美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场正面临新一轮压力冲击。3 月违约率骤升至多年高点，酒店、办公、零售、多户住宅四大主要物业类型违约率同步上行，市场此前赖以维持的缓冲储备正在加速耗尽。
据房地产数据机构 Trepp 发布的 3 月 CMBS 月报，当月违约率较上月跳升 41 个基点至 7.55%，创近年新高。此轮上升由酒店物业领涨，违约率单月飙升 137 个基点至 7.31%（酒店此前被视为相对稳定的板块）。
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与此同时，据华尔街日报报道，全美办公楼市场正掀起一场折价幅度高达 90% 以上的&#34;火甩卖&#34;，业主和贷款方在苦撑多年后正集体认亏出局。
MSCI 数据显示，2025 年全年全美共有 204 栋陷入困境的办公楼完成交易，较 2024 年的 133 栋大幅增加，销售总额达 52 亿美元；今年前两个月，困境办公楼销售额同比继续增长 24.5%。
市场参与者警告，随着更多贷款到期、储备耗尽，这场抛售潮或许才刚刚拉开帷幕。
<h2 style="text-align: left">违约率多点突破，隐性压力更为严峻</h2>
Trepp 数据显示，3 月新增逾期贷款规模约为 51 亿美元，其中最大的五笔新增违约贷款合计超过 20 亿美元，涵盖西海岸酒店组合、中西部办公贷款、东北部零售中心贷款、全国性酒店组合以及太平洋西北部办公组合。
分物业类型来看：
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酒店违约率单月跳升 137 个基点至 7.31%，为近一年来首次突破 7%。
办公违约率上升 51 个基点至 11.71%，虽低于今年 1 月 12.34% 的阶段高点，但仍维持在历史高位区间。
零售违约率上升 32 个基点至 6.62%。
多户住宅违约率上升 30 个基点至 7.15%，小幅突破 2025 年 10 月 7.12% 的前期高点，并远高于一年前的 5.44% 及两年前的 1.84%。
工业类物业——包括仓储和数据中心 REITs——违约率微降至 0.65%，仍是各主要类型中的&#34;个例&#34;。
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</blockquote>
值得警惕的是，若将已过期但仍正常付息的贷款纳入统计，3 月综合违约率将升至 9.07%，较 2 月上升 32 个基点，比官方公布的 7.55% 高出 152 个基点。
60 天以上严重逾期率（含止赎和银行持有不动产）也从 6.89% 上升至 7.29%。Trepp 指出，约 40% 的本月新增逾期贷款上月仍处于正常到期状态，揭示出&#34;到期—逾期—修复—再逾期&#34;的循环压力结构。
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<h2 style="text-align: left">办公楼&#34;贱卖潮&#34;：六年等待换来彻底认亏</h2>
办公楼市场的出清正在以令业界震惊的折扣幅度推进。
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芝加哥一栋 48.5 万平方英尺的办公楼被房地产开发商 Marc Calabria 以400 万美元购入，而该楼十年前的成交价为6810 万美元；
开发商 Asher Luzzatto 以530 万美元通过止赎程序购得丹佛能源中心，这处双楼综合体 2013 年的成交价为1.76 亿美元；
美国总务管理局（GSA）上月以 2400 万美元出售了一栋 94 万平方英尺的联邦办公楼，仅为数年前估值的极小部分。
</blockquote>
&#34;不了解房地产的人看到这个困境程度会感到震惊，&#34;Luzzatto 表示。
MSCI 执行总监 Jim Costello 指出，从新冠疫情冲击到如今的彻底认亏，历时整整六年：&#34;但这就是人们放弃一项高价值资产所需要的时间。&#34;
据分析机构 Green Street 数据，即便是品质较高的办公物业，其估值平均也已从峰值下跌约 35%。
业主面临的压力是多维度的：远程办公削弱租用需求、出租成本高昂（包括经纪佣金和租户激励）、利率持续高企压低物业价值，以及 AI 带来的就业压力——多重压力叠加，令市场难以出现实质性反弹。
<h2 style="text-align: left">大量办公楼进行住宅或其他用途改造</h2>
极度压低的价格正在催生大量非传统开发模式。
Marc Calabria 计划将其购入的芝加哥办公楼改造为城市农场和教育中心，与 Farmzero 合作利用生长灯和水培技术年产数百万磅果蔬。
Hossein Fateh 则购入华盛顿特区那栋 GSA 办公楼，计划进行住宅改造，通过加建游泳池或中庭引入采光，预计改造成本将高达数亿美元。&#34;如果价格没有这么低，这笔交易根本不成立，&#34;他说。
专注困境资产的信贷投资机构 Cross Ocean Partners 正筹备一只规模 7.5 亿美元的基金用于收购困境办公物业的债权和股权，已完成首轮 3 亿美元募资。其策略核心在于以大幅折价收购，并依托现有租约产生的现金流实现盈利。
据 RentCafe 数据，今年年初全美已有逾 9 万套公寓处于办公改住宅的转化过程中，同比增长 28%，纽约市凭借税收优惠政策走在前列，芝加哥和华盛顿特区亦在跟进。
<h2 style="text-align: left">系统性风险可控，但拐点尚未到来</h2>
目前来看，此轮商业地产压力尚未形成系统性金融风险。
银行及其他贷款机构经过数年的资产负债表修复和拨备积累，已能更好地消化损失。管理困境办公楼 CMBS 的特殊服务机构也在持续出售资产。
然而，市场参与者的警告不容忽视：多年来维持 CMBS 市场&#34;半溶解&#34;状态的拨备储备已近枯竭；贷款到期潮尚未结束；人工智能普及可能引发新一轮办公需求萎缩。
当前已在酒店和多户住宅板块出现的违约率加速攀升，以及 9.07% 的&#34;广义违约率&#34;所揭示的潜在压力，均表明市场出清仍在进行中，而非接近尾声。

WTRE

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美国房地产 ETF - Vanguard

美国商业地产正迎惨烈出清！3 月 CMBS 违约率升至 7.55%，创多年新高；办公楼掀起 “贱卖潮”，部分六年折价 90%，倒逼大量办公楼进行住宅或其他用途改造；市场参与者警告：银行拨备储备接近枯竭，贷款到期潮尚未结束，行业出清仍在进行中。

- 美国 CMBS 市场 3 月违约率升至 7.55%，为多年新高。  
- 酒店违约率涨至 7.31%，办公及零售物业也同步上升。  
- 办公楼市场正经历高达 90% 的折价出售，出清进程加剧。

华尔街见闻

WisdomTree New Economy Real Estate Fund

VanEck Office and Commercial REIT ETF

房地产指数 ETF - iShares 道琼斯

道琼斯房地产投资信托 ETF - SPDR

美国房地产 ETF - SPDR

房地产投资信托股 ETF - iShares

商业抵押担保证券 ETF - iShares

美国房地产投资信托 ETF - Charles Schwab

全球房地产股指数 ETF - SPDR

全球房地产投资信托 ETF - iShares

全球优质房地产 ETF - FlexShares

住宅房地产股 ETF - iShares

CMBS 市场告急！3 月违约率攀升至 7.55%，机构警告 “投降式抛售” 才刚刚开始