貝殼控股 2026 年第一季度財報電話會議實錄

在周二，KE Holdings（纽约证券交易所：BEKE）在其财报电话会议中讨论了 2026 年第一季度的财务结果。完整的文字记录如下。 本次文字记录由 Benzinga APIs 提供。如需实时访问我们的完整目录，请访问 https://www.benzinga.com/apis/ 进行咨询。 访问完整电话会议请点击 https://edge.media-server.com/mmc/p/ryatk9km/ 摘要 KE Holdings 报告称，2026 年第一季度非 GAAP 营业利润显著增长至 16.7 亿人民币，同比增长 45.1%，环比增长 416.2%。 该公司专注于战略举措，以平衡规模和效率，包括技术驱动的赋能和优化债务运营。 尽管收入同比下降，但运营效率有所改善，非 GAAP 净利润率达到了过去七个季度的最高水平。 该公司在股票回购上花费了约 1.95 亿美元，反映出对可持续发展的信心以及对股东回报的承诺。 由于去年基数效应，KE Holdings 的 GDV 和收入出现下降，但在关键业务线的贡献利润率上实现了改善。 该公司强调了战略重组和基于人工智能的改进，以增强其服务提供中的决策能力。 管理层强调了在家居装修和租赁业务方面取得的重大进展，专注于提升基础能力和盈利能力。 该公司预计将继续实现同比利润率改善，并强调长期战略规划的重要性，胜过短期收益。 完整文字记录 徐涛（首席财务官） 翻译仅供参考。如有任何不一致，以管理层的原始语言声明为准。接下来，我将把电话交给我们的首席财务官徐涛先生。请继续。谢谢大家。感谢您参加我们 2026 年第一季度的财报电话会议。首先，让我总结一下本季度的财务亮点。在第一季度，我们的非 GAAP 营业利润达到了 16.7 亿人民币，同比增长 45.1%，环比增长 416.2%。非 GAAP 营业利润率为 8.8%，达到了过去七个季度的最高水平。我们在 2025 年对成本和费用结构的优化在今年第一季度的营业利润中得到了体现，我们预计这将为未来的经营业绩提供长期的积极支持。我们专注于平衡规模和效率的战略，推出了包括优化债务运营和技术驱动赋能等举措。在第一季度，我们所有核心业务线的贡献利润同比改善，反映了我们在 2025 年进行的成本结构优化努力转化为收入报表。我们相信这是一种结构性改善，而非周期性改善。尽管第一季度的收入同比下降，但我们的贡献利润持续扩大，验证了物业的释放。同时，我们的运营效率持续改善。研发、销售和管理费用的绝对金额同比和环比均有所减少，标志着我们精细化管理和成本控制措施的有效性。在毛利率和营业费用比率同比和环比同时改善的推动下，我们看到了进一步的经营杠杆释放，非 GAAP 净利润率达到了过去七个季度的最高水平。此外，我们继续兑现对股东的承诺。在本季度，我们花费了约 1.95 亿美元进行股票回购，同比增长约 40%。这一举措不仅代表了对股东的持续回报，也彰显了我们对公司中长期可持续稳定发展的坚定信心。接下来，我们来看第一季度的关键财务指标，由于去年同期房地产市场的高基数，集团的 GDV 和收入同比下降，GTV 达到了 7112 亿人民币，同比下降 15.6%。收入为 189 亿，同比下降 19%。尽管如此，我们在运营效率上取得了显著改善。集团的毛利率达到了 24.1%，同比上升 3.5 个百分点，得益于毛利率的扩张和运营效率的提升。我们的净利润率也同比上升。在第一季度，GAAP 净收入为 12.6 亿人民币，同比增长 46.7%，而非 GAAP 净收入为 16.1 亿人民币，同比增长 15.7%。现在让我为您提供一些关于我们现有住房交易服务的更多细节。由于去年同期的高基数，业务规模同比下降，而盈利能力在第一季度继续改善，GTV 达到了 5344 亿人民币，同比下降 7.9%，环比增长 10.9%。现有住房交易服务的收入达到了 61 亿人民币，同比下降 7.7%，环比增长 12.7%。GDV 同比下降幅度小于收入，主要是由于通过连接代理促进的现有住房交易 GTV 的比例较高，收入以平台服务费的净额确认。环比来看，收入增长也来自 GDV，主要是由于土地佣金率的改善。特别是，平台服务收入同比增长 3.8%，环比增长 12.5%，表现优于整体 GDV，展示了我们平台模式的韧性。尽管收入规模同比下降，现有住房交易服务的贡献利润达到了 41.3%，为过去七个季度的最高水平，同比增长 3.2 个百分点，主要归因于通过优化精益代理和门店规模以及提高组织效率所带来的固定劳动力成本下降。贡献利润环比增长 0.9 个百分点，主要得益于第一季度收入恢复带来的经营杠杆，固定劳动力成本在新房业务中保持相对稳定。由于去年同期的高市场基数，新房业务规模同比下降，而盈利能力同比改善。第一季度 GDV 达到了 1459 亿人民币，同比下降 37.2%，环比下降 29.5%。新房业务收入为 51 亿，同比下降 37%，环比下降 30%。GDV 的同比和环比表现与收入大致一致，反映了我们在该业务板块的稳定变现能力，即使在规模显著波动的情况下，第一季度新房业务的贡献利润为 25.7%，同比上升 2.3 个百分点，受益于精细化运营带来的成本结构优化。环比下降 2.6 个百分点，主要是由于上一季度因一次性因素造成的高基数。对于家居装修和家具服务，第一季度收入达到了 23 亿人民币，同比下降 20.6%，环比下降 35.3%。同比和环比收入下降是由于我们主动退出低质量和低效的客户获取渠道，以及在用户体验模型较差的城市。家居装修和家具业务的贡献利润在第一季度为 36.2%，同比上升 3.6 个百分点，主要得益于我们在集中采购和基于租赁的本地采购方面的持续努力所带来的材料成本节约，以及通过提高订单分配效率所带来的劳动力成本节约。环比来看，贡献利润增长了 7.4 个百分点，主要得益于材料成本节约和上一季度某些一次性因素的低基数。对于我们的房屋租赁服务，第一季度收入达到了 5 亿，同比略微下降 1.5%，环比下降 7.4%。下降主要是由于三级市场的持续迭代，转向我们更轻量和低风险的产品模型，较高比例的房屋单元以净收入的方式确认，这对报告的收入规模产生了暂时影响。然而，这并不改变我们的增长战略。我们管理的租赁单元数量截至第一季度末超过 74 万单元，同比增长约 47%。同时，我们的房屋租赁服务业务的贡献利润在第一季度达到了 14.8%，同比上升 8.1 个百分点，环比上升 4 个百分点，标志着连续第六个季度的逐步改善。这主要归因于两个因素。首先，以净收入方式确认的产品比例持续增加，具有更高的贡献利润。其次，单位劳动力成本下降，得益于人工智能推动的生产力提升和对新兴及其他业务的更专业化的劳动力视角。第一季度的净收入为 3.21 亿美元，同比下降 8.1%，环比下降 30%。现在让我为您详细介绍本季度的具体关键财务指标。第一季度的门店成本为 5.71 亿美元，同比下降 20.3%，环比下降 19.6%，主要得益于租赁成本优化和链家门店网络调整。第一季度的毛利润同比下降 5.4%，降至 46 亿人民币，环比下降 4.1%。毛利率为 24.1%，同比上升 3.5 个百分点，环比上升 2.7 个百分点。毛利率的同比扩张得益于三个因素。首先，租赁服务贡献利润的改善。其次，现有住房交易的有利组合，具有更高的贡献利润。第三，现有住房贡献利润的逐步改善。扩张主要是由于现有住房收入的更高比例和现有住房贡献利润的改善。第一季度总的 GAAP 营业费用为 33 亿人民币，达到了近三年来的最低水平，同比下降 22.3%。这主要归因于改善的组织效率释放的经营杠杆、财务纪律的加强和优化的市场营销支出效率。营业费用环比下降 33%，部分原因是上一季度与组织效率改善和资源配置相关的一次性费用的高基数。具体而言，管理和行政费用为 17 亿，同比下降 8.6%，主要是由于股权激励费用的减少。环比来看，管理和行政费用下降了 24%，主要是由于上一季度一次性费用的高基数和组织效率改善带来的低费用。销售和市场营销费用为 11 亿美元，同比下降 39%，主要得益于组织效率的改善和市场营销及推广费用的更精细化管理。环比来看，销售和市场营销费用下降了 43.9%，主要是由于季节性因素和上一季度一次性费用的高基数。研发费用为 4.93 亿，同比下降 15.6%，主要得益于组织效率的改善和技术服务费用的降低。环比来看，研发费用下降了 31.1%，主要是由于上一季度的一次性费用的高基数。接下来是我们的底线表现，第一季度的 GAAP 营业利润为 12.7 亿人民币，而 2025 年第一季度的利润为 5.91 亿人民币，2025 年第四季度的亏损为 1.47 亿人民币。营业利润率为 6.7%，同比上升 4.2 个百分点，环比上升 7.4 个百分点。第一季度非 GAAP 营业收入总计为 18.6 亿，同比增长 45.1%，环比增长 416%。非 GAAP 营业利润率为 8.8%，同比上升 3.9 个百分点，主要得益于毛利率的提高和环比上升 7.4 个百分点，主要由于营业费用比率的降低和毛利率的提高。最后，第一季度 GAAP 净收入总计为 12.6 亿，同比增长 46 亿，环比增长 1425%。非 GAAP 净收入为 16.1 亿，同比增长 15.7%，环比增长 211.5%。在现金流和资产负债表方面，我们在第一季度记录了 15 亿美元的净经营现金流出。我们的经营现金流低于我们的盈利表现，主要是由于与上一年应付员工薪酬支付相关的时间因素。排除这一时间因素的影响，我们的经营现金流表现与我们的盈利能力大致一致。在第一季度，我们的新房业务应收账款周转天数为 64 天，同比基本稳定，保持在健康水平。此外，即使在本季度花费约 1.95 亿美元进行股票回购后，我们的整体现金余额（不包括客户存款）仍保持在令人满意的 656 亿人民币。在我们坚实的现金储备支持下，我们非常重视股东回报。在第一季度，我们花费了约 2 亿美元进行股票回购，回购的股份数量约占截至 2025 年底我们总股份的 1%。自 2022 年 9 月启动股票回购计划以来，截至 2026 年第一季度末，我们累计花费约 27 亿美元进行股票回购，回购的股份数量约占公司在计划开始前总股份的 13.5%。总之，在第一季度，我们兑现了我们的经营承诺，并通过主动的成本结构优化、技术驱动赋能和更精细化的管理实现了运营能力的显著提升。展望未来，我们将继续坚持以最大化公司整体价值为核心优先事项的原则。我们将围绕长期战略决策方向配置资源，避免追求局部最优和短期收益。同时，我们将以数据和业务基本面作为决策依据，保持对关键投资的明确投资回报率纪律，将资源直接投向我们能够更好提升客户体验和服务效率的领域。现在我将把电话交给我们的首席执行官。 首席执行官 谢谢您，先生。现在我想欢迎大家参加 KE Holdings 2026 年第一季度财报电话会议。在第一季度，我们在房地产市场看到了令人鼓舞的早期迹象。尤其是现有住宅市场在春节后经历了明显的春季反弹，交易势头、成交转化、买家决策能力和卖家情绪均有所改善。在一些关键城市，价格预期正在向理性水平回归。之前被压抑的改善和置换需求现在开始以有序的方式清理市场。尽管如此，各城市之间的市场细分差异仍然明显，我们仍处于结构调整和信心重建的阶段。我们不会过于解读一个季度的数据，也不会因任何周期固有的持续波动而感到沮丧。更重要的是，消费者对真实生活需求、资产质量和长期生活方式的契合度给予了更大的重视。整个行业现在正朝着更稳定、健康和可持续的道路发展。尽管去年同期的基数较高，我们公司的运营质量也在上升，第一季度的总交易额和收入同比下降，但调整后的净收入同比增长了 15.7%。现在我们看到三个显著的改善。首先，效率提升。在第一季度，链家的全国人均交易量同比增长了 26%，人均佣金从 1 月到 4 月上涨了 8.5%。累计人均佣金同比增长了 20%，远远超过了当地房地产交易市场。其次，规模没有妥协。我们平台的现有住宅交易同比增长了 12%。非链家的现有住宅交易同比增长了 16%，明显超过了北京和上海的市场，在这些地方，链家的人均效率提升最为显著，市场渗透率也从去年下半年开始反弹。第三，盈利能力改善，集团的调整后营业利润率恢复到超过 8.8%，同比增长 3.9 个百分点，同时调整后的营业利润同比增长约 5 亿人民币。这些可衡量的第一季度改善源于我们对效率驱动增长的不懈追求。这不仅仅是削减投资、控制成本或裁员以提高利润。这意味着从根本上重新评估哪些服务真正解决了当今市场中的消费者痛点，哪些提供者能够提供可持续的价值，以及我们的平台如何通过技术机制和资源配置来放大这种价值。今年 3 月底，我们宣布了一轮新的战略和组织重组。这一转型基于一个根本的前提：住房服务行业正在经历根本性的变化。一个行业通过解决最棘手的问题来创造价值。多年来，中国的房地产市场以快速增长、供应紧张和强烈的价格上涨预期为特征。房源曾是稀缺资源。价值来自于控制房源信息和客户到达它们的路径。消费者想知道房源在哪里？多少钱？我能买到吗？我们能快速成交吗？因此，早期的经纪行业自然围绕房源组织，而对于关键持有者，我们正努力确保行业的核心现在在我们的调整之中，房源曾是最重要的，而现在是引导决策的能力。价值创造正在从组织供应升级为提供决策支持和住房咨询服务。因此，消费者今天真正需要的是确保他们在高风险和复杂信息中做出正确的决策，以便做出明智的选择。对于买家来说，决策支持意味着帮助他们理解是否、在哪里以及什么真正适合。而对于业主来说，消费者的问题也发生了变化。他们的核心焦虑从 “我能买到吗？我会不会做错？” 转变为 “我现在应该买吗？我如何权衡学区与通勤和生活舒适度？这两个单位各有其优点，我应该选择哪个？” 对于买家来说，决策支持意味着帮助他们理解是否购买、在哪里购买以及什么真正适合。而对于业主来说，这意味着帮助他们理解如何展示价值、定价合理、找到合适的买家并提高成交的确定性。人工智能将加速这一转变。它将迅速商品化不纯信息的分类和浅层匹配，同时进一步放大能够引导决策的服务提供者的价值。它还可以将顶级代理的专业知识转化为平台能力。对于我们来说，我们的现实场景、服务网络交易循环和持续的数据反馈为我们提供了与人工智能结合并建立深厚护城河的机会。因此，我们今年推出的战略重组既不是短期的削减成本，也不是防御性举措。它是围绕新的稀缺资源重新组织生产。贝克控股正在从一个组织交易的平台转变为一个支持更高质量住房决策的平台，重新定义这一时代的价值创造范式。在这里，关键是要更加专业。对我们来说，专业化很简单，就是决策支持。要做到更专业到底需要什么？三件事。首先，朝着更好专业化的关键组织变革是让管理者回到前线。我们有 500 名核心管理者和 2534 名董事，他们理论上是我们最有能力、杠杆效应最高的人。然而今天，许多人在会议、定价指标和撰写报告上花费了超过一半的时间。我们曾经建立的管理系统指标和流程推动了我们的增长，使行业更高效。但任何不围绕消费者真实需求的系统都有可能成为自我目的。这就是为什么这一转型的关键部分是将管理者送回前线，以重新理解消费者，重新理解服务提供者的意义，并重新定义他们自己的专业价值。在北京，区域总监张做了很多我认为真正回归前线的事情。他管理着 16 个商业区和 12 家门店。每周他亲自审核房源。每周他参与业主访谈。每周六他在签约时办公。因此，每次他参与，效率就会提高。有一位业主和一位代理因小幅价格差距僵持不下，交易停滞不前。当约翰介入时，他不再谈论价格，而是开始询问：“你在卖什么？你接下来要去哪里？这笔钱用来做什么？” 他发现业主并不需要更好的价格，他们需要一个置换计划。因此，我们帮助他们重新思考住房选择，最终推动了新房的购买和现有房屋的销售。他将门店和竞争对手的数据输入人工智能，以生成诊断报告，从阅读指标转向开处方解决方案。因此，监督已转变为发现具体问题并帮助解决问题。接下来是在各个地区、门店和个人层面建立知识库，合格的物业细节、客户档案和房源展示手册。其次，服务提供者必须变得更加专业。在过去，代理基本上是通才。他们接待每位客户，处理每个需求，涉及交易的每个阶段。当房源稀缺、交易迅速时，这种模式是有效的。但今天，人工智能正在迅速削弱传统代理在流程、脚本对话和政策知识方面的优势。同时，客户需求也明显细分。学区、豪华升级、新房、资产处置、租赁、装修等，每个领域都需要不同的知识基础和服务方法以及建立信任的过程。未来真正的专业化将由三件人工智能无法做到的事情来定义。理解客户的真实痛点和需求。决策支持，帮助他们思考权衡。这是分析和提案能力，并提供可靠的可追溯的建议。这是对高风险决策的责任。因此，这三种能力只能在现实场景中增长。为了使我们的服务提供者更加专业，首先我们需要做的是培训他们。从测试知识到无干扰演练和案例回顾。系统还将捕捉前线最佳实践，并通过人工智能将其结构化，以供人们学习和对标。其次，判断服务提供者的专业性可能会从静态考试或证书转变为他们在一段时间内如何服务客户以及客户对他们的评价。人工智能可以跟踪服务提供者，分析他们的服务流程和客户反馈，使他们的专业能力可见、可评估并能够持续积累和增长。第三，平台必须将非标准服务转化为产品。我们最好的服务在很大程度上依赖于个人的专业知识，但这些技能是分散的、不一致的，且难以复制。平台的任务是将这种专业知识编纂成产品工具和流程，以便每位消费者都能获得一致的优质服务，每位代理都能得到适当的装备。对于卖家，我们正在推动决策支持进一步向上游延伸，覆盖整个销售周期。在上市之前，我们帮助业主了解市场、可比物业、买家和合理的价格范围，以便代理能够制定购物销售计划。在上市后，我们反馈对该特定物业真正重要的信息，帮助业主在定价、节奏和策略上做出明智的决策。对于需求不同的业主，我们正在通过业主细分和房源分层测试差异化产品。例如，社区开放日期集中曝光和买家反馈，帮助准备出售并进入价格谈判的业主；承诺出售使用定金、在线竞标和系统比较来减少反复沟通，帮助双方更快达成协议。最近的一笔承诺出售交易很好地说明了这一点。北京德胜地区的一位业主拥有一处价值超过 1000 万的物业。她在价格上很焦虑，但更担心在月底之前锁定销售。在过去，这意味着无休止的展示和价格的乒乓球以及停滞的交易。但承诺出售将所有内容压缩到明确的时间窗口。业主支付了定金，房源得到了集中推广，买家在线辩论，每一秒钟都在倒计时。最终的买家甚至不是第一位，但在透明的规则和严格的截止日期下，她在周五晚上出价并以业主的价格成交。买家看到了机会，卖家得到了确定性。没有价格削减，只有一个匹配真实卖家、真实买家和了解物业及市场的代理的产品机制。对于买家，我们也在推动服务。今天早些时候，客户在与代理见面之前就进入了内容干预决策阶段。他们到处搜索，但可信的、中立的、结构化的指导非常稀缺。因此，他们需要专业支持作为决策的参考。因此，我们将我们的前线领导者、经理、董事和区域负责人放在内容创建的前线，建立一个与平台相结合的分层内容矩阵。我们并不是试图将他们变成追逐流量的影响者，而是推动他们真正展示他们对社区、房源交易和客户的专业知识，同时在客户接触代理之前就已经在他们面前展示。我们通过中台服务层增加了一个更中立的决策服务层。结合人工智能在法律、金融、学区和高端物业方面的专家，我们帮助客户进行需求澄清、购买力计算、风险披露和初步资产规划。然后，我们将这些清晰、理解更好的需求与最合适的服务提供者匹配。因此，我们将转向更精确的匹配阶段。我想说，人工智能不是单一工具，而是一种新的组织能力。例如，通过我们的应用程序构建平台，前线员工只需用自然语言描述他们的需求，人工智能就会帮助生成和部署应用程序。截至 4 月底，该平台已覆盖超过 7100 名员工，拥有超过 4400 个应用程序，实际流量和总访问量超过 412 万。这证明了源自前线的工具正在被业务利用，组织资源将不断流向真实问题。此外，一个城市正在试点一种新的协作模式。业务专家定义场景功能，员工设计技能和场景，场景工程师提供工具和 API 支持。一个三人小组可以同时推进超过 20 个具体场景。因此，在过去，业务提出需求并等待开发。现在，谁最了解这个狭窄的定义和快速迭代。通过这种方式，前线的专业知识不再仅仅是个人经验。它可以通过人工智能得到放大和制度化。除了房地产交易，我还想简要谈谈家庭装修和租赁。第一季度合同价值和收入同比下降，主要是由于我们自去年以来主动关注特定城市和渠道，加上新房市场的波动也影响了需求。然而，我们更关注基础能力和盈利化或盈利路径。在第一季度，家庭装修的贡献利润达到了 36.2%，同比增长 3.6 个百分点，亏损显著缩小。在过去的一年里，我们在产品模块化、工具数字化、供应链、集中采购等方面做了大量基础工作，使业务从高度非标准化向更稳定、可复制和可管理的方向发展。对于租赁业务，第一季度管理单位达到 74 万，保持快速增长，净方法产品的份额迅速上升。无忧租赁的利润率贡献从去年同期的 6.7% 上升至 14.8%。所有这些背后都是产品结构优化、EU 管理、人工智能赋能和组织流程重组。因此，租赁业务证明了一个看似分散、运营重的业务也可以通过人工智能和流程重组提高效率，并逐渐形成规模经济。展望未来，我们的目标是以社区为中心，重建长期运营能力。未来的门店将逐渐升级为社区住房服务节点，代理也将从单一交易角色演变为能够在现有住宅、新住宅、租赁、装修、设计、交付等方面部署平台能力的客户经理。关于投资者如何跟踪这一进展，我认为有几个指标。首先，核心业务效率和运营质量。第二，社区运营单位的试点项目，以及我们将管理者放到前线的行动。第三，买卖服务的产品化。第四，人工智能在整个组织中的应用及其对客户体验和运营效率的改善。第五，从单一交易扩展到长期社区运营和长期价值。第六，长期投资激励方向和组织稳定性。这些不是短期承诺，而是指导我们转型进展的框架。这些决策无法在一个季度内完成或实现目标。我们正在计划这一轮转型，跨越多年的周期。我们的原则很明确，试点优先。在没有盲目扩张的情况下，我们将进行谨慎的运营，确保核心业务运营质量和现金流保持稳定，并持续迭代，不断优化服务提供者的分工、资源配置、人工智能工具、销售、服务产品、买家决策服务层等。最后，我想用一句话总结贝克的长期价值。行业正在从寻找房源转向做出决策，而贝克必须做的是将我们的平台能力从组织交易升级为支持更高质量的住宅决策。第一季度业绩的意义不仅在于利润率的改善，还在于证明了组织效率、人均效率提升、服务提供者结构优化和平台增长之间可以形成良性循环。展望未来，我们将继续投资资源、机制、人工智能和产品能力，在真正创造客户价值的地方，推动贝克形成更稳定、更高质量和更可持续的长期价值。谢谢大家。现在我们将开始问答环节。谢谢，Stanley。提醒一下，我们只接受中文热线的问题。如果您想提问，请按 1 并等待您的名字被宣布。如果您想取消请求，请按取消键。为了所有参与者的利益，请限制自己提问一个问题。如果您有其他问题，可以重新进入队列。好的，第一个问题来自 Jeffries 的 Thomas Tron。请继续。晚上好，管理层。感谢您回答这个问题。我们注意到现有住宅市场在第一季度出现了春季反弹。主要驱动因素是什么？与之前相比如何？这个趋势是否可持续？谢谢 Thomas 的问题。与之前的反弹相比，这轮复苏有三个显著特点。首先，这不仅仅是政策刺激驱动的短期交易量反弹。它反映了真实需求的释放，因为价格修正降低了购房的价格门槛。其次，这不仅仅是简单的以价格换取交易量，我们看到价格在这个阶段趋于稳定。第三，不仅是买家回归市场，卖家的预期和供应结构也在逐步改善。因此，这次复苏比我们过去看到的更具韧性。从交易量和价格表现来看，首先，我们平台的现有住宅交易在第一季度同比增长了 12%，而 3 月份创下了历史新高，同比增长 21%。与此同时，核心城市显示出明显的阶段性价格稳定迹象。根据 KE 研究院的数据，第一线城市的现有住宅价格在 3 月份环比上涨了 1.5%，连续两个月实现环比增长。在第一季度，北京和上海的价格分别上涨了 3.8% 和 3.3%。我们看到三个因素推动了这一变化。首先是政策。政府稳定房地产市场的信号非常明确。税收优化和住房公积金调整等措施降低了交易成本。其次，在价格方面，经过深度修正，购房者的入门门槛大幅降低。3 月份，前 50 个城市的租金收益率同比上升了 40 个基点，达到 28%，与抵押贷款利率的差距持续缩小。住房逐渐恢复了吸引力。第三，在需求方面，政策支持和较低价格的结合使得之前犹豫的买家重新回到市场，推动了交易的复苏。更重要的是，我们看到市场预期、供需结构在改善。在边际上，一方面，买家做出决策的速度更快，观看到交易的转化率有所提高；另一方面，卖家的预期趋于稳定，降价压力有所缓解。在第一季度，愿意大幅降价以快速出售的卖家比例环比下降了 3 个百分点，而 3 月份的新房源同比下降了 14%。从交易结构来看，升级需求协议成为第一季度的长期驱动因素。因此，季节性因素如住宅登记和学区入学，加上针对低价房的政策，导致第一线城市首次购房者的比例季节性增加。从长期来看，升级需求持续上升，现在接近 60%，成为市场的核心驱动因素。进入第二季度，市场交易量从 3 月份的高峰季节性大幅下降，但调整的速度比去年同期更为温和。在 4 月份，我们平台的现有住宅交易同比增长进一步扩大至 30% 以上，绝对交易量创下第二高记录。分享价格韧性方面，KE 研究院的数据表明，前 50 个城市的现有住宅价格在 4 月份环比保持稳定，连续两个月。第一线城市的价格从 1 月到 4 月累计上涨了 2.8%，上海上涨了 5.9%，北京上涨了超过 4%。升级链也在恢复。自 4 月份以来，较大面积和中高价位的房屋在各城市的交易中占据了略高的份额，表明升级需求的恢复，并为市场的韧性提供了一定支持。总体而言，我们相信现有住宅交易量在第二季度将继续同比增长。在定价方面，第一线城市的核心区域相对有坚实的支撑，但全国范围内的稳定需要更多月份的数据来确认。谢谢。下一个问题来自中信证券的 Jentong。请继续。恭喜您在过去一个季度非周期性收入的上升。我的问题是，随着公司推进战略转型，我们注意到您在北京试点了一个名为 “承诺出售” 的项目。您能分享一下该项目的进展吗？是否有案例验证其影响，并且它能有效提高交易效率吗？ 徐涛（首席财务官） 谢谢。感谢您的提问。好吧，一些投资者可能对这个产品还不太熟悉。Changi Mai 或者说 Commit to Sell 是我们在北京的房主服务转型下的一个产品。它仍处于早期试点阶段，因此并不是简单的拍卖式挂牌。它是一个匹配工具，旨在帮助买卖双方减少反复沟通和谈判。卖方在线设置保留价格，买方则出价以购买定金，系统将出价与保留价格进行匹配以达成交易。它专注于竞标和成交阶段，即使交易未能达成，竞标结果也提供了一些极具价值的见解，帮助卖方在未来做出更好的决策。我们注意到早期迹象令人鼓舞。交易成本周期缩短，房主满意度较高。尽管如此，样本量仍然相对较小，因此我们在解读这些早期结果时保持谨慎。在我进一步深入之前，我想将其放回到我们更广泛的战略转型背景中，这将使事情变得清晰。在当今市场上，挂牌数量在上升，买家变得更加谨慎。房主本质上是通过押注来出售。他们无法清晰地了解市场反馈，也没有很多有效的工具来降低价格。因此，我们房主服务转型的核心是帮助卖方在整个销售过程中做出更好的决策，提高成交的确定性。也就是说，是否现在是出售的合适时机，价格是多少，以及通过什么方式。在实践中，我们并不是在构建单一产品。相反，我们正在识别卖方的目标期望和物业特征，并在整个销售生命周期内重建我们的服务，涵盖挂牌、定价、市场曝光、看房反馈和竞标谈判。Commit to Sell 是为特定卖方群体设计的试点产品之一。这些产品有固定的阵容，正在根据卖方的反馈和市场变化不断演变。核心理念是为每个卖方和每个物业匹配合适的交易路径和服务，而不是将每个挂牌都推送到同一个操作手册中。到目前为止，我们手头的试点项目确实提高了价格发现和交易效率。我们还在试点其他服务，例如旨在集中买家兴趣的社区开放日活动。展望未来，对于每一个新产品和服务，我们将继续跟踪关键运营指标，包括产品采用率、交易效率和代理生产力。在代理方面，我想特别明确一点。这种新模式并没有削弱代理的价值，而是放大了它。它提升了代理的角色，从传递信息和转达报价，转变为帮助卖方评估价格、识别真实买家，并在谈判过程中建立信任和势头。每一次成功的成交都反映了专业代理所带来的核心价值。正如您所说，今年我们的重点不是关注规模，而是优化围绕健康和可持续盈利能力的商业模式，在明确的框架下提供个性化的产品，并提高服务的质量和交付。这些是下一阶段增长的重要基础。我们已经看到在交付能力和盈利能力方面的切实改善，未来我们将继续深化与我们的房屋交易服务的协同，改善财团，并逐步提升收入表现。今年我们专注于三个关键领域：提升产品能力、标准化、施工、交付和升级我们的设计工具以提高效率。在产品方面，我们的做法不是将客户需求视为标准化和个性化之间的简单权衡。相反，我们使用二维产品矩阵来更好地满足不同客户的需求。纵向上，我们根据预算水平和服务深度设计不同的套餐，帮助有不同需求的客户，从寻求实用解决方案的客户到希望提升生活质量的客户。横向上，我们将客户的高频生活需求分解为模块，例如文件存储和软装。这使得客户能够在明确的产品框架内组合模块，获得更符合家庭需求的解决方案。同时，这也使我们能够通过模块审查和 SKU 集中、设计工具和标准化的交付流程提高效率、控制成本和增强单位经济性。在施工、交付和交付标准化方面，今年我们已将项目经理的专业化扩展到某些关键类型工人的工作层面。我们正在从相对松散的劳动力合作模式转向基于平台选择、平台评估和平台协调的模式。表现更强、客户反馈更好的工人可以获得更多的工作。同时，这有助于我们建立更稳定的交付劳动力，创造质量工人收入和交付一致性之间的良性循环。在三月，这些专业化工人以及管道和电工的平均月订单量与 2025 年下半年平均水平相比增长了超过 50%。与此同时，我们继续深化自开发 BIM 设计工具的发展。我们正在推动平面图导入、解决方案设计渲染、在线报价和施工交付的全流程数字化。这使我们能够在平台上建立闭环数据，从而支持我们 BIM 工具的持续集成，并帮助整体提高设计生产力。虽然在短期内，收入方面受到外部需求传导的调整和波动的影响，但我们看到业务的基础能力在改善。特别是，标准化和可复制性在关键领域逐渐得到加强，我们相信我们的家装家具业务的收入可以稳定并恢复到优质增长。现在请问下一个问题，恭喜您看到积极的趋势，我们在第一季度看到公司和业务的利润率有明显的同比改善。 免责声明： 本文稿仅供参考。尽管我们努力确保准确性，但此自动转录可能存在错误或遗漏。有关公司的正式声明和财务信息，请参阅公司的 SEC 文件和官方新闻稿。企业参与者和分析师的陈述反映了他们在本次电话会议日期的观点，可能会随时更改，恕不另行通知。