$豐樹商業信托(N2IU.SG)

豐樹泛亞商業信託（MPACT）於 2022 年通過合併豐樹商業信託（MCT）和豐樹北亞商業信託（MNACT）而成立。合併前的 MCT 是一個高質量、專注於新加坡的房地產投資信託，以 VivoCity 和豐樹商業城為支柱，實現了高入住率、正向租金調整和穩定的每單位派息增長。

此次合併將投資組合擴展至新加坡、香港、中國、日本和韓國，旨在實現收入多元化和擴大規模。然而，合併時機恰逢北亞商業地產市場疲軟。

自整合以來，新加坡資產在彈性零售支出和健康辦公入住率的支持下，仍是主要的盈利驅動力。相比之下，香港和中國的地產面臨需求疲軟、租金調整乏力和入住率較低的問題。相對於新加坡元的貨幣貶值進一步降低了其盈利貢獻。

更高的利率、外匯逆風和海外業績疲軟給派息帶來了壓力。管理層通過積極的資本回收和資產剝離來應對，以加強資產負債表並重新聚焦於優質資產。

展望未來，MPACT 的復甦取決於其新加坡投資組合的韌性、海外資產的成功優化以及北亞房地產市場最終企穩。未來的價值創造很可能來自投資組合優化而非收購。