td>
<td>$1,572</td>
<td>-$40,000</td>
<td>7 年</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最大贏家（投資回報率百分比）</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>項目名稱</strong></td>
<td><strong>價格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面積 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺價格</strong></td>
<td><strong>投資回報率（百分比）</strong></td>
<td><strong>持有期</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Kensington Park Condominium</td>
<td>$2,950,000</td>
<td>1658</td>
<td>$1,780</td>
<td>307%</td>
<td>20 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Seaview Point</td>
<td>$3,008,888</td>
<td>1389</td>
<td>$2,167</td>
<td>234%</td>
<td>27 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Lakeview Estate</td>
<td>$1,628,888</td>
<td>1615</td>
<td>$1,009</td>
<td>226%</td>
<td>27 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Parc Oasis</td>
<td>$1,510,000</td>
<td>1227</td>
<td>$1,231</td>
<td>208%</td>
<td>24 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Mandarin Gardens</td>
<td>$2,450,000</td>
<td>2024</td>
<td>$1,211</td>
<td>206%</td>
<td>25 年</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>前五名最大輸家（投資回報率百分比）</h3>
<table>
<thead>
<tr>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
<th></th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr>
<td><strong>項目名稱</strong></td>
<td><strong>價格 (新加坡元)</strong></td>
<td><strong>面積 (平方英尺)</strong></td>
<td><strong>每平方英尺價格</strong></td>
<td><strong>投資回報率（百分比）</strong></td>
<td><strong>持有期</strong></td>
</tr>
<tr>
<td>Marina Collection</td>
<td>$2,800,000</td>
<td>1873</td>
<td>$1,495</td>
<td>-32%</td>
<td>17 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Duo Residences</td>
<td>$1,380,000</td>
<td>646</td>
<td>$2,137</td>
<td>-12%</td>
<td>12 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Avant Residences</td>
<td>$660,000</td>
<td>420</td>
<td>$1,572</td>
<td>-6%</td>
<td>7 年</td>
</tr>
<tr>
<td>Liv on Sophia</td>
<td>$1,268,000</td>
<td>538</td>
<td>$2,356</td>
<td>-5%</td>
<td>13 年</td>
</tr>
<tr>
<td>The Crest</td>
<td>$2,550,000</td>
<td>1302</td>
<td>$1,958</td>
<td>-3%</td>
<td>8 年</td>
</tr>
</tbody>
</table>
<h3>交易細分</h3>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://stacked-editorial.sgp1.digitaloceanspaces.com/editorial/wp-content/uploads/2026/04/25003814/Type-of-Sale-2.png?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://stacked-editorial.sgp1.digitaloceanspaces.com/editorial/wp-content/uploads/2026/04/25003814/Type-of-Sale-2.png"/></p>
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東英 iEdge S-REIT 領先指數ETF（S$）

東英 iEdge S-REIT 領先指數ETF（US$）

利安-輝立新加坡房地產投資信託ETF

<p>新加坡的房地產市場在全球危機期間往往蓬勃發展，吸引尋求安全的高淨值個人。新加坡的超高淨值人羣顯著增長，去年房地產投資創下了 405 億美元的紀錄。儘管外國人面臨高昂的購置成本影響住宅投資，但商業地產正受到關注。租金上漲可能會影響當地企業，但與其他亞太城市相比，新加坡的房價增長仍然温和。萊坊的報告顯示，儘管地緣政治擔憂持續存在，新加坡房地產市場的需求和投資依然強勁</p>

為什麼全球不確定性上升時，新加坡房地產往往受益