$ESR 房地產投資信托(J91U.SG)

基本面改善的價值復甦故事

經過多年的投資組合重組，ESR-LOGOS 房地產投資信託基金已悄然實現逆轉。2025 財年每單位派息（DPU）增長 3.4% 至 21.91 分，而核心 DPU 在收購、資產提升計劃（AEI）和強勁的 11.7% 租金反轉支持下增長了 7.6%。入住率保持在健康的 91.1%，加權平均租賃期（WALE）為 4.4 年。該投資組合越來越傾向於物流和高規格工業資產，對 “新經濟” 領域的敞口達到 71.6%。

與凱德騰飛房地產投資信託基金和豐樹工業信託等規模更大的同行相比，ESR 在入住率、資產負債表實力和租户質量方面仍處於落後地位。其負債率為 43.4%，高於大多數藍籌工業房地產投資信託基金，儘管債務成本已降至 3.35%，且惠譽最近授予其 BBB 投資級評級。管理層也在積極剝離非核心資產以加強資產負債表。

ESR 的獨特之處在於其發起人的項目儲備。憑藉全球 ESR 平台的支持，該房地產投資信託基金能夠接觸到亞洲龐大的物流和數據中心生態系統。管理層計劃通過再開發、資產提升計劃（AEI）和選擇性收購，在未來五年內將資產管理規模（AUM）提升至 80 億新元。

按當前估值，ESR-LOGOS 房地產投資信託基金提供的收益率高於大多數工業房地產投資信託基金同行，但也承擔着更大的執行和再融資風險。對於願意接受略高風險以換取復甦潛力和發起人驅動增長的收入投資者而言，ESR 仍然是新加坡工業房地產投資信託領域更具吸引力的價值機會之一。

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