直擊 | 匯賢產業信託 2025：寫字樓與酒店的 “冰火之歌”

2025 年，環球經濟動盪加劇、地緣政治局勢嚴峻，中國經濟雖實現 5.0% 的年度增長，但消費疲弱與樓市低迷的拖累持續，商業地產市場呈現明顯分化。

匯賢產業信託在這樣的環境下，上演了一場業務端 “冰與火交織” 的年度大戲：酒店業務借旅遊復甦強勢反彈，零售與寫字樓業務卻深陷市場寒冬。這份年報，深刻折射出當下商業地產的複雜生態與轉型壓力。

■ 收益承壓但分派穩健，財務基本盤築牢

2025 年，匯賢產業信託實現收益 22.09 億元（人民幣，下同），同比減少 1.28 億元；物業收入淨額 11.46 億元，同比減少 1.57 億元。公告明確指出，收入下滑核心源於零售及寫字樓物業組合租金收入減少，反映出房地產租賃業務面臨的嚴峻挑戰，而酒店物業的優異表現則部分抵消了這一跌幅。

儘管整體業績承壓，但對投資者而言，核心回報並未縮水。2025 年可供分派金額達 2800 萬元（含資本性質溢利元素），同比增長 7.7%，分派比率維持 100%；每基金單位分派 0.0043 元，其中末期分派 0.0027 元，將於 2026 年 5 月 27 日派發給 2026 年 4 月 8 日名列股東名冊的持有人。

值得注意的是，2025 年起中國附屬公司需按法律規定提取 10% 税後利潤作為法定儲備金（直至達註冊資本 50%），信託契約已相應修訂，即便如此，公司仍實現了穩定分派，體現了對股東的責任擔當。

■ 酒店業務：旅遊復甦下的絕對亮點

在匯賢產業信託 2025 年的業績版圖中，酒店業務無疑是最耀眼的存在，成為旅遊復甦的最大受益者。

2025 年中國旅遊市場全面回暖：國內居民出遊人次同比增長 16.2%，突破 65 億人次，旅遊消費同比提升 9.5%；入境遊市場更是表現強勁，得益於免籤政策擴大至 75 個國家，外籍人士免簽入境人次接近 3000 萬，同比大增近 50%。

匯賢旗下四間國際連鎖酒店精準承接了這一紅利，全年物業收入淨額同比增長 19.6% 至 1.04 億元，成功重返 2019 年疫情前水平。

其中，借北京入境旅客 550 萬人次（同比 +39%）的東風，北京東方君悦大酒店平均入住率從 66.7% 攀升至 74.3%，平均每晚房價穩守 1496 元，盡顯高端酒店競爭力；

瀋陽威斯汀酒店則受益於東北冰雪旅遊熱潮，入住率從 53.6% 提升至 56.4%，平均房價 541 元，在冬季旅遊細分市場中站穩腳跟；

成都天府麗都喜來登飯店面對成都激烈的酒店競爭，以 76.0% 的穩定入住率保持穩健，雖平均房價降至 577 元（2024 年為 613 元），仍實現了規模與效益的平衡；

重慶大都會凱悦酒店在重慶旅遊熱度持續的背景下，入住率維持 75.4% 的高位，平均房價 623 元，展現出對本地旅遊市場的深度適配。

四家酒店中三家實現入住率提升，成為集團 2025 年業績的核心支撐。

■ 零售業務：消費降級的衝擊波

與酒店業務的春風得意形成鮮明對比，零售業務在 2025 年遭遇多重衝擊，陷入增長困境。

2025 年中國零售市場呈現"復甦不均"的特徵：全國消費品總零售額同比增長 3.7%，但 12 月增速僅 0.9%，北京地區更是同比下跌 2.9%。網購的持續擠壓、消費降級趨勢、行業"內卷"加劇，共同構成了傳統零售的三重壓力：消費者價格敏感度上升、高端餐飲受政策倡導節約影響、零售商盈利空間被壓縮，導致實體零售租賃需求持續疲軟。

匯賢旗下兩大購物中心的表現印證了這一趨勢。期內，北京東方廣場東方新天地為維持 91.1% 的佔用率（2024 年 92.4%），新租及續租多以租金下調為代價，平均現收月租從每平方米 631 元降至 559 元，跌幅超 11%，物業收入淨額同步下滑。

此外，重慶大都會東方廣場商場雖通過全面資產增值計劃實現佔用率從 35.3% 大幅提升至 55.8%，但由於基數較低，且市場整體消費乏力，這一改善尚未有效轉化為收入增長，仍處於恢復期。

2025 年零售物業組合物業收入淨額 2.74 億元，較 2024 年的 3.84 億元同比大幅下降 28.6%，壓力可見一斑。

■ 寫字樓業務：空置率壓力山大

如果説零售業務是 “冷”，寫字樓業務則面臨 “更冷” 的局面，供需失衡與需求疲軟的雙重壓力持續發酵。

2025 年中國寫字樓市場供需矛盾加劇：經濟下行導致企業租賃需求收縮，新增供應卻持續入市，推高全國核心城市空置率，其中北京甲級寫字樓第四季度空置率達 19.2%，重慶更是攀升至 31.7%。為吸引租户，業主被迫推出優惠政策，租金水平持續承壓。

匯賢旗下兩座核心寫字樓均受此影響。北京東方廣場東方經貿城 2025 年續租率達 80%，但仍難抵市場下行，平均佔用率從 84.5% 降至 81.8%，平均現收月租從每平方米 260 元降至 247 元，成交月租同步下滑。

重慶大都會東方廣場商務大樓位於解放碑核心商務區，卻遭遇區域供需失衡衝擊，佔用率從 76.8% 降至 72.5%，平均現收月租從每平方米 87 元降至 80 元，收入端持續承壓。

2025 年寫字樓物業組合物業收入淨額 6.85 億元，較 2024 年的 7.44 億元同比下降 7.9%，成為拖累集團業績的主要因素之一。

■ 服務式公寓：穩中有降

服務式公寓業務在 2025 年呈現 “平穩但承壓” 的態勢。國內市場仍是北京高端服務式公寓的核心需求來源，但外籍專業人士長期住宿需求尚未恢復至疫情前水平，成為業務增長的主要制約。

2025 年，匯賢旗下北京東方廣場東方豪庭公寓平均佔用率微降至 88.0%（2024 年 88.6%），雖仍保持較高水平，但受市場租金下行壓力影響，物業收入淨額降至 8300 萬元，較 2024 年的 8800 萬元有所下滑，反映出高端住宿市場的需求結構仍在調整中。

■ 財務改善：債務持續下降

儘管主營業務面臨壓力，但匯賢產業信託的財務狀況仍在持續改善。

過往數年間，匯賢產業信託總債務從 2020 年初的 108.71 億元降至 2025 年末的 50.38 億元，較 2024 年的 57.77 億元進一步減少 7.39 億元；利息開支同步降至 2.4 億元（2024 年 3.4 億元），債務對資產總值比率從 16.8% 降至 15.4%，財務負擔顯著減輕。

同時，匯率風險管理成效顯現。鑑於收益以人民幣結算，而此前債務多為港元計價，公司自 2024 年起逐步切換至人民幣貸款，2025 年末人民幣計價貸款佔比已從約三分之一提升至超 50%，有效降低了匯率波動對分派的影響。

截至 2025 年末，公司銀行結餘及現金達 27 億元，未動用信貸融資充足，為應對市場波動、支持業務調整預留了充足彈藥。

■ 股權變動：長江實業完全控股

2025 年匯賢產業信託迎來重大股權調整，成為長江實業集團的全資附屬公司。

此前，World Deluxe Enterprises Limited（匯賢房託管理人的母公司）由長江實業間接持有 70%、ESR Hui Xian (Holdings) Limited 持有 30%。2026 年 1 月 22 日，ESR Hui Xian 將其持有的全部 World Deluxe 股份出售給長江實業間接全資附屬公司，交易完成後長江實業間接持有 World Deluxe100% 股權。

這一股權變動意味着匯賢產業信託將全面融入長江實業的戰略體系，有望在資源整合、資產運作、資金支持等方面獲得更多協同優勢，為後續業務轉型與資產優化奠定基礎。

■ 展望 2026：冰與火的延續

2026 年，匯賢產業信託面臨的格局依然呈現"冰火兩重天"的態勢。

酒店業務的"火"有望繼續燃燒。管理人預計，酒店及旅遊業作為少數能在逆境中展現韌性的行業，仍有望繼續受益於出境遊復甦。隨着北京入境旅客持續增長、瀋陽冰雪旅遊熱度不減、成都重慶旅遊市場平穩向好，酒店業務有望延續增長勢頭，成為業績的"穩定器"。

寫字樓和零售的"冰"仍在持續。公告指出，2026 年全球經濟環境仍面臨多重挑戰。中國經濟延續內需修復態勢，但消費疲弱及樓市低迷的問題短期難以根本改變。北京甲級寫字樓市場預計迎來大量新增供應，租金水平及空置率指標將持續承壓。零售市場雖然以舊換新政策刺激或許帶來局部亮點，但消費降級趨勢短期難以逆轉，寫字樓和零售業務的壓力仍將持續。

匯賢產業信託表示，管理人將積極推進戰略轉型，通過靈活調整租金策略、拓寬業態、尋找多元化租户等措施應對市場下行壓力，並主動拓展多元化資產佈局，挖掘逆週期資產價值，為基金長期穩定收益奠定基礎。

面對"冰火兩重天"的格局，匯賢產業信託能否"一邊添柴、一邊破冰"，在這場考驗中找到平衡，時間將給出答案。