二度設立 Pre-REIT 基金，東久新宜再謀擴募

東久新宜正全面加速東久新經濟 REIT 的擴募籌備。

在 3 月披露了首次擴募的方案後，於近日，東久新宜與申萬宏源共同成立了一隻規模 5 億 Pre-REIT 基金，用以培育優質智能製造產業園區，持續為東久新經濟 REIT 提供擴募項目儲備。

據瞭解，該基金全稱為 “東久新宜申萬宏源智能製造基礎設施園區基金”，擬投資項目位於上海產業核心區及長三角地區。東久新宜將作為合資平台的管理人，提供包括投資、開發和運營管理在內的一系列資產管理服務。

這是東久新宜設立的第二隻 Pre-REIT 基金，不排除未來為了推動 REITs 項目擴募的開展，東久新宜旗下還將有更多 Pre-REIT 基金面市。

東久新經濟 REIT 擴募之路

推動更多園區進入公募 REITs 市場，已然成為東久新宜當前的工作重點。

目前，東久新宜在管項目超過 130 個，總建築面積超 1400 萬平方米，資產管理規模超 1100 億元，覆蓋倉儲物流、生物醫藥和產業園區等多個新經濟產品類型。該些項目都被視作潛在的擴募資產。

但作為公募 REITs 底層資產的基礎設施項目，通常需要經歷較長的培育與運營方能獲得穩定、持續的現金流，達到穩定盈利狀態，在此之前，基礎設施資產難以成為公募 REITs 的合格資產。而園區資產的資金來源，正是東久新宜一直以來所遇到的最大難題。

為了順利進行資產培育，在東久新經濟 REIT 成功發行前，東久新宜就與中航信託、招商銀行、上海臨港、北京電子城等機構聯合發行產業基金，解決產業園區的投資運營難題。

而在東久新經濟 REIT 上市後，為了更快速地培育相關資產為後續擴募做準備，東久新宜和中國人壽合作發起了一隻規模 30 億元的 Pre-REIT 基金，同樣為擴募做準備，投資標的為長三角區域智能製造產業園區。

眾所周知，Pre-REITs 更多針對具有發行公募 REITs 潛力的標的資產而言，投資者提前介入標的資產的建設、運營和培育，並在時機成熟時，優先通過公募 REITs 實現退出。項目亦可藉助 Pre-REITs 這一權益性融資方式，實現公司債務水平的降低。

對於新建項目，Pre-REITs 可為公募 REITs 量身定製，從項目選址階段開始就有針對性地進行評估設計，募資可用於項目建設，甚至支付拿地；對於收購項目，則可以最小的成本進行改造、加工，實現資產價值的再提升，以滿足公募 REITs 對項目成熟度與收益率的高要求。

截至目前，東久新宜並未透露與中國人壽合作的 30 億元 Pre-REIT 基金的項目培育情況，但從東久新宜的擴募進展來看，相關資產的培育推進應屬順利。

據此前公告披露，東久新經濟 REIT 首次擴募將選擇位於南通、重慶兩地三個產業園項目，正式邁出了擴募的第一步。據瞭解，目前該些項目已進入運營狀態。

如順利，東久新經濟 REIT 將成為首個擴募購入標準廠房資產的公募 REITs 項目，底層資產項目也將從原來的 4 個增加到 7 個，由此進一步提高基金的整體資產規模及收益。

迄今，公募 REITs 市場發展已迎來三週年，已有 36 只產品上市，市場整體發行規模突破千億大關。項目涵蓋收費公路、產業園區、水務、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費基礎設施等多種資產類型。

當中，實現擴募的 REITs 產品共四隻，分別為博時蛇口產園 REIT、紅土創新鹽田港 REIT、華安張江 REIT 和中金普洛斯 REIT，合計募資金額超過 50 億元。

與此同時，更多公募 REITs 產品也在加速推動擴募。除了東久新經濟 REIT，富國首創水務擴募處於已反饋狀態，中航京能光伏的擴募已獲受理。其中，中航京能光伏 REIT 還是行業首單資產混裝的擴募項目。此亦推動公募 REITs 市場從單一資產擴募邁進混裝資產擴募的 2.0 時代。

市場認為，未來，公募 REITs“首發 + 擴募” 雙輪驅動的發行就變得常態化，從而推動 REITs 業務將得到進一步的壯大發展。

國泰君安資管曾指出，REITs 成長性的核心是擴募，擴募可助力品牌打造、助力 REITs 二級市場表現提升。從境外成熟市場經驗來看，REITs 市場主要依靠擴募實現規模壯大和持續發展。

僅以美國市場為例，截至 2023 年 9 月末，美國 REITs 總市值約 1.2 萬億美元，但數量僅有約 200 多隻，近年來美國 REITs 年度擴募規模均在 300 億到 500 億美元之間，擴募的貢獻顯著。

國泰君安資管更指出，市場化併購將成為未來擴募發展的必然趨勢；擴募能力將成為 REITs 生命力的重要評價標準；擴募能夠實現資產組合優化，助力管理水平提升。

此外，擴募帶來的基金規模的增加及新投資者的引入，將有助於提升基金的二級市場流動性。對於投資者來説，擴募也有利於進一步分散資產組合地域風險、提升底層資產管理效益，為投資者持續創造穩定收益和改善投資回報。