博時蛇口 REIT 2025 年報：營收降 14%、利潤轉虧、分紅首降

2021 年 6 月，博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金在上海證券交易所上市，成為國內首批產業園區基礎設施 REIT。

那時候，市場對這類產品寄予厚望。產業園 REIT 被看作 “輕資產” 運營的典範，靠穩定的租金收入和分紅吸引投資者。首批產品發行時，超過 300 億元資金認購，一級市場配售比例屢創新低。

五年後的今天，情況起了變化。

2025 年年報顯示，基金全年實現營業收入 1.81 億元，同比下降 14%；淨利潤轉虧 1563 萬元，而 2024 年還盈利 5141 萬元。平均出租率從 92.62% 跌到 86.94%，平均月租金從 86.41 元/平方米跌到 77.86 元/平方米。

這是博時蛇口產園 REIT 上市以來，首次出現年度淨利潤虧損。

從 7140 萬盈利到 1563 萬虧損

先看五年間的營收和利潤變化。

營業收入方面，2022 年上市首年 1.13 億元，2023 年增至 1.81 億元，2024 年進一步攀升至 2.11 億元，創下歷史新高。2025 年回落至 1.81 億元，同比下降 14%。

淨利潤的走勢更加戲劇化。2022 年盈利 3880 萬元，2023 年增至 7140 萬元，創下歷史峯值。2024 年下滑至 5141 萬元，2025 年直接轉虧 1563 萬元。

説得再直白點：營收從 1.13 億到 2.11 億峯值，又回到 1.81 億；淨利潤從 3880 萬到 7140 萬，又跌到-1563 萬。這種過山車行情，折射出產業園 REIT 面臨的深層困境。

淨利潤轉虧的直接原因，是資產減值損失的大幅增加。 2024 年計提 2046 萬元，2025 年暴增至 7139 萬元，是 2024 年的 3.5 倍。兩年合計計提減值超過 9100 萬元。

但有一點需要説明：資產減值損失雖然影響淨利潤，卻不影響可供分配金額。換句話説，投資者的分紅不會因此大幅減少。

可供分配金額首現下降

儘管業績承壓，基金在分紅方面依然保持了較高水平，但隱憂已經出現。

2025 年，基金可供分配金額為 1.21 億元，較 2024 年的 1.42 億元下降 15%。這是自 2021 年上市以來，可供分配金額首次出現下降。

實際分紅方面，2025 年為 1.25 億元，高於可供分配金額，是因為包含了歷年結轉部分（如 2024 年第三次分紅等）。但可供分配金額的下降，暗示未來的分紅可持續性存疑。

管理層承諾，未來繼續以不低於 90% 的可分配利潤進行現金分紅。但可供分配金額的下降，是一個值得警惕的信號。

上市以來累計分紅超過 4.5 億元，這個數字看起來不錯。但如果可供分配金額持續下降，未來分紅能否保持同等水平，需要打一個問號。

出租率和租金同時失守

對 REIT 來説，出租率是衡量資產質量的核心指標。

2024 年，基金旗下項目平均出租率 92.62%。2025 年，這個數字跌到 86.94%，下滑近 6 個百分點。期末出租率從 91% 降至 87.83%。

三個項目中，萬海大廈和萬融大廈位於深圳南山核心區，是基金的核心資產；光明加速器二期位於光明區，定位產業研發。後者保持了較高的出租率和租金水平，前兩者出現了明顯波動。

平均月租金的變化更明顯。2023 年 88.69 元/平方米，2024 年 86.41 元/平方米，2025 年跌到 77.86 元/平方米。兩年時間跌幅超過 12%。

這是博時蛇口產園 REIT 運營數據的核心特徵：出租率下降、租金下跌，兩項指標同時失守。唯一的亮點來自成本端。基金通過優化運營管理措施，有效控制了運營成本。2025 年四季度出租率環比有所回升，這些措施正在起效。

出為何虧損？三重壓力疊加

淨利潤轉虧的背後，是多重壓力疊加。

第一，宏觀環境承壓。 產業園區的主要租户是科技企業和創新型公司，它們的經營狀況與宏觀經濟高度相關。2024 年以來，經濟下行壓力持續，企業擴張意願不足，對辦公空間的需求自然下降。特別是中小型科技企業，它們是產業園的主要客羣，也是受經濟波動影響最大的羣體。

第二，供給過剩加劇。 項目周邊新增了多個競爭性項目。創享大廈、歐菲光研發總部，光明天安雲谷一期等項目陸續入市，讓本已緊張的租賃市場更加激烈。年報披露，這些新增項目合計帶來超過 10 萬平方米的新增供應。

第三，估值重估。 資產減值大幅增加，反映了市場對產業園資產估值的重新定價。評估機構調整對未來現金流的預期，導致減值。這種估值重估，是 2025 年淨利潤轉虧的重要原因。

博時蛇口產園 REIT 的困境，並非個例。

2024 年以來，多隻產業園 REIT 的經營數據都出現不同程度下滑。出租率下降、租金承壓、資產減值增加，成為行業普遍現象。這背後，是整個產業園賽道的週期調整。

曾幾何時，產業園 REIT 是市場的 “香餑餑”。首批上市後，監管層鼓勵擴募，多隻新產品排隊待發。然而，隨着經營數據不及預期，市場熱情明顯消退。投資者開始重新審視這類產品的投資價值。

儘管短期承壓，政策層面仍在支持 REIT 市場的發展。擴募規則完善、資產類型拓展、投資者結構優化……這些長期利好並未改變。關鍵在於，REIT 管理人需要提升運營能力，在供給過剩的環境中找到差異化競爭的優勢。

週期輪迴中的 REIT

五年時間，博時蛇口產園 REIT 經歷了一個完整的產業週期。

2021 年上市時，它承載着市場對 “輕資產” 模式的期待。2023 年，它站上 7140 萬淨利潤的巔峯。2025 年，它不得不面對虧損的現實。

這不是某一隻 REIT 的失敗，而是整個行業的調整。產業園 REIT 的底層邏輯，是分享產業發展的紅利。當產業蓬勃向上時，租金上漲，出租率攀升、資產增值；當產業調整收縮時，一切又反向而行。

週期的力量面前，沒有人能獨善其身。但週期也意味着機會。

2026 年，挑戰不會少。 出租率能否企穩、租金能否止跌、可供分配是否持續下滑，這些都影響着 REIT 的走向。但也有積極因素： 四季度出租率環比回升，説明運營措施正在起效；分紅依然穩定，高分紅特性仍在；萬海大廈、萬融大廈位於深圳南山核心區，長期資產價值仍在。

當估值處於低位、租金處於谷底時，那些熬過寒冬的資產，終將迎來複蘇的春天。

對博時蛇口產園 REIT 來説，2025 年的虧損是暫時的，還是趨勢的開始？可供分配金額的下降，是曇花一現還是趨勢確立？答案，或許藏在 2026 年的數據裏。