數據中心 REITs 呼之欲出，潤澤科技搶飲頭啖湯

潤澤科技正在謀劃首隻數據中心公募 REITs 的發行。

潤澤科技在 4 月 18 日的公告中披露，擬以國際信息雲聚核港（ICFZ）項目 - 數據中心 A18 建設項目及其附屬設施設備作為底層資產，開展基礎設施不動產投資信託基金（REITs）試點申報工作。

巧合的是，次日（4 月 19 日），證監會發布《資本市場服務科技企業高水平發展的十六項措施》。其中提及，支持有條件的新基建、數據中心等新型基礎設施以及科技創新產業園區等發行科技創新領域 REITs，拓寬增量資金來源。

在政策東風的加持下，數據中心 REITs 呼之欲出，潤澤科技更有望拔得頭籌。

截至目前，已上市發行的 REITs 公募數量 35 只，規模達 1106 億元。底層資產涵蓋產業園、能源基礎設施、倉儲物流、保租房、生態環保、交通基礎設施和消費基礎設施。

潤澤搶飲頭啖湯？

在 4 月 22 日舉行的業績説明會中，潤澤科技董事會秘書沈晶瑋提到，公司考慮發行公募 REITs 主要基於兩方面原因：

首先，根據國家發改委的通知，國家鼓勵多個行業試點發行公募 REITs，以盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。“目前，IDC 行業中尚未有完整的成功發行案例。”

其次，潤澤科技作為 IDC 行業的頭部企業，擁有多個成熟的數據中心項目，這些項目手續齊備、運營穩定，且盈利能力強，符合公募 REITs 的發行要求。

據介紹，本次潤澤科技擬申報的公募 REITs 基礎設施項目位於河北省廊坊經濟開發區梨園路 2 號，投產機櫃數量 5,897 個，上架率 99.5%，IT 總功率超 42MW。

與此同時，根據設立流程，潤澤發展作為原始權益人，首先需將其持有的基礎設施項目剝離至專門持有的項目公司，潤澤發展持有項目公司 100% 股權；接着，潤澤發展設立特殊目的公司（簡稱 “SPV”），並將其持有的 SPV100% 股權轉讓予專項計劃。

南方資本作為資產支持專項計劃管理人、南方基金為基金管理人、華泰聯合證券為財務顧問。潤澤 REITs 設立完成後，擬申請在深交所上市交易。潤澤發展作為原始權益人，在基金存續期間擔任運營公司向基礎設施項目提供運營管理服務，並定期收取運營管理費，發行並設立資產支持專項計劃。

資料顯示，潤澤科技是一家算力中心整體解決方案提供商，主營業務包括 IDC 和 AIDC 兩個板塊。截至目前，公司已在京津冀·廊坊、長三角·平湖、大灣區·佛山和惠州、成渝經濟圈·重慶、甘肅·蘭州和海南·儋州等全國 6 大區域建成了 7 個 AIDC 智算基礎設施集羣，基本完成了全國 “一體化算力中心體系” 框架佈局，全國合計規劃約 61 棟智算中心、32 萬架機櫃。

從業績來看，潤澤科技近年發展迅速。2020 年至 2023 年營收分別為 4.60 億元、20.47 億元、27.15 億元、43.51 億元，淨利潤分別為-2.39 億元、7.21 億元、11.97 億元、17.58 億元。

尚待挖掘的藍海

據瞭解，潤澤科技並非是衝擊數據中心公募 REITs 的 “第一人”。在此之前，光環新網等數據中心企業亦已在公募 REITs 領域進行嘗試。

早在 2020 年，光環新網就有意推動旗下中金雲網數據中心申報公募 REITs，並計劃募資高達 57 億元，但此後一直並無過多進展。

分析指出，儘管隨着人工智能（AI）和機器學習的迅猛發展，當前算力市場需求旺盛，帶動各地數據中心快速建設，但作為基礎設施項目，數據中心同樣存在建設成本高、回報週期長等問題，這亦對 IDC 企業的資金形成一定的掣肘。

據此前潤建股份披露的一份智算中心項目報告顯示，投資不超過 2 億的小型智算中心至少需要 6 年收回投資。若是政府主導建設的智算中心，由於還需要提供普惠性公共算力服務，更將進一步延長回收週期。

當然，數據中心的盈利也相當可觀。潤建股份在報告中亦指出，2 億元打造的智能算力中心，在完全達產後的年淨利潤可達到 2.18 億元。如能破解資金問題，數據中心可創造的投資回報空間相當廣闊。

基於投資費用高、淨利潤高、回收期長等特點，分析亦認為，數據中心也非常適合發行公募 REITs。

至今，我國仍未有一隻數據中心公募 REITs 面市，縱觀全球 REITs 市場，純粹的數據中心 REITs 數量亦屈指可數。

公開資料顯示，截至 2023 年，美國市場上有兩個專注運營數據中心的 REITs 產品，分別為 Equinix（納斯達克：EQIX）和 Digital Realty（紐交所：DLR），二者在 2023 年中旬的市值分別為 661 億美元和 275 億美元。

美國以外，在亞太市場，擁有數據中心的工業房地產投資信託主要有：吉寶數據中心信託（Keppel DC Reit）、豐樹工業信託（Mapletree Industrial Trust）、騰飛瑞資（Ascendas REIT）、凱德印度信託（CapitaLand India Trust, 簡稱 CLINT）等，該些 REITs 一直表現搶眼，在全球逾 150 只 REITs 中始終名列前茅。

當中，市場最為熟知的便是吉寶數據中心房地產信託（吉寶 DC REIT）。該基金是亞洲首隻純數據中心 REITs，至今已成立 10 年，其於 2014 年上市時曾創下新加坡交易所當年上市房地產信託投資基金最大規模的 IPO 紀錄，募資 5.129 億美元，獲 9.6 倍超額認購。自上市以來，該 REIT 的總回報率已超過 190%，其管理資產從約 10 億新元增長至 37 億新元。

根據最新披露的數據，吉寶 DC REIT 2024 財年第一季度的總收入從去年同期的 7040 萬新元增長 18.4% 至 8340 萬新元。

這亦側面反映出數據中心 REIT 的增長潛力及投資回報成長性。分析進一步指出，鑑於各只現存數據中心 REITs 的亮眼表現，預計我國數據中心 REITs 正式亮相後，將有望成為公募 REITs 中表現最佳的子板塊。

“吸金” 能力搶眼

如今，中國 IDC 產業發展正展現出無限的發展潛力和想象力，並吸引一眾資本趨之若鶩。

就在近日，美國信安金融集團（PFG）在中國設立的私募股權基金備案成功。這是信安金融全資控股子公司獲得 QDLP（合格境內有限合夥人）資質後成立的第一隻私募基金，也是信安金融在中國成立的第一隻數據中心投資基金。

而早在 2021 年，吉寶 DC REIT 就收購了廣東江門的兩個數據中心，從而首次涉足中國 IDC 市場。

“中國是全球第二大的數據中心市場，也是亞太地區大的市場，中國的數據中心市場預計將保持強勁的增長勢頭。廣東數據中心的收購讓我們能夠搭乘中國數字經濟發展的快車，印證了我們對於數據中心投資以優質資產來提供穩定和可持續收入的宗旨。” 在完成該筆交易後，吉寶 DC REIT 曾如此所言。

吉寶一直致力於中國數據中心市場的開拓。2020 年，吉寶旗下首峯數據中心基金（Alpha Data Centre Fund）就聯合碧桂園在廣東惠州投資 15 億元人民幣（約 3 億新元）建設生態智慧數據中心項目，項目規劃建設兩棟 DC 樓，建成後可提供逾 6000 個高密度機櫃。

隨着中國 IDC 產業的快速發展，資本的流動也在加快。為了更好地引導資金更好地支持相關基礎設施建設，近年來，政策面積極鼓勵數據中心等新類型 REITs 發行。

早在 2020 年，國家發展和改革委員會發佈的《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》就提到，鼓勵新型基礎設施項目開展試點，包括數據中心、人工智能、智能計算中心項目。

2021 年 7 月，國家發改委發佈的《進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金試點工作的通知》便已將新型基礎設施納入試點範圍，具體包括數據中心類、人工智能項目，5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

近日，新 “國九條” 明確提出，要推動債券和不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展。證監會亦再度明確，支持有條件的新基建、數據中心等新型基礎設施以及科技創新產業園區等發行科技創新領域 REITs，拓寬增量資金來源。

更為值得關注的是，據中國證監會網站 4 月 19 日消息，中國證監會擬總體參照兩地股票和 ETF 互聯互通制度安排，將內地和香港合資格的 REITs 納入滬深港通標的，進一步豐富滬深港通交易品種。這必將吸引更多資金流入相關基礎設施建設中。

就在今年一季度，吉寶 DC REIT 就錄得散户淨流入 5400 萬新元，是當期新加坡交易市場中錄得最高散户淨流入的前 20 只股票之一，在 S-REITs 子板塊中亦排名第三，僅次於豐樹物流信託（Mapletree Logistics Trust）、豐樹泛亞商業信託（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）。數據中心 REITs 的吸金能力可見一斑。