MFA Financial 2026 年第一季度財報電話會議記錄

MFA Finl（紐約證券交易所代碼：MFA）於週二公佈了 2026 年第一季度財務業績。以下是公司第一季度財報電話會議的文字記錄。 Benzinga API 提供實時訪問財報電話會議記錄和財務數據。訪問 https://www.benzinga.com/apis/ 瞭解更多信息。 查看網絡直播 https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=gPDAxTgM 摘要 MFA Finl 報告稱 2026 年第一季度的經濟回報為負 1.2%，受到地緣政治緊張局勢和利率上升導致的市場波動影響。 公司的投資組合增長至 125 億美元，非合格抵押貸款、機構證券和商業目的貸款的顯著增加。 管理層引入了一項新的可分配收益（DE）指標，以便為投資者提供更清晰的投資組合收益視圖，預計 DE 將在 2026 年晚些時候與普通股息保持一致。 MFA Finl 和 Lima One 的成本削減措施預計每年節省 2000 萬美元，隨着公司總部搬遷，預計將進一步減少。 公司在 3 月份成功完成了兩項非合格抵押貸款證券化，儘管利差擴大，仍展現出市場運營的韌性。 Lima One 的貸款發放活動強勁，產生了 770 萬美元的抵押貸款銀行收入，預計將繼續增長。 住宅貸款組合的不良貸款率上升至 7.8%，主要由於遺留的多户住宅問題，但預計隨着問題資產的解決將恢復正常。 管理層對其資產標記過程保持信心，指出不良貸款的解決帶來了收益。 完整記錄 操作員 歡迎大家參加 MFA Financial 2026 年第一季度財務業績電話會議。此時所有參與者均處於靜音狀態，問答環節將在正式演示後進行。如果在會議期間需要操作員協助，請在電話鍵盤上按星號。請注意，此次會議正在錄音。現在我想把電話交給總法律顧問 Hal Schwartz 開始。 Hal Schwartz（總法律顧問） 謝謝你，操作員，大家早上好。今天在此次電話會議上討論的信息可能包含或提及關於 MFA Financial, Inc.的前瞻性聲明，這些聲明反映了管理層對 MFA 未來表現和運營的信念、期望和假設。當使用時，非歷史性質的聲明，包括那些包含 “將”、“相信”、“期望”、“預期”、“估計”、“應該”、“可能”、“會” 或類似表達的聲明，旨在識別前瞻性聲明。所有前瞻性聲明僅在作出之日有效。這類聲明受到各種已知和未知的風險、不確定性、假設和其他因素的影響，包括在 MFA 截至 2025 年 12 月 31 日的年度報告（10K 表格）和其他可能不時向證券交易委員會提交的報告中所描述的風險、不確定性和其他因素。這些風險、不確定性和其他因素可能導致 MFA 的實際結果與其所作的任何前瞻性聲明中所預測、表達或暗示的結果存在重大差異。有關 MFA 使用前瞻性聲明的更多信息，請參見宣佈 MFA 2026 年第一季度業績的新聞稿中的相關披露。謝謝大家的時間。現在我想把電話交給 MFA 首席執行官 Craig Knudsen。 Craig Knudsen（首席執行官） 謝謝你，Hal。大家早上好，感謝大家參加 MFA Financial 2026 年第一季度的財報電話會議。今天與我一起的是我們的總裁兼首席投資官 Brian Wolfson，我們的首席財務官 Mike Roper 以及其他高級管理團隊成員。我將對宏觀經濟和政治環境做一些總體評論，然後提供關於 MFA 業務舉措和投資組合活動的更新。接下來我會把電話交給 Mike，然後是 Brian，最後我們會開放提問環節。關於 2026 年第一季度的市場狀況，這確實是兩個市場環境的故事。固定收益市場在年初延續了 2025 年下半年強勁的投資者需求和低波動性。經濟繼續表現出韌性，勞動力市場似乎趨於穩定，特別是在 2 月初意外強勁的 1 月非農就業數據發佈後。抵押貸款表現尤其良好，此外，政府支持企業（GSEs）在 1 月初購買 2000 億美元的機構抵押貸款支持證券的指令也起到了推動作用。不幸的是，隨着伊朗戰爭的爆發，市場的 “派對” 突然結束，波動性飆升，利率急劇上升，油價大幅上漲，能源價格的上漲重新引發了對通貨膨脹的擔憂，市場調整了對今年晚些時候減少甚至不減息的預期。在這種背景下，抵押貸款利差顯著擴大，導致 MFA 在第一季度的經濟回報為-1.2%。然而，儘管市場波動和地緣政治緊張局勢加劇，市場仍然保持開放和有序。我們在 3 月定價了兩筆非合格抵押貸款證券化，儘管利差略有擴大，但市場正常運作。這證明了過去四年這些市場的擴展、成熟和深度。這兩筆非合格抵押貸款證券化中的第二筆是對之前兩筆交易的再槓桿化，這是我們常常提到的被低估的選擇性來源的一個好例子，我們能夠在這些交易逐漸成熟並償還時進行調用，從而降低借款成本並釋放額外資本。我們在第一季度將投資組合擴大到 125 億美元，增加了近 7 億美元的機構資產，包括待公告（TBAs），4.71 億美元的非合格貸款，以及 Lima One 發起的 2.19 億美元的商業目的貸款。我們的資產管理團隊繼續努力解決投資組合中的逾期貸款。這可能非常耗時，但我們的團隊已經處理逾期貸款超過十年，其中大多數是作為不良貸款購買的，他們在這方面是業內最優秀的，特別適合這個任務。最後，聽眾們會記得我們在去年第三季度開始了一項計劃，通過自動取款機（ATM）發行我們兩項未償還優先股的額外股份，並利用收益以顯著折扣回購普通股。雖然到目前為止該計劃規模較小，但這非常有利可圖，重要的是，由於我們以優先股的形式發行股權，儘管回購普通股，我們並沒有縮減我們的股本。最後，我們繼續在 MFA 和 Lima One 追求費用削減，Mike 將很快討論這一點。我還要提到，我們增加了一項可分配收益指標，以響應分析師和投資者的請求。可分配收益在實現信用損失之前，Mike 將稍後對此進行更詳細的描述。我們相信，這一新的可分配收益指標提供了一個有用的表示，展示了我們如何看待投資組合的盈利能力，對於關注商業抵押房地產投資信託（REITs）的人來説，這應該是一個非常熟悉的概念。綜合來看，MFA 擁有多元化的商業戰略，包括多個有吸引力的目標資產類別，強大的資產來源能力，可靠且經過驗證的獲取耐用無追索權槓桿的能力，以產生有吸引力的投資回報率，極具能力的內部資產管理能力，專注於費用管理，以及負責任的資本發行理念。現在我將把電話交給 Mike，讓他討論我們的財務業績。 Mike Roper（首席財務官） 謝謝 Craig，大家早上好。截至 3 月 31 日，GAAP 賬面價值為每股 12.70 美元，經濟賬面價值為每股 13.22 美元，均較 2025 年底下降約 3.8%。MFA 再次支付了每股 0.36 美元的普通股股息，並實現了季度總經濟回報為負 1.2%。在第一季度，MFA 產生了約 100 萬美元的 GAAP 虧損，或每股基本普通股 0.11 美元。我們本季度的 GAAP 結果受到淨市值損失的負面影響，損失約為 2880 萬美元，主要是由於利率上升和利差擴大。3 月 31 日，本季度的淨利息收入為 5920 萬美元，較第四季度的 5550 萬美元有所增加，主要得益於去年底的降息和我們投資組合的增長。這些收益部分被與本季度過渡貸款組合中轉為非應計狀態的貸款相關的 350 萬美元的利息收入逆轉所抵消。在一般和行政費用方面，我們很高興地報告，我們在成本削減措施上再次取得了顯著進展。2 月份，我們簽署了一系列協議，將我們的公司總部遷至紐約的新地點，而無需支付任何提前終止租約的費用。由於這些協議，我們預計在報告的 G&A 中會出現一些短期噪音，包括本季度確認的 240 萬美元加速非現金折舊費用，以及預計在第二季度的額外 500 萬美元。在這些加速的非現金費用之後，我們預計與搬遷相關的年運行費用削減約為 400 萬美元，或在我們之前租約的剩餘期限內總計近 4000 萬美元。包括搬遷帶來的預期節省，我們現在估計我們的費用削減措施已實現每年近 2000 萬美元的運行費用節省，相較於 2024 年的水平。轉到我們的可分配收益，第一季度約為 3110 萬美元，或每股 0.30 美元，較第四季度的 0.27 美元有所上升。增長主要歸因於與租賃修改相關的 0.03 美元收益和 Lima One 的抵押貸款銀行收入增加約 0.02 美元。這些收益部分被與 REO 的更高持有成本和我們公允價值貸款的更高實現信用損失相關的總計 0.02 美元的費用所抵消。我們仍然專注於提高股本回報率，並繼續預計我們的可分配收益將在今年晚些時候開始與我們的普通股股息水平重新趨同。正如 Craig 在本季度早些時候提到的，我們正在引入一個額外的非 GAAP 指標，進一步調整我們的可分配收益，以排除我們持有公允價值的住宅整體貸款的實現信用損失。我們提供這一新披露是為了給我們的可分配收益提供額外的背景，因為我們遺留的多户住宅投資組合的信用損失繼續影響我們的可分配收益。正如我們在之前的電話會議中提到的，由於解決不良貸款（NPL）在貸款在我們的 GAAP 結果和賬面價值中被減記後很久才會影響我們的可分配收益，這些損失可能會掩蓋投資組合當前的盈利能力。雖然信用損失是投資信用資產的正常和經常發生的部分，但我們預計遺留多户住宅投資組合的解決以及 Lima One 在更廣泛的流程和承保方面的改進應會導致最近幾期的發放損失率顯著降低。因此，我們相信這一新指標與我們報告的 GAAP 結果和現有的可分配收益披露可以為投資者提供更清晰的視角，瞭解我們投資組合的潛在盈利能力，因為我們在處理這些問題資產的解決過程中。雖然貸款解決的時機和隨之而來的信用費用可能難以可靠預測，但我們預計遺留過渡貸款組合的實現信用損失將在第二季度顯著加速，然後在 2026 年下半年和 2027 年上半年逐漸正常化。因此，我們預計可分配收益（DE）與這一新補充可分配收益（DE）指標之間的差距將隨着時間的推移而大幅縮小，我們預計在過渡組合繼續減少的過程中重新評估這一新指標的有效性。最後，在季度結束後，我們估計截至週五營業結束時，我們的經濟賬面價值與第一季度末大致持平。現在我想把電話交給 Brian，他將討論我們的投資組合和 Lima One。 Brian Wolfson（總裁兼首席投資官） 謝謝，Mike。我們在第一季度收購了超過 10 億美元的住宅抵押貸款資產。這包括 4.71 億美元的非合格抵押貸款，近 4 億美元的機構證券，以及 3 億美元的待公告（TBAs）和 2.19 億美元的由 Lima 發放的商業目的貸款。非合格抵押貸款仍然是我們最大的資產類別。在這一季度，我們將非合格抵押貸款的賬面價值增長至 55 億美元。我們新增了 4.71 億美元的新貸款，平均票息為 7%，貸款價值比（LTV）為 68%。儘管我們的投資組合在近年來隨着更廣泛的非合格抵押貸款行業顯著增長，但我們仍然高度關注信用質量，並在收購前繼續審查每一筆貸款。我們的非合格抵押貸款組合的信用表現依然強勁，違約率略高於 4%。在這一季度，我們發行了兩筆證券化交易。首先，在 3 月初，我們發行了第 22 筆非合格抵押貸款交易，出售了 3.26 億美元的債券，平均票息為 5.12%。該交易中新發放的貸款平均票息超過 7%。在 3 月晚些時候，我們重新證券化了超過 4 億美元的成熟非合格抵押貸款，這些貸款來自我們幾年前發行的兩筆交易。這次再融資解鎖了約 4000 萬美元的現金和額外的融資能力。我們預計這一舉措將對我們的收益產生積極影響。在這一季度，我們繼續擴大我們的機構投資組合，目前規模已超過 35 億美元。本季度我們的投資繼續集中在低支付率的特殊池上，因為中東局勢升級引發了更廣泛的拋售。利差從最緊縮時擴大了近 40 個基點，我們利用這一波動，在 3 月底建立了 3 億美元的 TVA 頭寸。自季度末以來，利差已收窄約 10 個基點。我們預計將根據市場情況和多餘的投資能力繼續增加投資組合。關於 Lima One，Lima 在第一季度發放了 2.19 億美元的商業目的貸款。這包括 1.45 億美元的新過渡貸款和 7400 萬美元的租賃期限貸款。我們繼續以溢價向第三方投資者出售較長期限的租賃貸款。本季度我們售出了 8100 萬美元，產生了 270 萬美元的銷售收益。Lima 的抵押銀行收入上升至 770 萬美元，比第四季度增長了 34%。在這一季度，Lima 的月度提交和發放管道達到了自 2024 年以來的最高水平，最近我們開通了批發渠道，並重新啓動了多户貸款。我們預計 Lima 對我們收益的貢獻將從這裏增長。最後，關於我們的信用表現，在這一季度，我們的住宅貸款組合的逾期率上升至 7.8%。這一增長主要是由於我們傳統多户貸款組合中的違約活動增加，提醒大家，該組合在過去兩年一直處於減持狀態。自季度末以來，我們在縮減該多户貸款組合和解決不良貸款方面取得了進一步進展，我們的逾期率已經回落至 7.3%。我們期待在年內將這些資本重新投入到產生收入的資產中。總之，第一季度是我們投資平台的一個富有成效的季度。我們擴大了投資組合，執行了兩筆非合格抵押貸款證券化交易，在 Lima One 看到強勁的勢頭，並繼續將我們的信用借款轉向非市值融資。我們相信當前的環境為我們未來一年奠定了良好的基礎。接下來，我們將把電話交給操作員進行提問。 操作員 謝謝。女士們，先生們，此時我們希望開始問答環節。如果您想提問，請在電話鍵盤上按星號 1。確認音將表示您的線路已進入提問隊列。如果您想將問題從隊列中移除，請按星號 2。對於使用揚聲器設備的參與者，可能需要在按星號鍵之前先拿起聽筒。再次提醒，提問請按星號 1。我們將暫停片刻以收集問題。您的第一個問題來自 kbw 的 Boaz George。請陳述您的問題。 Boaz George（股票分析師） 是的，早上好。實際上，季度末剩餘的多户過渡投資組合中有多少資本被鎖定？您對 DE 與股息之間的收斂的指導是否也包括了這部分的重新部署？嘿，Bo。是的？首先回答您的第二個問題，關於 DE 在年底前重新收斂的前瞻性指導確實包括了對一些問題資產的預期償還和重新部署到我們的目標資產中。關於您提問的多户貸款組合中鎖定的資本有多少，季度末為 1.01 億美元。好的，非常感謝。那麼關於費用。在第二季度之後，折舊的噪音結束後，未來的費用大致會是什麼樣的正常水平？ Mike Roper（首席財務官） 是的，我認為我們的 G&A 在季度之間總會有一些噪音，原因各異。例如，本季度我們有約 400 萬美元的加速非現金股票基礎補償費用，這與過去幾年的第一季度一致。還有 240 萬美元的加速折舊。因此，如果您將本季度的費用進行正常化，考慮到這些一次性費用，再加上每季度約 1 萬美元的租賃變更費用，我認為這是一個相當不錯的起點，作為 G&A 的正常水平。 Boaz George（股票分析師） 好的。每個一季度都會有那部分非現金補償，稍微抬高了一點。是的，確實如此。因此，會計規則要求我們在授予日期而不是在三年服務期內對退休資格員工的獎勵進行費用化。好的。好的，非常感謝。 操作員 您的下一個問題來自於 UBS 的 Marissa Wilbos。請提出您的問題。 Marissa Wilbos（股票分析師） 謝謝。早上好。關於機構 MBS 投資組合，我們應該如何看待它？這最終是您將重新轉向非 QM 和 BPL 的東西，還是這是投資組合中的戰略性重新配置？ Brian Wolfson（總裁兼首席投資官） 是的，我認為我們很可能會有一些敞口，但敞口的水平會根據信用方面的吸引力有所降低。因此，隨着 Lima 增加生產，您可以預期隨着我們收到還款，機構投資組合會有所變化。我們也可以出售債券來幫助資助 Lima One 的增長，當然還包括非 QM 的購買。 Marissa Wilbos（股票分析師） 好的，很好。對於 Lima One，您知道它在 AI 和自動化方面的立場是什麼，尤其是在服務和承保方面？我想知道您是否願意分享 26、27 年的成本目標？ Brian Wolfson（總裁兼首席投資官） 我知道我們正在努力將一般和行政費用降低大約 10% 以上，我們正在朝這個方向努力。我們在第一季度獲得了一些效率提升。我們正在利用 AI，使用 quad 和 Anthropic AI 基礎設施來加速這些進展。現在不清楚在什麼情況下，是否有確切的成本降低百分比。我們可以説 AI 將為業務帶來收益，但這是我們正在探索的事情，隨着我們在那裏的 AI 代碼和代理的使用，將會有持續的好處。 Marissa Wilbos（股票分析師） 好的，非常感謝。 操作員 您的下一個問題來自於 Jones Trading 的 Matthew Erdner。請提出您的問題。 Matthew Erdner（股票分析師） 嘿，早上好，大家。感謝您接受我的提問。正如您提到的多户住宅，是否有任何具體因素導致逾期率顯著季度增長？ Brian Wolfson（總裁兼首席投資官） 嗯，整個投資組合實際上，貸款結構是三年，實際上是兩年的延期。因此，它們都快到期並且已經被延期。所以，您知道，目前可能有一些借款人正在嘗試獲得再融資，他們意識到他們無法獲得最初借款的相同金額。因此，他們就此打住，我們必須處理該物業或達成共同解決方案。但我認為，實際上是因為它們接近生命週期的末端，您會在某些情況下看到更多的逾期，尤其是當借款人無法及時再融資或出售物業時。 Matthew Erdner（股票分析師） 明白了。那麼，關於這一點，我們是否應該期待您們將這些物業收回，穩定後再出售，還是您們會希望它們直接進入市場，看看能獲得什麼，然後再從資產中退出？ Brian Wolfson（總裁兼首席投資官） 這實際上是逐個案例來處理的。有些資產我們會嘗試在合適的情況下進行穩定，具體取決於所需的時間和資本。但在某些情況下，直接出價並繼續前進更為合理。 Matthew Erdner（股票分析師） 明白了。這很有幫助。然後我還有最後一個問題，關於這一點，我感謝您提到的調整。我們是否應該期待一個類似於去年第二季度和第三季度的數字，當您説您預計第二季度的損失將顯著加速時？ Brian Wolfson（總裁兼首席投資官） 是的。聽着，正如我在準備的發言中所説，確切的損失何時發生很難有可靠的預測。每個止贖過程都是不同的，每個借款人也不同，季度之間可能會有一些時間差異。我認為，考慮到這一點，在短期內，我們主要預計在第二季度，關於多户住宅解決方案的信用損失將在高十幾的範圍內。正如我所説，我們的指導意見是 2026 年下半年的原因之一是，下一季度出現的這些不良多户住宅貸款可能會對可分配收益（DE）產生 3 或 4 美分的波動，或者説解決方案的時間。但您知道，我們的基本情況是，第二季度的信用損失將在中到高十幾的範圍內，然後在下半年開始正常化，進入 27 年。 Matthew Erdner（股票分析師） 感謝您的評論。這很有幫助。 操作員 謝謝。 Mikhail Goberman（股票分析師） 您的下一個問題來自於 Citizens jmp 的 Mikhail Goberman。請提出您的問題。嘿，早上好，大家。希望大家都很好。 Craig Knudsen（首席執行官） 早上好。 Mikhail Goberman（股票分析師） 如果我可以澄清一件事。當您談到可分配收益與下半年 36 美分的股息趨同時，您是指您在第一季度發佈的當前 30 美分的數字，還是指之前實現的 34 美分的信用損失數字？ Mike Roper（首席財務官） 是的，這是指我們的 30 美分 DE 或帶有損失調整的 DE。 Mikhail Goberman（股票分析師） 謝謝您。關於 Lima 1 的管道，您們認為未來的產品組合是什麼？顯然，這是一個非常好的開局季度。您們認為在第二季度、第三季度會有動能提升嗎？您們對未來的產品組合有什麼看法？ Mike Roper（首席財務官） 是的。我的意思是，現在的業務組合在過渡貸款和租賃貸款之間確實存在很大的分歧，因為我們正在將批發業務更多地轉向線上。我們可以看到租賃方面的增長，這可能會加速，但我們也看到過渡貸款的增長非常可觀。因此，當我們説管道的規模是過去幾年中最高時，目前大約在 2 億左右。考慮到管道轉化為實際貸款的比例通常可能在 50% 到 75% 之間，具體取決於利率時機等因素。所以在短期內，這可能會達到每月 1 億左右，並且我們仍然預計會在此基礎上繼續增長。你知道，我們還沒有提到的一件事是多户住宅業務已經重新啓動，但管道和提交的數字實際上並不包括多户住宅的數字。因此，我們仍然認為，我們處於緩慢增長的階段。我們審查了很多貸款，但實際上還沒有完成任何交易。所以，你知道，希望是在今年下半年，這一切能夠真正上線，這可能會幫助加速我們在過渡貸款和租賃貸款方面的增長。 米哈伊爾·戈貝爾曼（股票分析師） 謝謝你們。謝謝，米哈伊爾。謝謝。 操作員 提醒觀眾提問。請在您的電話上按星號 1。您的下一個問題來自 btig 的道格·哈德爾。請陳述您的問題。 道格·哈德爾（股票分析師） 謝謝。關於過渡貸款，您能否提醒我們這些貸款的標記水平，以及我們應該如何看待解決方案和處理這部分資產的過程，以及這對賬面價值的影響。 布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官） 是的，我先回答你問題的後半部分。我們每個季度都會將這些貸款標記為公允價值。這不僅僅是我們在信用損失情況下的預期，而是我們認為可以以什麼價格出售這些貸款。因此，你知道，違約的過渡貸款市場並不大。因此，貸款違約可能會對其公允價值產生相當大的影響，即使我們認為該資產的貸款價值比率足夠好。至於標記水平，我想，正如我剛才所説的，這是當前貸款與違約貸款的故事。當前貸款的利率大約在 10% 到 11% 之間，通常標記略低於面值。而違約貸款則是逐筆貸款來決定的。我認為多户住宅組合的加權平均折扣大約在 5000 萬以上，而單户住宅的折扣可能接近 1500 萬到 2000 萬美元。所以，我想這取決於最終的解決方案。但你覺得在違約貸款上我們相對保守。 道格·哈德爾（股票分析師） 是的，當然。你知道，我們一直對我們的標記過程感到非常自豪，並且對我們的標記水平充滿信心。 布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官） 我想我們在過去幾個季度中提到，隨着我們解決了一些違約貸款，我們通常幾乎完全是在產生收益。你知道，這個季度我們解決了另外 160 百萬的違約貸款，而這些資產的損益與我們之前的標記相比，產生了大約 1400 萬的收益。因此，你知道，再次，所有的實證證據，包括我們在之前幾個季度執行的貸款銷售，都讓我們對這些資產的標記位置充滿信心。 道格·哈德爾（股票分析師） 謝謝。謝謝你，道格。 操作員 謝謝。目前沒有進一步的問題。所以我將把時間交給克雷格·克努森進行結束語。謝謝。 克雷格·克努森（首席執行官） 好的，謝謝大家對 MFA Financial 的關注，我們期待在八月份再次與您交談，屆時我們將公佈第二季度的業績。謝謝。 免責聲明： 本轉錄僅供信息參考。雖然我們努力確保準確性，但此自動轉錄可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閲公司的 SEC 文件和官方新聞稿。公司參與者和分析師的聲明反映了他們在本次電話會議日期的觀點，可能會隨時更改，恕不另行通知。