<p>根據穆迪評級，香港的住宅物業市場復甦不太可能因中東衝突而受到潛在利率上升的影響，因為專業人士遷移到該市和租金飆升支撐了需求。同時，儘管面臨持續的逆風，疲軟的辦公和零售物業部門也顯示出改善的跡象，信用評級機構在週一發佈的評論中表示。“我們預計到 2026 年，住宅價格將在較低的抵押貸款利率、人才流入香港的需求以及來自中國大陸的購房者的支持下上漲，” 該機構表示。穆迪是最新一家預測該市物業領域進一步增長的機構，此前摩根士丹利將住宅價格預估上調至今年上漲 12%，而之前為 10%。根據最新的官方數據，截至 3 月，已住住宅的價格升至 28 個月來的最高點，維持了 11 個月前開始的復甦，並實現了約 9.2% 的累計增長。然而，與 2021 年 9 月的峯值相比，價格仍下降了超過 21%。政府數據顯示，整體住宅銷售在 4 月環比增長 16.7%，達到 7,368 套，為 2024 年 4 月以來的最高水平，當時售出 8,551 套。4 月的銷售額較 3 月增長約 15.4%，達到 636.7 億港元（94 億美元）。穆迪表示：“自 2024 年 10 月以來，較低的利率和香港抵押貸款規則的放寬支持了住房需求。” “房價還受到交易成本降低的進一步幫助，包括在 2025-26 年政府預算中引入的更高印花税減免門檻。” “此外，來自大陸人才計劃的潛在購房者羣體擴大，其中許多人因過去三年租金上漲而從租房轉向購房。” 2026 年前四個月，大陸買家在香港購入了 5,777 套住宅，佔去年總交易量的 41% 以上。4 月的購買速度急劇上升，大陸註冊交易環比增長近 48%，達到 1,892 筆，為兩年來的最高水平。交易金額幾乎增長 31%，達到 189 億港元，為 17 個月來的最高點。根據美聯物業根據土地註冊記錄整理的數據，前四個月的購買總額達到 616 億港元，佔去年 1379 億港元總額的 45%。這些數據是基於官方記錄中使用的普通話拼音名稱，儘管一些買家可能持有香港永久居民身份。更高的需求受到租金的推動，租金在 3 月創下新高，延續了自 2023 年 2 月以來的上漲趨勢，政府數據顯示，3 月官方租金指數環比上漲約 0.6%，連續第五個月創下新高。“我們預計開發商將繼續在大型住宅項目中保持競爭性定價，以支持銷售量，儘管面臨宏觀經濟和地緣政治的不確定性，” 穆迪表示。“合同銷售水平將改善，但平均物業開發利潤率將保持在 20% 或以下，顯著低於歷史水平的 30% 或以上。” 穆迪還估計，其評級的香港辦公樓業主和開發商的綜合租金收入下降將在未來 12 到 18 個月內縮小至 3%，而在 2023 年至 2025 年間為 5%。它表示：“辦公需求在過去一年開始改善，受到資本市場活動恢復的推動，包括首次公開募股。” “全球地緣政治緊張局勢可能也會增加對香港投資和財富管理的需求。” 穆迪補充説，隨着新辦公供應保持高位，今年和明年的平均供應量為 93,500 平方米，空置率將保持在高位。它表示，評級的香港業主的零售物業租金收入預計今年將基本持平，“但那些顯著升級其物業的公司將實現更高的租金收入增長。” 香港的零售銷售在 3 月季度同比增長 12%。</p>

恆生指數

<p>穆迪評級表示，儘管可能面臨加息，香港的住宅房地產市場仍將繼續復甦，這得益於搬遷專業人士的需求和租金上漲。預計到 2026 年，住宅價格將上漲 12%，這得到了較低的抵押貸款利率和來自中國大陸的購房者活動增加的支持。辦公和零售領域也在改善，4 月份整體住宅銷售環比增長 16.7%。然而，平均房地產開發利潤率預計將低於歷史水平</p>

<p>Hong Kong’s residential property market recovery is unlikely to be derailed by a potential increase in interest rates amid the Middle East conflict, as demand is supported by professionals relocating to the city and surging rents, according to Moody’s Ratings. At the same time, the moribund office and retail property sectors were showing signs of improvement on the back of leasing activity despite continued headwinds, the credit-rating agency said in a commentary released on Monday. “We expect residential prices to increase in 2026, supported by lower mortgage rates, demand from talent inflows into Hong Kong and homebuyers from mainland China,” it said. Moody’s is the latest group to forecast further gains in the city’s property segments, following Morgan Stanley’s upgrade of residential price estimates to a 12 per cent rise this year from 10 per cent previously. Prices of lived-in homes rose to a 28-month high as of March, according to the latest official data, sustaining a recovery that began 11 months ago and delivering a cumulative gain of about 9.2 per cent. From the peak in September 2021, however, prices were still down by more than 21 per cent. Overall home sales climbed 16.7 per cent month on month to 7,368 in April, the highest since April 2024, when 8,551 units were sold, government data showed. The sales value in April increased about 15.4 per cent over March to HK$63.67 billion (US$9.4 billion). “Lower interest rates and relaxation in Hong Kong’s mortgage rules since October 2024 have supported housing demand,” Moody’s said. “Home prices have been further helped by reduced transaction costs, including a higher stamp duty concession threshold introduced in the 2025-26 government budget. “Additionally, the pool of potential homebuyers from mainland talent scheme arrivals has expanded, many of whom are transitioning to ownership from renting because rents have increased over the past three years.” Mainland Chinese buyers snapped up 5,777 Hong Kong homes in the first four months of 2026 – equal to more than 41 per cent of last year’s total transactions. The pace of buying picked up sharply in April, when mainland Chinese registrations rose nearly 48 per cent month on month to 1,892 deals, the highest level in two years. Transaction value climbed nearly 31 per cent to HK$18.9 billion, a 17-month high. Purchases in the first four months reached HK$61.6 billion, equal to 45 per cent of last year’s HK$137.9 billion total, according to data compiled by Midland Realty from Land Registry records. The figures were based on the use of Putonghua pinyin names in official records, though some buyers may hold Hong Kong permanent residency. The higher demand was buoyed by rents, which hit another record in March, extending a run that began in February 2023, according to government data. The official rental index rose about 0.6 per cent month on month in March, setting a record for the fifth straight month. “We expect that developers will continue to price competitively for large-scale mass-residential projects to support sales volumes amid macroeconomic and geopolitical uncertainties,” Moody’s said. “Contracted sales levels will improve but average property development margins will remain significantly lower at around 20 per cent or below, compared with historical levels of 30 per cent or above.” Moody’s also estimated that the aggregated rental income decline of its rated Hong Kong office landlords and developers would narrow to 3 per cent over the next 12 to 18 months from 5 per cent between 2023 and 2025. “Office demand started improving in the past year, driven by renewed capital market activities, including initial public offerings,” it said. “Global geopolitical tensions are likely to also increase demand for investments and wealth management in Hong Kong.” With new office supply remaining high, averaging 93,500 square metres this year and next, vacancy rates would remain elevated, Moody’s added. It said rated Hong Kong landlords’ rental income from retail properties was tipped to be largely flat this year, “but companies that have significantly upgraded their properties will generate higher rental income growth”. Hong Kong’s retail sales rose 12 per cent in the March quarter from a year earlier.</p>
<div class="lb-trans"><p>根據穆迪評級，香港的住宅物業市場復甦不太可能因中東衝突而受到潛在利率上升的影響，因為專業人士遷移到該市和租金飆升支撐了需求。同時，儘管面臨持續的逆風，疲軟的辦公和零售物業部門也顯示出改善的跡象，信用評級機構在週一發佈的評論中表示。“我們預計到 2026 年，住宅價格將在較低的抵押貸款利率、人才流入香港的需求以及來自中國大陸的購房者的支持下上漲，” 該機構表示。穆迪是最新一家預測該市物業領域進一步增長的機構，此前摩根士丹利將住宅價格預估上調至今年上漲 12%，而之前為 10%。根據最新的官方數據，截至 3 月，已住住宅的價格升至 28 個月來的最高點，維持了 11 個月前開始的復甦，並實現了約 9.2% 的累計增長。然而，與 2021 年 9 月的峯值相比，價格仍下降了超過 21%。政府數據顯示，整體住宅銷售在 4 月環比增長 16.7%，達到 7,368 套，為 2024 年 4 月以來的最高水平，當時售出 8,551 套。4 月的銷售額較 3 月增長約 15.4%，達到 636.7 億港元（94 億美元）。穆迪表示：“自 2024 年 10 月以來，較低的利率和香港抵押貸款規則的放寬支持了住房需求。” “房價還受到交易成本降低的進一步幫助，包括在 2025-26 年政府預算中引入的更高印花税減免門檻。” “此外，來自大陸人才計劃的潛在購房者羣體擴大，其中許多人因過去三年租金上漲而從租房轉向購房。” 2026 年前四個月，大陸買家在香港購入了 5,777 套住宅，佔去年總交易量的 41% 以上。4 月的購買速度急劇上升，大陸註冊交易環比增長近 48%，達到 1,892 筆，為兩年來的最高水平。交易金額幾乎增長 31%，達到 189 億港元，為 17 個月來的最高點。根據美聯物業根據土地註冊記錄整理的數據，前四個月的購買總額達到 616 億港元，佔去年 1379 億港元總額的 45%。這些數據是基於官方記錄中使用的普通話拼音名稱，儘管一些買家可能持有香港永久居民身份。更高的需求受到租金的推動，租金在 3 月創下新高，延續了自 2023 年 2 月以來的上漲趨勢，政府數據顯示，3 月官方租金指數環比上漲約 0.6%，連續第五個月創下新高。“我們預計開發商將繼續在大型住宅項目中保持競爭性定價，以支持銷售量，儘管面臨宏觀經濟和地緣政治的不確定性，” 穆迪表示。“合同銷售水平將改善，但平均物業開發利潤率將保持在 20% 或以下，顯著低於歷史水平的 30% 或以上。” 穆迪還估計，其評級的香港辦公樓業主和開發商的綜合租金收入下降將在未來 12 到 18 個月內縮小至 3%，而在 2023 年至 2025 年間為 5%。它表示：“辦公需求在過去一年開始改善，受到資本市場活動恢復的推動，包括首次公開募股。” “全球地緣政治緊張局勢可能也會增加對香港投資和財富管理的需求。” 穆迪補充説，隨着新辦公供應保持高位，今年和明年的平均供應量為 93,500 平方米，空置率將保持在高位。它表示，評級的香港業主的零售物業租金收入預計今年將基本持平，“但那些顯著升級其物業的公司將實現更高的租金收入增長。” 香港的零售銷售在 3 月季度同比增長 12%。</p>
</div>

Hong Kong property upswing poised to hold despite interest rates risk: Moody’s

南華早報

穆迪

摩根士丹利

美聯集團

MORGAN STANLEY DEP SHS EA REP 1/1000 SHS NON CUM PFD O

MORGAN STANLEY DEP SHS REPSTG 1/1000TH PFD SER Q

MORGAN STANLEY DEP SHS REPS 1/1000 7.125% PFD E

MORGAN STANLEY NON-CUM DEP SH REP 1/1000 PFD SER I

MORGAN STANLEY 4.875 DEP SHS REP 1/1000 NCUM PFD SR L

MORGAN STANLEY 6.5%DEP SHS REPSTG 1/1000 NON CUM SER P

MORGAN STANLEY DEP SHS REPS 1/1000 PFD SER 'A'

MORGAN STANLEY DEP SHS REPR 1/1000TH INT PFD SER 'F' FX

MORGAN STANLEY DEP SHS REP 1/1000 NON-CUM PFD STK SER K

穆迪表示，儘管存在利率風險，香港房地產市場的上升趨勢仍有望持續