出租率承壓，紅土鹽田港 REIT 等待市場 “春天”

4 月 9 日，紅土創新鹽田港 REIT 召開 2023 年年度業績説明會。

紅土鹽田港 REIT 是全國首批上市的 9 只基礎設施公募 REITs 之一，其投資的基礎設施項目主要通過物業出租獲得持續、穩定的租金收入，屬於倉儲物流行業，本基礎設施項目主要為高標倉和保税倉。

據最新數據顯示，截止 2023 年 12 月 31 日，紅土創新鹽田港 REIT 全年實現收入 1.3 億元，實現可供分配 9718 萬元。基金於 2023 年 6 月完成擴募，並將資產合併入基金之後，年度可供分配較預期高 106.08%。2023 年全年，基金完成了兩次分紅，年度分紅金額為 1.3 億元。

基礎設施運營方面，2023 年以來，2 個基礎設施項目公司的運營整體狀況良好。在出租率方面，截止至 2023 年 12 月 31 日，現代物流中心項目的出租率達 95.11%，年度平均出租率高達 98.56%，高於預測出租率 92.89%。世紀物流園項目出租率 100%，年度平均出租率 100%，達到預期出租率 100%。

值得關注的是，作為首發上市的現代物流中心項目，其在 2022 年的出租率 99%，換言之，經過了一年的運營，該項目的出租率反而下降了 3.89 個百分點。不僅如此，該項目 2023 年四季度的出租率環比上季度亦有所下降。

在當天業績説明會上，深圳港物流公司總經理謝章生對此作出回應稱，主要受中美貿易影響，導致現代物流中心個別客户合同到期後進行業務調整，十月份新增空置面積 2.6 萬平方米。但第四季度，項目完成 1.4 萬平方米的出租，截止 2023 年 12 月 31 日，出租率仍保持在 95.11%。

為穩定出租率，謝章生進一步表示，運營方一方面會繼續拓寬招商渠道，採取政企聯合招商，拓展潛在客户；另一方面加強入駐客户的日常溝通，確保已簽約客户的穩定性。目前項目的出租率保持穩定，為 2024 年的市場變化做好準備。

紅土鹽田港 REIT 的表現也反映了當前倉儲物流行業所面臨的挑戰。受國內外形勢和經濟增速走勢因素影響，2023 年，倉儲物流行業整體承壓，出租率普遍出現不同程度的下降，而這一情況仍延續到 2024 年，

深圳港資本有限公司副總經理陸地亦指出，短期整體區域物流市場面臨承租壓力，部分業主採取以價換量運營策略來緩解新增供應及需求不足帶來的租賃壓力，導致多個城市及區域的租金呈現一定程度的下降，區域不平衡現象也進一步加劇。

對紅土鹽田港 REIT 而言，高度集中的租户比例成為其穿越週期的保證。

資料顯示，截止 2023 年底，2 個基礎設施項目共有租户 24 家，其中租賃面積佔比最大的為深圳市深圳港集團有限公司，面積達 11.6 萬平方米，佔總可租賃面積的 36%，所租賃項目為現代物流中心，租賃期限為 2022 年 9 月 1 日至 2027 年 5 月 31 日。

租賃面積第二大的為深圳市通捷利物流有限公司，達 5.24 萬平方米，佔總可租賃面積的 16%，所租賃項目為世紀物流園，租賃期限為 2021 年 10 月至 2026 年 10 月 31 日。

也正因如此，紅土鹽田港 REIT 的租金亦有所企穩。數據顯示，2023 年，首發的現代物流中心項目配套倉庫及配套設施平均的有效租金單價分別為 1.29 元/平方米/天及 1.77 元/平方米/天，擴募資產世紀物流園的租金的價格水平在 1.29 元/平方米/天，配套倉庫在 1.79 元/平方米/天。2 個基礎設施項目的收繳率均為 100%。

深圳港作為紅土鹽田港 REIT 基礎設施項目的最大租户，也在租金上給予了一定的支持。在同區域倉儲租金持續下行的情況下，現代物流中心租金仍實現一定幅度的增長。

據基金管理層透露，目前現代物流中心與深圳港集團所簽署合同已正常履行完第三個年度，倉庫租金價格為 39.78 元/平方米/天，配套辦公租金為 53.05 元/平方米/天。根據合同，自租賃的第四個年度起，每年的租金價格將根據市場第三方評估機構評估確定該年的租賃價格。

截止 2023 年第三季度，鹽田綜保區高標倉倉庫租金價格在 39.5-41.5 元/平方米/天，配套辦公價格在 53-55 元/平方米/天。經過內部協商，最終確定，第四個租賃年度，倉庫租金在 41.14 元/平方米/天，配套辦公租金在 53.52 元/平方米/天。

但這並不代表紅土鹽田港 REIT 可以就此 “安枕無憂”。

據披露，截至 2023 年四季度，港口業務關聯租户簽約佔比 99%，非關聯企業租户佔比超 47%，假設市場仍持續承壓，該部分租賃面積同樣可能出現退租或續租租金下調等情景，如何應對市場壓力，有效保證項目運營的穩定性，是紅土鹽田港 REIT 管理層必須深思熟慮的命題。

從目前來看，跨境電商的蓬勃發展，或許可為倉儲物流行業的發展帶來一定的轉機，

陸地亦表示，就深圳市倉儲物流市場而言，後續將有望繼續受益於跨境電商需求與國內消費水平回升帶來的新增倉儲物流需求的增長，全年整體物流市場租賃市場需求表現平穩，裝備製造業供需兩端保持較快增速線上直播零售擴張帶來更多租賃需求。伴隨工業市場需求逐步恢復，線上及線下零售量持續攀升。為物流市場提供穩定的支撐。

以下為紅土創新鹽田港 REIT2023 年度業績説明會現場實錄：

提問：請介紹項目所屬區域市場的租金價格情況。

謝章生（深圳港物流公司總經理）：截止 2023 年年底，原綜保區的高標倉租金大概在 39~42 元/平方米/天。原綜保區內相同類似項目的配套辦公室租金在 45~55 元/平方米/天，區域內物流高標準的倉儲年金遞增幅度、出租率等主要受海關監管政策、海運供應鏈、外貿訂單情況的影響，目前整個市場倉庫租賃需求旺盛，綜保區內倉庫整體出租率也保持在正常良好的水平。

提問：請介紹原始權益人深圳港的情況。

陸地（深圳港資本有限公司副總經理）：深圳港集團成立於 1985 年，是深圳市屬港口產業集團，立足於全球供應鏈，價值鏈的最前沿，實現 “港、產、城” 融合發展，深耕港航、海洋、物流、能源開發、產業以及金融等六大產業，致力於成為全球影響力卓著的經濟綜合服務商。到 2023 年末，深圳港集團總資產達到 587 億元，營收 67 億元，利潤總額 16.54 億元。

所屬港區的集裝箱量方面，去年是 1632 萬標箱，保持了較高水平。目前，深圳港集團擁有 51.5 公里岸線、國內外 14 個港航項目，建設運營 89 個泊位，形成網絡化、多元化、國際化佈局。深圳港僅用 13 年就突破千萬標箱，到 21 年吞吐量超 2 億標箱。

集團也在深圳大鏟灣港區大力發展海洋新興產業。小漠國際物流港在 2021 年底正式運營之後，正在打造華南汽車外貿滾裝組樞紐港和海洋產業新城。

物流板塊，除了在深圳本地的物流資產外，在全國均有佈局，尤其重要的物流節點城市，佈局了接近 300 萬平方米物流設施，包括保税倉、普通倉和冷鏈倉。

提問：請介紹深圳港區域內倉儲物流的情況。

陸地：深圳港是鹽田港港口的建設投資商、項目的運營商及綜合服務商，為鹽田港港口內的企業提供了港口及臨港產業的綜合服務。

集團超過千人為鹽田港港區提供港區綜合物流服務，其中海運倉儲是整個服務鏈條中不可或缺的部分。

提問：請介紹項目整租客户租金價格在報告期的調整情況。

陳超：基金首發的現代物流中心項目和深圳港集團簽署了整租的租賃協議，深圳港集團合計租賃面積為 11.6 萬方，佔總可租賃面積的 44%，租賃期限是 2021 年 10 月到 2026 年 10 月。截止 2023 年 10 月底，現代物流中心與深圳港集團所簽署合同正常履行完第三個年度，倉庫租金價格為 39.78 元/平方米/天，配套辦公租金為 53.05 元/平方米/天。根據合同，自租賃的第四個年度起，每年的租金價格將根據市場第三方評估機構評估確定該年的租賃價格。

截止 2023 年第三季度，鹽田綜保區高標倉倉庫租金價格在 39.5-41.5 元/平方米/天，配套辦公價格在 53-55 元/平方米/天。經過內部協商，最終確定，第四個租賃年度，倉庫租金在 41.14 元/平方米/天，配套辦公租金在 53.52 元/平方米/天。整個租金水平在報告期內保持持續增長。

提問：請介紹倉儲物流儲備資產的分佈情況。

謝章生：隨着粵港澳大灣區製造業的快速發展，現代物流業已成為深圳物流業發展的支柱產業之一，深圳的現代物流業的增加值已經多年領先全國。深圳目前已經形成了五個區域級別的倉庫，分別為前海綜合保税區，鹽田綜合保税區，機場物流園區，平湖物流園區以及龍華物流園區。深圳高標準倉儲物流物業主要集中在鹽田綜合保税區及前海綜合保税區。

提問：請介紹 2023 年四季度的深圳物流市場發生的一些變化。

陸地：2023 年物流市場受了一些影響，跟國內外形勢和經濟增速走勢相關。2023 年，全國其他地區整體物流市場普遍出現出租率下降，但北上廣基本保持穩定，平均租金基本不變。大灣區地區受電商影響，表現較好，平均租金水平在 1.65-1.68 元/平方米/天。

2023 年四季度，深圳高標倉租金有所下跌，但總體而言仍相對穩健，未來租金將回到更有力的水平。其中，四季度非保税區物流地產平均出租率 90.4%，較上季度環比下降 4.3%，較 2022 年同比下降 5.8%。

2023 年四季度，深圳高標倉存量為 89.9 萬平方米，跟全國同級別城市相比，供應規模偏小。2023 年有 14 萬平新增存量入市，主要位於鹽田區。

提問：2023 年四季度，基金持有基礎設施出租率較 2023 年三季度有所降低，是什麼原因導致的？

謝章生：主要受中美貿易影響，導致現代物流中心個別客户合同到期後進行業務調整，十月份新增空置 2.6 萬平方米。

第四季度，項目完成 1.4 萬平方米的出租，截止 2023 年 12 月 31 日，出租率仍保持在 95.11%。

提問：請介紹基金分紅情況。

陳超（基金經理）：根據目前 REITs 法規要求，公募 REITs 年度分紅應不少於一次，分紅比例不低於 90%。本基金在 2023 年實現兩次分紅，累計發放紅利 1.3 億。

提問：請談談對區域內物流市場展望。

陸地：就深圳市倉儲物流市場而言，後續將有望繼續受益於跨境電商需求與國內消費水平回升帶來的新增倉儲物流需求的增長，全年整體物流市場租賃市場需求表現平穩，裝備製造業供需兩端保持較快增速線上直播零售擴張帶來更多租賃需求。伴隨工業市場需求逐步恢復，線上及線下零售量持續攀升。為物流市場提供穩定的支撐。

短期整體區域物流市場面臨承租壓力，部分業主採取以價換量運營策略來緩解新增供應及需求不足帶來的租賃壓力，導致多個城市及區域的租金呈現一定程度的下降，區域不平衡現象也進一步加劇。展望未來，短期內新項目入市會對整體高標倉市場造成租賃壓力。但隨着經濟恢復，新增供應勢頭放緩以及各行業發展帶來的需求層面的復甦，整體高標倉市場有望恢復。

提問：請介紹保税區競爭優勢。

謝章生：綜合保税區可以滿足客户多元化需求，還有獨特的政策優勢。相比於區域內其他項目，項目的運營方具有多年的客户資源積累與較強的招商運營能力，項目中入駐了美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷運物流等貨運和第三方企業，並長期保持穩定友好的合作關係。

現代物流中心每個倉庫擁有裝卸平台，便於客户作業，有效提高作業效率。

項目所處的鹽田綜合保税區內，綜合保税區（二期）順利通過驗收並已具備封關運作的基本條件，未來這片區會迎來一定新增倉儲設施供應，倉儲類型也將更加多元化，將增強鹽田港作為華南地區樞紐港口的戰略地位，提升影響力。