汽車物業房地產投資信託（TSX: APR）於週四發佈了第一季度財務業績並召開了財報電話會議。請閲讀完整的會議記錄。
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<h2>摘要</h2>
APR.UN 報告了強勁的第一季度，物業租金收入增長 21.7%，現金淨營業收入（NOI）增長 19%，每單位稀釋後的 AFFO 增加至 26.2 美分，反映出近期收購的積極影響。
公司在本季度完成了兩項物業收購，包括位於魁北克市的現代汽車經銷商和位於加利福尼亞的 Rivian 設施，並計劃通過戰略收購進一步增長。
APR.UN 的債務與總資產比率為 46.3%，77% 的債務以平均 4.48% 的利率固定，為未來收購提供了財務靈活性。
公司在美國市場的存在得到了擴展，目前在俄亥俄州、佛羅里達州和加利福尼亞州擁有物業，並繼續以高質量租户和優質都市位置為增長目標。
管理層對公司建立勢頭和實現目標的能力表示信心，包括推動每單位 AFFO 的增長和提升持有人價值。
<h2>完整會議記錄</h2>
主持人
早上好，女士們、先生們，歡迎參加汽車物業 REITs 2026 年第一季度業績電話會議和網絡直播。此時所有線路處於僅聽模式。在管理層發言後，我們將進行問答環節。請注意，今天討論的某些信息可能具有前瞻性。這些前瞻性信息反映了 REIT 對未來事件的當前看法。任何此類信息都面臨風險、不確定性和假設，可能導致實際結果與前瞻性信息中預測的結果有實質性差異。有關與前瞻性信息相關的風險、不確定性和假設的更多信息，請參閲 REIT 最新的管理討論與分析（MDA）和年度信息表，這些文件可在 SEDAR plus 上獲取。管理層可能還會提及某些非國際財務報告準則（non-IFRS）財務指標。儘管 REIT 認為這些指標提供了有關財務表現的有用補充信息，但它們並不是公認的指標，並且在國際財務報告準則下沒有標準化的含義。有關非國際財務報告準則財務指標的更多信息，請參閲 REIT 最新的管理討論與分析。此次電話會議的錄音時間為 2026 年 5 月 14 日。現在我想將會議轉交給總裁兼首席執行官 Milton Lamb 先生。請繼續，Lamb 先生。
Milton Lamb（總裁兼首席執行官）
很好。謝謝你，John，大家早上好。感謝大家今天的參與。與我一起的是我們的首席財務官 Andrew Kalra。我們強勁的第一季度表現反映了我們在 2025 年完成的 13 項物業收購的積極影響，總購買價格約為 2 億美元，以及本季度完成的兩項額外物業收購的部分貢獻。與去年第一季度相比，我們的物業租金收入增長了 21.7%，現金淨營業收入增長了 19%，每單位稀釋後的 AFFO 從 24.7 美分增加至 26.2 美分。這代表了 APR 的季度 AFFO 每單位金額的記錄，展示了收購的積極影響以及我們淨租賃結構中合同固定或 CPI 調整的年度租金增長所帶來的內在增長。這在本季度的 AFFO 支付比率降低至 78.6% 中得到了進一步反映，即使在我們 2025 年分配增加之後。本季度我們完成的兩項收購包括位於魁北克市的全方位現代汽車經銷商和位於加利福尼亞 Vista 的 Rivian 租賃的銷售、交付和服務設施。在季度結束後，我們於 4 月 7 日完成了在南加州的第二項物業收購，包括位於橙縣聖安娜的兩處 Penske 汽車經銷商物業。這些經銷商位於總面積約六英畝的土地上，位於聖安娜汽車商城，這是該地區的主要經銷商走廊之一。這些經銷商包括南海岸奧迪，一個 32000 平方英尺的全方位奧迪經銷商，以及南海岸大眾，一個 29000 平方英尺的全方位大眾經銷商，均由 Penske 汽車集團運營。我們預計去年和 2026 年迄今為止的收購將推動我們未來每單位 AFFO 的持續增長。此時，我想將時間交給 Andrew Kalra，讓他更詳細地回顧我們的財務業績。
Andrew Kalra（首席財務官）
謝謝你，Milton，大家早上好。我們本季度的物業租金收入從去年第一季度的 2390 萬美元增加至 2910 萬美元，反映了去年第一季度期間及之後收購的物業和合同年度租金的增長。本季度的總現金淨營業收入和同物業現金淨營業收入分別為 2380 萬美元和 2040 萬美元，較去年第一季度分別增長了 19% 和 2.1%。本季度的利息支出和其他融資費用為 730 萬美元，比去年第一季度增加了 130 萬美元，反映了為資助我們的收購而增加的債務。我們的管理和行政費用為 160 萬美元，比去年第一季度增加了 10 萬美元，符合我們的預期。淨收入和其他綜合收入為 2530 萬美元，而去年第一季度為 760 萬美元。增長主要由於四項投資物業的淨營業收入變化、非現金公允價值調整和利率互換的影響，部分被更高的利息成本和非現金公允價值調整的變化所抵消。
Andrew Kalra（首席財務官）
對於 B 類單位和基於單位的補償。FFO 和 AFFO 分別比去年第一季度增長了 20.4% 和 19.1%，反映出由於收購和合同租金上漲帶來的租金收入增加。每單位的 FFO 增加至 26.8 美分，稀釋後從去年第一季度的 25.1 美分上升，AFFO 增加至 26.2 美分，從 24.7 美分上升。我們在本季度支付了每單位 20.6 美分的持有人分配，代表 AFFO 支付比率為 78.6%。
安德魯·卡爾拉（首席財務官）
這與去年第一季度每單位 20.1 美分的總分配相比，支付比率為 81.4%。儘管我們自 2025 年起每月現金分配增加，但支付比率的下降表明我們收購的物業及其後的合同租金上漲帶來了積極影響。到季度末，我們投資組合的資本化率為 6.75%，與 2025 年年末持平，較去年第一季度末的 6.7% 略有上升。
安德魯·卡爾拉（首席財務官）
我們繼續積極推進我們的債務策略，以限制我們對利率波動的暴露並增強我們的財務靈活性。在本季度，我們在設施 3 中進行了浮動利率轉固定利率的掉期交易，總額為 4500 萬美元，期限為五到七年，利率在 4.45% 到 4.59% 之間。我們還將設施 1 的循環額度增加了 2500 萬美元，並將到期日延長至 2029 年 6 月，保持相同的信用利差。到季度末，我們的債務與總資產比率為 46.3%，提供了進一步的收購能力。截至 2026 年 3 月 31 日，我們 77% 的債務為固定利率，平均利率為 4.48%，剩餘的抵押貸款平均利率為 4.2 年，債務的平均到期年限為 2.8 年。隨着我們繼續增加和延長信用額度，截至 5 月 13 日，我們在信用額度下有約 3250 萬美元的未提取額度，擁有 13 個無負擔物業，估值約為 1.954 億美元。
安德魯·卡爾拉（首席財務官）
我想把電話交給米爾頓進行結束髮言。非常感謝。
米爾頓·蘭博（總裁兼首席執行官）
謝謝你，安德魯。繼去年進入美國市場後，我們對通過最近在邊境南部的收購所建立的地理和租户多樣性感到滿意。我們現在在俄亥俄州、佛羅里達州和加利福尼亞州擁有物業，代表着包括特斯拉、Rivian 和 Penske Automotive 等領先的汽車品牌。通過他們的奧迪和大眾物業，我們繼續將 APR.UN 定位為加拿大和美國主要汽車經銷商、集團和原始設備製造商的有吸引力的合作伙伴。
米爾頓·蘭博（總裁兼首席執行官）
在經歷了 2025 年高度活躍的收購年和 2026 年的良好開局後，我們的投資組合中租户租約的物業總數接近 100 個。領先的汽車集團和原始設備製造商為我們的現金流做出貢獻，支持持有人分配，我們成功地執行了我們的關鍵目標，包括推動每單位 AFFO 併為持有人創造價值。我們期待在未來一年中繼續保持積極的勢頭，支持我們不斷增長的物業投資組合，擁有高質量的租户，提供必要的零售和服務，100% 的入住率和租金收取地點位於主要大都市市場，具備國內生產總值和人口增長，具有吸引人的淨租賃結構和嵌入的固定或 CPI 調整的租金增長。現在我們的發言結束。我想開放電話進行提問。朱利安，請繼續。
操作員
謝謝。如果您想提問，請按電話鍵盤上的星號，然後按數字 1。為了節省時間，我們要求您限制為一個問題和一個後續問題。謝謝。我們的第一個問題來自 TE Cowan 的喬納森·凱爾徹。請繼續。您的線路已開啓。
喬納森·凱爾徹
謝謝。早上好。早上好。問題是關於美國的活動驅動因素，我想在加拿大，很多交易都是由經銷商併購驅動的。這與美國相比如何？A，美國有更多的都市市場，GDP 和人口增長。B，無論是基礎的 1031 税結構，還是大筆美麗的賬單，交易的流動性往往更高。人們更願意接受利潤和損失。而在加拿大，人們往往會購買資產並持有很長時間，甚至是永久性。這也是我們在與經銷商進行運營收購時更活躍的原因之一。好的，您是否看到與您在美國談論的一些集團的機會？我認為併購方面在兩國之間是共同的。但美國的流動性更高，市場也更大。但我們在併購方面一直很活躍，並與經銷商建立了良好的投資組合，我認為這將在兩國之間發生。好的，謝謝。我把時間交回給你。
操作員
我們的下一個問題來自 ACB Cormark 的西拉姆·斯里尼瓦斯。請繼續。您的線路已開啓。
西拉姆·斯里尼瓦斯
謝謝，阿爾貝託。各位，顯然關於美國收購的問題，當您將其與 OEM 要求和業務中的資本要求對比時，您是否發現美國的經銷商在擁有資本方面更加激烈，實際上在他們的資產上投資了大量資本，而在加拿大則可能沒有那麼多。這是您所看到的嗎？
米爾頓·蘭博（總裁兼首席執行官）
不，我實際上會説情況有些反轉。加拿大的土地成本在不同市場上略高，但在我們關注的市場，如多倫多、温哥華、蒙特利爾和卡爾加里，建築成本在加拿大也更高。因此，原始設備製造商的要求相似。但我認為完成這些要求的成本在加拿大通常更高。沒問題。這很好。謝謝你，Madonna。
操作員
下一個問題來自雷蒙德·詹姆斯的 Brad Sturgis。請繼續。您的線路已開啓。
Brad Sturgis
嘿，早上好。早上好，Brad。關於橙縣的收購，我認為租金增長，合同租金增長是基於加州的消費者物價指數。
Milton Lamb（總裁兼首席執行官）
但有一個上限。我只是好奇您能否多説一點，上限是如何運作的。我們不能也不涉及具體細節，但這與其他上限類似，您有一個最大值，並且在續約時，消費者物價指數會生效。因此，在那時這是一個累加公式，您知道的，類似於我們最近做的 DASource。因此，在市場上並不罕見，您會得到一個底線和一個上限。明白了。好的。我想我的另一個問題是，目前關於 Vaughan 物業是否有任何更新，您是否在戰略上考慮釋放或潛在的資產出售？是的，我們談過這個。就在不久前我們進行了年終電話會議。令人驚訝的是，這個第一季度來得如此之快。但簡短的回答是，我們試圖平衡那三英畝土地的高密度潛力，但它也具有很高的零售價值。因此，您知道，我們希望為長期租賃投資多少？我們能否獲得終止選項，以便讓我們能夠更早地利用那種密度，還是我們做一個短期交易，以便在我們需要時立即獲得？您可以想象，這是一種平衡行為。好消息是這是一個很好的物業。因此，我們在積極思考。好的，交回給您。謝謝。
操作員
下一個問題來自 RBC 資本市場的 Jimmy Shawn。請繼續。您的線路已開啓。
Jimmy Shawn
謝謝。因此，我們在上個季度看到了 WP Carey 與 Goauto 的交易。顯然，他們的資本成本略低。您認為他們或任何新進入者會改變獲取交易的競爭格局嗎？您認為交易的定價會有所變化嗎？對此有什麼看法？
Milton Lamb（總裁兼首席執行官）
是的，這很有趣。我是説，那是一筆非常大的交易，顯然我們目前以低於淨資產價值的價格交易，這有一些影響。Goauto 是我們的現有租户，因此顯然我們瞭解他們。對於一些集團來説，較低的資本成本和債券的獲取必須是更大的交易，或者通常會是更大的交易。但由於加拿大的税制，也存在一些排水。當您將資金引入美國時。這是我們看到的第一筆在我們的領域中有人蔘與的交易。會有競爭嗎？當然。這讓我們擔心嗎？我們在我們的管道中非常活躍，因此在某種程度上這是一種確認。在其他方面，它只是表明我們繼續保持紀律，並繼續有機會在有吸引力的房地產中投資。
Andrew Kalra（首席財務官）
好的。抱歉，我的後續問題是一個不同的問題。對於 Andrew 來説，基本問題是，利息支出從第四季度到第一季度下降，而餘額上升。我只是好奇，這裏的動態是什麼？這裏的動態是第一季度有更多的浮動，而浮動利率明顯較低。因此，當我們進行收購時，我們是以循環信貸的方式購買的，這基本上就是其中的區別。好的。那麼我們應該期待繼續保持浮動嗎？是的。我們的策略一直是使用循環信貸進行收購，然後進行掉期。我們在年初做到了這一點，我們的平均利率大約在四年半到六年之間。自衝突以來，我們看到五年到七年的利率上升了大約 50 個基點。預計到年底我們希望能減緩，並且我們會看到長期掉期利率回落到我們的平均水平。我們信用設施的機會是我們可以相對快速地反應並進行掉期，將浮動轉為固定。因此，這為我們提供了相當大的靈活性。好的，明白了。謝謝。
操作員
好的，如有其他問題，請按星號後跟 1。下一個問題來自 Jiaobe 的 Zemin Liu。請繼續。您的線路已開啓。
Milton Lamb（總裁兼首席執行官）
嗨，早上好。我想談談加拿大。Delore 的收購管道情況如何？他們繼續保持戰略聯盟，隨着他們的持續增長，我們預計並希望能與他們達成更多交易。但他們是最大的集團，我們與他們的關係非常良好。但與加拿大的雜貨和其他行業不同，我們必須與大量的經銷商集團合作。因此，最大的集團市場份額僅為 3%，而我們已經擁有絕大多數的房地產。我們預計將會有許多，甚至可能更多的交易在 Dilawri 集團之外，我們將繼續積極參與。好的，這非常有幫助。另一個問題是，我想知道 2026 年是否還有其他租約到期。同時，您能否提醒我們 FAF 租約到期對 NOI 的影響？我認為我們沒有具體説明 NOI 的影響，但稍微推測一下，我相信在場的每個人都能算出來。大約，這是 2026 年唯一到期的租約，而我們在 2027 年也幾乎沒有。好的，這很好。是的，我把時間交回去。謝謝。謝謝。
操作員
我們沒有進一步的問題。我想把電話交回給 Milton Lamb，讓他做最後的總結。
Milton Lamb（總裁兼首席執行官）
太好了。謝謝大家。我們期待在第二季度的電話會議上再見。祝大家享受這個長週末。
免責聲明： 本轉錄僅供信息參考。雖然我們努力確保準確性，但此自動轉錄可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閲公司的 SEC 文件和官方新聞稿。公司參與者和分析師的聲明反映了他們在本次通話日期的觀點，可能會隨時更改，恕不另行通知。

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汽車物業房地產投資信託（TSX:APR）報告了 2026 年第一季度強勁的業績，物業租金收入增長 21.7%，現金淨營業收入（NOI）增長 19%。每單位稀釋後的可分配自由現金流（AFFO）增加至 26.2 美分，主要受近期收購的推動，包括在魁北克市的一家現代汽車經銷商和加利福尼亞的一處 Rivian 設施。該公司的債務與總資產價值（GBV）比率為 46.3%，77% 的債務以平均 4.48% 的利率固定。管理層對未來的增長持樂觀態度，並通過戰略收購來提升單位持有者的價值

Transcript: AUTOMOTIVE PPTYS REAL EST INVT TR Q1 2026 Earnings Conference Call

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