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房地產收入 NYSE: O 在報告第一季度調整後運營資金增加後，提高了全年展望，並詳細説明了更廣泛的私人資本合作伙伴關係，以擴展其投資能力，超越公共股本市場。
這家淨租賃房地產投資信託在第一季度報告的每股 AFFO 為 1.13 美元，比去年同期增長 6.6%，總裁兼首席執行官 Sumit Roy 在公司的財報電話會議上表示。房地產收入在本季度投資了約 28 億美元，按比例計算為 26 億美元，初始加權平均現金收益率為 7.1%。
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Roy 表示，本季度反映了 “有紀律的資本部署、持久的投資組合表現以及我們私人資本平台的持續擴展” 的進展。他補充説，公司在北美和歐洲的投資活動保持平衡，約有 10 億美元投入到信用和結構性投資中。
<h2>在 2026 年強勁開局後提高指引</h2>
首席財務官兼財務主管 Jonathan Pong 表示，房地產收入將全年投資量指引提高至 95 億美元，完全擁有的情況下。公司還將每股 AFFO 指引範圍提高至 4.41 至 4.44 美元，中間值上調 0.025 美元。
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房地產收入還將預計的租賃終止收入指引提高至 4500 萬至 5000 萬美元，高於之前的 4000 萬至 4500 萬美元。公司將信用損失展望下調至約 40 個基點的租金收入，Pong 表示這反映了 “投資組合的可見性和表現改善”。
Roy 表示，公司在第一季度確認了 4020 萬美元的租賃終止收入。針對分析師提問，他表示該活動並未集中在單一租户上，而是由資產管理決策驅動，旨在改善長期回報。
“如果我們覺得有能力收回剩餘租金，並能夠將這些資產租給更適合這些位置的替代租户，這就是推動這一行為的主要原因之一，” Roy 説。他警告説，租賃終止收入的高水平不應被視為每年的常規運行率，稱其更具 “偶發性”，並部分與通過先前的併購交易繼承的資產相關。
<h2>私人資本戰略擴展</h2>
管理層在電話會議上花了很多時間闡述房地產收入正在發展的私人資本平台。Roy 表示，公司一直在建立 “一個私人資本生態系統”，以多樣化永久股本的來源，擴展投資機會集，並支持長期價值創造。
公司強調了三個主要舉措：
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<li>為其永久生命的美國核心加基金籌集 17 億美元的基石資本。</li>
<li>與 GIC 建立戰略合作伙伴關係，主要集中在美國和墨西哥的定製工業項目的建設融資和收購承諾上。</li>
<li>作為針對保險和年金市場的計劃性風險投資的一部分，獲得 Apollo 的 10 億美元股權投資。</li>
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Roy 表示，房地產收入意識到依賴公共股本市場的集中風險，價格可能與運營表現脱節。他表示，私人資本不是單一策略，而是一個 “獨特、互不重疊的垂直生態系統”，針對不同的地理位置、物業類型和投資任務量身定製。
Pong 表示，Apollo 合作伙伴關係提供了可重複的物業級股本來源，同時允許房地產收入保留運營控制權。最初的 Apollo 交易涉及對約 500 個單租户物業的多元化零售投資組合進行 10 億美元的股權投資，這些物業來自房地產收入的資產負債表。合資企業包括一個可在第七年到第十五年之間行使的認購權，限制了 Apollo 擁有期間的股本成本為 6.875%，Pong 説。
對於美國核心加基金，Roy 表示房地產收入 “非常接近完全部署” 所籌集的 17 億美元，並預計股權資本將在下次財報電話會議之前完全部署。Pong 表示，該基金一旦完全提取，將產生超過 1000 萬美元的年化基礎管理費，不包括任何促銷累積。
<h2>資產負債表和融資活動</h2>
Pong 表示，房地產收入在季度末結束時的流動性約為 39 億美元，按比例計算。季度末後，公司又籌集了 1.74 億美元的前瞻性股權，使其當前的 ATM 未結餘額約為 14 億美元。
淨債務與年化經調整後的 EBITDA 比率為 5.2 倍，處於公司的目標槓桿範圍內。包括未償還的前瞻性股權，槓桿將為 4.9 倍，Pong 説。
季度末後，房地產收入發行了 8 億美元的 4.75% 無擔保高級票據，到期日為 2033 年，將 5 億美元兑換為歐元，混合收益率為 4.44%。Pong 還描述了一項與高盛的關聯公司相關的新 10 年無擔保定期貸款，涉及與聖地亞哥社區電力公司相關的市政預付款結構。該安排導致以固定年利率 4.91% 向房地產收入貸款 6.94 億美元，隨後將 5 億美元兑換為歐元，債務的全部混合成本為 4.34%。
Pong 表示，房地產收入的歐洲業務繼續提供融資靈活性，以歐元計價的債務價格約比同期限的美元債務低 100 個基點。
<h2>投資管道和信用投資</h2>
Roy 表示，Realty Income 在本季度來源了大約 310 億美元的投資機會，並完成了約 9% 的審核項目。大約 94% 的機會是基於關係驅動的，他表示這反映了公司的發源平台。
該公司在全球信用投資中投入了 10 億美元，包括一筆 3.75 億美元的夾層貸款，背後是租賃給投資級電子商務客户的物流資產，以及一筆 1.9 億美元的貸款，支持一處預租給投資級超大規模租户的弗吉尼亞數據中心園區。
Roy 表示，Realty Income 的信用投資通常是希望擁有基礎房地產或建立通往所有權的路徑。在數據中心方面，他表示公司在運營商、地點和租賃結構上保持選擇性，並指出弗吉尼亞的投資是與 Realty Income 視為強大合作伙伴的開發商進行的。
在被問及信用投資組合的潛在規模時，Roy 表示這並不打算主導業務，而是將保持機會主義。他説：“如果我們無法創造出明確的路徑，那就不是我們會傾向的方向。”
<h2>市場狀況與投資組合話題</h2>
Roy 表示，公司在美國和歐洲都繼續看到機會，第一季度的投資活動在這兩個地區之間均勻分配。他表示，美國的交易市場仍然活躍且競爭激烈，尤其是對於較小的資產，而歐洲則更加分散且競爭較少。
Realty Income International 的首席戰略官兼總裁 Neil Abraham 表示，公司在英國繼續看到健康的投資管道，並且更高的利率要麼推高了收益，要麼預計會這樣。他表示，基金贖回和生命週期結束的銷售繼續創造整合機會。
關於電影院，Roy 表示同店租金收入的下降受到之前重組、會計比較、與更多百分比租金安排的續約以及與某些運營商相關的租金調整的影響。他表示，電影院業務似乎朝着正確的方向發展，儘管行業銷售仍低於 2019 年的水平。
Roy 還重申，Realty Income 在遊戲投資方面保持選擇性，強調運營商質量、資產位置和 EBITDA 可持續性是關鍵因素。他指出，公司在 CityCenter、Bellagio 和波士頓的 Wynn 物業的投資是其當前遊戲曝光的例子。
展望未來，Roy 表示公司的私人資本計劃預計將改善其在週期中部署資本的能力，並增強其對股東的價值主張。他説：“總體而言，我們相信 Realty Income 今天比歷史上任何時候都更具差異化，更好地定位於長期增長。”
<h2>關於 Realty Income NYSE: O</h2>
Realty Income Corporation NYSE: O 是一家房地產投資信託（REIT），主要收購、擁有和管理商業物業，受長期淨租賃協議的約束。公司的商業模式專注於通過將物業租賃給租户來產生可預測的合同租金收入，通常將税費、保險和維護責任轉移給租户。Realty Income 在紐約證券交易所上市，並將自己市場化為一個可靠的收入導向 REIT。
Realty Income 的投資組合集中於單租户、零售和服務導向的物業，如藥店、便利店、折扣零售商、餐廳和其他基本服務業務。
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房地產收入（NYSE:O）在報告第一季度調整後的運營資金（AFFO）增長 6.6% 至每股 1.13 美元后，提高了全年展望。該公司在本季度投資了約 28 億美元，並將全年投資額指引提高至 95 億美元。房地產收入還擴大了其私人資本戰略，包括 17 億美元的資本募集和來自 Apollo 的 10 億美元股權投資。該公司在季度末擁有 39 億美元的流動性，並保持了 5.2 倍的淨債務與年化調整後 EBITDA 比率

Realty Income 第一季度財報電話會議要點