橫盤時代，誰才是倉儲物流 REITs 最後的贏家？

2026 年一季度的倉儲物流市場，用一個詞概括就是橫盤。

物聯雲倉連續三個月數據幾乎 “原地不動”：全國通用倉儲總面積穩定在 10.2 億㎡左右，平均租金 23.14 元/㎡/月、整體空置率 16.42%，連續多月無明顯波動。新增供應温和、土地成交降温、需求以東部小面積倉庫為主，整個行業像被按下暫停鍵，不暴漲、不暴跌，在弱復甦與慢出清之間尋找平衡。

但市場橫盤，不代表倉儲物流 REITs 也跟着 “躺平”。

把已上市 10 只倉儲 REITs 一季報全部拆開比對會發現，報表平靜，內部廝殺激烈。依託關聯方整租的項目穩坐釣魚台，純市場化運營的項目直面租金與空置率壓力；賬面利潤有賺有虧，但經營性現金流與 EBITDA 集體堅挺；區域分化空前明顯，珠三角承壓、長三角韌性突出。

這不是一份皆大歡喜的成績單，而是週期位置、資產質地、運營模式、客户結構綜合比拼的結果。本文不帶濾鏡、不吹不黑，用真實數據還原一季度倉儲物流 REITs 全貌。

■ 先看大盤：橫盤不是復甦，是供需暫時平衡

很多人把一季度倉儲市場 “租金、空置率雙穩” 理解為行業回暖，這是誤讀。

真實情況是：供給不敢猛增，需求沒有強復甦，雙方暫時達成僵持。

據物聯雲倉數據，供應端 3 月全國新增倉儲面積 67.2 萬㎡，主要集中在北京、佛山；在建面積 1820 萬㎡，環比微降 0.16%，開發商拿地和開工更謹慎。土地市場同樣降温，41 個重點城市僅成交 19 宗倉儲用地，合計 1092.4 畝，總金額 5.35 億元，環比量價齊跌。

需求端更能説明問題：租賃需求裏，1000㎡以下小倉庫佔比高達 35.35%；東部地區需求佔比 55.35%，是絕對主力；大面積倉庫、長期囤貨型需求明顯減少，企業更偏向短租、小面積、高週轉。這説明，物流與電商企業仍在控制成本、優化庫存，沒有出現大規模擴張。

區域分化更直觀：珠三角供應集中、競爭最激烈，租金下行壓力最大；長三角供需均衡、韌性最強；京津冀受新增供應影響，局部空置率上升；中西部整體平穩、波動較小。

正是這樣的背景，決定了 REITs 一季度表現：能守住，但難增長；穩現金流，但難賺高收益。

■ 財務真相：利潤可以失真，EBITDA 與現金流才是試金石

看完 10 只倉儲物流 REITs 一季報，一個最強烈的感受是：別盯着淨利潤，要看 EBITDA，更要看現金流。

（數據來源：各 REITs2026 年一季度報告；單位：萬元）

從這張完整表一眼就能看穿真相：中金普洛斯、中航易商淨利潤為負，但 EBITDA 與現金流全部為正且規模可觀。原因非常直白：倉儲物業折舊攤銷會嚴重壓低淨利潤，但 EBITDA 剔除了折舊與財務費用干擾，最真實反映運營盈利能力；現金流則直接決定分紅能力。

結合全表數據，倉儲 REITs 板塊呈現四大核心特徵：

1）收入平穩，體量差距明顯

中金普洛斯以 9746 萬元收入領跑，接近億元級別；華安外高橋、華泰寶灣等中型項目收入集中在 1800—2000 萬元。差異完全來自資產規模、區位租金與項目數量。

2）EBITDA 全部為正，運營底色穩健

10 只 REITs EBITDA 100% 為正，合計 2.37 億元。這意味着：不管賬面利潤如何，所有倉儲資產本身都在穩定賺錢。

3）淨利潤失真，完全不具備可比性

關聯方強託底項目：京東、鹽田港、九州通淨利潤均為正；市場化大體量項目：普洛斯、易商淨利潤為負。看淨利潤評斷 REITs 好壞，完全是誤區。

4）現金流與可供分配金額紮實，分紅安全墊充足

經營現金流全部為正，合計 27929.95 萬元；可供分配金額全部為正，合計 26169.44 萬元；全部滿足≥90% 可分配金額用於分紅的監管要求；年化分派率集中在 3.6%—4.8%，中位數 4.2%，在當前市場具備明確配置價值。

一句話總結：倉儲 REITs 的真實實力，看 EBITDA 與現金流，不看淨利潤。

■ 運營核心：出租率兩極分化，租金區域跳水

（數據來源：各 REITs 2026 年一季度報告）

從 10 只倉儲物流 REITs 期末運營指標圖表可以清晰看出，當前倉儲板塊已經出現明顯分層：出租率、租金、收繳率、剩餘租期四大指標全線分化，關聯方項目與市場化項目走出截然不同的走勢。

1）出租率：關聯方託底=剛性滿租，市場化項目直面週期壓力

出租率是判斷倉儲資產質地的第一指標，而一季度的數據幾乎呈現 “兩個世界”。

嘉實京東倉儲 REIT 以 100% 出租率領跑全板塊，重慶、武漢、廊坊三大項目滿租運營，租金收繳率同樣 100%；廊坊項目續約後加權剩餘租期從 1102 天提升至 1773 天，鎖定近 5 年穩定收入。

匯添富九州通醫藥 REIT 出租率 99.85%、華泰寶灣物流 REIT98.07%、華夏安博倉儲 REIT96.66%，均維持在高位區間，背後均有長期穩定租户支撐。

與之形成鮮明對比的是純市場化運營項目：中金普洛斯 REIT86.72%、華夏深國際 85.51%、中航易商 89.08%，普遍承壓於區域供應過剩，出租率修復緩慢。

圖表直觀揭示行業鐵律：強關聯方整租=剛性滿租；市場化招商=隨行就市、承擔週期波動。

2）租金：僅京東逆勢上漲，珠三角普遍承壓

租金變化最能反映市場真實温度。

數據顯示，2026 年一季度 10 只倉儲物流 REIT 中，僅嘉實京東倉儲 REIT 旗下重慶、武漢項目按租約約定實現租金同比上漲，成為全板塊唯一具備租金剛性增長的產品；廊坊項目受市場環境影響續租租金有所下調，但通過大幅拉長租期鎖定了長期現金流。

與之相對，市場化運營項目租金普遍承壓：中金普洛斯整體租金同比下降 7.48%，中航易商同比下降 6.20%，珠三角區域項目因供應集中，租金下調壓力，部分珠三角更為明顯。

區域規律高度一致：珠三角租金下行壓力最大，長三角韌性最強，環渤海與成渝整體平穩。核心原因在於過去幾年高標倉集中供應，而需求復甦温和，租金逐步向市場中位迴歸，只有封閉關聯方租賃模式能夠跳出市場競爭，保持租金穩定。

3）收繳率回升、租期結構分化

一季度最大亮點：租金收繳率全線修復。中航易商從 84.34% 回升至 96.03%；中金普洛斯穩定在 91.13%；京東、鹽田港、順豐、九州通保持 100%。租户現金流改善，就是 REITs 最硬的安全墊。

但租期結構值得警惕：華夏安博剩餘租期僅 1.27 年，中金普洛斯 3.25 年、華夏深國際 2.91 年、中航易商 3.52 年，多數市場化項目剩餘租期偏短；而嘉實京東 6.09 年、匯添富九州通 5.13 年、華安外高橋 4.95 年依靠長期合約鎖定穩定性。

一長一短之間，未來 1—3 年的續約壓力與分紅確定性已提前分出高下。

■ 兩種模式對決：關聯方託底 VS 市場化招商

放到週期裏看，倉儲 REITs 已經清晰分成兩類，沒有絕對優劣，但抗風險能力天差地別。

模式一：強關聯方整租（京東、順豐、鹽田港）

優勢：出租率、收繳率雙高；現金流極穩，幾乎不受市場波動影響；運營成本低，不用花大力氣招商。

短板：客户高度集中，單一關聯方租金佔比往往超 40%；增長高度依賴母公司業務擴張；市場化彈性不足。

模式二：市場化多元租户（普洛斯、易商、深國際）

優勢：租户分散，不依賴單一客户；行業景氣時，租金和出租率彈性更大；資產定價完全市場化，長期價值更透明。

短板：週期下行時，出租率、租金、現金流同步承壓；招商成本高、空置風險大；收入和利潤波動更明顯。

放到 2026 年一季度這個時間點，結論很現實：穩健完勝彈性。

但拉長到 5—10 年維度，過度依賴單一客户，同樣會面臨需求轉移、合同重定價的風險。沒有永遠完美的模式，只有適配週期的選擇。

■ 必須正視的三大隱憂 & 擴募真相：能做大，但難改週期

在看似穩健的報表之下，倉儲 REITs 仍暗藏三大中期壓力，多個項目已出現典型信號。

第一，租金下行尚未觸底，珠三角區域尤為明顯。中金普洛斯整體租金同比下降 7.48%，順德項目租金降幅顯著；中航易商租金同比下降 6.20%。疊加管理費、税費、託管費等剛性支出，租金每下調一點，可供分配金額就直接被壓縮，珠三角供應過剩區域成為全行業壓力最大區域。

第二，局部供給過剩持續，市場化項目去化艱難。中金普洛斯順德項目出租率同比下滑超 11 個百分點，澱山湖項目同比下滑超 18 個百分點；華夏深國際杭州項目出租率從 93% 回落至 79.85%，明顯受到區域新增倉集中入市衝擊。佛山、廣州、杭州等城市前期高標倉密集交付，市場化項目出租率修復緩慢，以價換量成為普遍無奈選擇。

第三，2027—2028 年將迎租約到期高峰，當前高出租率 “含金量” 不足。中航易商崑山項目加權剩餘租期同比大幅縮短 48.51%，二期項目剩餘租期僅約 113 天；南方順豐、華安外高橋多個項目剩餘租期亦明顯縮短。大批存量長約集中到期後，關聯方是否縮減承租面積、市場化項目能否穩住租金，均存在不確定性。這也意味着，當前行業整體較高的出租率，更多是存量舊租約 “撐起來” 的，不是新增需求 “搶出來” 的。

面對壓力，行業普遍將擴募當作 “破局選項”，嘉實京東已推進兩次擴募，中金普洛斯、華安外高橋、華泰寶灣均有擴募動作。

但擴募能增厚規模，卻難以改變週期。擴募可攤薄波動、分散區域風險，但無法解決租金下行、供給過剩、租約到期等核心矛盾；加之優質資產稀缺、收購成本走高、審批週期較長，短期甚至可能稀釋單位份額收益。

真正決定 REITs 長期價值的，從來不是規模大小，而是區位、出租率韌性、租金抗跌性、租户質量、成本控制五大核心要素。

■ 結語：週期磨底，優質為王

2026 年一季度倉儲物流 REITs 交出的成績單，清晰地給市場上了一課：行業早已告別高增長賽道，正式進入穩健收益為王的新階段。

倉儲市場橫盤，是週期磨底，不是強勢反轉；現金流全線紮實，是防禦底色，不是成長彈性；板塊內部分化加劇，是長期常態，不是短期波動。關聯方託底項目守住確定性紅利，市場化運營項目承受週期壓力，區域、租金、出租率、租期的分化還將進一步拉大。

對投資者而言，倉儲 REITs 的定位已經非常清晰：穩健型底倉資產，而非彈性進攻品種。經過一季度全面拆解後更能確定，真正值得長期持有的，始終是那一類——出租率穩健、租金抗跌、核心租户續約力強、佈局在供需健康的核心區域。

週期磨底，優質為王。倉儲 REITs 的下半場，拼的不再是規模與擴張，而是現金流成色、出租率韌性、分紅確定性與真穩健。

數據來源及免責説明：1、全國倉儲市場數據：物聯雲倉《2026 年 3 月全國通用倉儲市場動態報告》；2、REITs 財務與運營數據：各公募 REITs 2026 年第一季度報告；3、出租率、租金、收繳率、剩餘租期均為報告期末整體口徑；4、本文僅為行業分析，不構成任何投資建議，市場有風險，投資需謹慎。