大多數新加坡人的房地產進程曾經相對簡單；年輕夫婦可能會從 HDB 公寓或行政公寓（EC）開始，最終升級到私人房產。
這是新加坡向上流動的收入家庭所經歷的典型房地產旅程，我們會看到哥哥姐姐、親戚和父母走上這條道路。
但當前的市場力量和住房政策的調整似乎將改變這一條熟悉的道路。
不僅房價普遍大幅上漲，新的 EC 現在還需遵守 10 年的最低居住期（MOP）。
建造待售（BTO）公寓的類別增多，Prime 和 Plus 類別項目引入了更長的限制和更嚴格的轉售條件。
因此，對於年輕的新加坡人來説，熟悉的房地產進程變得不那麼清晰和複雜，相較於前幾代人。
現在，這一切在很大程度上取決於時機、年齡和長期的財務靈活性等因素。
那麼，在當前市場中，渴望購房者應該做些什麼不同的事情呢？
以下是一些關鍵點，來自 Stacked Consultancy Team 的資深房地產顧問 Grady 和 Daron 的見解。
<h2>最近有哪些變化使得大多數新加坡人的房地產進程變得更加複雜？</h2>
你們中的一些人可能已經預見到了，但使大多數新加坡人從公共住房升級到私人住宅變得更具挑戰性的最大變化是公寓的高價格。
近年來，私人住宅價格的上漲速度比早期更快。
價格增長的急劇上升源於新冠疫情後的時期，新的住宅需求超過了新的私人住宅完工數量。
市場的反應是在新推出和轉售的私人住宅市場中價格增長加速。
我們今天所經歷的高價格是市場從疫情恢復後設定的更高基準價格的結果。
我們在 2026 年第一季度的報告中對此進行了更詳細的分析。
試圖進入私人住宅市場的潛在首次購房者和公寓升級者還必須面對新開發項目單位面積縮小的問題。
隨着開發商越來越多地建造較小的單位，以保持整體價格在大多數買家的可承受範圍內。
一些 HDB 升級者對此感到樂觀，因為較低價格的房產仍然是擁有公寓的一個入口，儘管價格在上漲。
權衡之下是面積，尤其是如果這些買家希望擁有更大的家。
上漲的每平方英尺價格也意味着附近更大單位的售價開始上漲。
還有一些升級者推遲了他們的計劃，因為他們意識到現在能買到的私人房產僅在兩居室範圍內。
對於一個家庭來説，住在這樣大小和配置的單位中是很難感到完全舒適的。
從我們的角度來看，這些因素的結合為嚴重的可負擔性問題鋪平了道路。
雖然你可能不需要支付那麼多來擁有私人住宅，但一些買家支付的空間卻比前幾代的升級者要少。
<h2>融資條件也比前幾十年變得更加嚴格</h2>
2021 年 12 月推出的一輪房地產降温措施將總債務償還比率（TDSR）閾值從 60% 降低至 55%，從而降低了買家相對於其收入的最大借款金額。
隨後，政府在 2022 年 9 月推出了更高的 4% 利率底線，作為另一輪房地產降温措施的後續。（你的實際利率可能在 2% 以上，但更高的底線利率為你準備了任何利率飆升的情況）。
綜合來看，這些措施可能會顯著減少你的最大貸款額度，如果你超過了 TDSR 上限。
<h2>與此同時，最近的住房政策改變了買賣雙方需要考慮的時間表</h2>
Prime 和 Plus 公寓現在有更長的限制和更嚴格的轉售條件，而新的 EC 現在需遵守 10 年的最低居住期（MOP）。
選擇這些房產的買家可能需要在 10 年的 MOP 內花費更長的時間才能升級。
例如，一對在三十出頭時購買 10 年 MOP 房產的夫婦，可能要到四十多歲才能進行下一次房產交易。
這很重要，因為房地產進程與融資限制密切相關。
買家升級的時間越晚，他們的潛在貸款期限可能就越短。即使家庭收入隨着時間的推移而增加，這也可能減少借款能力。
然而，我們應該指出，預計由於 Prime 和 Plus 公寓位於更強的地段，它們在未來更有可能命令更高的轉售價值，相較於標準 BTO 公寓。
此外，許多（並非全部）EC 的房地產增值也更強。
這讓一些升級者感到困惑：這些好處，特別是潛在的轉售收益，是否超過了更長的 MOP？
最終，我們認為未來的房地產進程路徑可能會比近期變化之前更加分化和不可預測。
BTO 類別的增加、複雜的融資考慮和更高的價格點意味着買家越來越需要根據自己的獨特情況量身定製他們的決策。
因此，未來的房主將不再能夠依賴 “標準” 計劃來進行他們的房地產進程旅程。
<h2>規劃 2026 年房地產進程時需要考慮的關鍵點</h2>
<ul>
<li>年齡和貸款期限今天變得更加重要</li>
<li>標準的轉售公寓仍然可以是一個戰略性的起點</li>
<li>前期資本可能比每月還款更具挑戰性</li>
<li>今天的 “升級” 可能仍然意味着在空間上的妥協</li>
</ul>
<h2>1. 年齡和貸款期限今天變得更加重要</h2>
買家和賣家需要考慮的一個重要因素是，年齡在房產進階規劃中現在扮演着更重要的角色。
這在新型住房選擇中尤其如此，比如 Plus 和 Prime 公寓，以及未來的 EC（不包括我們在此解釋的下五個）。
例如，基於新 Prime BTO 公寓的典型建設時間為四到五年，業主在收鑰匙後可能需要等待 14 到 15 年才能有資格轉售他們的公寓——因為最低居住期是從收鑰匙開始計算，而不是從購買時開始。
我們 Stacked 諮詢團隊的 Grady 表示，這意味着買家不能再隨意對待升級時間表。
“進階計劃需要從第一天起就設定一個明確的退出日期，而不是模糊的 ‘在最低居住期後升級’ 的意圖，” 他説。
首要關注的是，延遲下一步行動太久將影響融資。
私人房產的最高貸款期限為 35 年。
然而，超過 30 年的貸款期限，或者超過借款人 65 歲退休年齡的貸款期限，最高貸款額度會降低。
例如，這可能會將最高貸款額度降低到房產價格或評估值的 55%，以較低者為準。
例如，如果你在 35 歲時購買一套 Prime 公寓，到你能夠出售時，你可能已經接近 50 歲（或至少在 40 多歲）。
在那時，如果你想獲得全額融資，你的最高貸款期限僅為 15 年。
如果你超過這個期限，你將面臨更高的首付款。
較短的貸款期限也會增加每月的貸款還款，從而提高超出你的總債務服務比率（TDSR）限制的可能性。
<h2>2. 標準的二手公寓仍然可以是一個戰略起點</h2>
自 Covid-19 大流行後，二手 HDB 價格上漲，二手公寓作為大多數房產擁有者理想起點的想法在某種程度上失去了吸引力。
在一些公寓價格超過 150 萬美元（百萬美元的價格已經不再令人震驚）的情況下，考慮二手公寓作為起點確實感覺有些違反直覺。
但儘管過去四年二手 HDB 價格經歷了飛漲，供應條件改善，2026 年第一季度顯示出軟化跡象，一些買家開始重新評估這一立場，Grady 説。
“今天 HDB 二手市場的軟化條件可能提供了比大流行後峯值條件更合理的入市點，” 他説。
另一個因素是所需的時間。
今天申請 BTO 的一對夫婦可能要到 2028 年至 2030 年之間才能收鑰匙。
根據公寓類型，最低居住期的時間線可能將轉售資格延長到 2033 年至 2040 年之間。
而這在已經建成的二手公寓中並不會發生，後者可以在五年內出售（對於標準公寓而言）。
這也是為什麼二手公寓對某些買家羣體可能越來越具吸引力的原因之一。
Grady 補充説，作為額外好處，較短的時間段減少了他們對長期市場不確定性的暴露。
因為市場條件在 10 年期間更容易發生變化，而相比之下，五年的時間相對較短。
儘管如此，二手公寓仍然有其自身的權衡，包括較舊的租約、裝修費用，以及與 BTO 購買相關的補貼缺失。
EC 通常在推出銷售後大約需要三年才能完成，但在面對 10 年的最低居住期時，這並沒有太大幫助。
與此同時，最近對 EC 計劃的調整意味着這些項目將越來越傾向於年輕買家，尤其是那些二十多歲中後期或三十歲出頭的買家，Daron 説。
“如果我們考慮通常的三年建設時間和 10 年自住，這意味着在你有資格進行下一次房產升級時，你可能已經接近四十歲了，” Daron 説。
“但如果你在年輕時購買了房產，你仍然可以為另一處房產保留健康的貸款期限，” 他説。
這也是他認為買家應該更仔細考慮他們是否真的打算長期居住在 EC 的原因。
“如果 EC 的位置在長期內對你沒有吸引力，那麼我會建議你完全跳過 EC，” 他説。
這考慮到在你購買 EC 後，你可能會發現自己無法升級到另一處私人房產。如果發生這種情況，你希望確保你有一個舒適的家。
一般來説，擁有公寓提供了更多的流動性，因為你通常可以在三年賣家印花税（SSD）期後隨時出售。對於仍然希望升級的年長買家，購買一個較小的私人二手單位而不是 EC 作為跳板可能更有意義。
但私人公寓的價格高於 EC，短短四年的資本增值空間可能有限，尤其是因為大多數初始資本增值將由在項目啓動時購買的買家實現。
* 如果你願意，實際上你可以在 SSD 期間出售，只是因為税收原因通常不這樣做。
如果在獲得房產的第一年內出售，SSD 為 12%，第二年為 8%，第三年為 4%。
之後不再需要支付 SSD。
<h2>3. 前期資本可能比每月還款更大障礙</h2>
根據我們與諮詢團隊代理的討論，今天買家面臨的主要限制是初始現金支出。
例如，一對月收入約為 11,400 美元的夫婦 * 理論上可以負擔約 175 萬美元的私人房產購買。
這將得到大約 131 萬美元的貸款最高額度的支持（假設他們沒有不良信用或其他重大未償債務）。
* 這假設每位借款人的中位收入約為 5,700 美元，屬於報告數據的較低端。
然而，真正的障礙是所需的前期現金和 CPF。
以這個價格購買，預計首付款可能大約為 50 萬美元。
對於許多二十多歲或三十出頭的情侶來説，這是一筆具有挑戰性的金額，他們大多數可能會向父母尋求支持。
許多年輕買家可能仍需從 BTO 或二手公寓開始，即使他們的收入在技術上足以償還抵押貸款，Daron 表示。
對於儲蓄有限但時間靈活的年輕情侶來説，他仍然認為標準 BTO 公寓是一個更實用的起點。
“如果這個選項對你開放，可以利用在建設階段與父母同住，” 他説。
這個想法是年輕買家可以有效地利用時間作為他們的優勢。
在二十多歲進入 BTO 流程的買家，可能在公寓達到最低入住期時仍在三十多歲，這為未來的升級留出了足夠的時間。
在他看來，買家應首先專注於建立財務穩定性和保護資本。
<h2>4. 今天的升級可能仍意味着在空間上的妥協</h2>
現實是，對於一些買家來説，今天的升級意味着更小的家。
尤其對於新推出的項目，開發商轉向更緊湊的單元配置，以保持整體價格量的可負擔性。
因此，今天的一些升級者實際上是在為生活方式、位置或設施付費。
根據 Grady 的説法，這也是今天房地產進階需要比以往更仔細規劃的原因之一：
“概念上的劇本沒有改變，但執行的計算方式發生了變化，” 他説。在過去，許多買家可以合理地期待每一步進階都帶來空間和住房類型的明顯改善。
但在今天的市場中，買家越來越需要在位置、大小、產權和未來靈活性之間做出權衡。
這最好通過在升級計劃中寫下你的不可妥協的條件來處理。
例如，如果你的下一個升級必須與超過 1000 平方英尺的五房公寓相同或更大，那麼準備做出妥協，比如選擇一個較舊的公寓，可能是 99 年租賃而不是永久產權，或者位於離地鐵站更遠的不太便利的位置。
在今天的價格下，升級時在各個方面的改善可能並不可行。
Daron 指出，選擇緊湊型城市邊緣單元的買家與優先考慮較大家庭住宅的買家之間的差距正在擴大。
“如果兩者之間有選擇，我總是傾向於三卧室的 OCR 公寓，” 他説。
他補充説，較大的二手 OCR 單元仍然保留着一個重要的優勢：它們繼續對重視空間和功能的升級家庭產生強烈吸引力。
“一個家庭型的 958 到 1000 平方英尺的三卧室單元將始終吸引下一個在該地區升級的家庭，” 他説。
雖然位於中心區域的兩居室可能看起來更有聲望或更方便，但主導買家羣體歷來是從 HDB 項目升級的家庭——這幾乎總是意味着家庭買家。
新推出的項目也為其所在區域設定了更高的價格基準，如果新項目與二手開發之間的價格差距很大，這可能會促使未來的買家更傾向於選擇較舊的二手公寓，尤其是如果它們看起來更大且便宜得多。
<h2>傳統的新加坡房地產階梯並沒有消亡。但在 2026 年，對於每個個別買家和物業來説，它的變化遠比以前多。</h2>
最大的區別在於，在過去的幾十年裏，許多買家可以合理地期待每次升級在各個方面都是一個加分項：更大的房屋、更好的位置和更強的增值潛力。
今天，由於更高的房地產價格，許多升級者會發現某種妥協在很大程度上是不可避免的，尤其是在單元大小方面。
事實上，尋找合適替代物業的困難甚至影響了整體意願。
對於強調寬敞住宅的家庭來説，升級可能更多是橫向過渡，例如從公寓搬到更大的二手公寓。
升級可能不再意味着跳入私人市場。
顯然，機會窗口已經縮小。
由於融資更緊張和成本更高，年過四十的老升級者可能會面臨更大的困難；這可能促使當前這一代年輕人更早採取行動。
在 2026 年，房地產進階仍在房主的掌握之中，但有志於升級的人需要積極儲蓄，更加靈活地看待問題，並可能需要避免對 Prime 和 Plus 公寓或 EC 的誘惑，如果他們決心從那裏繼續前進。
這篇文章最初發表於 Stackedhomes _。

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