中金普洛斯 REIT 2025 全年出租率高位企穩，業績支撐穩固

近日，中金普洛斯 REIT（508056.SH）披露 2025 年年度報告，運營質效持續提升，核心業績指標表現穩健強韌。報告顯示，中金普洛斯 REIT2025 年基金實現總收入約 4.23 億元，其中租金及物業管理服務費收入超 4.1 億元，實現可供分配金額約 3.35 億元。

中金普洛斯 REIT 旗下 10 大倉儲物流園秉持高效專業的市場化運營，全年四個季度期末出租率維持約 90% 高位，平均同比提升 4.62 個百分點，顯著優於行業平均水準。

依託強勁運營帶來的充沛現金流，中金普洛斯 REIT 持續為投資者創造穩健回報，踐行長期價值承諾。2025 年內，基金共實施 4 次現金分紅，全年累計分配約 3.42 億元。據其最新發布的 2026 年第一次分紅公告，自 2021 年 6 月上市以來，基金已累計公告 15 次分紅，分配總額預計達 14.61 億元，歷史年度分紅比例近 100%。

中金普洛斯 REIT2025 年基金年化現金流分派率約 5.34%。回顧其歷史表現，基金 2023 年、2024 年按當年末市值計算的年化現金分派率均保持在 5% 以上，具備良好的分紅穩定性。

作為目前中國市值最大、資產規模最大、區域覆蓋最廣的物流倉儲類 REIT，中金普洛斯 REIT 的這份年度成績單，不僅展現了自身運營水準，也為行業高質量發展提供了可借鑑的運營經驗。

■ 出租率高位企穩，抗週期韌性凸顯

截至 2025 年末，中金普洛斯 REIT 旗下項目整體出租率約 90%，同比提升 3.17 個百分點，期末租金收繳率 100.91%，顯著優於行業平均水平，成為其全年業績穩健運行的核心支撐之一。

年報顯示，其中 7 個項目期末出租率超 92%。其中，普洛斯廣州保税物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯蘇州望亭物流園三大倉儲物流園期末出租率 100%。

普洛斯青島前灣港國際物流園依託青島前灣港全球樞紐港的優勢，保税倉儲供需情況相對穩固，出租率與租金表現平穩，維持近滿租狀態，期末出租率為 99.65%，已持續鞏固市場競爭力。

普洛斯重慶城市配送物流中心期末簽約出租率達 92.86%，同比提升 3.12 個百分點。報告期內，基金持續鞏固客户關係，此前引入的製造業租户隨業務擴張擴租，同時隨着區域子市場供需關係改善，新籤租約的租金有所上漲。

資料顯示，該基金 10 大倉儲物流園分佈於長三角、粵港澳、京津冀等核心經濟圈的七大物流樞紐。這種分散但不分化的佈局邏輯，既深度融入重大區域發展戰略，又能有效分散地域風險，發揮規模效應。

全年活躍的租賃數據，亦進一步驗證了中金普洛斯 REIT 旗下核心區位資產的市場需求強度與吸引力：2025 年，中金普洛斯 REIT 旗下十個園區新擴租面積約 62 萬平方米，續簽約面積達 31 萬平方米。

■ 多元發力，夯實運營增長動能

作為基金的原始權益人兼運營管理機構，普洛斯在規模化網絡佈局、優質客户資源整合、產業生態協同效應及數智化運營體系等方面具備優勢，加之其對行業發展趨勢的精準把握，可提供契合新興產業需求的高品質物流基礎設施與產業服務，從而為中金普洛斯 REIT 底層資產的持續穩定運行提供有力支撐。

資料顯示，普洛斯中國目前管理運營的園區數量約 450 個，業務版圖遍及國內 70 個區域市場，面積超 4000 萬平方米，服務客户超 2500 家。這一規模化佈局所帶來的網絡效應，疊加專業團隊與數智管理系統，既有效保障資源統籌，也能提升整體的客户服務。

報告期內，普洛斯根據中金普洛斯 REIT 底層資產的區位特徵、物業形態及客户畫像，持續挖掘區域子市場產業客户需求，同時主動推進重慶、北京等多個園區硬件改造升級與服務提升。以普洛斯北京空港物流園獲得 LEED 金級認證為例，這一業內稀缺的綠色認證，也進一步提升了其資產品質與市場競爭力，增強對品質客户的吸引力和客户粘性。

此外，通過聚焦電商零售、快遞物流、食品冷鏈、生物醫藥及先進製造等多個高成長性新經濟行業，中金普洛斯 REIT 高效服務約 80 家企業，構建其多元穩固的租户結構，並依託普洛斯提前招商、靈活租期、精準定價及高效運營服務，實現快速去化與高續租率，有力地保障了整體基金的穩定運營。

報告期內，基金項目前五大租户租金及物業管理服務費收入為 10,571.80 萬元，佔全部租金及物業管理服務費收入的比例約為 25.26%。

■ 市場供需雙改善，倉儲物流行業向好

同時，中金普洛斯 REIT 的業績也反映出外部市場環境邊際改善。

在政府 “穩增長” 相關政策持續發力、着力擴大內需的背景下，倉儲物流的核心租賃需求韌性增長。內需消費的擴容和消費場景的豐富，對商品流通效率提出了更高要求，為倉儲物流行業開闢了新的增長空間。

舉例而言，2025 年國內即時零售、跨境電商、新能源汽車、冷鏈升級等新經濟需求強勁增長，疊加高端製造、新能源汽車及新質生產力加快發展。

根據普洛斯市場研究數據，2025 年全國四十餘個區域市場的新增交付面積約 1,400 萬平方米，較上年同期縮減超一成，供給增速逐步趨緩；同期淨吸納面積達 1,600 萬平方米，同比增長超 20%，需求端保持穩健擴張態勢。

供需格局的優化，帶動行業 “供需改善—出租率回升—租金修復” 的良性循環逐步確立，這一效果在部分重點區域的效果尤為明顯。而中金普洛斯 REIT 資產精準佈局於長三角、粵港澳、京津冀等核心經濟圈的物流樞紐，得以優先受益於此市場趨勢。

此外，值得重點關注的是，受益於供需結構改善疊加出租率回暖，部分物流倉儲區域子市場 2025 年已顯現租金回升跡象。預計未來三至五年，租金水平有望迴歸合理區間，並存在約 30% 至 50% 的漲幅。

2026 年正值 “十五五” 規劃開局之年，《政府工作報告》明確將統一大市場建設、現代化基礎設施體系構建、智慧供應鏈培育等納入年度重點任務，在政策引導與市場內生動力共同作用下，倉儲物流行業正迎來服務能級提升的關鍵窗口期。

在此態勢下，中金普洛斯 REIT 有望憑藉核心區位優勢與專業運營能力，持續捕捉行業發展機遇、鞏固自身優勢，進一步提升底層資產運營質效，為投資者提供長期、穩定、可持續的投資回報。