<p>香港的西九龍有望在新建築完工後，成為僅次於中環的第二重要辦公子市場，這些新建築將容納銀行和保險公司，行業官員表示。然而，預計新進入者或企業擴張的需求有限，租賃活動主要由搬遷主導，並且一些城市其他商業區的空置率較高。這片 40 公頃的填海土地被譽為 “中環 2.0”，瑞士銀行瑞銀、美國投資銀行摩根大通和西班牙的桑坦德銀行等在這一原本設想為城市首要藝術和文化中心的區域租賃了空間。瑞銀將成為國際門户中心（IGC）瑞銀大廈的主要租户，該大廈為 14 層、460,000 平方英尺的 A 級辦公樓，由新鴻基地產開發，位於西九龍高鐵總站上方。IGC 是新鴻基的全新旗艦商業開發項目，由兩座塔樓和四個主要辦公樓組成，總面積約為 260 萬平方英尺。瑞銀計劃從第四季度開始搬入該建築，將目前分佈在包括國際金融中心二期和北京道一號的五個辦公室的員工集中到一起。“西九龍是香港未來導向的國際商業區，” 新鴻基地產代理執行董事羅景輝表示。“它正在迅速崛起為 ‘中環 2.0’，成為商業、藝術、文化、可持續發展和零售的動態中心。” 在三月份，摩根大通承諾在新鴻基的另一個項目藝術廣場大廈（AST）租賃約 250,000 平方英尺，租期為 10 年，使其成為該 70 萬平方英尺混合用途開發項目的主要租户。AST 將容納該銀行的九龍辦公室，該辦公室目前位於九龍東的海濱，預計將在 2028 年下半年開始運營。然而，摩根大通計劃保留其在中環的主要辦公室。上個月，桑坦德銀行成為首個搬入 IGC 的租户。該銀行在其中一座塔樓佔據了一個完整的樓層，面積約為 37,000 平方英尺。一旦 IGC 和 AST 全面完工，新鴻基在西九龍的辦公物業組合將超過中環，而其在國際金融中心一號和二號的投資是合資項目。西九龍相較於中環的一個優勢是其 “無與倫比的無縫連接，連接中國大陸和世界，通過香港唯一的高鐵站和相鄰的機場快線，以及便捷通往中環和所有主要商業區的交通，” 羅説。香港的高鐵站連接超過 50,000 公里的國家鐵路網絡和大陸的 110 個車站，服務超過 5.2 億人，包括大灣區的 8000 萬人。前往深圳福田站的旅行時間約為 14 分鐘，而前往廣州則在一個小時以內，羅補充道。“與機場快線一起，這創造了無縫的空鐵連接，將西九龍與大陸和國際目的地連接起來。” 儘管西九龍區因其優質辦公空間的興趣而蓬勃發展，但它也在全市範圍內產生了 “加速市場兩極分化而非淨需求增長” 的負面影響，CBRE 顧問服務首席運營官馮雅達表示。“香港的辦公挑戰不是選擇不足，而是淨擴張需求不足，” 馮説。“因此，租賃活動主要是再分配——租户升級、搬遷或整合，而不是擴張。因此，西九龍往往是以其他地區為代價，特別是那些在質量、連接性或環境、社會和治理（ESG）資質上無法競爭的地區。” 截至三月底，香港優質辦公物業的整體空置率從二月份的 13.4% 上升至 13.5%，九龍東的空置率從 19.5% 激增至 20.4%。與此同時，數據追蹤公司 JLL 顯示，中環、香港東區和尖沙咀等地區的月度空置率較低。儘管每個辦公區為香港公司提供了不同的商業和運營角色，但西九龍是 “中環以外最活躍的子市場，因為它滿足了主要擴張領域的需求，即保險和金融，” JLL 香港辦公室租賃顧問負責人薩姆·古爾雷表示。從長遠來看，古爾雷表示，西九龍和中環將是互補的，而不是競爭對手，允許 “雙重場地運營或擴展更廣泛的中環服務。” 他表示，“西九龍作為金融和保險中心的持續發展，尤其是那些以中國大陸為重點的公司，是不可避免的，因為它獨特的高鐵連接性。”</p>

瑞銀集團

摩根大通

金融指數 MSCI ETF - Fidelity

美國經紀商&證券交易所 ETF - iShares

2 倍做多美國股息因子 ETN - ETRACS

金融業 ETF - Vanguard

<p>香港的西九龍正在成為一個重要的辦公子市場，可能會成為 “中央 2.0”，新的開發項目吸引了瑞銀和摩根大通等主要銀行。儘管對新企業擴張的需求有限，該地區卻出現了搬遷現象，以及其他地區的空置率上升。西九龍通過高鐵的連接性增強了其吸引力，儘管這可能導致市場的兩極分化。專家建議，西九龍將與中環互補，而不是競爭，特別是在專注於中國大陸的金融和保險行業</p>

<p>Hong Kong’s West Kowloon is poised to emerge as the second-most important office sub-market after Central with the completion of new buildings that will accommodate banks and insurance companies, according to industry officials. However, there was expected to be limited demand from newcomers or via corporate expansion, with leasing activity dominated by relocations and higher vacancy rates in some of the city’s other business districts. The 40-hectare stretch of reclaimed land is being touted as ‘Central 2.0’ with the likes of Swiss bank UBS, US-based investment bank JPMorgan Chase and Spain’s Banco Santander leasing spaces from Sun Hung Kai Properties (SHKP) in the district that was originally envisioned to be the city’s premier arts and culture hub. UBS will be the anchor tenant of UBS Tower at the International Gateway Centre (IGC), a 14-storey, 460,000 sq ft grade A office building by SHKPlocated above the West Kowloon high-speed terminus rail station. IGC is SHKP’s new flagship commercial development, consisting of two towers and four prime office blocks totalling about 2.6 million sq ft. UBS plans to begin moving into the building from the fourth quarter, bringing together staff currently spread across five offices, including Two IFC and One Peking Road. “West Kowloon is Hong Kong’s future-focused international business district,” said Lo King-wai, executive director at Sun Hung Kai Real Estate Agency. “It is rapidly emerging as ‘Central 2.0’ and a dynamic hub for commerce, arts, culture, sustainability and retail.” In March, JPMorgan committed to leasing about 250,000 sq ft for 10 years at another SHKP project, Artist Square Towers (AST), making it the anchor tenant of the 700,000 sq ft mixed-use development. AST will house the bank’s Kowloon office, which is currently located at the Quayside in Kowloon East, starting in the latter half of 2028. However, it plans to keep its main office in Central. Last month, Banco Santander became the first tenant to move into the IGC. The bank occupies an entire floor in one of the towers, spanning about 37,000 sq ft. Once IGC and ATS are fully completed, SHKP’s office portfolio in West Kowloon will be bigger than that of Central, where its investment in One and Two IFC were joint ventures. An advantage that West Kowloon enjoys over Central is its “unparalleled seamless connectivity between the Chinese mainland and the world, via Hong Kong’s only high-speed rail station below and the adjacent Airport Express, as well as its convenient access to Central and all major business districts,” Lo said. Hong Kong’s high-speed rail station links to over 50,000 kilometres of the national railway network and 110 stations on the mainland, serving a market of more than 520 million people including 80 million in the Greater Bay Area. Travel time to Shenzhen Futian station is about 14 minutes while Guangzhou is under an hour, Lo added. “Together with the Airport Express, this creates seamless air-rail connectivity, linking West Kowloon to both the mainland and international destinations,” he said. Although West Kowloon district is thriving because of interest in its prime office spaces, it is also having the negative effect across the city of “accelerating market polarisation and not growing net demand,” said Ada Fung, chief operating officer for advisory services at CBRE. “Hong Kong’s office challenge is not insufficient choice, but insufficient net expansion demand,” Fung said. “As a result, leasing activity is largely redistributive – tenants upgrading, relocating, or consolidating rather than expanding. West Kowloon therefore tends to come at the expense of other locations, particularly those that cannot compete on quality, connectivity, or ESG (environmental, social and governance) credentials.” As of end March, overall empty spaces in Hong Kong’s premium office property edged up to 13.5 per cent from 13.4 per cent as of February as the vacancy rate in Kowloon East surged 20.4 per cent from 19.5 per cent. Meanwhile, districts such as Central, Hong Kong East and Tsim Sha Tsui recorded lower monthly vacancy rates, data tracked by JLL showed. Although each office district offers a variety of different business and operational roles for Hong Kong firms, West Kowloon is “the most active sub-market outside Central as it meets the needs of the main expansionary sector, being both insurance and finance,” said Sam Gourlay, head of office leasing advisory for JLL in Hong Kong. In the long term, Gourlay said West Kowloon and Central would be complementary instead of competitors that allow “dual site operations or an extension of the wider Central offering.” “The continuation of West Kowloon as a finance and insurance hub, in particular those with a mainland China focus, is inevitable with its unique connectivity of the high-speed rail,” he said.</p>
<div class="lb-trans"><p>香港的西九龍有望在新建築完工後，成為僅次於中環的第二重要辦公子市場，這些新建築將容納銀行和保險公司，行業官員表示。然而，預計新進入者或企業擴張的需求有限，租賃活動主要由搬遷主導，並且一些城市其他商業區的空置率較高。這片 40 公頃的填海土地被譽為 “中環 2.0”，瑞士銀行瑞銀、美國投資銀行摩根大通和西班牙的桑坦德銀行等在這一原本設想為城市首要藝術和文化中心的區域租賃了空間。瑞銀將成為國際門户中心（IGC）瑞銀大廈的主要租户，該大廈為 14 層、460,000 平方英尺的 A 級辦公樓，由新鴻基地產開發，位於西九龍高鐵總站上方。IGC 是新鴻基的全新旗艦商業開發項目，由兩座塔樓和四個主要辦公樓組成，總面積約為 260 萬平方英尺。瑞銀計劃從第四季度開始搬入該建築，將目前分佈在包括國際金融中心二期和北京道一號的五個辦公室的員工集中到一起。“西九龍是香港未來導向的國際商業區，” 新鴻基地產代理執行董事羅景輝表示。“它正在迅速崛起為 ‘中環 2.0’，成為商業、藝術、文化、可持續發展和零售的動態中心。” 在三月份，摩根大通承諾在新鴻基的另一個項目藝術廣場大廈（AST）租賃約 250,000 平方英尺，租期為 10 年，使其成為該 70 萬平方英尺混合用途開發項目的主要租户。AST 將容納該銀行的九龍辦公室，該辦公室目前位於九龍東的海濱，預計將在 2028 年下半年開始運營。然而，摩根大通計劃保留其在中環的主要辦公室。上個月，桑坦德銀行成為首個搬入 IGC 的租户。該銀行在其中一座塔樓佔據了一個完整的樓層，面積約為 37,000 平方英尺。一旦 IGC 和 AST 全面完工，新鴻基在西九龍的辦公物業組合將超過中環，而其在國際金融中心一號和二號的投資是合資項目。西九龍相較於中環的一個優勢是其 “無與倫比的無縫連接，連接中國大陸和世界，通過香港唯一的高鐵站和相鄰的機場快線，以及便捷通往中環和所有主要商業區的交通，” 羅説。香港的高鐵站連接超過 50,000 公里的國家鐵路網絡和大陸的 110 個車站，服務超過 5.2 億人，包括大灣區的 8000 萬人。前往深圳福田站的旅行時間約為 14 分鐘，而前往廣州則在一個小時以內，羅補充道。“與機場快線一起，這創造了無縫的空鐵連接，將西九龍與大陸和國際目的地連接起來。” 儘管西九龍區因其優質辦公空間的興趣而蓬勃發展，但它也在全市範圍內產生了 “加速市場兩極分化而非淨需求增長” 的負面影響，CBRE 顧問服務首席運營官馮雅達表示。“香港的辦公挑戰不是選擇不足，而是淨擴張需求不足，” 馮説。“因此，租賃活動主要是再分配——租户升級、搬遷或整合，而不是擴張。因此，西九龍往往是以其他地區為代價，特別是那些在質量、連接性或環境、社會和治理（ESG）資質上無法競爭的地區。” 截至三月底，香港優質辦公物業的整體空置率從二月份的 13.4% 上升至 13.5%，九龍東的空置率從 19.5% 激增至 20.4%。與此同時，數據追蹤公司 JLL 顯示，中環、香港東區和尖沙咀等地區的月度空置率較低。儘管每個辦公區為香港公司提供了不同的商業和運營角色，但西九龍是 “中環以外最活躍的子市場，因為它滿足了主要擴張領域的需求，即保險和金融，” JLL 香港辦公室租賃顧問負責人薩姆·古爾雷表示。從長遠來看，古爾雷表示，西九龍和中環將是互補的，而不是競爭對手，允許 “雙重場地運營或擴展更廣泛的中環服務。” 他表示，“西九龍作為金融和保險中心的持續發展，尤其是那些以中國大陸為重點的公司，是不可避免的，因為它獨特的高鐵連接性。”</p>
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香港的西九龍文化中心是否正在崛起為 ‘中環 2.0’？