贝壳对下半年房地产复苏怎么看（会议纪要）

以下是贝壳 2Q22 电话会纪要，财报点评请见《贝壳否极泰来，有增长才最重要》

一、管理层汇报

1. 2022Q2 全国二手房 GTV 同比下降 45%；全国新房 GTV 同比下降 36%，Top100 房企 GTV 同比下降 43.4%；

2. 2022Q2 贝壳总二手房 GTV3935 亿元，同比下降 39.6%，6 月同比下降 17%，重点城市平均 GTV 高于去年同期；链家二手房 GTV 同比上升 33%，链家亏损门店比例相较 1 月恢复 80%。

3.新房 GTV2227 亿元，与优质开发商合作销售额同比增加 37%，环比增加 7%；新房交易收入中 22% 来自预付佣金。

4.家装家居 GTV13 亿元，相比 21 年同期 4700 万，上涨 26 倍。二手及新房业务流量贡献合同率超 25%，整装品牌被窝客单价同比提升 33%，收购圣都效应明显。

5.2022Q3 展望：预期公司收入 165-170 亿元，同比下降范围 6.1%-8.8%；内外部环境相较缓解，公司将持续推进一体两翼战略，更加关注二手房业务，目前基础设施代理已经在社区网络布局完成，以多样化业务面对复杂环境，成长为行业发言企业

二、Q&A:

Q：当前地产行业政策放松背后的实质以及预期下半年政策是否会更加宽松？

A：可以看到央行对流动性支持上升、地方政府也在持续加大政策宽松：在购房贷款利率降低、非本市户籍购房限制放宽、人才及安家等补贴以及房屋升级方面等都有所行动，尤其是 2022 年 6 月交易量大幅复苏，展现宽松政策确实支持市场稳步复苏。对于进一步的支持政策，预期下半年在二线城市和二线以下城市会陆续出台。

Q：二手房销量尤其在上海及北京有所上升，下半年业绩是否会进一步复苏？

A：北京和上海确实受疫情影响很大，成交额有受到影响。Q2 中国 GTV 同比下降 45%，环比增长 9.8%；6 月多个一线城市房价同比上涨 5%，20 多个二线城市房价也逐渐恢复至去年同期水平。如成都、苏州、杭州等 6 月超过了 2021 年平均水平，青岛、武汉、合肥的也与去年同期水平接近，预计下半年重点城市会迅速恢复增长。

6 月最后一周北京、上海成交量恢复至 2021 年平均水平，这是一个很好的信号。从 Q4 开始，北京和上海的交易量将进入一个健康和正常的范围

最近大量需求从新房市场转移到二手房市场。如武汉二手房交易在上半年的房屋交易中占到了总交易的 40%。一些强二线城市已经逐步进入复苏阶段，市场完全复苏可能需要 6 个月以上的时间。我们预计弱二线城市的房价将在 Q3 内稳定下来，三四线城市的房价将在今年年底前稳定下来。

Q：停贷事件对公司业务影响，应收帐款的收缴及计提情况？

A：大多数开发商都受到了贷款的影响，最近，一些城市的地方政府已经实施了各种举措来确保项目交付，多个项目都开始恢复施工。

在大多数情况下，停贷促进地方政府帮助该行业解决困难，并稳定消费者的预期，将有助于行业恢复正常运营。

二手房业务不受影响，可能相反会填补新房市场的需求，这可能有利于贝壳在房屋市场和现有房屋中获取更多机会。

拨备累计余额为人民币 22.1 亿元，涵盖相应总回收原值的 31%，特别是对于 41 个较高风险的开发商，我们按 83% 的上限进行了更高的拨备;同时对十几家开发商的应收款项计提了 49% 的拨备，并对剩下的低风险开发商计提了 10% 至 20% 的拨备。公司也不断加强对应收账款的催收管理。在第二季度，回款 84.5 亿元的新房交易收入；回款/收入 1.27 倍。

Q：对新房市场的走势看法如何？

A：新房市场有一些积极的变化：在 5 月和 6 月实现了连续 50% 和 27% 的环比增长。52 个城市的房价指数也在不断上涨，逐渐恢复。二季度开盘项目的开盘去化率环比一季度大幅上升。

但下半年新房市场仍存在不确定因素，宏观经济和收入预期压力较大：一定区域内新房需求的透支，新房市场的复苏需要时间。会关注后续促销力度和政策力度，来判断新房恢复的斜率和持续性。9 月起，开发商进入促销周期，市场可能进入弱恢复区。

Q：完成圣都收购后战略计划如何，指引会有所调整吗？内部是否有一些战略目标？

A：家装行业 Q2 头部公司收入同比下降超过 20%，但贝壳家居业务 +10%。

家装导流占比已经超过 25%，北京超过 80%，对赛道的思考包括下几个方面：

1、政策方面，不久前刚好发布推进家居产业高质量发展的行动方案，政策是积极的；

2、产业的联动，前联动和后联动。新房为主开始向新房和二手房 同步发展，后联动，家居、入口，共同的客户，后端联动

3、客户需求，消费者希望从原本的硬装进化到整装、拎包入住。

贝壳在家居赛道也有几个量化期待：规模超百亿、人店导流占比超过 40%，基于硬装基础放大系数至 1.5，在业务扎实稳定后长期发展能否打造家居服务平台模式。

Q：此前预计运营费用下半年每季度大约有 3-4 亿元节约，能否详细解释采取何种措施达成吗，以及措施是如何影响未来业绩的

A：具体措施：1、对组织结构调整，根据城市不同情况，调整初 级和资深经纪人，进行区域团队合并；2、运营上，调整高盈利业务占比，治理低盈利业务； 3、成本管控方面，关停亏损门店，争取门店和办公场所的减租。

一系列举措下，成本费用、 城市的盈亏平衡点持续下降，二季度链家固定成本同比下降超过-25%，预计下半年经纪业务单 季度节省 3-4 亿元，下降至 19 年下半年水平。经纪业务将迎来更高的经营杠杆和盈利能力。随着市场复苏，我们相信，经纪业务的盈利能力会在下半年逐步恢复。

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