首季業績超預期，華夏金茂商業 REIT 謀劃擴募

日前，華夏金茂商業 REIT 公佈了今年一季度業績報告。這是華夏金茂商業 REIT 自 2024 年 1 月 31 日成立以來，交出的首份成績單。

從數據來看，基金期內經營業績表現良好，EBITDA、可供分配金額等核心業績數據均超招募説明書同期預測值。

財報顯示，自 2024 年 1 月 31 日（基金合同生效日）至 2024 年 3 月 31 日，華夏金茂商業 REIT 實現總收入 1462.13 萬元、EBITDA 807.85 萬元。可供分配金額 887.28 萬元，相較招募説明書同期預測數完成度約 101.32%，按照報告期間天數簡單年化的分派率為 4.98%。

華夏金茂商業 REIT 基金經理呂靈卓在 4 月 24 日舉行的業績説明會上表示，基金一季度 EBITDA 高於預期，主要是因為覽秀城的經營模式由聯營業務模式向多經業務模式的轉變。

據瞭解，華夏金茂商業 REIT 持有的基礎設施項目為坐落於湖南省長沙市嶽麓區的長沙覽秀城購物中心，基金的募集規模為 10.68 億元。長沙覽秀城購物中心的資產估值是 10.65 億，資產的建築面積是 10.27 萬方，可租賃面積是 6.12 萬方。

截至 2024 年 3 月 31 日，長沙覽秀城購物中心出租率是 98.26%，按可租面積計算，單方估值為 1.7 萬元/平，相較於同類資產，價格水平偏低，性價比較高。

截至 2024 年 3 月 31 日，項目主力店租賃面積佔比為 55%，專門店租賃面積佔比為 45%。主力店平均租金約 34 元/平/月，專門店平均租金約 146 元/平/月。對比招募説明書的評估基準日及 2023 年 6 月 30 日的租金水平，主力店和專門店的租金均實現了 5% 左右的增長。

超預期的業績表現，令中國金茂也有意 “趁熱打鐵”，儘管剛上市不久，華夏金茂商業 REIT 已在醖釀擴募。

據中國金茂副總裁、金茂酒商總經理丁蕤透露，目前，中國金茂已經建立了專業化的 REITs 平台，後續還將不斷地將更多擴募資產注入到 REITs 平台中。“目前我們已初步選定了計劃擴募的項目，在相關項目達到穩定經營狀態，且符合監管要求之後，將盡快啓動擴募籌備。”

以下為華夏金茂商業 REIT2024 年一季度業績説明會現場實錄：

提問：如何看待消費基礎設施公募 REITs 的發展前景以及中國金茂關於公募 REITs 未來的發展戰略？

丁蕤（中國金茂副總裁、金茂酒商總經理 ）：首先，我們認為消費基礎設施公募 REITs 具有巨大的市場潛力，我國消費基礎設施的底層資產儲備非常多，這是消費基礎設施公募 REITs 發展的堅實基礎。

目前，我國已有三單消費基礎設施 REITs 上市，整體市值大概在 90 億元左右。參考發達國家的公募 REITs 市場，以美國 REITs 市場為例，商貿零售 REITs 產品數量佔比最多。從當前我國消費 REITs 的絕對規模和相對佔比來看，還有進一步的提升空間。

另一方面，發行消費類公募 REITs，也有利於建設培育更高品質、更高效的消費基礎設施，改善消費環境，優化消費場景，對於擴大內需、提升消費，可起到積極的作用。

對企業來説，通過發行消費類公募 REITs，可以完成從投資到退出和再投資的資本閉環，使得資產和資金的流動性得到大幅提升。

對中國金茂而言，發行消費基礎設施公募 REITs，可為中國金茂旗下的優質商業資產對接資本市場打開了全新的路徑，隨着金茂商業版圖的持續擴張，未來中國金茂將持續向公募 REITs 平台裝入優質的資產，以實現資產盤活，擴大有效投資，加速消費基礎設施的建設，促進城市消費條件的優化以及消費場景的創新，以金融創新服務實體經濟的發展，中國金茂將持續為城市消費發展賦能。

提問：華夏金茂商業 REIT 未來的擴募計劃是怎樣的？

丁蕤：眾所周知，擴募是公募 REITs 持續發展基業長新的重要保障，那麼從戰略的層面來講，中國金茂已經建立了專業化的 REITs 平台，後續我們必然將陸續地將擴募資產注入到 REITs 平台中來，與投資人共享長期收益。

具體來説，目前我們已初步選定了計劃擴募的項目，在相關項目達到穩定經營狀態，且符合監管要求之後，將盡快啓動擴募籌備，屆時我們也會及時進行披露。

提問：根據招募説明書，2023 年到期租賃佔比為 23％，到期租約目前的續約情況如何？租户的儲備如何？

王劍（長沙覽秀城總經理 ）：關於這個問題，我從幾個維度來進行解釋，第一，購物中心和其他業態有一點不同之處，在於其動態變化和主動管理更加突出，購物中心需要根據潮流的趨勢、消費的風尚以及客情關係等變化持續不斷升級品牌，因此，購物中心專門店的租約一般不會太長，維持在 3 年左右。

經驗上，我們會將購物中心的培育按照每 3 年一個週期進行劃分，一般經歷過兩輪換租的快速成長期後，購物中心會進入到穩步成長期。2017 年是覽秀城經營的第一年，截至目前，中間正好經歷了 2 個 3 年的週期，從 2020 年開始的第 2 個週期，受到了公共衞生事件的影響，調整的進程有所延後，所以覽秀城在 2023 年到 2024 年，迎來了的它的又一次增長機會，因此，23% 的到期租約面積佔比，其實是與整個購物中心的成長軌跡相符合的。

第二，關於續約情況，覽秀城的歷史平均續約率約 64%，這是按照租約數量統計的，可見經過金茂商業團隊 7 年多的深耕細作，覽秀城已擁有一批穩定的與購物中心共同成長的租户，這是我們穿越調整週期的信心。同時，我們也會持續開展消費者調研與經營預判，圍繞核心客羣的消費需求，根據中國的品牌背景與項目的定位契合度，品牌形象以及業績表現等多個維度，對租户進行主動管理和動態調整，在儘量減少對項目出租率擾動的情況下，不斷提升品牌，增加項目收益。

第三，我們在 2023 年就已經針對 2024 年已到期的租約進行了逐一的提前梳理和摸排，並且會在到期前 3 個月進行租約意向鎖定。截至一季度末，項目的出租率為 98.26%，整體過渡是比較平穩的。我們的品牌儲備不僅有長沙及湖南本地的品牌，也有很多全國佈局業務的戰略合作品牌。除了屬地的招商資源以外，金茂商業整個大平台，對長沙覽秀城的支持力度也是非常大的，比如一季度落地的長沙首家非遺品牌兵哥豌豆麪，潮流品牌 NB1906，都是金茂商業平台資源的整體落位。

總體來説，無論是歷史的續約表現，還是項目的未雨綢繆，以及平台的資源支持，我們對於覽秀城今年換租期平穩過渡，穩步增長是十分有信心的。

提問：請問項目未來在出租率和租金水平上的具體展望？

王劍：總的來説，我們還是有按照招募書的既定計劃走，我們已經結合評估、預測和項目定位，制定了完整且可執行的整體經營計劃，在過去的 3 個月以及未來的 9 個月，我們都將嚴格按照基金管理人審批的經營計劃執行，並且項目端也會充分發揮主觀能動性，在確保經營業績穩步達成的基礎上爭取超額收益的可能。

不管是專門店還是主力店，目前的平均租金相較於已披露的歷史數據均在持續增長，我們對於未來租金水平的穩步提升具有信心。

另一方面，我們已針對 2024 年的換租期做好了充分準備，儲備租户豐富，可全力保障租賃調整期的平穩過渡。根據招募書披露，在 2024 年計劃整體區間面積 4826 平方米，擬換籤的面積是 10530 平方米，目前新籤租約已基本實現配租意向品牌，一季度，也是按照我們的招價計劃表的節奏匹配了意向品牌落位，接下來，我們將有序推進新品牌的入場開業。同時，我們會持續關注市場及客羣的變化，對招標計劃和意向品牌及時做動態調整。

長期來看，我們將結合商圈發展的趨勢，以及消費習慣的變化、項目定位等，制定長期的招商策略以及品牌落位規劃，優化業態組合，提升項目產品力。

提問：目前，主力店的佔比為 55％，請問未來項目在主力店和專門店的優化計劃是什麼？

王劍：項目前期受到了公共衞生事件的影響，調控節奏被打亂，目前，主力店佔比確實高於其他同類資產，主力店面積佔比過高，也拉低項目的平均租金，但這也是項目未來增長的潛力所在。

在項目評估預測的估值模型中，實際上並沒有考慮主力店調整帶來的促進增長機會，關於業態組合的優化，這是項目會長期堅持去落實的事情。我們會結合項目的定位、品牌的經營情況等各方面因素，在合適的時候，通過面積縮減，品牌聯動，租約換籤等方式來助力穩妥推動一部分主力店的空間優化和品牌升級，在確保項目經營穩定的前提下，不斷挖潛資產價值提升的機會。

提問：2024 年一季度的出租率、EBITDA、 可供分配率都符合並超過預期，但營業收入卻低於預期，請問是什麼原因？

呂靈卓（華夏金茂商業 REIT 基金經理 ）：首先，覽秀城項目是全包乾的運管模式，通常來説，收入的增減和 EBITDA 的增減應該是同頻變動的，出現營業收入低於預期，但是 EBITDA 卻高於預期這個結果，主要是因為覽秀城聯營業務的變動。

覽秀城項目已經開業 7 年，隨着市場環境和租務需求的變化，越來越多的聯營業務商户選擇自擔經營風險和收益，也帶動項目從聯營業務模式轉向多經業務的模式。從兩種模式的效率上來看，聯營業務模式的税率是 13%，多經業務模式的税率是 6%，兩者之間的税差，是可以為租户和項目整體帶來增益的。

從業務層面上來説，調整為多經模式，租户擁有了更高的經營自由度和現金流，提升了經營效率，而項目層面，也可以減少對於貨品的週轉以及現場人員的管理，提升了管理效率。因此，項目的聯營業務轉化為多經業務，對租户以及項目均是一個雙贏的轉變。

從財務數據來看，聯營業務的收入、成本都列進項目公司賬户，盈利則是來自於聯營業務的毛利潤，而多經業務則是收取固定的或者是抽點的管理費，兩者之間存在較大的差異。

那麼大家可以把發行時預測的聯營收入和聯營成本抵減之後得到的淨收益與目前的數據進行對比，綜合來看，覽秀城項目聯營業務和多經業務的淨收益是高於發行時的預測水平的。同時，正是因為聯營業務的變化，使得目前項目公司呈現出營業收入低於預期，但是 EBITDA 高於預期的結果。其實，項目的整體業績是達標的，項目會結合市場的變化，為租户提供更好的經營環境，也為消費者提供更好的購物體驗和服務質量，從而增加項目收益，實現項目的可持續發展。

提問：此次季報 EBITDA 和可供分配率略超預期，相關的業績指標是否具有持續性？

呂靈卓：不動產項目都是有一定週期性的，業務總是會有高低起落，如何去處理各種潛在的風險和波動，平衡長短期的利益是每一個項目都要面臨着巨大的挑戰。

公募 REITs 是一個長週期的產品，華夏基金和金茂商業都會堅持長期主義，會以長期視角來管理和運營項目，項目上，會圍繞購物中心的核心定位，充分利用購物中心各個區域的相對優勢，制定長期的招商策略和品牌落位規劃。同時，立足現有的品牌以及租户的儲備，基於市場的變化，動態調整業態分佈，引導品牌的升級，提升項目的整體經營效益，實現項目的可持續發展。

提問：如何看待華夏金茂商業 REIT 上市後二級市場的表現？

呂靈卓：二級市場的價格會受到整個板塊和市場波動的影響，同時，也受部分投資人短期操作的影響，從中長期的角度來看，二級市場最終反饋的還是底層資產的實際盈利情況，以及投資人對項目業績表現的預期。

華夏金茂商業 REIT 此次一季報披露的經營數據是略超預期的，相信在一季報披露以及説明會以後，投資人對產品的業績以及管理團隊會更有信心，二級市場也會有一個更加理性的反饋。

提問：請問華夏金茂商業 REIT 分紅頻率是如何考慮的？

呂靈卓：根據指引的要求，基金的收益分派在符合分配條件的前提下，每年不得少於一次，從投資人利益的角度出發，我們會盡快的把可供分配金額，以現金的形式分配給投資人，並努力提升項目的分配效率，讓投資人儘快享受到項目經營的收益。